【解读】2018年美国房产最新趋势

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2018房地产沉思录 (update 33)

2018房地产沉思录(update 33)「写在最前面的话」：最近公众号后台的留言中，出现了一些“贸易战和房地产有毛关系”的疑问，对于有这种疑问的，建议先翻阅一下我之前的合订集，如果还是不懂那就只能帮你到这了。

应该说，与“数字农业、新能源汽车和房地产有毛关系”的疑问一样，将房地产单独割裂出来分析和讨论的想法，是极其片面和狭隘的，整个宏观经济运行中的诸多关键环节，都会对房地产市场造成致命的影响。

正如去超市买东西可以纠结半个小时、但在几百万买房下单时却只需要几秒钟一样，这种含混不清、片面盲目的羊群思维其实是所有人都应该警醒的。

自从7月6日的第一战正式打响之后，媒体和舆论的战斗也进入了白热化。

这一场世界第一和第二大经济体之间的贸易摩擦，充分体现了中美两大逻辑之间的对撞，而双方关于贸易战道德制高点的大辩论，却表现出了完全不同的水准。

美国政府在为自己的逻辑进行一系列辩解时显得更为专业，而国内官方仅通过发言人只言片语的说明（或者环球时报之类媒体的非专业论战），则凸显了我们在这场大辩论中最需要改进和加强的地方。

2018年3月22日，美国政府发表了对中国在技术转让、知识产权保护和技术革新方面的政策、行为和实践的301调查报告（报告正文182页、参考文献注释1138个）。

报告有数据，有图表，有事实，有案例，论述严谨，逻辑清晰。

报告附件不仅列举了被调查的美方企业和利益团体的观点，也列举了许多被采访的中方利益团体（如中国企业联合会、中国商会、中国知识产权法律协会等组织）的观点。

2018年4月16，美国国会研究局的贸易专家Morrison专门为美国国会议员了解中美贸易情况而撰写了《中美贸易问题》的报告（全文长71页、17个图、9个表格、266个资料来源注释）。

报告观点比较中立，不仅包括支持特朗普对华贸易政策的研究结果和论述，也包括了反对特朗普对华贸易政策的研究结果。

报告指出2015年美国对中国的出口以及中美双方的投资，直接和间接支撑了美国260万人的就业，对美国GDP的贡献为2160亿美元。

2018年房地产行业十年复盘综述报告

２０１８年房资逻辑综述............................................................................................................... 6 政策透过成交增速变化影响估值，并最终主导了板块的收益机会 ............................. 6 龙头房企股价基本与板块同涨同跌，但出现过 2 次分化 .......................................... 12 08-11 年小周期回顾 .......................................................................................................... 13 08 年 10 月-09 年 7 月政策与基本面底部改善，板块估值抬升 ................................ 13 09 年 7 月-11 年 12 月政策调控、基本面高位下行，板块估值受压 ......................... 18 11-14 年小周期回顾 .......................................................................................................... 24 11 年 12 月-12 年 12 月货币宽松叠加基本面底部改善，带来估值弹性 ................... 24 12 年 12 月-14 年 2 月限购限贷升级、基本面下行，估值下探至新低 ..................... 30 14-至今小周期回顾 ........................................................................................................... 35 14 年 2 月-16 年 9 月政策再次宽松带动基本面改善，估值趋势性上行 ................... 35 17 年棚改货币化托底市场景气度，一线龙头具备收益机会 ..................................... 41 18 年政策底部改善，但基本面持续恶化，关注业绩确定性的龙头 .......................... 46

