深圳欢乐海岸业态分析报告
景观优秀案例分析-深圳欢乐海岸
左图：总平面图
二、功能分区
欢乐海岸是华侨城的一个开发项目，目前关键工程已经完工或接近完工，包括北 区购物中心和国际会所、东区水城、文化博物馆、展示中心、水秀剧场和椰林沙 滩公园。
华侨城湿地
三、独特景观
欢乐海岸在构想时还将包括一处独具特色的都市生态保护区，即华侨城湿地公园， 该公园与周边的华侨城主题公园群、滨海休闲长廊和红树林保护区一起，形成一 个规模宏大的生态旅游区。占地68.5万平米的湿地和自然保护区是数十种物种的 栖息地，是中国Байду номын сангаас一一处地处都市腹地的海滨红树林湿地公园。欢乐海岸湿地公 园免费开放，但是会控制游客数量以保护生态栖息地。该公园全年设有生态教育 基地、观鸟屋和生态旅游设施。椰林沙滩公园是一处新建的人造沙滩，现已对公 众开放。
喷泉：随着音乐而起舞，间歇性地喷涌，能够与人产生互 动，同时表达了人的亲水性，也彰显了景观的以人为本。
庭院内的水潭：与流水、游人产生互动， 并产生呼应。也给人一种悠然自得的心境。
灯光：进一步丰富整个景观的元素， 灯光将喷泉和水景神秘化、动感化， 游人更愿意与水亲近。
铺装：铺装在地面上区分不同区 域，以不同材质营造不同效果。
优秀景观案例分析
深圳华侨城欢乐海岸
目录
一、项目简介
二、功能分区
三、独特景观
四、个人观点
一、项目简介
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目是深圳市“十一五” 旅游规划的重点项目和华侨城集团重点项目。“欢乐海岸”位于深圳湾商圈核心， 占地面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、 会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地，是继华侨城集团成功开创幵领跑中国 主题公园、主题地产、主题酒店、消费电子以及文化创意产业的发展之后，为全 面提升深圳滨海生活品质而倾情奉献的全新城市力作。
深圳欢乐海岸项目定位策略与项目发展建议汇报版
重点扶持８大文 化支柱产业： 动漫游戏产业 创意设计产业 旅游休闲产业 歌舞娱乐产业 视听产业 印刷产业 出版发行产业 传媒产业
加快发展深圳４ 大产业：
壮大５大主导服 务业： 欢乐海岸 契合点 文化产业 旅游业 餐饮酒店业 房地产业 商贸流通业 欢乐海岸 契合点
City Walk in Happy Harbour
漫步欢乐海岸
Happy Harbour
歡樂海岸·項目定位策略及項目發展建議
汇报总体思路
项目发展背景 导出 项目定位 展开 各功能板块 研究分析 强化 项目物业的 发展建议
大环境： 深圳发展 大背景 中环境： 项目区位 特征 小环境： 项目基地 因素
6
3
4
福田CBD 商务群
填海别墅居住群 5
主题旅游资源：1、世界之窗 2、欢乐谷 3、民俗村 4、锦绣中 华 5、红树林缤海休闲带 商业设施：6、御景东方 7、益田假日广场 8、华侨城商业群
区位背景——与区域环境相关连的业态
因素 发展方向 完善片区功能，为现有的资源进行补充 旅游环境 差异化经营
可发展业态
主题旅游带来的人流： 4大主题公园的1000万旅游人士 及红树林的本地游客是项目的潜 在目标客群 商业竞争的规避： 目前周边的商业现状多表现为主 力商家+中小零售商家的封闭式的 大型购物中心为主，而本项目则 是倡导开放的商业共公空间概念； 住宅群人口的优势： 华侨城城区加上周边住宅群的人口 接近40万人以上，人口素质高，收 入高、品味高，向往全新的都市休 闲娱乐生活方式； 福田CBD商务群的特征： 福田 CBD 居住及办公人口达 70 万 人，区域大批城市精英聚集，对 于商务活动及生活需求成为反映 城市商务及社交文化发展水平的 标志
欢乐海岸策划稿
物业建设
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二、总体定位
1.欢乐海岸-战略定位： ——深圳毗邻香港，珠三角核心区，中国最年轻，最具活力的国际滨海花园城市。 ——深圳南山区，重要的高新技术产业基地、旅游基地、高等教育基地、西部物流 基地和创意文化基地。
2.欢乐海岸-项目区位： 南邻滨海大道与深圳湾15公里滨海长廊和红树林保护区隔路相望；北接华侨城锦绣 中华、民俗村、世界之窗三大主题公园及红树湾豪宅区；东临深圳公交总站及城市 及滨海疗养院；西靠规划中的世界500强深圳总部基地。
工程計劃包括： 築建一條長3.5公里、橫跨后海灣的雙程三線分隔車道，擬建車道為西部通道 香港段，由新界西北部的鰲磡石伸延至香港特區邊界； 裝設交通管制及監察系統； 進行相關的土木、結構、機電、海事、土力和水務工程；安裝消防設備；實 施紓減環境影響措施；裝設街道照明設施、輔助交通設備和路線指示標誌； 提供車輛轉線設施，以配合香港和內地不同的行車安排。
深圳欢乐海岸战略策划报告
小组成员： 刘锦芸 李璐 潘泳 梁敏仪
项目背景及前期工作
欢乐海岸
消费人群，走向随着社会的逐步富裕，中产阶层的扩大，人们更加追求 高品质的生活、满足深层次的精神欲望。
建设国际旅游度假区，要在世界范围内找到一个参照系。
找出旅游度假区建设的特点、热点和吸引力，功能和海域的设定。
滨海主题公园区：
水秀剧场、音乐沙滩 玩水、乐水、生态
绿色休闲度假区：
SOLO公寓、华会所、 spa hotel、 亲水、休闲、高端
生态旅游观光区：
湿地公园、心湖 保护、修复、共享
7
三、发展空间建议
1、发展原则：
