一级土地开发成本估算表
土地一级开发项目实施方案
XX土地一级开发项目实施方案申请单位：编制单位：编制时间： XXXX年XX月目录摘要一、项目现状情况本项目位于XX村，总用地面积为101.94公顷，具体四至为：东至规划XX，南至XX路，西至XX路，北至XX路。
项目需完成整个XX村的拆迁工作（含同步实施拆迁范围），根据XX村委会提供地上物情况说明，共涉及XX落村居民约1098户，户口薄登记人口约3000人，宅基地总面积约263520平方米。
本项目非居民住宅，涉及敬老院、燃气站、日化厂、铝合金门窗厂、养牛场等单位，非住宅建筑面积约182600平方米。
二、项目规划情况依据《XX镇中心起步区（暨XX落新村建设）控制性详细规划》及项目普测成果，本项目规划用途主要为居住及商业配套，总用地面积为1019400平方米，其中建设用地面积为740400平方米，代征道路用地为159868平方米，代征绿化用地为119100平方米；地上容积率为0.6-2.0；规划总建筑面积为1122300平方米，其中二类住宅为784500平方米，公共服务设施45900平方米，公共设施（商业金融）为260600平方米，配套中小学为31300平方米。
三、土地一级开发成本本项目土地一级开发总成本为474387.37万元，具体如下表所示：土地一级开发总成本测算表第一章项目基本情况一、项目背景XX镇中心区位于XX镇中部，由于地处XX镇中心地带，该地区多年来一直是各类开发建设项目的热点地区，随着道路等基础设施建设的启动，呈现出了蓬勃发展的态势。
然而，由于整体规划的滞后，这一地区整体呈现出一种以各自项目为中心，“自管自顾”的发展趋势，缺乏整体布局的合理性。
城镇中心功能布局、道路交通、绿地景观等均需要通盘考虑，这些公共系统问题的考虑不足，一直以来困扰着镇区的规划管理和建设实施。
为了推进XX镇小城镇建设，加快启动实施镇中心区建设，XX镇政府决定分期实施镇中心区建设，结合XX落村旧村改造范围确定了中心区的起步区。
房地产开发项目成本费用估算表构成明细
房地产开发项目成本费用估算表构成明细一、土地费用：1、土地使用权出让金：地价款；2、征地补偿费：适用于划拨地；3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；二、前期工程费：1、地籍测绘费：按土地面积元/平米左右计；（可忽略不计）2、总体规划设计费：经验值：土地面积2元/平米左右；（注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出）3、地质勘察费：地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等（50-90元/米），无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价70元左右；4、建筑设计费：有设计收费标准规范，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；（普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低）5、工程招标代理咨询费：有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰；6、质量安全监督费：根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中：厦门市（不含同安区）建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；若受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%；7、工程监理费：有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。
8、建设综合配套费：在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。
在其它地市则缴纳规定各有不同，如济南246元/平米（包括热源、供水、燃气等配套费），贵阳缴纳约60元/平米。
漳州80元/平米；9、人防费：人防异地建设费：如果项目自身确无法建人防面积，则应按应建人防面积，每平米2000元左右（各地人防办有专门计价标准）缴纳异地建设费；（有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右）10、 施工图审查费：建筑面积2元/平米；11、 报建费：办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。