美国百年房价曲线与中国房价走势

美国百年房价曲线与中国房价走势从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。

中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。

一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。

以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。

2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。

2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。

从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。

然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。

第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。

随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。

之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。

1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。

之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。

虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。

纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。

1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。

我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。

1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。

从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。

解读2018年全国两会总体精神(中)-课程的考试80分

解读2018年全国两会总体精神（中）课程的考试
一、单选 ( 共 2 小题，总分: 40 分)
1. 根据本讲，建立房地产长效机制的有效办法是（）。

A.限购
B.降低房价
C.减少房产开发
D.加快房地产税
立法
2. 根据本讲，2018年我国赤字率预期目标是（）。

A.2.4%
B.2.6%
C.2.8%
D.3%
二、多选 ( 共 1 小题，总分: 20 分)
1. 根据本讲，针对中美贸易摩擦问题，我国政府有哪些具体的应对措施（）。

A.服务业开放
B.继续“一带一路”建设
C.放宽或取消银行、证券、基金管理、期货、金融资产管理等外
部股比限制
D.统一中外资市场准入标准
三、判断 ( 共 2 小题，总分: 40 分)
1. 从各项指标来看，目前我国的就业形势非常稳定。

正
确
错
误
2. 中美贸易摩擦问题，主要是指美国的贸易顺差和中国的贸易逆差。

正
确
错
误。

哈里森房地产18年周期模型

哈里森房地产18年周期模型(2010-05-07 14:44:36)一、模型简介哈里森仔细研究了200 多年来主要英国和美国的的经济和房地产史，他认为：1、房地产的周期是18 年左右；通常前14 年房价是上涨的，后4 年房价是下跌的；2、18 年的房地产周期目前依然在起作用。

哈里森的模型表明：房价会先上涨7 年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5 年的快速上涨，再之后是2 年的疯狂（哈里森称这两年为“胜利者的诅咒”）。

最后是历时4 年左右的崩溃。

二、房地产周期的描述具体来看：1、前7 年缓慢上涨：在前7 年经济刚从萧条中走出，经济开始增长，相应地房价也开始缓慢上升；2、其后5 年加速上涨：因为土地的供给是有限的，当房价涨到一定程度，人们意识到他们的资金的最佳回报在房地产上，于是他们开始在房地产市场进行投机买卖，获取资本收益；3、再后2 年演绎疯狂：由于投机者和企业的追逐，房价变得越来越高。

