产业园运营之道

产业园运营之道

崔建立

汇报提纲

一、产业园的历史演变；

二、产业园的产业规划；

三、产业园的产业定位；

四、产业园的运营模式；

五、产业园的盈利渠道；

六、产业园的招商渠道；

七、产业园的政策设计；

一、产业园的历史演变

产业园从进驻对象上来分析，经历三个过程

第一阶段线性模式：

园区中只有单个企业，甚至只成产某一个产品

第二阶段散性模式：

园区中进驻多个企业，但行业混杂，成长年限混杂，相互之间呈散性分布，几乎互无关联；

第三阶段交互模式：

要么是产业链条企业聚集，要么是同行不同类的企业聚集；

二、产业园的产业规划

产业规划中需要注意的三个问题

1、区域经济产业结构分级管理；主导产业、优先发展产业、储备产

业三级管理；若不分级断档，产业周期波动会引发产业真空。

案例：美国的底特律汽车城、无锡的光伏产业、乐山的高新区、硚口的汉正街搬迁；

2、明确主导产业，强化主导产业；

主导产业定位要准，产业定位要科学、客观；

扩大或细化辅助产业，增加整个产业容量；

3、产业规划规避几个问题

1）避免上传下达，行政命令代替市场法则，

2）避免盲目跟风，别人有的我也要有；

3）避免只求高大新：起点高、规模大、技术新，商联网、物联网、车联网、机器视觉等，传统产业技术升级或者市场调整一样带来商机；

案例：手机产业：波导、摩托罗拉、索尼败出江湖，苹果、小米玩兴正浓

三、产业园的产业定位

产业定位在整个园区的指导策略和常用方法

（园区定位）指导策略：

1、产业定位要研究；

2、产业定位要先行；

3、产业定位可调整；

4、产业定位不怕空。

产业定位（园区定位）常用方法：

1、通过经济扫描，寻找区域最有特质的资源，来推导区域主导

产业或者园区主导产业；

A、西藏

产业规划：特色食品加工业、民族手工业、清洁能源、生物制药；我们的建议：信息产业——数据灾备产业

气候优势：

1）温度低、温差小。常年气温低，年差较小，日差较大，四季不分明，活动积温小等特点，年平均气温大致为6.7℃，最冷月平均温为-3.4℃，最热月均温为15℃。几乎为IT界梦寐以求的恒温刻度。 2）空气干燥，由于西藏地区海拔高，雨量少，紫外线强，常年空气保持干燥，空气湿度低。

理由：

中国正在进入信息化时代，企业大量的业务数据在信息系统中被采集、传输、存储、处理、应用，一旦系统崩溃，企业将面临巨大的损失。美国911、汶川地震。

B、谷城：当地领导提出的生态养殖、有机农业、生态旅游

我们的建议：健康养生产业

C、凤凰社：当地领导提出做大学科技园

特点：美院、昙华林、琴台剧院、武汉音乐学院等文化元素丰富

我们的建议：艺术孵化器

2、通过整合区域内的同质性企业，达到企业集聚效应；

A、武汉东湖开发区定位“光谷”

楚天激光+三工激光+长飞光纤+烽火科技

B、咸宁：能源产业

九宫风电+大畈核电+赤壁火电+陆水水电

3、根据国家相关部门的产业规划战略布局，定位区域主导产业；根据国家发改委的产业规划布局，地方刻意引导和发展。

北京——文化产业：鸟巢+国家大剧院

上海——金融产业：中国人民银行总部+ 交通银行总部+国际清算银行

4、通过引进和培育行业龙头企业，发挥其行业引领作用，聚合上下游企业；

乌鲁木齐：引进三一重工

无锡：引进尚德

沌口：引进二汽

5、通过错位选择，筛选出对方相对弱化的产业；

大树底下不长草，大城市的经济吸附效应，一线城市周边的二线城市；

a)、别人不要的并不是不好，可能不适合他；或者看不上其规模

武汉光谷：非世界五百强，非行业领军企业不招，等等，将其他相对优秀的企业推给了周边地市；

b)、大城市的产业溢出效应，导致一部分产业被淘汰或者转移到小城市来

武汉的服装产业—汉川市、化工产业—鄂州、家具产业—红安

6、反向定位法：先招商后定位，通过进驻的企业类型倒推园区产业，适合改造型或者空置型物业。

武汉光谷软件园—金融产业；成都的清洁能源产业园—网商产业

四、产业园的运营模式

运营主体性质的不同，决定了园区运营模式的不同；

政府创办型园区：成绩第一，光谷生物城

企业创办型园区：效益第一，光谷金融港

1、功能规划：

1）研发区域，园中有器（孵化器），培养原创型项目；

案例：武汉的产业园都要求配备一个专业孵化器；武汉的凯迪、三特索道、凡谷电子、华工科技、国测电力、上市企业几乎都是从孵化器里成长出来的。

2）生产区域：生产、调试、组装基地，规模化生产；

3）展示区域：多功能展示厅、会议室，交易区域、体验式营销；4）配套区域：满足企业人员的吃喝玩乐，休闲配套；

一个工业园不见得要咖啡厅，一个产业园一定得有个咖啡厅；商务谈判交流；

2、组织架构：

1）产业研究部门：了解定向产业的产业组织结构、产业特征、产业规模、产业企业分布、产业发展趋势，为园区的运营和招商提供理论指导；

2）招商销售部门：将园区的物业通过有效的渠道寻找到有效客户，促成签约；坐招、行招同时进行；

3）提升服务部门：融资服务、市场拓展服务、项目诊断、财务法律咨询、人员招聘培训等等。科技部总结的有九大服务内容，可以借鉴；

4）物业服务部门：良好的物业服务提升客户的满意度和物业的保值升值

3、平台建设：是决定产业园区档次关键

1）融资平台：政府、民间、园区三种融资渠道

2）推介平台：协会、展会、例会、峰会

3）研发平台：大学实验室和科研院所的技术开发

4）专业共用平台：产业企业共用的一项服务或者设备

激光产业园：激光检测仪

高科农业园：农药残留检测仪；

动漫产业园：小型放映室

五、产业园的盈利渠道

一般来讲，一个园区投资收益率达到年15%左右，就是比较优秀的；低于6%的关停并转。

1、销售收益：

销售物业的1/2或者1/3，实现现金流平衡，通过销售收益可以做两点：