一级土地整理的成本测算
（二） 拆迁补偿费 1 2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5 住房安置费 安置房建设用地费 农（居民）拆迁 搬家补助费 提前搬家奖励费 家电改移补助费 支援重点工程费 乡镇企业 拆迁补偿费 搬迁补助费 停产停业补助费 拆迁补偿费 搬迁补助费 国有企事业 崇府发【2008】63号 川府函【2008】88号 成府发【2009】31号 川办发【2008】15号 川办函【2008】73号 房屋拆迁补偿价＝宅基地 区位 补偿价×宅基地面积＋被 拆迁 房屋重置成新价 非住宅房屋拆迁补偿价= 区位 价格×K1×K2×K3×建筑 面 积+地上物补偿价 或按实际协议价格执行 人 150 元/人/月 400 元/人/天 按1个月计算 按提前7天计算 安置房面积×人数×建筑 成本 安置房面积×人数/容积 率/666.7*土地成交价 人 亩 7.05 万元 0 万元
费用项目名称 拆迁补偿费 设备搬迁补助费 停产停业补助费 军产补助费 拆迁补偿费 搬迁补助费 市政、公共设施 市政设施补偿费 公共设施补偿费
计算依据
计费标准
金额（万元）
备注
结合实际情况或经验数据 根据相关定额或市场行情估 计算：估算指标单价×数 算 古树文物古建修护还建费 量 公共建筑补偿费 特殊用地 军事用地 其他用地 林地补偿 森林植被恢复费 林木搬迁补偿费 其他费用及税金 拆迁服务费 拆除清运费 根据拆迁量协商 按实际或经验计算 万元 平方米 1.5% 0 包括统征办工作经费与奖 励费 拆迁材料费抵扣清运费 财综【2002】73号，崇州林 业局（总面积*60%） 最大为6000/亩（统征办提 供） 平方米 亩 0.0008 0.6
土地一级开发项目成本测算 序号 一 费用项目名称 征地拆迁费 计算依据 计算方法 计费基数 计费标准 金额（万元） 备注
投资估算表
20元/㎡*占地面积
20922.27
418445.4
65元/㎡*占地面积
20922.27
1359947.55
50元/㎡*占地面积 100元/㎡*占地面积 13元/㎡*占地面积 37.6元/㎡*占地面积 7元/㎡*占地面积 建安工程费*0.5%
20922.27 20922.27 20922.27 20922.27 20922.27 71036980
52310 52310 52310 57541000 10462000
32.00 90.00 15.00 35.00 40.00 20.00 15.00 11.00
52310 52310 52310 52310 52310 52310 52310 52310
1673920 4707900 784650 1830850 2092400 1046200 784650 575410 81498980
1.7不可预见费
814
前期开发成 2开发费 2.1管理费 2.2销售费用 2.2.1广告及市场推 广 2.2.2销售代理费 2.2.3其他销售费 2.3.3财务费用 3房地产项目经营税
本投资估算
建议指标 数量(㎡） 金额（元）
3元/㎡ 15元/㎡ 15元/㎡*占地面积 基建投资额*0.2%— —1%（建安工程费 *0.15%） 1 40元/㎡*占地面积 建安工程费 *0.3%
52310 81498980 81498980 81498980 81498980 52310 81498980
2615500 203747.45 122248.47 81498.98 162997.96 732340 814989.8 4733322.66
81498980*1%=814989.8 前期开发成本合计96751653.722 开发成本*3% 销售收入*2%--3% 销售收入*1.5%--2% 销售收入*0.5%—1% 年利息
(整理)土地一级开发项目成本费用组成.
土地一级开发项目成本费用组成
一、土地一级开发项目成本费用组成见下表
土地一级开发项目成本测算通用模板
二、总投资测算汇总表详见下表
总投资测算汇总表
三、建设项目前期工作咨询收费标准
一、按建设项目估算投资额分档收费标准单位：万元
二、按建设项目估算投资额分档收费的调整系数（以表一所列收费标准为1）
注：工程复杂程度具体调整系数由工程机构与委托单位根据各类工程情况协商确定。
（三）、工程咨询人员工日费用标准单位：元
京价(房)字[1999]第487号文《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》
（一）、投资额在3000万元以下的建设项目的前期工作咨询服务收费标准如下：（单位：万元）
招标代理服务收费标准