我们所期待的是一片蔚蓝的天空，清澈的水，宁静祥和的表情，
欢乐海岸项目考察散记word文档模板
华侨城欢乐海岸考察散记一、项目整体印象来到现场前，从公司领导这儿首次听到“欢乐海岸”这个名字。
由于去西安待了两年，这两三年内深圳很多新面市的精品项目自己都不大熟悉，一开始还以为领导说的这个是海岸城那边的新项目。
在这之后吗，再次通过做广告的朋友提起过“欢乐海岸”这个名字，据说还不错，可见其口碑效应已经出现了。
在网络上简单地搜索下了资料，发现这就是华侨城在滨海的那个所谓“全新模式”综合体商业，而且已经开始进入运营阶段了。
从欢乐海岸项目的所处区域来看，实在称得上是深圳主城区内黄金般稀缺的一流价值地块，周边高档楼盘林立，城市奢侈景观和独家休闲资源扎堆云集，包括华侨城开发运营的诸多城市名片环绕，如“世界之窗、锦绣中华、欢乐谷”等等，将整个区域的旅游氛围已然打造成了深圳的知名旅游目的地。
（欢乐海岸总规划平面）上图是该项目的整体规划平面，大的规划分期主要为三大块。
南地块右侧为项目开发一期，左侧为项目开发二期。
地块北主要为永久性保护湿地公园，且与华侨城锦绣中华设置了互通出入口。
该项目自2005年立项，到2012年春节期间一期正式进入试运营，前后历经开发时间也已经超过7年，同时也是深圳市政府扶持的滨海区域观光旅游综合开发重点项目之一。
华侨城欢乐海岸项目占地125万平方米，建筑面积约30万平方米。
具体功能设置由欢乐海岸购物中心、曲水湾(餐饮酒吧)、华会所及度假公寓、椰林沙滩公园、华侨城湿地五大区域构成，项目整体形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。
在其宣传网站宣传主页上，对于欢乐海岸规划特色如是介绍——欢乐海岸以“把海洋还给深圳”的宏大构思，采用深海引水的创新工程，将蓝色纯净的海水引入繁华都市中心，形成面积逾90万平方米海水湖；30多万平方米主题商业群依湖而建，一个全新的蓝色创想力作崛起于深圳湾畔。
项目以潮流达人、时尚白领、中高收入家庭、旅游及创意文化人群为主要客群定位，从多方面满足城市时尚生活需求，重塑深圳湾滨海生活中心，引领休闲健康的都市滨海新生活方式。
100708欢乐海岸品牌基础部分汇报简14434490...
E-Club
Banquet Theater BLUE INN
欢乐海岸狂欢大道
Carnival Boulevard
18
1 2 3
红树林水秀剧场
Mangrove Theater of water show
4
欢乐海岸旅游信息中心
OCT BAY Tourist Center
欢乐海岸音乐沙滩
Coco Beach
二级子品牌 海洋主题体验馆 家庭儿童馆
……
街头艺术节 数码娱乐馆
……
……
……
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欢乐海岸命名体系
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欢乐海岸项目英文名
OCT BAY
“BAY”与项目中文名“欢乐海岸”相关联，体现项目海洋的属性 与项目中文名“欢乐海岸”相关联，体现项目海洋的属性; 与项目中文名 “OCT”与集团品牌成体系，依附集团品牌，更利于推广与传播； 与集团品牌成体系，依附集团品牌，更利于推广与传播； 与集团品牌成体系 兼顾了品牌体系的延续性、兼容性与可复制性； 兼顾了品牌体系的延续性、兼容性与可复制性； 名字易读易记、大气、国际、时尚、利于传播； 名字易读易记、大气、国际、时尚、利于传播； 给欢乐海岸打下“华侨城”烙印，更有效地向受众传达这是华侨城的商业项目，它拥有最好 给欢乐海岸打下“华侨城”烙印，更有效地向受众传达这是华侨城的商业项目， 的规划、最好的配套及最优质的出品。 的规划、最好的配套及最优质的出品。
品牌定位： 品牌定位： 汇聚国际风尚的都市娱乐目的地 （推广背书：都市娱乐目的地） 推广背书：都市娱乐目的地）
4
欢乐海岸品牌推广语
5
主推广语 乐享精彩 Enjoying it
6
欢乐海岸推广阶段及推广主题应用
以市场推广的周期结合重要的营销节点， 以市场推广的周期结合重要的营销节点，将开业前的项目推广分为三个阶段 第一阶段：品牌形象导入期暨招商预热期（2010年7月——2010年9月） 第一阶段：品牌形象导入期暨招商预热期（ 年 月 年 月 第二阶段：品牌形象建立期暨价值引爆期（ 第二阶段：品牌形象建立期暨价值引爆期（2010年10月——2011年2月） 年 月 年 月 第三阶段：品牌形象强化提升期暨持续招商期（ 第三阶段：品牌形象强化提升期暨持续招商期（2011年3月——2011年7月） 年 月 年 月
2019年深圳华侨城欢乐海岸市场调研报告共9页
华侨城欢乐海岸市调报告调查时间：2012-03-7调查地点：深圳欢乐海岸项目地—南山区白石中路南调查目标：欢乐海岸项目总体规划及商业运营情况调查小结：1、欢乐海岸项目定位是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体的都市娱乐目的地。
2、项目总体规划按照旅游景点与生态建筑规划相结合的形式。
用旅游景点的经典设计和公园式建筑群TOP设计，突出公园化规划观光的新奇体验。
主题公园和LIFE SYTLE相结合的规划设计很有特色。
3、30%餐饮店、创意中心、海上奇观、商务公寓、儿童乐园、购物中心等待装修，已经试业中的老房子元年食府、麦当劳汽车店、水上剧场经营较好。
4、景区外部交通环境需完善。
内部指示系统稍欠缺。
