某地铁商城操作策略.pptx
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华强地铁商城
操作策略
[沧海横流，方显出英雄本色]
策划:陈明中
2004/10/18
第一部分
市场研判
小引
本案重点调查东门、华强北两大商圈具可比参照性物业，兼及罗 湖商业城、新银座2案，因时间极短，故只作一定量的点式调查， 侧重于价格对比。
本案对广州、上海多个地铁商场项目进行过专门考察分析，此次 不再罗列。
明华广场
位于东门步行西北处，商场共6层，1层为独立商铺2-5层为深圳 最大型的服装、布匹配套批发市场，6层为儿童用品世界，商场 以上为住宅。
一层最低价为9.8万元/ M2 ，最高价为20.8万元M2 。
层数 一层 2-5层 六层
价格 均价12万/M2 出租价格未定
未定
经营 独立铺位，多种经营 服装、布匹配套市场
500-800元
服装、鞋类、小商品、电器 等
新园路、人民北路北段、立新 路
260-400元
服装、小商品、餐饮
罗湖商业城
一楼铺位租金：5 M2铺1.8万/月。出租率100%.售价不祥。人气很 旺。主要消费群为过境港人。
新银座
（罗湖火车站侧，地铁口附近） 一楼商铺售价7.8----14万M2 （目前认筹中）
空置状况
东门商业区商服物业各楼层平均空置率约为：1楼5%，2楼20%， 3楼45%，4楼70%。
华强北商圈解读
片区概况
华强北现有各类商家560多家，一万平方米以上的大型商场有14家。 如今的市场状态已由过去的单一工业厂房变成以商业、居住办公
为主的新的市场局面。商业需求市场规模的扩大，吸引了各大商 家纷纷入驻，形成以华强北路为核心，振华、振兴路两条商业街 为辅的“两横一纵”的商业区。
层数
售价
经营范围
一层
7万---10万元/M2
专营少见少女用品
二层
7万元/M2
新潮服饰和精品
三层
未发售
娱乐城
四层
未发售
娱乐城
该商场分为两个主要投资商并分两处销售，西面较大的一部分 称为新2000广场，东面较小的一部分称为汇商名苑。
南塘商业广场
该商场位于永新街、风貌街、深南辅路围合的区域，共分两大部 分，一部分靠永新街，一部分靠深南辅路，在售的部分为靠深南 辅路的两层裙楼商铺，一楼价格平均为7.5万/ M2 ，二楼采用一口 价的方式，每平方米3万元。
深南东 路北侧
靠近地 铁站
楼层
商场面 积 （M2）
商铺间 隔 （M2）
平均售价 （元）
平均租价 （元）
推出 入伙 时间 时间
4
7000
灵活
整体转 让给银行
不详
96年
97年 底
中威商 业广场
人民北 路较南 段东
两面 临街
4（包括地 下层）
10000
10-100
一层60000 元二层 35000元
一层800元 二层200元
小结
业主回报方式
东门商铺发展商的主要回报方式为：以出售为主，部分不好出售 的铺位由发展商出租，但个别发展商的表现不俗。部分商铺承诺 返租吸引投资者。
租金状况
东门商业区商服物业各楼层平均租金约为： 1楼800元/ M2左右，2楼350元/ M2左右，3楼200元/ M2左右，4楼 100元/ M2左右。
深圳百货广场
该商场位于深南东路，与人民南路交汇处，该楼已为现楼，但迟 迟未做内部装修，较长一段时间未对外发售，因此引起业界的各 种猜测，今年初开始对外发售，效果不甚理想，但其毕竟位于步 行街南入口处，二楼又与人行天桥相连，其未来的商业前景应当 十分看好。目前该商场的销售价格为一楼均价10万元/M2，二楼
均价8万元/ M2 。
金世界商业中心（临近地铁老街站）
位于东门步行街西入口处。其地下2000M2的商业 广场直接与地铁站接驳，并有深圳友谊城进驻。
层数 一层 二层 三层 四层 五层 六层
均价 9--14万元/M2 50000元/M2 28000元/M2
不售 不售 不售
经营范围 名表、化妆品、名牌服装
99年 中
5200
8-28
一层70000元 一层700元 二层30000元 二层300元
97年 97年
目前已形成繁华商业街的道路有人民二横街、风貌街、解放路、 东门中路，这些街铺的价格区间及经营范围见下表：
位置 风貌街、中威商业广场
二横街、解放路
租金价格（使用面积） 800-1100元