企业的经营行为受到了严重影响。

最终企业也大规模参与这种短期有利可图的房地产投机。

当过多的资金追逐在房地产市场上时，导致土地价格发生剧烈上涨，从而演绎了崩溃前的疯狂。

这是一段疯狂交易的时期，价格不再引导人们做理性的决定，购买者确信那里会发一笔横财，因此他无论如何都要出价高于其他竞买者。

随着价格的逐步上升，现实与幻想之间的差距扩大，直至事态出现转折点。

政府部门看起来美妙的城市规划也起到了推波助澜的作用；4、房地产泡沫崩溃，调整3-4 年：通常，土地这些资产泡沫的崩溃有两种效应。

一方面，土地的泡沫破灭使得一些投资者离场，这些投资者的违约会导致其类型的资产泡沫的崩溃；另一方面，拥有大量土地的投资者会减少他们的消费，甚至变得破产。

当土地市场崩溃后，房地产投资减少，普通老百姓的消费支出减少，新的银行抵押借贷不能进行甚至先前的银行借贷都变成了坏账。

一个经济人的消费支出是另一个经济人的收入，一个经济人的负债是另一个经济人的资产。

中美房地产市场对比

中美房地产市场对比随着全球化的进程加快，中美两国的房地产市场在近年来取得了长足的发展。

然而，由于两国经济体制和市场环境的不同，中美房地产市场在许多方面存在明显的差异。

本文将对中美房地产市场的各个方面进行对比，以便更好地了解两国市场的异同之处。

1. 市场规模和增长速度首先，从市场规模来看，美国房地产市场远远超过了中国。

根据数据显示，美国房地产市场的总价值约为29万亿美元，而中国的房地产市场总价值约为10万亿美元。

从增长速度来看，中国房地产市场在过去几十年里经历了惊人的增长，但随着国内经济的逐渐放缓，增长速度也有所减缓。

相反，美国房地产市场的增长相对平稳，受到经济周期和利率等因素的影响较大。

2. 房价和租金水平在房价方面，美国的房价普遍较高，尤其是在大城市地区，如纽约和旧金山。

相比之下，中国的房价相对较低，尤其是在二三线城市和农村地区。

然而，中国的房价在一线城市，如北京和上海，却高昂不少。

值得一提的是，中国的租金水平相对较低，与房价相比，租金回报率较低。

而在美国，租金水平相对较高，使得许多投资者更倾向于购买房产进行出租。

3. 购房政策和金融环境中国和美国的购房政策和金融环境也存在明显的差异。

中国的购房政策相对较为严格，限购、限贷等调控政策常常出现。

此外，中国的房地产开发商多为国有企业，市场竞争相对较低。

而美国的购房政策相对较为宽松，市场竞争激烈，购房流程更为简化。

此外，美国的金融体系相对完善，购房贷款系统更为成熟，买房更加灵活和便利。

4. 投资机会和风险中美两国的房地产市场都存在投资机会和风险。

在中国，随着城市化进程的推进，二三线城市及农村地区的房产投资前景广阔。

同时，中国政府也在积极推动房地产市场的调控，以防范潜在的风险。

在美国，不同城市和州的房地产市场存在差异，投资者需要根据各地的经济发展和就业前景等因素进行选择。

美国的房产投资风险相对较低，但仍需谨慎对待市场波动和利率风险等。

结论总的来说，中美房地产市场在市场规模、房价水平、政策环境等方面存在明显的差异。

19国38年房价走势中国房价未来会如何？

为了从更多国家情况来看房价走势，整理了OECD数据库中20个国家（选取了1980年-2017年数据完整的18个国家，有1986-2017年数据的韩国，有2010-2017年数据的中国）的实际房价指数（和名义房价指数相对，剔除通胀影响）走势图和房价收入比（无中国数据，其他国家的也有些不太完整）。

此数据库中房价指数以2010年房价为100，房价收入比的基准年份不清楚，选取了年度数据。

19个国家38年房价走势大致可分为四类。

第一类包括瑞士、韩国、日本、南非、芬兰，20世纪80、90年代房价就出现过一轮明显的上涨和下跌，目前都没有超过历史最高点。

日本在1991年达到最高点172，2017年为109；韩国在1990年达到最高点160，2017年为101，都和最高点相差很大。

南非1983年113、2007年116是两个历史高点，2017年为98。

芬兰1989年为99，下降到1993年54的最低点而后上升，2010年达到最高点100，2017年为95；瑞士1989年达到130的最高点，2017年是128，基本恢复了。

由于房价曾经大跌过，房价收入比在此后很长时期也没有再明显上升。

第二类包括丹麦、爱尔兰、新西兰、西班牙、英国、美国，除了美国在2006年，其他5国都在2007年达到高点，然后下降。

新西兰、美国在2011年，丹麦、英国在2012年，西班牙、爱尔兰在2013年达到危机后低点，而后开始上升。

其中新西兰在危机后房价涨幅最大，目前是历史最高点。

房价收入比和房价指数类似，危机后下降而后上升。

这些国家看来受美国次贷危机影响较大，同频共振。

第三类包括澳大利亚、比利时、加拿大、法国、荷兰、挪威、瑞典，房价在2007年前后略有波动，总体相对平稳上升。

房价收入比也大体呈波动上升趋势。

第四类是德国。

房价指数从1980年到2008年的近30年间基本波动下行，2008年达到最低点，此后由于低利率环境使人们寻找投资渠道、更易负担得起抵押贷款，成为房价洼地、投资价值显现，移民、外来投资者涌入等原因，德国房价开始补涨。

美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律

美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。

如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。

这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。

这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。

到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。

这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。

但是中国投资者应该知道这个规律。

根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。

其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。

连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。

那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。

这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。

如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。

一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。

在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。

本网注明“来源：美国房价走势”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。

1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。

2018房地产市场大变局(内附降价时间表)

2018房地产市场大变局（内附降价时间表）1、从XDD定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，就决定了房地产市场的未来走势——去投资属性，回归房子原始属性。