5、与欢乐谷、世界之窗等项目的客流互动少，推广宣传力度不够。
调查概况：欢乐海岸东接地铁一号线和产业园规划区，南至滨海大道，北至白石路中，西至规划路，与锦绣中华、中华民族村、世界之窗旅游景区。
一、项目介绍欢乐海岸地处深圳湾商圈核心位置，位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间，是深圳市"塘郎山--华侨城--深圳湾"城市功能轴的起点，是深圳市致力打造的高品质人文旅游、国际创意生活空间的中心。
欢乐海岸依海而建，以水相连，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模式。
欢乐海岸购物中心位于项目核心位置，总建筑面积约19.3万平方米。
区域内汇聚了世界顶尖建筑智慧及商业风情：深圳唯一临水体验型主题购物中心，国际标准建造的SOHO办公及公寓，国际建筑大师理查德·迈耶担纲设计的中国顶级城市会所华·会所，中国新锐建筑师朱锫倾力打造的OCT 创意展示中心及海洋奇梦馆等，真正实现主题商业、商务办公、商务休闲、创意展示等特色功能交融的蓝色商业创想。
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目是深圳市“十一五”旅游规划的重点项目和华侨城集团重点项目。
深圳欢乐海岸
欢乐海岸：深圳的一张新名片深圳商报2011年08月10日星期三作为大运献礼项目，欢乐海岸的建设，不仅填补了深圳大型都市娱乐和生态旅游项目的空白，极大丰富了旅游文化产业内涵，同时，还将与周边的华侨城主题公园群、滨海休闲长廊和红树林保护区一起，形成规模宏大的城市生态旅游区域和新深圳湾商圈，对提升深圳滨海城市形象，建设高品位的生态城市起到积极的作用。
当世界的目光聚焦于此，当城市的梦想定格于此，作为深圳的全新“城市名片”，欢乐海岸必将以高度融合的多元业态和创新商业模式，融合多层次的体验式购物、环球美食、休闲娱乐、时尚创意、旅游观光、城市节庆、生态教育等丰富功能，为深圳市民和来自世界各地的客人呈现前所未有的国际滨海生活体验，全面提升深圳滨海之都的国际知名度。
华侨城２６年创想大成之作∞，数学领域的专业符号，代表着无限大的概念。
在华侨城的品牌标志中，绿色的“Ｏ”和“Ｃ”一笔连接，形成一个开放的无限符号∞，寄予了华侨城“创想·无限”的企业发展精神。
２６年前，几乎与中国改革开放同步，作为深圳经济特区第一批建设者之一，华侨城肩负起现代化城区的开发使命，在当时还属深圳城乡结合部的４．８平方公里滩涂上，开启了优质生活的非凡创想。
２６年，沧海变桑田，荒芜披锦绣，锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、康佳、华侨城大酒店等一个个广为人知的优秀品牌从这里走遍全国、走向世界；全国文化产业示范基地、２１世纪示范城区……荣誉等身，华侨城一路高歌、一路辉煌。
２６年，创想无限，不断前行。
北京、上海、成都、武汉……华侨城从深圳走向全国，成就中国城市综合运营领跑者。
与此同时，深圳华侨城亦在前进中不断超越。
２００７年，历时３年建设的东部华侨城建成开业，以生态、人文打造的世界级度假旅游目的地，一举奠定了华侨城中国生态旅游领导者的地位。
时隔４年，２０１１年，于深圳湾畔，华侨城再续创想传奇——欢乐海岸１２５万平方米创想蓝图凭海而生，打造中国最具国际风尚的都市娱乐目的地。
深圳欢乐海岸项目考察研究报告
风情木桥连接动线
曲水湾特色区以单节点多岔道的动线模式，使区内 游人有种“流连忘返”“柳暗花明又一村”的感觉。 区内另配以极具特色的水路动线，游人可以在区内 步行游览消费，也可以乘坐小船游历。
游船可驶的区内环水动线
欢乐海岸主要商业项目
O’Plaza
O’Plaza 项目概况
O’Plaza购物中心位于欢乐海岸北侧，建筑面积为7.8万平方米。中心汇集了世界顶 尖智慧及商业风情，深圳唯一临水体验型主题购物公园。
欢乐海岸“游记”
————欢乐海岸项目分析报告
欢乐海岸项目概况
概况 主题定位 交通 区位 物业组成 动线设置
概况
酒店会所 娱乐 购物 欢乐海岸
旅游文化
餐饮
生态
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设的“欢乐海岸”项目位于深圳湾商圈核心，占地 面积约125万平方米，是集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元 业态于一体的都市娱乐目的地。
曲水湾 × 生态
建筑立面以灰色调青砖为主，辅以仿木的钢架结构和有机竹木建材，既强调江南小镇的 文化特性，又得环保节能之效。
曲水湾 × 分区
酒吧、西餐厅 特色餐饮 创意酒店、酒楼 美容与影院 渔村博物馆
曲水湾主要分为特色餐饮区、西餐与酒吧区、酒楼与酒店以及生活娱乐区四大 主题区域，精选荟萃了世界各地的美食佳肴、风情酒吧及创意酒店等，拥有丰 富的商业和休闲娱乐空间。
劣
1
2
交通区位较为封闭，尚未开通的地铁线路和仅有 两处公交站点，公共交通的发展延误导致项目难 以吸引大部分群体。
建筑设计邀请国内外知名设计师设计，使整个项 目建筑极具特色，为综合体的旅游文化作铺垫
曲水湾街区
曲水湾 项目概况
华侨城欢乐海岸项目报告
深圳 华侨城欢乐海岸Happy Harbour · Shenzhen国际化都市娱乐主场 A World Class Cultural Destination欢乐海岸项目区位Location of Happy Harbour03深南大道项目区位Location侨 城 东 路基地位置欢乐海岸位于深 圳湾填海区、15 公里滨海休闲带 东起点。
