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房地产开发及计划运营管理 2020
© Copyright BRC 2013
• 全面了解房地产开发的主要流程 • 了解计划运营及项目管理基本内容 • 探讨项目管理与人力资源工作相关性
融创中国华中区域公司
Page 1
第一部分: 房地产开发概述 第二部分: 房地产开发的主要业务流程 第三部分：项目管理与计划运营
Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点1—开盘销售前置条件
1、落实按揭银行； 2、确定价格体系及销售细则； 3、项目示范区亮相； 4、客户蓄水饱和； 5、取得预售许可证；
融创中国华中区域公司
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点2—预售许可证前置条件
1、项目现场达到预售条件； 2、抵押贷款银行出具预售证明； 3、完成物业招投标备案； 4、 预售产权面积完成备案；
Part 1：房地产开发概述
➢土地的变迁
生地
熟地
城市建成区
融创中国华中区域公司
Page 5
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 政府主导和企业参与的城市整体规划
➢ 根据国民经济和社会发展规 划确定城市整体规划。
➢ 城市整体规划包括城市定位、 发展目标，及控制规模。
城市总体规划是实 施土地开发的依据
融创中国华中区域公司
Page 6
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 根据城市总体规划调整土地利用规划
产业功能布局图
地块现状图
融创中国华中区域公司
地块利用规划图 Page 7
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划
融创中国华中区域公司
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融创中国华中区域公司
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢3.项目开发主要业务流程
项目
投资 论证
土地 确权
土地 合同
前期 定位
新公司 资质办理
项目立项（发改委）
红拨图 更名
建设用地 规划许可证
方案 审查
建设工程 规划许可证
前期 施工准备
基坑开挖
方案 设计
施工图设计 土建总包招标
施工图 审查
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点3—施工证前置条件
1、取得《建设工程规划许可证》； 2、完成施工图审查； 3、完成总包招投标备案、合同备案； 4、完成散水、墙改基金缴纳； 5、完成质监及安监备案；
融创中国华中区域公司
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Part 3：战略与计划运营管理
一级开发实施阶段
开发模式、可行性研究、实施方案
土地上市交易阶段
投资回报、拿地咨询
房地产项目开发阶段
项目策划、营销代理
项目运营管理阶段
物业服务、二手经纪
融创中国华中区域公司
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
第二部分:房地产开发的主要业务流程
融创中国华中区域公司
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
（论证、策划、设计流程）
价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制
区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点为关注
质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）
关注指标—Q T
越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客 户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服 务、顾客满意度相关流程）
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 确定城市土地储备规划及土地供应计划
融创中国华中区域公司
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Part 1：房地产开发概述
➢房地产开发流程
状态 待开发用地
程序
规划建设用
“三规”
政府储备用地 建设用地
一级开发 招拍挂上市
项目开发 城市建成区
区域开发研究阶段
总体定位、规划设计建议、开发策略
峰值
获地 开盘
开盘 开盘
Time
交房
4个月开盘-现金流 最大负值
5个月现金流 正值周期
9.5个月开 10个月开盘-现
盘-现金流
金流
最大负值 最大负值
10个月现金流正值周期
11个月现金流正值周期
融创中国华中区域公司
Money
获地
常规典型性项目现金流
开盘
现金流 峰值
Time
交房
现金流 最大负值
现金流正值周期
融创中国华中区域公司
现金流
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Part 3：战略与计划运营管理——项目提速对现金流的影响
加快开盘周期对项目现金流的影响 以武汉项目举例
Money
6个月现金流 12个月现金流 14个月现金流
峰值
峰值
第三部分:战略与计划运营管理
融创中国华中区域公司
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Part 3：战略与计划运营管理
什么是计划运营
过程管控
实现
目标资源 管理源自决策 管理融创中国华中区域公司
计划 管理
Page 22
Part 3：战略与计划运营管理
项目管控核心 规模 利润 现金流
效益
融创中国华中区域公司
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Part 3：战略与计划运营管理——常规典型性项目现金流
现场安监
施工 许可证
销售中心建设 示范单位建设
项目亮相
武汉为例住宅项目
融创中国华中区域公司
地下室 结构工程
主体 封顶
外装 施工
工程 进度 达到 预售 条件
项目开盘
质监 竣工
规划验收 及竣工备案
项目交付
产权办理
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融创中国华中区域公司
发改委 立项批复
融创中国华中区域公司
融创中国华中区域公司
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课程内容
第一部分: 房地产开发概述
融创中国华中区域公司
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Part 1：房地产开发概述
房地产开发： 从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新 区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
如何理解？
融创中国华中区域公司
Page 4
➢1.房地产开发全过程
土地市场交报易验定施推物规—收位工广业、招入策建销管报标住划设售理建、拍卖、挂牌
1.立项审批
2.规划审批
土地获取
定位决策
产品设计
3.开工审批
4.预售审批
项目报建
施工建设
推广销售
验收入住
物业管理
资源获取
资源加工
产品入市
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客户关系管理
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢2.房地产开发价值链(三段论)
利润贡献和风险从前端向后端逐级递减
投资 策划
土地获取
项目策 划
关注指标—A C R
建筑设 计
采购管 理
产品实现过程
工程管 理
销售管理
售后管理
物业管理