而我们知道，房地产市场的火爆就是因为房子已经偏离原始属性，变成了投资品，而当回归原始属性之后，温度自然降下来。

2、李总理在2018政府工作报告中提到房地产，也是延续“房住不炒”：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。

支持居民自住购房需求，培育住房租赁市场，发展共有产权住房。

加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居宜居。

上面这些话大家都能读懂，我不多做解释，我想强调的一点是“落实地方主体责任”，也就是地方政府你们要给我看好了，谁违背“房住不炒”的原则，谁给我收拾摊子。

你说是卖地重要还是官帽重要？所以，相信地方政府一定会好好表现。

3、刘鹤的大名大家不陌生，并且是我们的国务院副总理，据说有个什么人冒充是刘鹤副总理的学生，自抬身价而已。

刘鹤指出，中国经济面临的各类风险中，金融风险尤为突出，所以要打好防范化解重大风险的攻坚战。

从中国人民银行的原行长周小川，到证监会、原保监会、原银监会、财政部的刘士余、郭树清、陈文辉、肖捷，都在提“防范系统性金融风险”，可见这绝非一般说说，而是真的到了有风险的地步。

4、再看财政部史耀斌关于房地产税的表述：“房地产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。

按照这样一个总体思路。

目前，我们正在设计、完善，同时再进行论证和听取意见。

”用同策研究院的报告中的说法就是“明确房地产税属于地方税，实际上倒逼地方政府弱化土地财政模式”。

5、住建部王蒙徽在两会期间接受媒体采访时也强调，短期楼市调控不会放松，坚持差别化楼市调控。

好了，不再一一列举，在以上这些观点中，我们可以读出国家对房地产市场的关心关注，读出国家对房地产市场的重视，也能读出房地产市场确实暴露问题亟待解决，而国家有决心有信心能解决好。

中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究

国外房地产发展研究探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示，对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。

本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象，分析其房地产市场发展历程及特征，对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。

CHINA REAL ESTATE1 中美住房价格比较的挑战随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。

北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。

这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。

关于中美房价的探讨亦众说纷纭。

囿于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。

从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。

另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。

这导致中美房价比较可行性降低。

从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。

尤其是中美土地和税收制度差异较大。

一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权；而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同；另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。

而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。

这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。

从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究付强邱永辉摘要：在中美贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。

研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。

回顾美国房产发展史的重要阶段

回顾美国房产发展史的重要阶段美国房产是如何发展的？自1923年以来固有的市场经济，美国房地产市场出现3个明显的泡沫，特别是近期的次贷危机引发了全球危机。

美国房地产市场周期性发展的根本因素，取决于人口，利率和信贷，税收等多重因素。

过去100年来，房价呈现轻微上涨态势，与宏观经济密切相关，呈现出明显的周期性特征。

近一百年来，美国房地产行业保持了稳步上升的态势，符合宏观经济发展。

耶鲁大学的经济学家罗伯特（Case-Shiller）的房价指数（Keith Schiller）显示，房价自1890年以来上涨了约一半，不包括通货膨胀的影响。

美国房地产周期受到人口，利率等因素的影响。

虽然美国具有非常市场化的土地制度，以及更为完善的经济适用房和房地产税制度体系，但美国房地产市场无法摆脱周期的命运。

在房地产市场周期性波动的背后，人口，利率和信贷，税收等政策起了非常重要的作用。

二次大战之前，美国房地产业周期为18年。

1836-1925年，美国房地产行业每18年（或近18年）经历了危机，土地和房价变动最明显的趋势。

第二次世界大战的爆发使住房需求下降，房地产周期不计划。

随着第二次世界大战的爆发，美国由于男女人口因延迟结婚和家庭服务而形成，住房需求在1943年（长达18年）大幅下降，房地产业危机还没有爆发。

土地和房地产价格在美国继续上涨，土地和房价在1973年达到顶峰，这得益于战后对房屋需求的增长。

20世纪70年代以后，美国房地产短期波动幅度明显较小。

二十世纪70 - 80年代，美国房地产行业在-1979年和1973年至1989年分别经历了两个短期波动。

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凡本网注明“来源：XXX（非20世纪90年代，美国房地产市场进入新一轮（1989-2007）。