北接华 侨城主题公园， 西临填海高尚居 住区，南临滨海 大道，东南望红 树林保护区。
欢乐海岸滨 海 大 道红树林保护区15公里滨海休闲带04文化立市的战略项目区位Location区位特征深圳共有罗湖口 岸商业轴线、福 田中心行政文化 轴线、华侨城生 态人文轴线等三 条发展轴线。
欢乐海岸位于深 圳第三条人文轴 线的南端，也是 第三轴线中唯一 的未建成部分。
文化轴线行政轴线商业轴线构思定位Conceive the localization生态… [文化]@Lifestyle07我们设想，把基地规划建设成以科普、环保、教育 为目的的湿地生态公园。
尊重自然，尊重环境，尊重历史，把生态、教育、保 护、参与各个环节！从这点开始……人 们将通过参与其 中，增强群众的环 保意识。
Resort城市贵族领地都市娱乐主场•北地块占地70万平方米，规划设计应在保护、提高和红树林观赏区公共服务区雕塑区鸟语花香区科普知识区北区North Area与大自然零距离的接触。
我们所期待的是一片蔚蓝的天空，清澈的水，宁静祥和的表情，触手能及的亲切，能够拥抱着大自然的美丽，是满足的滋味。
我们感悟着大自然的真谛。
让人为和自然的力量相互交接，不仅有利于增强设计的感染力，还有利于开发的力度。
木栈道Wooden design of plank road国际化都市娱乐主场A World Class Cultural Destination企业休闲中心Corporate Retreats City Club主题餐饮Theme F&B批准成立的一个大型国有企业和经济开发区，总部位于美丽的深圳湾畔。
海岸城调研报告
海岸城背景
开业日期 开发商 设计公司 经管公司 位置 占地面积 总建筑面积 商业面积 建筑形式 所属商圈 市场定位 目标消费群体 主力店 楼层 停车位数量及 收费形式 2007年12月16日 深圳市海岸房地产开发有限公司 方案设计：美国凯里森建筑事务所负责（2003年和2004年世界商业零售建筑设计排名第一） 深化设计：深圳市城脉建筑设计有限公司 深圳市海岸房地产开发有限公司 海岸城坐落于深圳南山后海，东南毗邻后海滨路、创业路，西北接壤滨海大道、后海大道 36908平方米 约12万平方米 约8万平方米 单体商业建筑：独有的南北一二层双广场；双步行街的创造性设计；独特的双首层，巧妙的退台餐饮 南山中心区 区域型购物中心 年轻群体 原潮、AEON、优衣库、美丽田园、海岸影城、顺电、江南厨子、ZARA、冰FUN海岸滑冰场、英孚教 育、巴蜀风月、六千馆、稻香、大饱口福、太兴餐厅、玩具反斗城 总层高30米，地上5层，地下2层；地下层高5米，F1层高6.5米，F2-F5层高约6米； 扶梯35个，垂直电梯21个 位于B1和B2的地下车库 约2000个停车位 前两个小时5元，超过两小时每小时5元，每天最高收费不超过60元
配套设施及服务
咨询台
除了L1，L2有设置服务台外，各楼层均不设置， 各楼层主要由保安及楼层经理管理，个人认为这 么设置不便于处理客户投诉等事态。
顾客服务台
配套设施及服务
标识牌
在环形动线上标识牌设置的间 隔在30米左右，各设施都有标 识，且设置高度适合，寻找标 识牌还是很方便的。
配套设施及服务
停车场
配套设施及服务停车场停车场入口处的电子牌方便客户了解停车场内的情况vip享有的服务沿着停车位方向有一排排的警示灯已经有车停着的停车位上方的警示灯显示红色而没有停的则显示绿灯避免了客户走不必要的路线去找停车位停车场内主干道上还有电子标识牌告知车主区域所剩停车位且停车场内还有专门的保安人员指引车辆和行人业态分布主力店铺店铺名称位置类型江南厨子l3331332铺餐饮巴蜀风月l55017铺餐饮六千馆l55018铺餐饮稻香l55019铺餐饮大饱口福l5513铺餐饮太兴餐厅l5516铺餐饮原潮b1101铺连锁服装品牌优衣库l1102103铺连锁服装品牌zaral1168169铺连锁服装品牌aeonl1b1101铺大型连锁超市英孚教育l550115015铺教育机构美丽田园l55016铺护理海岸影城l3301铺影院顺电l3329铺家电零售冰冰fun海岸滑冰场l4422铺滑冰场玩具反斗城l5525铺童装玩具业态分布总体分布?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext?clicktoaddtext1819117663647157餐饮时尚女装鞋包男装系列生活数码银行服务护理药品童装玩具礼品精品时尚配饰运动户外流行便装珠宝眼镜钟表海岸城共有商铺246家服饰类男装女装流行便装运动户外占比32
欢乐海岸招商苦难历程
欢乐海岸第一部分全球招商的基本功作为中国最具特色的滨海主题商业项目，欢乐海岸以其独一无二的商业+娱乐+文化+生态的全新商业模式，真正意义上推动了中国主题商业模式的创新和发展。
海洋主题的商业文化空间，国际化的丰富业态资源整合，立体互动的时尚生活体验，将全面实践华侨城优质生活的绿色理念、蓝色创想，构筑南中国商业、文化、娱乐新地标。
一、核心区域欢乐海岸占据深圳湾商圈核心位置，以高度融合的多元业态和创新商业模式，汇聚周边商业、文化、旅游、生态、教育、科技、高端社区等核心资源，以商业旗舰的角色统领国际资源，打造全新深圳湾商圈，成为深圳未来的新商业、新文化和新生活中心。
1、高端居住圈以欢乐海岸为核心辐射半径3公里区域内，是深圳著名的“华侨城”及湾区生活区，数十个高尚住宅区林立，如：波托菲诺天鹅堡、波托菲诺纯水岸、东方花园、锦绣花园、首地荣御、中信红树湾、红树西岸、碧海云天、御景东方、漾日湾畔、瑞河耶纳、卓越浅水湾等。