服务的，可按规定标准的30%计收。
2.招标代理服务收费按差额定率累进法计算。
例如：某工程招标代理业务中标金额为6000万元，计算招标代理服务收费额如下：
100万元×1.0%=1万元
（500-100）万元×0.7%=2.8万元
（1000-500）×0.55%=2.75万元
（5000-1000）×0.35%=14万元
（6000-5000）×0.2%=2万元
合计收费=1+2.8+2.75+14+2=22.55（万元）
工程建设监理收费标准
注：1、按所监理工程概(预)算的百分比计收，见上表；
2、按照参与监理工作的年度平均人数计算：3.5万～5万元／人•年；
3、不宜按上述两项办法计收的，由建设单位和监理单位按商定的其它方法计收。
四、土地一级开发计费的相关文件
土地一级开发相关文件目录。
北京土地一级开发项目成本分析PPT课件
05.12.2020
8
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
是决定土地出让交易价格的依据
土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁， 土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、 通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或 “五通一 平” 及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
05.12.2020
5
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆ 作用：
土地一级开发成本是项目决策的依据
土地一级开发项目投资巨大、建设周期长等特点决定了 土地一级开发成本对土地一级开发项目决策的重要性。政 府或土地一级开发企业是否有足够的资金实施土地一级开 发项目，是土地一级开发项目决策中主要考虑的问题。如 果土地一级开发成本超过投资者的财务能力，就会使决策 者放弃土地一级开发项目。因此，在土地一级开发项目决 策阶段，土地一级开发成本就成为项目财务分析和经济评 价的重要依据。
05.12.2020
3
一、土地一级开发项目成本的概念、作用
◆概念：
1、 土地一级开发
定义：按照国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划和 城市土地储备供应计划的要求，将列入城市土地储备供应计划的开发项目， 在确定土地开发综合策划方案后，以政府委托或公开招标的方式确定一级开 发主体;获得土地项目一级开发权的开发主体，再根据“政府主导、统一规划、 市场化运作”的原则，运用现代项目管理的理论、系统和方法，组织实施土 地开发项目的征地、拆迁、规划设计、市政基础设施和配套建设、交通建设、 环境建设和投融资，并为二级开发商服务，提供土地开发项目完成后的经营 管理方案，对土地开发项目实施速度、品质、成本全过程把握和控制，达到 土地开发项目社会效益、环境效益、经济效益高度统一的动态过程。
房地产开发成本估算一览表
房地产开发成本估算一览表
一•土地费用1•土地出让地价款2•征地费3•拆迁安置补偿费4•土地转让费5.土地投资折价6.土地租用费
二•前期工程费
1•地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右1.32元2•规划设计费建安工程费的3%左右3•可行性研究费占总投资的1%-3% 4•道路费5.供水费6•供电费7•土地平整费
三.基础设施建设费1.供电工程2.供水工程3.供气工程4.排污工程5.小区道路工程
6.路灯工程
7.小区绿化工程
8.环卫设施
四•建安工程费1.单项工程多层800 2•单项工程小高层1300 3•单项工程高层1800五.公共配套设施建设费1.居委会2.派出所3.托儿所4.幼儿园5.公共厕所6. 停车场
六.开发间接费
七•管理费用约为前五项的3%左右
八.销售费用销售收入的4%-6%
九财务费用年贷款40%,贷款利率6.12%
十.开发期间税费1.固定资产投资方向调节税2.土地使用税3.市政支管线分摊费4.供电贴费5.用电权费6.分散建设市政公用设施建设费7.绿化建设费8.电话初装费十^一一.其他费用1.临时用地2.临建图3.施工图预算或标底编制费4.工程合同预算或标底审查费5.招标管理费6总承包管理费7.合同公证费8.施工执照费9. 工程质量监督费10.工程监理费11.竣工图编制费12.工程保险费
十二.不可预见费前十项之和的3%-7%合计上述十二项之和。
浅谈土地一级开发之成本控制