美国进入90年代以来，美国房地产业健康发展尤其是9·11事件和网络泡沫泡沫破灭，美联储利率下调，利率在四十年来创下新低。

海外房地产投资现状、置业国家投资情况及海外房地产投资发展趋势分析

海外房地产投资现状、置业国家投资情况及海外房地产投资发展趋势分析一、现状不同于国内房地产市场，海外房产投资展示了更强的区域特征。

从海外置业市场数量看，近年来海外置业意识逐渐深入人心，兴趣发展迅猛。

据调查数据显示，2018-2019年增长率为52.9%;海外咨询量增长了近10倍。

目前，美国和泰国是最受海外买家关注的两个国家，占海外频道关注人数的44.7%;其次是英国和澳洲两国。

另外，德国的关注度近几年开始上涨，在欧洲国家中首当其冲。

二、置业投资国家从置业国家投资热度来看，发达国家为置业主流，新兴国家热潮高涨。

五年前，美国、英国为主要海外置业标的国;而今，传统置业标的国日美英澳因其稳定的市场和投资回报，仍占海外置业主流，占比超过70%;其他如泰国等新兴置业国家，因标的小、增值强等特点，在市场上掀起置业热潮，更受二三线城市置业者欢迎。

1、美国2020年1月最新数据显示，全美房产交易套均价中位数为26.6万美元(约折合人民币185.4万元)，比2019年同期增长6.8%。

热门置业城市中，波士顿地区套均价中位数为50万美元(约折合人民币348.6万元)，每平方英尺房价比去年同比增长5.5%;西雅图套均价中位数为57.2万美元(约折合人民币398.8万元)，每平方英尺房价比去年同比增长5.0%;洛杉矶套均价中位数为65万美元(约折合人民币453.05万元)，每平方英尺房价比去年同比增长4.0%。

在美国置业国际买家中，中国买家的交易额超过第三、四、五名交易额的综合，排名首位，占整体国际买家置业总金额17.2%。

中国买家最热衷于加州置业，占比达到34%;新泽西州位列第二名，占比8%;伊利诺伊、麻州、印第安纳州并列三至五位，分别占比5%;佛州、佐治亚州占比4%;其余各州占比在4%之下。

2、泰国曼谷是泰国置业海外买家的首选城市，其均价每平方米价格是11.4万泰铢(约折合人民币2.53万元)，单套公寓成交均价为340万泰铢(约折合人民币75.5万元)，市区过去五年累计涨幅为55%，2019年涨幅为8%-12%。