融聚众多精英社群，为欢乐海岸提供充裕的高端消费力。
2、高端企业圈欢乐海岸距离南山高新科技园区、福田中心区及滨海金融商务区仅几分钟车程，区域广泛分布世界500强企业与国际国内知名企业：MICROSOFT、IBM、ORACLE、ALCATEL、EPSON、SUMITOMO、UTSTARCOM、PHILP、COMPAQ、招商银行、华为、联想、创维、腾讯、长城、TCL、中兴、迈瑞、艾默生、三洋等，高知人群汇聚，消费潜力无可限量。
3、星级酒店圈：五星级包括，华侨城洲际酒店、威尼斯皇冠假日酒店、益田威斯汀酒店；四星级包括，博林诺富特酒店、海景奥斯廷酒店。
4、旅游文化圈慌了海岸位于深圳湾15公里滨海休闲长廊的东起点，紧邻由世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗文化村、华夏艺术中心、何香凝美术馆、四大高尔夫球场组成的旅游文化圈，区域旅游消费力强大。
其中世界之窗、欢乐谷、锦绣中华、民俗村累计接待逾一亿人次，占深圳全市过夜游客总数的50%、全市旅游业份额的80%以上。
欢乐海岸介绍
饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元业态，
形成独一无二癿商业+娱乐+文化+旅游+生态癿全新 商业模式，真正实现集主题商业、时尚娱乐、健庩生 活三位一体癿价值组合，以实际行动推动中国主题商 业癿创新和发展。“欢乐海岸”新型都市娱乐主题模 式由顶级贩物中心、餐饮酒吧街、大型节庆广场、主 题酒店、度假公寓、LOFT办公区、水秀表演等组成。 目前，欢乐海岸项目只租丌售，盈利模式为收取 租金或者扣点，前期癿投资觃模大且回收期长，通过 目前项目癿出租率和租金水平癿评估，项目癿盈利前 景可期。
欢乐海岸项目介绍
项目特色
商业特色
贩物中心采用双首层觃划、双动线设计，两大主入口分别 设置亍白石路和OCT创意广场，另有多个入口直达贩物区；九大
阳光中庨贯穿整体，实现自然采光照明，创造优质贩物空间；独
特实用癿"隐形梁柱"设计营造了客群亏动性极强癿公共贩物空间， 也为国际品牉提供了一流癿商业展示平台；幵配套觃划面积10.2 万平斱米、可容纳3000个车位癿超大型地下停车场。
项目里程碑
项目简介
深圳华侨城都市娱乐投资公司开发建设癿“欢 乐海岸”项目是深圳市“十一亐”旅游觃划癿重点 项目和华侨城集团重点项目。“欢乐海岸”位亍深 圳湾商圈核心，占地面积约125万平斱米，是集文 化、生态、旅游、娱乐、贩物、餐饮、酒店、会所 等多元业态亍一体癿都市娱乐目癿地。 该项目自2005年立项，到2012年春节期间一 期正式迚入试运营，前后历经开发时间也已经超过7 年，同时也是深圳市政府扶持癿滨海区域观光旅游 综合开发重点项目之一。
欢乐海岸项目介绍
配套设斲
麦当劳“得来速”汽车餐厅：深圳市区首家麦当劳 “得来速”汽车餐厅，集景观、休闲、餐饮、贩物 等亍一体； 欢乐海岸水秀剧场：欢乐海岸水秀剧场是深圳首个 水秀表演剧场，剧场占地面积1万多平斱米，拥有 可容纳2500人癿湖畔剧场和以"漫延癿红树林"为主 题癿超大型水上舞台。在创意觃划、表现手法、观 赏敁果和音乐创作等斱面癿创新高度，代表了当今 世界大型多媒体水秀节目癿顶级水平。 SPA主题会所：位亍椰林沙滩西北端，建筑面积逾 1.2万平斱米，是深圳独一无二癿海景SPA主题会所。 它倚临心湖之畔、椰林树影之间，拥有国际一流硬 件设斲，将引入高端SPA品牉，既是欢乐海岸优质 癿景观资源，又将成为区域高端客群癿核心生活配
华侨城欢乐海岸项目策划汇报戴德梁行
一层定位：国际风尚
主要业态：百货主力店、特色美食、珠宝、名表、精品、国际品牌/国内一线品牌服饰店。
二层定位：品味生活
主要业态：百货主力店、生活馆、特色美食、国内品牌服饰店、皮鞋皮具箱包、儿童 主题店、儿童娱乐、美容SPA。
旅游文化圈：世界之窗 、欢乐谷、锦绣中华 、民俗村、华夏艺术中心 、何香凝美术馆、四大高尔夫球场 教育圈：深圳大学、深圳湾中学、深圳南山中英文学校、碧海小学、深圳高级中学 华侨城央校、海滨实验学校深圳湾部 、暨南大学深圳旅游学院
欢乐海岸功能定位
华侨城的DOWNTOWN
•华侨城创意文化、商业、娱乐的体验中心 •华侨城旅游集散地和信息传播中心 •深圳湾和华侨城城区的中央客厅
这么多问题，我们扎实思考了5年,今天，我们开始用实践来回答
欢乐海岸项目DNA
华侨城集团
华侨城集团是隶属于国务院国资委管理的大型中央企业，拥有房地产、酒店开发经营、旅游及相关 文化产业经营、电子及配套包装产品制造三项核心主业。是中国旅游产业第一品牌。 24年来，华侨城秉承“在花园中建城市”的理念进行开发，培育出华侨城地产、华侨城旅游、华侨 城亚洲、华侨城酒店、康佳以及锦绣中华、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、茵特拉根小镇、华侨城大酒 店、威尼斯酒店、城市客栈等一批著名企业和品牌，投资建设了深圳东部华侨城、北京华侨城、上海华 侨城、成都华侨城、泰州华侨城、深圳欢乐海岸和云南华侨城等大型旅游综合项目。是首批“全国文化 产业示范基地”和国内仅有的两家“国家级文化产业示范园区”之一。
（2）旅游娱乐特色 （4）生态环境特色。
商业主题
深圳欢乐谷运营状况及主题公园旅游
主题旅游地产盈利阶段分析——第二阶段：旅游成为区域开发 稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报
第二阶段：旅游对地产的价值提升 1993-2004