经营范围 服装、鞋类、Fra Baidu bibliotek商品
普通牌子男女装 体育用品 酒楼 酒楼 写字楼
方海商苑（女人天地）
方海商苑南靠解放路，北靠人民二横街，这两条纵向街道均为东 门步行街人流量最大的街道。该项目占地6119.1M2总建筑面积 25100M2。其中1至3层为商场共12400M2，4-8层为住宅及写字楼 共12700M2，整个项目分为两个部分，靠解放路的部分于98年推 出。目前在售的为靠二横街的部分商铺，并以女人世界部分冠名， 部分招商部分出售。
96年初 97年底
老东门 商城 （西宫）
解放路 北侧
租户多 为港人
6
大世界 商城
解放路 南侧
规模大， 临三条
路
5
旺角购 物广场
东门中 路西侧
临两条 繁华街
道
4
3000 3500
3-30
——
一层1000元 二层800元
不详
93年
10-49
一层73000元 一层800元 二层43000元 二层300元
97年 中
楼层 一层 二层
三层
价格 8万元/M2 4.5万元/M2
出租280元/M2月
经营范围 自主经营 自主经营
女式服装、化妆品等用品
德奥商城
南靠解放路，西靠鸿展广场一期，地理位置较优。商铺共二层， 首层铺位36个，二层101个均以小面积分割，面积从6.97M2到 33.31 M2不等，总体来说，供应量较小，未做媒体广告宣传，销 售情况依然较好。一楼均价为9万元/ M2 ，二楼均价4万元/M2。
抽丝剥茧，揭示市场的真实面，有助于我们穿越路径的迷思，找 到打开阿里巴巴山洞大门的金钥匙。
东门商圈解读
东门目前在售的商场调查如下：
新2000广场（地铁上盖）
位于东门步行街的西南部，紧邻深南辅路，总建筑面积为 34716 M2 ，总高10层，其中裙楼商场4层，发售铺位共 620间。一层租价：300元/ M2
儿童用品世界
东门铜罗湾•八达商城（东门地铁口）
位于东门位于东门步行街的西南部。地面1层，地下负2层。 售价： 地面1层：10万M2 地下负1层：4万、5万、9万、10万/ M2不等。 地下负2层：同上（临地铁通道口一个铺售11万10万M2 ） 租价：3500 M2
名称
位置
概况
鑫辉中心
操作策略
[沧海横流，方显出英雄本色]
策划:陈明中
2004/10/18
第一部分
市场研判
小引
本案重点调查东门、华强北两大商圈具可比参照性物业，兼及罗 湖商业城、新银座2案，因时间极短，故只作一定量的点式调查， 侧重于价格对比。
本案对广州、上海多个地铁商场项目进行过专门考察分析，此次 不再罗列。
明华广场
位于东门步行西北处，商场共6层，1层为独立商铺2-5层为深圳 最大型的服装、布匹配套批发市场，6层为儿童用品世界，商场 以上为住宅。
一层最低价为9.8万元/ M2 ，最高价为20.8万元M2 。
层数 一层 2-5层 六层
价格 均价12万/M2 出租价格未定
未定
经营 独立铺位，多种经营 服装、布匹配套市场
500-800元
服装、鞋类、小商品、电器 等
新园路、人民北路北段、立新 路
260-400元
服装、小商品、餐饮
罗湖商业城
一楼铺位租金：5 M2铺1.8万/月。出租率100%.售价不祥。人气很 旺。主要消费群为过境港人。
新银座
（罗湖火车站侧，地铁口附近） 一楼商铺售价7.8----14万M2 （目前认筹中）
空置状况
东门商业区商服物业各楼层平均空置率约为：1楼5%，2楼20%， 3楼45%，4楼70%。
华强北商圈解读
片区概况
华强北现有各类商家560多家，一万平方米以上的大型商场有14家。 如今的市场状态已由过去的单一工业厂房变成以商业、居住办公
为主的新的市场局面。商业需求市场规模的扩大，吸引了各大商 家纷纷入驻，形成以华强北路为核心，振华、振兴路两条商业街 为辅的“两横一纵”的商业区。
层数
售价
经营范围
一层
7万---10万元/M2
专营少见少女用品
二层
7万元/M2
新潮服饰和精品
三层
未发售
娱乐城
四层
未发售
娱乐城
该商场分为两个主要投资商并分两处销售，西面较大的一部分 称为新2000广场，东面较小的一部分称为汇商名苑。
南塘商业广场