浅谈土地一级开发之成本控制【摘要】土地一级开发指的是土地在出让前所进行的开发建设，开发的主要负责人一般是政府，或者政府委派的特定企业。
土地一级开发的主要目的是为了让土地可以达到出让的标准。
本文围绕着土地一级开发的问题，对开发过程中的造价控制和管理进行了详细分析。
【关键词】土地一级开发；成本控制；造价管理一、前言土地一级开发是我国土地管理制度中的一个重要的组成部分，直接影响土地出让成本的高低，因此，对一级土地开发过程中的成本控制就显得尤为重要。
由于我国各地的土地一级开发成本控制体系还不够完善，所以，强化开发过程中的造价管理具有重要意义。
二、我国城市土地一级开发概述土地一级开发是政府在国有建设用地土地使用权出让前对土地的综合开发建设，涵盖了土地征购、土地整治及土地储备三个环节。
政府应完成土地收回、收购、置换、征收等土地手续，将土地权属性质改变为国有建设用地，并确定地块的规划条件和指标，进行一定程度的市政配套设建设等一系列开发事项，主要包括四个方面。
1、改变土地权属性质。
政府依据确定的土地供应计划、土地利用年度计划和土地收购储备计划，对涉及的集体土地办理农转用征收，对符合条件的国有土地通过无偿收回、置换、收购等方式收回，改变拟开发土地的权属性质，使政府拥有所开发土地的所有权和使用权，从而具备土地一级开发的权属基础。
2、确定土地规划条件、指标及市政配套要求。
政府应根据城市总体规划、控制规划及土地市场需求，确定开发土地的规划条件、指标及市政配套要求。
主要包括确定规划用地性质、规划建设内容、宗地详细规划方案、水电暖气等配套设施实施条件。
如果说土地一级开发是形成进入土地一级市场的产品即“熟地”，那么确定土地规划条件、指标及市政配套要求就是制定“生产标准”。
3、土地平整及市政基础设施建设。
土地平整，包括村民（居民）拆迁补偿与安置、宗地内地形地势的平整、拆除地上建筑物等。
随着城市发展要求、技术水平以及环保意识的提高，大市政建设的内容不断发展，主要表现在配套市政设施的种类不断增多、建设用地的功能不断完善。
土地一级开发项目成本测算
目交通影响评价咨询工作的机构应具有城市规划和交通咨询甲级 资质。但对委托编制交通影响评价报告的取费标准没有明确规定， 实践中可以参照委托规划设计咨询的标准及市场行情协商（目前
收费标准通常在0.5～2元/平米不等 ）。
202211//1122//88
第十五页，共68页。
15 15
（一）项目前期费用
6、地震影响评价分析费用
建筑用地拨地定桩：《关于测绘产品收费标准的通知》 【京发改〔2006〕1009号】
20211//1122//88
第十三页，共68页。
13 13
（一）项目前期费用
4、环境影响评价分析费用
2002年10月28日全国人大通过了《中华人民共和国环境影响评 价法》，规定：在中华人民共和国领域和中华人民共和国管辖
第十七页，共68页。
17 17
（一）项目前期费用
8、工程设计费及施工图审查费
工程设计费的测算可依据2002年1月7日国家计委、建设部以计价 格[2002]10号文发布的《工程勘察设计收费管理规定》中的有关标准结合
土地一级开发成本测算
3. 建设期区域管理费用
→包括安保、环境保洁、临时绿化、美化等费用。
这部分费用在项目建设初期很难估算。不同的 土地一级开发项目建设区域的面积、基本状况、 区域周边的环境一定面积的临时绿化，整个区域的建设期 几年等，再据以测算相应费用。
1.
项目建议书、可研报告、土地一级开发实施方案 等的编制费及项目前期的各种工程咨询费
测算标准可参考1999年9月10日国家计委制定的计价格 ［ 1999 ］ 1283 号《建设项目前期工作咨询收费暂行规 定》及 各地区《关于建设项目前期工作咨询收费的补 充通知》中的有关计价标准。
→
◆项目建议书、可研报告的编制费 ◆土地一级开发实施方案的编制费 ◆项目前期的各种工程咨询费
4. 拆除工程费用
→拆除工程费用应按照工程实际需要估算拆除工程
量，并套用相关估算指标或概算定额，充分考虑 渣土运输、消纳等因素进行测算。
5. 古树保护及文物古建修护、还建费用
→ 根据古树保护方案和文物古建的修护、还建方案，
套用相关估算指标或概算定额，充分考虑修缮、 保护、还原等因素进行费用测算。
6. 其它
2. 拆迁补偿费用 →住宅房屋：
房屋拆迁补偿价=（基准地价×Ｋ＋基准房价）×被 拆迁房屋建筑面积＋被拆迁房屋重置成新价
→非住宅房屋：
非住宅房屋拆迁补偿价=区位价格×K1×K2×K3× 建筑面积+地上物补偿价
3. 房屋拆迁评估费 ——因征用拆迁对房屋进行价格评估的，按补偿价款金
额的1～1.5• %向征用拆迁单位收取评估费
→本部分费用是指在土地一级开发区域内，各二级