项目 开发时间 占地面积 （公顷） 湖滨花园 桂花苑 世界之窗 中旅广场 欢乐谷 波托菲诺 旅游 设施 1993年～1994年 1993年～1994年 1994年 1996年～1997年 1998年～2001年 2001年～2002年 0.9 2.5 48 1.6 35 80 108 景点数量 118个世界著名景观，景区分为世界广场 、 亚洲区、大洋洲区、欧洲区、非洲区、美洲 区、世界雕塑园和国际街八大区域。 12.9 建筑面积 （万M ）
本报告是严格保密的。
通过高额投资、大规模、多元化盈利保证 项目的成功——北京欢乐谷
乐园概括
2006年7月9日开业，分别由峡湾森林、亚特兰蒂斯、失落玛雅、爱 琴港、香格里拉和蚂蚁王国等六个主题区组成 ，历时4年建设，投入20亿 元，总占地 100 万平米。
开业近一个月时，客流量突破30万人次，单日最高人数达到2万人次， 开业84天，收入突破了一亿元。预计年客流量300万人次，年营业收入23个亿。
多元化盈利（门票，餐饮，购物）
欢乐谷每个景区都设立餐饮场所，小吃零售亭遍布整个园区。 7个餐厅、12个主题商店与纪念品展馆，分布在主题公园各地
0% 20% 40% 60% 80%
门票收入 餐饮收入 衍生品购物收入
100%
本报告是严格保密的。
通过多元化盈利、不断追加高额投资、扩大规 模以保证项目的成功——深圳欢乐谷
世联研究案例
欢乐谷运营状况及主题公园 旅游地产盈利阶段分析
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深圳欢乐海岸商业业态分析
异国风情 中式食府
酒吧/咖啡/茶馆 小型精致餐
饮 休闲甜品
目标品牌商家 筵、老房子水岸元年食府、四季蚝吧、俏江南会所、上海小南国 Kyoku铁板烧、kyoku日本创意料理、kyoku烧烤餐吧、本家料理、鑫泰泰国料理、蓝马赫、艾路嘉意大利餐厅
上本台湾涮涮锅、西北西北菜、和茗轩 紫苑茶馆、Uclub、O Seven VIP Club、CJW、Juicy-Juicy、品味品位烟斗雪茄、老鹰酒吧、苏荷、泷爱club、Bar Demon
华侨城欢乐海岸
欢乐海岸位于深圳湾商圈核心，总占地面积125万平方米，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、椰林沙滩、度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主题发展模 式；项目整体形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。
业态品类 高端品牌餐饮
中端特色餐 饮
第二占比：咖啡茶馆及休闲甜品类小型精致餐饮对外国游客吸引力极 高，总体占比高达37%。
第三占比：高端品牌餐饮人均消费在300元以品牌餐饮：中端特色餐饮：小型精致餐饮=1.5：5：3.5
22
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数量 5 7 3 10 1
占比 19.23%
26.92% 48.46%
11.54%
38.46%
3.85%
11
小结
各类型餐饮类型（数量）平均占比
中端特色餐饮 50%
小型精致餐饮 37%
其中32.4%为异 国风情餐饮
高端品牌餐饮 13%
第一占比：以人均100—200元的中端特色餐饮为主，占比近半数，其 中异国风情餐饮占32.4%，在中式品牌的选择中，要适当考虑本土特色 品牌入驻。
欢乐海岸不欢乐 华侨城模式之内忧外患1
欢乐海岸不欢乐华侨城模式之内忧外患近日，华侨城集团对外宣布最新的商业定位，称要成为以文化为核心、旅游为主导，中国领先的现代服务业集聚型开发与运营商。
这一举动立即引发业界热议，有人看好其新模式的前景，但也有人对此提出了质疑--作为旅游地产项目的实践者，实现向文化旅游产业的转型到底意味着什么？这一模式又是否能真正成功？至少，从目前的发展情况来看，华侨城的模式并不像想象中的那样乐观。
深圳欢乐海岸不欢乐作为一个新项目，欢乐海岸是华侨城目前正在建设的旅游重点项目。
该项目于今年9月面向市民开放，计划于2012年春节前后全面开业。
在8月份的试业典礼上，华侨城集团总经理任克雷曾表示，“欢乐海岸是华侨城的一种新商业模式，也是集团将来在经营发展方面新的增长点。
”资料显示，欢乐海岸位于深圳华侨城主题公园群与滨海大道之间。
占地125万平，建筑面积约20万平。
具体由欢乐海岸购物中心、曲水湾(餐饮酒吧)、华会所及度假公寓、椰林沙滩公园、华侨城湿地五大区域构成，将形成集主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假四大功能板块。
据华侨城方面透露，欢乐海岸项目只租不售，盈利模式为收取租金或者扣点。
但就目前的情况来看，欢乐海岸的发展不容乐观。
据深圳业内人士观察，由于这种模式前期的投资规模大且回收期长，在加上华侨城想完全持有，因此对资金的需求极高。
另外，相比华侨城以往的欢乐谷项目，欢乐海岸在前期的建设中并不包含地产项目。
这就不能像欢乐谷项目一样用地产项目的资金去支持旅游或者商业项目的发展。
上述深圳业内人士就对观点地产新媒体表示，欢乐海岸是华侨城一种全新商业模式试验，并没有配套地产项目，因此在资金投入上不是很足，目前店铺出租进展也不是很顺利。
兵败青岛上海压力渐显华侨城模式扩张迅速，近年来已经或正在投资建设的项目包括北京华侨城、成都华侨城、上海华侨城、云南华侨城、天津华侨城、武汉华侨城、青岛华侨城等多个大型综合项目，每个项目均动辄投资数十亿元。