该商场位于永新街、风貌街、深南辅路围合的区域，共分两大部 分，一部分靠永新街，一部分靠深南辅路，在售的部分为靠深南 辅路的两层裙楼商铺，一楼价格平均为7.5万/ M2 ，二楼采用一口 价的方式，每平方米3万元。
深南东 路北侧
靠近地 铁站
楼层
商场面 积 （M2）
商铺间 隔 （M2）
平均售价 （元）
平均租价 （元）
推出 入伙 时间 时间
4
7000
灵活
整体转 让给银行
不详
96年
97年 底
中威商 业广场
人民北 路较南 段东
两面 临街
4（包括地 下层）
10000
10-100
一层60000 元二层 35000元
一层800元 二层200元
小结
业主回报方式
东门商铺发展商的主要回报方式为：以出售为主，部分不好出售 的铺位由发展商出租，但个别发展商的表现不俗。部分商铺承诺 返租吸引投资者。
租金状况
东门商业区商服物业各楼层平均租金约为： 1楼800元/ M2左右，2楼350元/ M2左右，3楼200元/ M2左右，4楼 100元/ M2左右。
深圳百货广场
该商场位于深南东路，与人民南路交汇处，该楼已为现楼，但迟 迟未做内部装修，较长一段时间未对外发售，因此引起业界的各 种猜测，今年初开始对外发售，效果不甚理想，但其毕竟位于步 行街南入口处，二楼又与人行天桥相连，其未来的商业前景应当 十分看好。目前该商场的销售价格为一楼均价10万元/M2，二楼
均价8万元/ M2 。
金世界商业中心（临近地铁老街站）
位于东门步行街西入口处。其地下2000M2的商业 广场直接与地铁站接驳，并有深圳友谊城进驻。
层数 一层 二层 三层 四层 五层 六层
均价 9--14万元/M2 50000元/M2 28000元/M2
不售 不售 不售
经营范围 名表、化妆品、名牌服装
99年 中
5200
8-28
一层70000元 一层700元 二层30000元 二层300元
97年 97年
目前已形成繁华商业街的道路有人民二横街、风貌街、解放路、 东门中路，这些街铺的价格区间及经营范围见下表：
位置 风貌街、中威商业广场
二横街、解放路
租金价格（使用面积） 800-1100元
经营范围 服装、鞋类、Fra Baidu bibliotek商品
普通牌子男女装 体育用品 酒楼 酒楼 写字楼
方海商苑（女人天地）
方海商苑南靠解放路，北靠人民二横街，这两条纵向街道均为东 门步行街人流量最大的街道。该项目占地6119.1M2总建筑面积 25100M2。其中1至3层为商场共12400M2，4-8层为住宅及写字楼 共12700M2，整个项目分为两个部分，靠解放路的部分于98年推 出。目前在售的为靠二横街的部分商铺，并以女人世界部分冠名， 部分招商部分出售。
96年初 97年底
老东门 商城 （西宫）
解放路 北侧
租户多 为港人
6
大世界 商城
解放路 南侧
规模大， 临三条
路
5
旺角购 物广场
东门中 路西侧
临两条 繁华街
道
4
3000 3500
3-30
——
一层1000元 二层800元
不详
93年
10-49
一层73000元 一层800元 二层43000元 二层300元
97年 中
楼层 一层 二层
三层
价格 8万元/M2 4.5万元/M2
出租280元/M2月
经营范围 自主经营 自主经营
女式服装、化妆品等用品
德奥商城
南靠解放路，西靠鸿展广场一期，地理位置较优。商铺共二层， 首层铺位36个，二层101个均以小面积分割，面积从6.97M2到 33.31 M2不等，总体来说，供应量较小，未做媒体广告宣传，销 售情况依然较好。一楼均价为9万元/ M2 ，二楼均价4万元/M2。
抽丝剥茧，揭示市场的真实面，有助于我们穿越路径的迷思，找 到打开阿里巴巴山洞大门的金钥匙。
东门商圈解读
东门目前在售的商场调查如下：
新2000广场（地铁上盖）
位于东门步行街的西南部，紧邻深南辅路，总建筑面积为 34716 M2 ，总高10层，其中裙楼商场4层，发售铺位共 620间。一层租价：300元/ M2
儿童用品世界
东门铜罗湾•八达商城（东门地铁口）
位于东门位于东门步行街的西南部。地面1层，地下负2层。 售价： 地面1层：10万M2 地下负1层：4万、5万、9万、10万/ M2不等。 地下负2层：同上（临地铁通道口一个铺售11万10万M2 ） 租价：3500 M2
名称
位置
概况
鑫辉中心