2018年哪个州美国房产最值得投资？

2018年哪个州美国房产最值得投资？据商业内幕报道，在火爆的房地产市场下，目前美国全国近半数的房价都高过2007年4月，美国房产市场恢复了上涨的势头。

Zillow最新的住房报告显示，一些房地产市场非常火热，房价和租金价格快速上涨，人口增加，失业率低，收入增长稳定，就业机会强劲。

以下是2018年美国十大最热门的房地产市场，以及它们的房价中位数、房租中位数、家庭收入中位数以及房地产市场预期的同比增长情况。

10. 得克萨斯州达拉斯（Dallas, Texas）家庭收入中位数：$63,812房价中值：$218,300月租金中位数：$1,621房地产市场预计增长：4.7%9. 俄勒冈州波特兰（Portland, Oregon）家庭收入中位数：$68,676房价中值：$370,700月租金中位数：$1,902房地产市场预计增长：3.7%8. 田纳西州纳什维尔（Nashville, Tennessee）家庭收入中位数：$60,030房价中值：$228,900月租金中位数：$1,498房地产市场预计增长：3.8%7. 科罗拉多州丹佛（Denver, Colorado）家庭收入中位数：$71,926房价中值：$376,500月租金中位数：$2,056房地产市场预计增长：3%6. 得克萨斯州奥斯汀（Austin, Texas）家庭收入中位数：$71,000房价中值：$277,600月租金中位数：$1,713房地产市场预计增长：3.3%5. 加利福尼亚州旧金山（San Francisco, California）家庭收入中位数：$96,677房价中值：$893,100月租金中位数：$3,413房地产市场预计增长：3.8%4. 北卡罗莱纳州夏洛特（Charlotte, North Carolina）家庭收入中位数：$59,979房价中值：$181,600月租金中位数：$1,300房地产市场预计增长：4%3. 华盛顿州西雅图（Seattle, Washington）家庭收入中位数：$78,612房价中值：$463,800月租金中位数：$2,243房地产市场预计增长：5.4%2. 北卡罗来纳州罗利（Raleigh, North Carolina）家庭收入中位数：$71,685房价中值：$233,900月租金中位数：$1,441房地产市场预计增长：3.7%1. 加利福尼亚州圣何塞（San Jose, California）家庭收入中位数：$110,040房价中值：$1,128,300月租金中位数：$3,514。

【城市更新专题系列】第九篇：美国REITs市场概览案例分析

【城市更新专题系列】第九篇美国REITs市场概览案例分析作者韩雨张国梁孙志祥摘要作为全球首先涉足房地产证券化市场的国家，美国早在20世纪60年代便诞生了REITs行业，且在至今为止的半个多世纪里，美国REITs早已取得了卓越的发展。

时至今日，美国REITs指数已经获得了7.1倍的回报。

截止到2018年底，美国REITs市场共有226只，总市值达到1.05万亿美元，而2018年美国股市总值达到25万亿美元，届时美国REITs市场总额占到股市总额的4.2%。

从FTSE美国REITs统计数据来看，2017年美国REITs市场总回报率高达9.27%，股利回报率为4.27%。

当年标普500平均盈利收益率为4.07%，股息率为1.89%；而2017年10年债券收益率低致触及2.6%，报2.598%。

在美国市场，REITs行业回报率相比股票和债券，回报率均高于前二者。

从25年期投资周期来看，美国REITs回报率为10%，同样比标普500平均盈利率高。

除此之外，美国的REITs还具有很好的流动性。

REITs可将固定的房地产转化成证券化的产品，使得房地产不动产很好地流动起来，而且这种流动投资的风险也是相对比较低的，专业的管理团队和分散化的投资组合使得这一系列的优势越来越被投资者所看好。

一. 美国REITs概述1.1 美国REITs的不同类型根据投资对象的不同，REITs被分为大致三种类型，包括权益类，抵押类和混合类。

其中，权益类REITs的投资者主要是各大物业公司，主要收入来源也是房地产的租金和地产本身增值收益。

这类REITs所持有的物业类型主要包括写字楼，商场，酒店，工业厂房，物流中心等非住宅类的房地产项目。

抵押类REITs的主要投资对象为房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券（MBS），其主要收入来源是抵押贷款和MBS利息。