深圳欢乐海岸项目分析
欢乐海岸调研准备资料时间：2013/9/11地点：欢乐海岸欢乐海岸介绍：1.欢乐海岸区位及周边环境欢乐海岸地处深圳湾商圈核心、华侨城主题公园与滨海大道之间，是深圳市“塘朗山—华侨城—深圳湾”城市功能轴的起点，总占地面积125万平方米，集文化、生态、旅游、娱乐、购物、餐饮、酒店、会所等多元业态于一体，是华侨城集团在主题商业领域的全新创想与实践，中国最聚国际风尚的都市娱乐目的地。
2.交通分析欢乐海岸紧临深港西部通道与深圳湾口岸，临靠地铁1号线侨城东、华侨城和世界之窗三大站点，距深圳机场25分钟，广深高速10分钟，规划中的滨海公交枢纽总站紧靠项目而设，地铁9号、11号线将直接接驳欢乐海岸，并连接穂莞深和西部深港城际快线，核心路网通达全城，往来港澳及珠三角极为便捷。
3.总体规划设计➢定位及功能：客群定位：潮流达人、时尚白领、中高收入家庭、旅游及创意文化人群功能定位：满足市场全方位生活需求，重塑深圳滨海生活重心，引领休闲健康的都市滨海新生活方式四大功能：主题商业、时尚娱乐、生态旅游、休闲度假五大功能区域：购物中心、曲水街（餐饮酒吧）、度假公寓、欢乐海岸、华侨城湿地➢规划理念：欢乐海岸项目以海洋文化为主题，以生态环保为理念，以创新型商业为主体，以构建都市滨海健康生活为梦想，开创性地将主题商业与滨海旅游、休闲娱乐和文化创意融为一体，整合商业零售、餐饮、娱乐、办公、公寓、酒店、湿地公园等多元化元素，形成独特的“商业+ 娱乐+ 文化+旅游+ 生态”的全新商业模式。
真正实现集主题商业、时尚娱乐、健康生活三位一体的价值组合，以实际行动推动中国主题商业的创新和发展。
➢规划总平面图：➢功能分区：欢乐海岸依海而建、以水相连，由欢乐海岸购物中心、曲水湾、欢乐海岸、高端度假公寓、华侨城湿地公园五大区域构成；并以区域内自然环境资源为依托，形成各具特色的主体发展模式，成为滨海新生活方式的梦想栖息地。
功能分区一：欢乐海岸片区总建筑面积：26,000平方米功能构成：旅游集散、创意、娱乐等功能项目组成：OCT欢乐广场、欢乐海岸水秀剧场、深圳旅游信息中心、椰林沙滩（在建）、SPA 酒店会所（在建）等主要特色：中国首个城市级旅游信息中心；欢乐海岸水秀剧场、椰林沙滩等构成了独特的水上娱乐活动主舞台，是深圳市民亲海、乐海、享海的首选，定期举办狂欢节、龙舟节、音乐节等活动，是推动深圳全面娱乐的欢乐胜地。
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100
注：东区暂按85%计算实用率（规划设计部提供）
都市文化娱乐区（东区+北区）业态面积分布表
业态 建筑面积（㎡） 本区占比（%）
零售 餐饮（含酒吧）
娱乐休闲 其他 合计
65376 42871
27842 4000 140089
47 30
20 3 100
（三）SOHO
分割组合单元100平方米和150平方米 ※其中北向100平方米/单元，南向150平方米/单元
占比 50% 35% 10% 5% 100%
ห้องสมุดไป่ตู้ 三、各业态品类示意及目标品牌
北区2F楼顶商业：咖啡厅、西餐厅、清吧、高档酒楼等。
主力店——主题百货
• 高档：西武、西尔斯、高岛屋、美美百货、置 地广场等； • 中高档：SOGO、玛莎百货、太平洋百货等； • 中档：燕莎、紫禁城百货、广百、天虹商场等
目标商家： • 面包新语 • 蛋挞王 • 哈根达仕 • 自然派 • 优之良品
专门店铺——休闲食品
专门店铺——时尚服饰
• 目标品牌 CAMEL ACTIVE、万宝路、TREK&TRAVEL、 JACKJONES、马克华菲JEAN、TONY JEANS、 CK JEANS、COTTON FIELD 、黄金熊、划船俱 乐部 、NAUTICA、BOSSINI、SPARKLE
二、商业总面积及各业态占比情况 （一）、北区
北区商业总面积:45697㎡（实用） A 主力店铺 23282㎡
主题百货11000㎡ 主题娱乐4000㎡ 主题生活馆2987㎡ 超市2000㎡ -1F 1F+2F ，位于西边 2F 1F 餐饮1295㎡ 1F 家居精品1500㎡ -1F 数码电器500㎡
大型互动体验娱乐项目
创展中心
目标商家： • 名车概念店： 奔驰、宝马、标志、保时捷 • 数码概念店： SONY、三星、东芝、松下、西门子、飞利浦 苹果体验店
大型酒楼：3000X3=9000㎡
目标商家： • 高档海鲜酒楼（偏商务）： 海港城海鲜、丹桂轩、王子国宴、逸和轩、云顶 海鲜、彩蝶轩、金月轩、利苑、翅福 • 中档海鲜酒楼（偏家庭）： 北海渔村、春满园、稻香、新梅园、王子厨房
北区-1F商业分布（示意）
超市 家居精品 数码电器 专门店铺 餐饮、娱乐
北区1F商业分布（示意）
主力店
生活馆
餐饮
专门店铺
北区2F商业分布（示意）
主力店
娱乐
餐饮
专门店铺
北区业态面积分布表
业态 零售 餐饮（含酒吧） 娱乐休闲 合计 建筑面积（㎡） 60670 8825 6666 76161 本区占比（%） 80 11 9 100
专门店铺—— 奢侈品牌
• 目标品牌 LV、GUCCI、FENDI、DIOR、CELINE、 TOD--S、CARTIER、BURBERRY、EMPORIO ARMANI、COACH、LOEWE、FERRAGAMO 、ZEGNA、DUNHILL、FERRE、MAX MARA 、CANALI、HANLOON、MONT BLANC、 CORNELIANI、VERTU、BOSS、PALZILERI
中小型餐饮——特色餐饮