包括： 市政管理用房建设费用 机动车停车场（库） 非机动车停车设施建设费用 规划中其它须纳入土地一级开发成本的公共配套 设施建设费用
房地产行业开发项目成本费用估算标准表格构成明细
房地产开发工程本钱费用估算表构成明细一、土地费用：1、土地使用权出让金：地价款；2、征地补偿费：适用于划拨地；3、拆迁安置补偿费：适用用拆迁用地；4、土地交易费：契税，按地价的3%计收；二、前期工程费：1、地籍测绘费：按土地面积元/平米左右计；〔可忽略不计〕2、总体规划设计费：经验值：土地面积2元/平米左右；〔注：通常规划设计与建筑设计均委托一家，又未采取方案招标的，此笔费用可不支出〕3、地质勘察费：地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用，每米单价根据土质情况及工程量大小不等〔50-90元/米〕，无固定经验值，因总价较小，不对指标产生影响，地质较均匀的可按间隔 25米至30米取1个孔，每孔深度平均可按20米估计，每米单价 70元左右；4、建筑设计费：有设计收费标准标准，但实际市场因竞争都未按此计收；收费标准是按不同档建安造价按费率计取；通行按建筑面积每平米？元计取；〔普通住宅18~25元/平米左右，小区内单体较雷同的，设计收费会更低〕5、工程招标代理咨询费：有专门的计价标准，但市场通行打折较多，通常招标代理及编制标底费：建安造价的‰~‰；6、质量平安监督费：根据闽价[2003]房430号文规定收取；其中：厦门市〔不含同安区〕建筑工程：按房屋建筑面积计收元/平方米；不能按建筑面积计费的构筑物等按工程造价的‰计收；假设受监工程距城市规划区10km~50km以内，加收15%；50km以外，加收25%；7、工程监理费：有物价局的定价标准，市场通行打五折，通常工程监理费：建安造价的%~%；总造价越大，费率越低。
8、建设综合配套费：在厦门市因土地均是招拍挂出让，此笔费用已综合在地价款中。
在其它地市那么缴纳规定各有不同，如济南246元/平米〔包括热源、供水、燃气等配套费〕，贵阳缴纳约60元/平米。
漳州80元/平米；9、人防费：人防异地建设费：如果工程自身确无法建人防面积，那么应按应建人防面积，每平米2000元左右〔各地人防办有专门计价标准〕缴纳异地建设费；〔有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右〕10、施工图审查费：建筑面积2元/平米；11、报建费：办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。
朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案
朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目土地一级开发实施方案 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。
最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。
目录第一章摘要 (1)第二章基本情况 (1)一、项目区域位置 (1)二、土地利用现状情况 (2)三、地上物现状情况 (2)四、项目规划指标说明 (2)第三章征地工作方案 (3)一、征地情况概要 (3)二、征地政策依据 (4)三、征地费用构成及补偿标准 (4)四、征地补偿费用 (5)第四章拆迁工作方案 (5)一、拆迁情况概要 (5)二、拆迁政策依据 (6)三、拆迁补偿方式 (7)四、拆迁费用构成及成本核算 (7)第五章市政基础设施规划实施方案 (1)一、市政供水方案： (1)二、市政雨水方案 (2)三、市政污水方案 (2)四、市政供暖方案 (2)五、市政中水方案 (2)六、市政电信方案 (3)七、市政有线电视方案 (3)八、市政供电方案 (3)九、市政道路方案 (3)十、市政建设费用估算 (3)第六章土地供应方案 (1)一、供地计划 (1)二、开发进度 (5)第七章投资方案 (1)一、项目总投资估算 (1)二、项目预期收入估算 (3)三、项目预期收益 (4)四、项目现金流量分析 (4)附件 (9)第一章摘要1.朝阳区高碑店乡北花园居住小区项目位于北京市朝阳区高碑店北花园，规划用地范围：东至三间房乡，西至东五环路，南至双桥铁路编组站，北至通惠河。
2.本项目总用地面积为538328平方米，其中建设用地面积为248582.4平方米，代征道路用地用地为119273.9平方米，代征绿化用地面积为170471.7平方米；规划地上建筑面积：646300平方米。
本项目用地范围内涉及国有土地0.3431公顷，其余全部集体土地，共53.4869公顷，其中农用地5公顷，建设用地48.4869公顷。