混合类REITs的投资对象则包括了各大物业和抵押贷款，以及MBS。

在目前市场中，权益类REITs 占据较大市场份额。

美国房地产市场形势分析

美国房地产市场形势分析美国房地产市场是全球最具规模和影响力的市场之一，对全球经济和金融市场具有重要影响。

近年来，美国房地产市场经历了波动，从低谷中慢慢恢复。

从整体情况看，美国房地产市场形势良好，但是局部存在波动和不稳定因素。

一、市场概况据美国国家房地产经纪商协会发布的数据，2019年美国房地产市场总交易量为5678.9亿美元，较2018年增长了3.6%。

其中，住宅销售额为3191.7亿美元，增长3.9%；商业销售额为2487.2亿美元，增长3.3%。

在住宅市场中，单户住宅和公寓住宅的销售额分别占比55.3%和43.2%。

2019年美国住宅房价中位数为278,800美元，较2018年增长了4.8%。

二、市场分析1. 经济因素美国经济的稳定增长为房地产市场提供了良好的基础。

近年来，美国经济增速超过2%，增加了就业机会，提高了人民的购买力和信心。

此外，美国政府的财政政策和货币政策也在为经济提供支持。

这些因素使得房地产市场受到积极的影响。

2. 利率因素美国住房按揭利率在2019年出现了大幅下降，这对于房地产市场是一个积极因素。

按照美国银行公布的数据，2019年美国平均30年期按揭利率为3.94%，较2018年的4.54%下降了0.6个百分点。

降低的按揭利率对于购房者来说，首付和贷款成本均有所下降。

3. 房屋供应供应不足是近年来美国房地产市场的一大问题。

据美国国家房地产经纪商协会发布的数据，2019年住宅销售量为516.8万套，较2018年减少了1.7%。

在房屋紧缺的情况下，房价往往会上涨，因为需求大于供应。

这意味着，购房者的成本也随之上升。

4. 区域分化在美国各个州和城市，房地产市场的表现存在一定的分化。

2019年布鲁克林的单户住宅平均价格为929,970美元，较2018年上涨了13.1%；而底特律的房价则出现下跌，下跌幅度为1.1%。

因此，针对不同的地区，房地产投资者需要谨慎考虑市场的波动和不确定性。

解读2018年全球资产配置新变化

解读2018年全球资产配置新变化2018年如何成功实现自己的全球资产配置，已经成为了每位投资者都迫切关心的问题。

今天，小编要为大家解读2018年全球资产配置方式的新变化，让你不仅懂得市场，而且投资有“秘诀”。

投资理念与方式的革新从单一资产到全方位资产配置，通常在国际间实现“跨资产类别配置”，风险可降低46%。

在过去的几年中，中国高净值人群的投资方式还是较为单一、抗风险能力不足。

一旦未来出现“黑天鹅”，单一的投资方式都会让投资者瞬间回到解放前。

因此，越来越多的中国投资者选择进行全球资产配置。

全球资产配置是指，在投资组合中涵盖不同风险级别、不同收益水平、不同市场和不同流动性的投资标的。

这些资产之间的相关性要尽可能得小，以此达到分散风险的目的。

跨资产类别、跨市场（国家）、包含另类资产是全球配置的主要特征。

在刚刚到来的2018年，全球不动产的投资价值必将更为凸显。

胡润研究院数据显示，房地产在中国高净值人群的海外投资标的中占到了43.4%，位居第一。

在2017年，不动产更是愈发受到中国投资者的重视。

而就海外置业的原因来说，以分散风险为主要目的的投资因素成为高净值人群购置全球房产最为主要的原因。

而于此同时，越来越多的新兴中产阶级也开始进入全球置业的领域，他们的眼界更开阔、投资目的也更为多样化。

可以预计的是，2018年中国投资者全球置业的投资方式将迎来革新，互联网将更深入地介入全球资产配置的全过程中。

成长在互联网发展过程中的新兴中产阶级，自然更为习惯通过互联网进行资产配置。

同时，他们具有眼界更宽广、接受新鲜事物的能力更快，以及决定海外置业的时间较短的特征。

比如，他们可能只需要一通电话就决定进行海外置业。

另外，他们大多为高净值人群，财富积累依托于中国的经济崛起时代——科技和金融业的勃发。

而在2018年不动产投资市场中，日渐复兴的美国不动产和逐渐登上投资舞台的东南亚新兴市场格外值得中国投资者的关注。

美元资产更为强势美元资产，特别是美国不动产预计在2018年将更为强势。

美国房地产发展史及现状

美国房地产发展史及现状
美国房地产发展史可以追溯至十七世纪，当时公开交易的出现见证了政府对地产投资
者的积极扶持以及对地价市场的控制——这也是美国房地产发展的开端。