目标商家： • 川菜：巴蜀风、老院子、俏江南、麻辣诱惑、巴 国布衣、川江码头； • 火锅：小肥羊、华神火锅、东来顺 • 湘菜：湘鄂情、满庭芳、秦淮人家、滋味堂； • 江浙菜：小南国、西湖春天；
中小型餐饮——特色餐饮
中小型餐饮—— 异域美食
目标商家： • 日本：元绿回转寿司、舞鹤、香港山葵； • 意大利：帕兰朵、金色池塘北京吉萨、威尼斯； • 东南亚： CURRY KING咖喱屋、印度小厨； • 韩国：阿里郎、巨龟庄、高丽苑 ;
-1F
B 专门店铺18415㎡(-1F+1F+2F) 男女装、鞋包、休闲运动服、童装童用、玩具、珠宝、饰品、化妆品礼 品、钟表保健用品、休闲食品、摄影、展示、银行。 C 便捷餐饮4000㎡（约12家），穿插分布于北区三个楼层中,可利用边角位置。 D 北区楼顶以清吧、西餐厅为主。（因未计算容积率，此次未计算具体面积）
注：北区暂按60%计算实用率（规划设计部提供）
（二）、东区
东区商业总建面：63928㎡（实用面积：54339㎡） A 主力店铺：30400㎡ 创展中心：3400㎡ 电影院：6000㎡ 大型酒楼：3000㎡*3=9000㎡ KTV：4250㎡ 美容美体：3500㎡ 魔术城堡：4250㎡
B 中小型餐饮：19939㎡ 东南亚特色餐饮、西餐厅、酒吧、茶楼 C 专门店铺：4000㎡ 婚纱摄影、银行、展示、地方特色及工艺品专卖。
目标商家： • 特力屋 • 多样屋 • 雅家时尚 • 好家园
精品家居
专门店铺——个人护理品
目标商家： • 万宁 • 曲臣氏 • 千色店 • 康是美 • 屈臣氏
专门店铺—— 时尚男女装
目标品牌： E—LAND、ZARA、MNG、EQ--IQ、EVENY、 KLOVA、HRTIS、JOAN--DAVID、HYBRIS 、 JESSICA、SCOFIELD 、PINKO、ALLURE JETEZO、TINA GIA、BCBG W 、TOMMY
酒吧
意向品牌
• SINGLE、FACE、根据地、阿伦故事、蓝月坊、 菲诗娱乐、西洋会、石头坞、威吧、特拉其、老 爵士、卡萨布兰卡等
雪茄、红酒馆
专门店铺—— 地方特色及工艺品
婚纱摄影、银行
欢乐海岸东北区商业业态说明
一、业态分布
（一）北区： 男女装、鞋包、休闲运动服、童装童用、玩具、珠宝、饰品、精 品、化妆品、礼品、钟表、保健用品、药店、个人护理品、休闲 食品、摄影、展示、银行、超市、数码、娱乐、家居。
（二）东区:
大型酒楼、国际特色美食、酒吧、KTV、美容美发、电影院、 婚纱摄影、魔术城堡、旅游信息中心、地方特色产品及工艺品专 卖店。 （三）SOHO
便捷餐厅
目标商家
• 西式快餐：麦当劳、肯德基、PIZZA、棒约翰 • 中式：面点王、东方即白、永和大王、真功夫、 味千拉面、大家乐、仙踪林、雨花西餐、一茶一 坐。
专门店铺——珠宝首饰
• 目标品牌 谢瑞麟、周生生、六福、英皇、万汇、百福、周 大生、普柏琳、太古、伊丽罗氏 、翡翠物语
专门店铺——精品、礼品
中小型餐饮——地方风味
中小型餐饮——地方风味
酒吧/咖啡
• 咖啡：星巴克、ILLY、KOSMO、蓝鸟、季诺、 真锅、SPR； • 酒吧：SINGLE、FACE、根据地、阿伦故事、蓝 月坊、菲诗娱乐、西洋会、石头坞、威吧、特拉 其、老爵士、卡萨布兰卡等
电影院：6000㎡
意向品牌
• 中影星美、大连万达、UME、UA、中影今典
• 目标品牌 李宝赢堂、宝明堂、华润堂、胡庆余堂、方回春堂 、吉寿堂
专门店铺——儿童商品
• 目标品牌 小笑牛、米奇妙、贝贝摩登、PAWINPAW、 ELLE、侨保、ELAND、PAMPOLINA、 MARCOMARL、乐高 、米奇、芭比娃娃
目标品牌
反斗城
天线宝宝
卡通尼
VANADO CITY 魔术城堡
创展中心
东区（1F、2F）业态示意图
渔村博 物馆
酒吧、西餐厅
特色餐饮 大型酒楼 美容美体 影院 KTV、娱乐
旅游信 息中心
东区业态面积分布表
业态 零售 餐饮（含酒吧） 娱乐休闲 创展中心 建筑面积（㎡） 4706 34046 21176 4000 本区占比（%） 7 54 33 6
合计
63928
※可分可合，租赁阶段灵活掌控 酒店式公寓 ※针对企业中、高级管理者，提供酒店式服务 ※委托酒店公寓管理公司管理或自行管理 ※提供酒店式精装修，配全套家私、电器及厨房设备 ※常住：短租=6：4 ※房型配比 房型 面积（平方米）
一房 二房 三房 四房及以上（顶层） 合计 45-75 80-120 125-150 150以上
• 目标品牌 万宝龙、伯爵、劳力士、周大福、卡地亚、施华 洛世奇、SWATCH、AGATHA 、ZIPPO、瑞士 军刀、伯爵、TUDOR
专门店铺——化妆品
• 目标品牌 SK-Ⅱ、兰寇、 欧舒丹、美伊娜多、资生堂、娇 兰、娇韵诗、高丝、贝佳斯、兰芝、水芝澳、欧 珀茉、丝芙兰、妍丽
专门店铺——保健食品
KTV：4250㎡
意向品牌
• 钱柜、欢畅100、好乐迪、加州红、麦乐迪、酷 比龙
美容美体：3500㎡
意向品牌
• 梦圆皇宫、思妍丽、美丽田园、琉璃时光、修身 堂
美发美甲
意向品牌
• 首脑、卡顿时光廊、丁畅制造 • 尚HAIR、丝情发艺
娱乐：4250㎡
茶艺馆
咖啡
意向品牌
• 星巴克、ILLY、KOSMO、蓝鸟、季诺、真锅、 SPR
次主力店——生活馆
目标商家： 1.运动生活馆： NOVO、 SPORT100
2.精品生活馆： 无印良品
生活馆—— 将某一大类精致商品品牌集中在一个区域内形 成特色主题的中大型店铺。
精品超市
数 码 馆
目标品牌： • SONY、 • PHILIPS、 • SAMSUME • MOTOROLA • SIMENS