需要注意的是，我们参照近期朝阳地区的征地案例，征地补偿费暂按：每亩40万元。
房地产开发成本估算及计算
房地产开发成本估算及计算一、开发成本1、土地成本土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）一般用楼面地价表示。
B楼面地价＝每亩单价/(666.67x容积率)...例如100万一亩...1.5容积率...楼面地价就是1000元/平方米。
2、前期工程费项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。
一般前期工程费占建安工程费的3.5%—6。
其中"规划设计 (含景观\装饰)费"一般为30-50/平方米(一线城市70-120)。
3、建安工程费主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。
一般按楼层和结构进行估算。
此费用不是简单的土建+安装的费用，还应包括小区内的景观、设备等项目的费用。
更重要的一点是，该费用一般按销售面积算，而不是建筑面积，这样便于核算，地下人防、物业、居委会、部分设备房等一些不能销售的物业面积都不能计算在内。
4、基础设施建设费建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线（比如供水、供电、供气、供暖、有线电视、电话等等）和道路工程。
一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。
一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费各地区不同，缴纳的税费也不同。
一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。
也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用9、管理费用开发成本的2%-3%。
10、财务费用为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
文殊院项目一期投资估算表总投资为精编
文殊院项目一期投资估算表总投资为精编Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986一、项目一期用地平衡表：说明：1.根据委托方提供的相关资料，“文殊院”项目一期的土地成本由该宗地的拆迁成本构成。
根据委托方提供的资料以及成都市旧城拆迁改造工作的实际情况，预计该宗地的拆迁成本为人民币亿元。
加之两年多空置的资金利息（按每年10%累计计算），共计亿元，宗地面积为亩，折合拆迁成本为万元/亩。
2.其中地上建筑部分（B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6）土地拆迁成本为：*= 万元。
3.其中C3、C、C7用于拍卖的三块土地拆迁成本为：*= 万元。
二、项目一期投资估算表：三、项目一期汇总表：1、盈亏平衡点销售量分析由于本项目的商业部分销售收入为万元，建筑面积为平方米，故平均销售价格为19000元/平方米。
销售税率）销售费率（销售均价商业开发总成本盈亏平衡点销售量--⨯=1)(268.39663%65.5%6119000100003.3*200084.34*70044.97569m =--⨯⨯--=）（）（本项目设计开发规模为㎡，故销售规模只要达到设计开发规模的%，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。
2、项目销售价格的临界点分析本项目的销售最低价约为元/平方米，即在本次测算基础（19000元/平方米）上约降低19％左右。
在此种条件下项目能保证收回全部投资。
但此时必须保证商业销售率达100%。
且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。
在其他条件均不变的前提下，对项目的销售价格的临界点进行分析，即项目关于销售 价格的盈亏平衡分析。
项目要达到盈亏临界点情况存在：最低商业售价×+车库销售净收入（30%）+土地拍卖净收入=总开发成本亦即：最低商业售价××（）++=可求出：最低商业售价=元/平方米根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为元/平方米；在本次测算基础上约降低19％左右，此时的售价为项目最低销售价格。
(完整版)房地产项目开发成本一览表
⑷
氡气检测