越靠近价值链前端，经营操作风险越大， 但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，
关注指标—Q C T
管控的重点为关注风险控制和成本控制
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• 全面了解房地产开发的主要流程 • 了解计划运营及项目管理基本内容 • 探讨项目管理与人力资源工作相关性
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第一部分: 房地产开发概述 第二部分: 房地产开发的主要业务流程 第三部分：项目管理与计划运营
Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点1—开盘销售前置条件
1、落实按揭银行； 2、确定价格体系及销售细则； 3、项目示范区亮相； 4、客户蓄水饱和； 5、取得预售许可证；
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点2—预售许可证前置条件
1、项目现场达到预售条件； 2、抵押贷款银行出具预售证明； 3、完成物业招投标备案； 4、 预售产权面积完成备案；
Part 1：房地产开发概述
➢土地的变迁
生地
熟地
城市建成区
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Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 政府主导和企业参与的城市整体规划
➢ 根据国民经济和社会发展规 划确定城市整体规划。
➢ 城市整体规划包括城市定位、 发展目标，及控制规模。
城市总体规划是实 施土地开发的依据
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Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 根据城市总体规划调整土地利用规划
产业功能布局图
地块现状图
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地块利用规划图 Page 7
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 结合城市总体规划和土地利用规划确定控制性详细规划
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢3.项目开发主要业务流程
项目
投资 论证
土地 确权
土地 合同
前期 定位
新公司 资质办理
项目立项（发改委）
红拨图 更名
建设用地 规划许可证
方案 审查
建设工程 规划许可证
前期 施工准备
基坑开挖
方案 设计
施工图设计 土建总包招标
施工图 审查
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢关键节点3—施工证前置条件
1、取得《建设工程规划许可证》； 2、完成施工图审查； 3、完成总包招投标备案、合同备案； 4、完成散水、墙改基金缴纳； 5、完成质监及安监备案；
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Part 3：战略与计划运营管理
一级开发实施阶段
开发模式、可行性研究、实施方案
土地上市交易阶段
投资回报、拿地咨询
房地产项目开发阶段
项目策划、营销代理
项目运营管理阶段
物业服务、二手经纪
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
第二部分:房地产开发的主要业务流程
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
（论证、策划、设计流程）
价值链中段是整个房地产开发项目的质量和成本控制
区间，决定了利润的最终实现大小，管控重点为关注
质量和动态成本的控制（工程管理、成本管理流程）
关注指标—Q T
越靠近价值链后端，经营操作风险越小，但对组织的品牌和客 户价值产生重要影响，管控重点关注服务与顾客关系维护（服 务、顾客满意度相关流程）
Part 1：房地产开发概述
➢认知-概念 确定城市土地储备规划及土地供应计划
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Part 1：房地产开发概述
➢房地产开发流程
状态 待开发用地
程序
规划建设用
“三规”
政府储备用地 建设用地
一级开发 招拍挂上市
项目开发 城市建成区
区域开发研究阶段
总体定位、规划设计建议、开发策略
峰值
获地 开盘
开盘 开盘
Time
交房
4个月开盘-现金流 最大负值
5个月现金流 正值周期
9.5个月开 10个月开盘-现
盘-现金流
金流
最大负值 最大负值
10个月现金流正值周期
11个月现金流正值周期
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Money
获地
常规典型性项目现金流
开盘
现金流 峰值
Time
交房
现金流 最大负值
现金流正值周期
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现金流
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Part 3：战略与计划运营管理——项目提速对现金流的影响
加快开盘周期对项目现金流的影响 以武汉项目举例
Money
6个月现金流 12个月现金流 14个月现金流
峰值
峰值
第三部分:战略与计划运营管理
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Part 3：战略与计划运营管理
什么是计划运营
过程管控
实现
目标资源 管理源自决策 管理融创中国华中区域公司
计划 管理
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Part 3：战略与计划运营管理
项目管控核心 规模 利润 现金流
效益
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Part 3：战略与计划运营管理——常规典型性项目现金流
现场安监
施工 许可证
销售中心建设 示范单位建设
项目亮相
武汉为例住宅项目
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地下室 结构工程
主体 封顶
外装 施工
工程 进度 达到 预售 条件
项目开盘
质监 竣工
规划验收 及竣工备案
项目交付
产权办理
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发改委 立项批复
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课程内容
第一部分: 房地产开发概述
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Part 1：房地产开发概述
房地产开发： 从事房地产开发的企业为了实现城市规划和城市建设（包括城市新 区开发和旧区改建）而从事的土地开发和房屋建设等行为的总称。
如何理解？
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➢1.房地产开发全过程
土地市场交报易验定施推物规—收位工广业、招入策建销管报标住划设售理建、拍卖、挂牌
1.立项审批
2.规划审批
土地获取
定位决策
产品设计
3.开工审批
4.预售审批
项目报建
施工建设
推广销售
验收入住
物业管理
资源获取
资源加工
产品入市
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Part 2：房地产开发的主要业务流程
➢2.房地产开发价值链(三段论)
利润贡献和风险从前端向后端逐级递减
投资 策划
土地获取
项目策 划
关注指标—A C R
建筑设 计
采购管 理
产品实现过程
工程管 理
销售管理
售后管理
物业管理
越靠近价值链前端，经营操作风险越大， 但对整个房地产开发项目的利润贡献越高，
关注指标—Q C T
管控的重点为关注风险控制和成本控制