在十八至十九世纪，经济增长的加快带动了土地交易的旺盛活动。

莱特兄弟的抵押贷款出现在十九世纪，
它使房地产加倍成为一种投资可行的财产。

二十世纪以来，出现了对房地产投资的兴趣，并由此引发了一系列的房地产法律的发展。

如在补贴和流动性方面，政府出台了一系列规定来支持投资者，关于土地管理、地税、土地发展等也出现了涉及法律法规，以支持房地产投资者把资金投入可行的项目上。

20世纪80年代以来，正好与各种网络平台技术的兴起同步，房地产市场可以给投资
者提供解决方案，方便快捷地实现网上房地产投资。

随着经济的发展，美国的住房市场也
在不断革新：先进的��美观的建筑设计、宽敞的公共活动场所，以及完善的物业管理体系，使得美国城市变得更加现代化，也推动了美国房地产市场的发展。

从近年来来看，美国房地产市场目前处于良性循环当中，受到外部因素（如税收政策、利率变化）的影响，一直处于比较稳定的水平，受到投资者的热烈欢迎。

2018年，美国房地产市场几乎达到了近几十年来的历史纪录高点，全美住宅销售额首次突破7.25万亿美
元的大关，达到7.54万亿美元，比2017年猛增8.8%。

总之，在美国，房地产投资被认为是一种成熟而安全的投资，无论是登记房地产投资
者还是境内房地产投资者，都在不断增多。

在房地产投资上，必须做好自身资产配置，不
断深入了解有关政策，发掘投资动向，管理走势，以及进入新时代房地产投资环境中的概
念与趋势，以最大程度地实现投资者的理财收益。

美国房市崩盘10 周年：美国房市恢复了吗？

美国房市崩盘10 周年：美国房市恢复了吗？作者：暂无来源：《理财·市场版》 2019年第1期美国房产市场崩盘已经过去了10 年,目前全美房产市场已经恢复元气,大部分主要市场的房价均已超过 10 年前的水平。

与房产泡沫时期相比,美国房地产上涨幅度最大的地区位于西部和西南部。

美国房价涨幅最大的地区2018年9月 15日是雷曼兄弟破产10 周年纪念日,雷曼兄弟的破产是经济危机的开端。

2011年年底,全美房价下跌 17%,近1/3房屋的抵押贷款高于房屋价值,数百万人面临止赎。

现在,全美房价中位数已经比房产泡沫高峰期高出 8.7%,全国超过一半的房屋已经收回损失。

但还有不到 10% 的房屋按揭贷款高于房屋价值。

在芝加哥和巴尔的摩等市场恢复缓慢的城市,还有15% 左右的房屋按揭贷款高于房屋价值。

全美各地的崩盘速度各有不同,同样,恢复的速度也不尽相同。

危机爆发前,全国房产市场基本同步向好发展,崩盘突如其来,在历史上也极为罕见。

虽然像圣何塞、旧金山和丹佛这样的市场已经率先走出了崩盘阴影,而且发展良好,但许多市场还在承受着崩盘所带来的阴影。

圣何塞是全美房价最高的都会区,也引领着房价恢复的趋势,当前房价中位数为129万美元,比房产泡沫高峰期的房价高出74%,比触底时的房价高出一倍多。

紧随其后的是丹佛,该地区房价中位数为39.78万美元,比房产泡沫高峰期的房价高出66%。

与全美其他地区不同,丹佛在泡沫时代也从未经历过如此快速的房价上涨。

总的来看,在全美35 个最大都会区中,有21个都会区的房价均已超过萧条前的峰值,但还有很多市场依然很难恢复到之前的价格水平。

拉斯维加斯的房价去年上涨速度居全国榜首,但依然比房产崩盘前的房价中位数低 16%。

奥兰多和芝加哥的房价也比崩盘前低近 14%。

萧条过后,贷款大幅收紧,全国房屋存量也出现萎缩。

全美住房自有率开始攀升,但依然低于2006 年水平,相差超过 4 个百分点。

购买力危机经济危机已经过去了10年,但目前房产市场依然面临着新的问题。