0.50
5.250
⑸ 城建档案费
0.00
0.000
一万元以下忽略不计
⑹ 人防异地建设费
30.00
315.000
暂按315万，由于新旧文件人防 比例不同，会有增减。
⑺
图审费
3.50
37.000
建安成本的2.54%（可下调）
⑻
环评费
0.48
5.009
⑼ 节能评估费
0.00
0.000
⑽ 规划验放线费
8.00
⑶
其它
0.00
小计
11.00
7
其它建筑分包工程
⑴ 栏杆、空调围栏
8.00
⑵ 屋面瓦工程
0.00
⑶ 钢结构工程
0.00
⑷ 指示牌及安装
5.00
⑸ 信报箱工程
1.00
⑹
其它
0.00
1153.950
420.000 630.000 167.160 84.000
0.000 0.000 1301.160
3
契税
57.90
607.950
4
印花税
0.71
7.455
建安成本×0.5‰
5
领证费用
0.03
0.266
6
服务费
2.38
24.990
新增
小计
1538.64
16155.671
二 前期费用
1 政府相关费用
⑴
基础设施费
⑵ 新墙体材料基金
10.00
105.000
10元/㎡（可退）
⑶
散装水泥
1.00
10.500
开发项目成本构成明细表
它又称红线内工程费，包括供水 、供电、供气、道路、绿化、排 污、排洪、电讯、环卫等工程费 用，通常采用单位指标估算法来 计算。
3.1.3.2 防盗门 3.1.3.3 防火门 3.1.3.4 单元门 3.1.3.5 其他门 3.1.3.6 窗 3.1.4 公共部位精装修 3.1.5 室内精装修
3.1.6 样板房 3.1.6.1 设计费 3.1.6.2 装修费
家具：床、沙发、桌椅 3.1.6.3 及其他
家电：电视、空调及其 3.1.6.4 他 3.1.6.5 摆件
其他物品：窗帘、吊灯 3.1.6.6 及其他
3.2 工程管理费 3.2.1 工程监理费 3.2.2 咨询费 3.2.3 施工合同外奖金 3.2.4 质监费 3.2.5 验收费 3.3 防雷设施 3.4 照明设施 3.5 弱电 3.6 营销设施建造费 3.6 预提 3.7 其他
合计
主体内样板房的设计、装修及家 具等
合计 8 期间费用 8.1 管理费用 8.1.1 管理人员薪酬福利 8.1.2 办公费用 8.1.3 固定资产折旧 8.1.4 其他
不含代收业主的维修基金
8.2 销售费用 8.2.1 销售人员薪酬福利 8.2.2 办公费用 8.2.3 固定资产折旧 8.2.4 广告促销费 8.2.4.1 纸质媒体 8.2.4.2 电视媒体 8.2.4.3 户外广告 8.2.4.4 新型电子媒体 8.2.4.5 其他媒介 8.2.5 促销费 8.2.6 策划费 8.2.7 参展费 8.2.8 中介费 8.2.9 其他 8.3 财务费用 8.3.1 利息收入 8.3.2 手续费 8.3.3 其他 8.4 其他
土地一级开发成本--
土地一级开发成本土地一级开发成本一、前期费用1、一级开发实施方案编制费2 、编制项目建议书(代可研) 3 、编制市政规划方案费4 、用地普测及拨地钉桩费5 、勘测定界费6、编制地质灾害评估费7 、编制环境影响评价费8 、编制交通影响评估费9、考古勘探费10、实施单位招标服务费11 、规划设计费12、地块控规编制费13、编制土地上市地价评估费14 、其他费用二、征地补偿费1、土地补偿费(1)农用地(2)宅基地用地(3)工矿用地(4)未利用地5)其他(2、安置补助费(1)劳动力安置补助费(2) 一般超转人员安置补助费(3) 特殊超转人员安置补助费(4) 残疾人安置补偿费(5) 孤寡老人补助费(6) 其他3、青苗补偿费4、地上附着物补偿(1) 树木(2)鱼塘(3)坟茔(4)电线杆(5)机井(6)道路及其他5 、征地税费(1)耕地占用税(2) 耕地开垦费(3) 防洪费(4) 森林植被恢复费(5) 新增建设用地有偿使用费(6) 其他6、其他三、拆迁补偿费1、宅基地拆迁补偿费用(1) 区位补偿费(2) 房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬家补助费(5) 家电改移补助费(6) 提前搬家奖(7) 支持重点工程费(8) 停产停业补助费(9) 周转费(10) 工程配合费(11) 其他2、居民拆迁补偿费(1) 区位补偿费(2)房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬家补助费(5)家电改移补助费(6) 提前搬家奖(7)支持重点工程费(8) 停产停业补助费(9) 周转费(10) 工程配合费(11) 其他3、集体企业拆迁补偿费(1) 房屋重置成新价(2) 搬迁补助费(3)装修、设备及附属物补偿费用(4)停产停业补助费(5) 其他4、国有企业拆迁补偿费(1) 区位补偿费(2)房屋重置成新价(3) 装修、设备及附属物补偿费用(4) 搬迁补助费(5)停产停业补助费(6) 其他5、拆迁管理费(1)评估服务费(2)拆迁服务费(3)渣土清运费(4)拆迁招标投标代理费(5) 其他6、村集体市政基础设施补偿7 、其他临时占地补偿费四、征地、拆迁不可预见费五、市政基础设施建设费1 、道路工程2、雨水工程3、污水工程4、中水工程5、供水工程6、供电工程7、热力工程8、供气工程9、电信工程10、有线电视工程11、工程建设管理费(1) 工程建设管理费(2) 审计及造价咨询费(3) 勘查费(4) 招标代理服务费(5) 工程建设监理费(6) 其他12、市政、公共设施拆迁移改费(1) 电力、电信移杆费(2) 其他13、分摊红线外市政建设费用14、其他六、其它费用1、围挡费用2、保安费用3、防尘网铺设费用4、律师代理费5、其他七、财务费用八、开发利润或管理费九、两税一费土地一级开发项目审计需要提供的材料一、一级开发手续履行方面需提供的资料1、建设项目立项及批准文件( 项目建议书、可行性研究报告、可行性研究报告批准文件、项目核准相关文件)2、用地批准文件( 土地一级开发授权批复、用地预审、征地批复)3、规划批准文件( 规划意见书、建设用地规划许可证及建设工程规划许可证)4、拆迁实施方案及批复文件5、拆迁公示( 拆迁实施主体向有关部门发出的暂停相关事项的书面通知)6、拆迁许可证7、拆迁公告8、建设单位与项目实施单位的委托合同及相关资料( 委托土地一级开发的项目)、项目资金的预算及批复资料910、建设单位及项目实施单位对该项目建立的管理制度及流程11、选用拆迁评估、拆迁服务及拆除单位的招投标资料（拆除公司、拆迁公司、评估公司招投标资料和资质、营业执照等证明资料）12、拆迁人与拆除公司、拆迁服务公司、评估公司签订的合同13、土地一级开发中关于重大事项处理的报批资料、会议纪要、内部文件、规定等14、征地安置补偿协议、补偿款具体构成明细和依据15、工程施工许可审批文件16、交通影响评价报告及批准文件17、环境评估报告及批准文件18、地质灾害评估报告及批准文件19、安全、消防设计批准文件20、劳动职业卫生设计及批准文件21、与土地一级开发项目相关的其他审批手续资料二、土地一级开发拆迁补偿审核需提供的资料（一）住宅拆迁补偿1、房屋拆迁评估补偿结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料、房屋估价表- 房屋条件登记表）2、宅基地使用证、准建证及其他产权证明资料原件或宅基地、房屋面积测绘图及政府相关部门确认产权人、宅基地面积的资料原件 3 、有关停产停业补偿的需提供（1）营业执照复印件（2）税务登记证复印件（3）税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定）（4）停产停业面积示意图（5）出租经营需提供租赁合同5、户口本复印件（分户、分宅的需提供分户、分宅条件下的户口本、法院判决书、离婚证等构成分户、分宅条件的证件）6、被拆迁人身份证复印件7、补偿及安置协议原件8、拆迁补偿支付单据（银行受理单及对账单）9、项目实施单位对拆迁补偿的审核资料10、其他与拆迁补偿有关的资料（二）非住宅房屋拆迁补偿1、房屋拆迁评估补偿结果报告（包括评估过程资料、评估依据等原始资料、房屋估价表- 房屋条件登记表）2、产权证明资料（房产证、土地使用证、房屋场地租赁合同等）原件3、营业执照复印件4、税务登记证复印件5、税票（符合北京市拆迁政策及项目实施方案的规定） 6 、停产停业面积示意图7、身份证复印件（被拆迁人为个人的）8、货币补偿协议原件9、拆迁补偿支付单据（银行受理单及对账单、发票等） 10 、项目实施单位对拆迁补偿的审核资料11、其他与拆迁补偿有关的资料三、财务需提供的资料（一）项目资金使用计划（二）贷款合同（三）与监管银行各分支机构签订的资金监管协议（四）项目的总账、明细表、记账凭证（原始凭证）、项目财务决算报表等（五）其他相关资料四、配套工程建设须提供的资料1、工程勘察、设计、施工、监理、物资采购单位的确定方式（招投标资料、资质证明、工程合同）2、大市政基础设施建设工程建设竣工（施工）图纸、设计变更、工程洽商资料（无图纸的提供大市政工程的估算工程尺寸至可以计算整体工程量的资料）3、工程初步设计概算、施工图预算、工程竣工结算4、工程施工图设计强制性标准执行审查文件5、工程竣工验收资料6、其他相关资料下面是赠送的几篇网络励志文章需要的便宜可以好好阅读下，不需要的朋友可以下载后编辑删除～～谢谢～～出路出路，走出去才有路“出路出路，走出去才有路。