房地产企业开发成本核算表

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房地产开发企业的成本费用科目核算设置

部门期间费用科目明细设置归集内容说明
人事部门统一编制工资单办理的基本工资、提成工资、满勤奖、绩效奖、节日费、养老保险费、医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费、住房公积金、离退人员补偿金以及各类工资福利性补贴、津贴等费用。
不经人事部门统一编制发放的其他福利性、劳保性开支，如发放给职工的工作服、劳保用品、公司承担的职工房租、奖励性的旅游、免费的工作餐等经过税务部门统一申报的交付给工会组织由并由其出具工会经费专用收据的金额为培训员工而发生的教学设备购置费（列入固定资产的设备除外）、教学设施维护费、学习用品费、讲义费，讲课老师酬金及为其负担的交通费、各部门为提高员工技能所订阅专业性的报刊、杂志、工具书，以及员工外出参加培训所发生的外培费、资料费等。指日常购买及后勤领用的办公用品(如文件柜、文件袋、文件夹、纸张、信封、信笺、计算器、笔、墨水、墨盒、墨粉、硒鼓等一切办公物料耗材）、日常办公发生的印刷费、复印费以及书报费等。各部门2013年1月1日起购置使用的固定资产，以实际使用时间计算应承担的折旧费用。 1、折旧额=原值*（1-残值率）/使用年限；2、残值率统一按10%计算；3、使用期限：房屋建筑物20年，机器、机械和其他生产设备10年，与生产经营有关的器具、工具、家具5年；运输工具4年；电子设备3年；4、当月增加的固定资产下月开除车辆以外的各类固定资产及其附着物、低值易耗品等有形资产的修理费、维护、保养费，产品售后服务部门的产品修理费用也在本项下统计。
520222 520223 520224 520225 520226 520227 520228 520229 520230 520231 520232 520233 520234 520235 520236 520299
管理费用\保险费管理费用\交通运输费管理费用\公共卫生费管理费用\存货毁损管理费用\董事会经费管理费用\管理费管理费用\地方税费管理费用\住房公积金管理费用\无形资产摊销管理费用\长期摊销费用摊销管理费用\研发费管理费用\中介机构服务费管理费用\会议费管理费用\展览费管理费用\诉讼费管理费用\其他费用

房地产开发成本测算大全

房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本.如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

构成1．土地使用权出让金。

国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。

土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。

2．土地征收及拆迁安置补偿费。

（1)土地征收费。

国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。

农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。

（2)房屋征收安置补偿费。

在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。

因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。

它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。

3．前期工程费。

前期工程费主要包括：(1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。

一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。

通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。

(2）“三通一平”等土地开发费用。

主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。

这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。

房地产开发企业的会计核算

房地产开发企业的会计核算房地产开发企业新形势下的纳税筹划房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一）涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。

（二）设置的主要帐户实收资本（或股本）、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借：银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。

（二）设置的主要帐户页脚内容1房地产开发企业新形势下的纳税筹划开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本工具—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或临时没有明确用处借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷：银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、根蒂根基办法建设费、公共配套办法费、开发直接费、乞贷用度、预提用度等。

（二）设置的主要帐户开发成本、管理用度、贩卖用度等（三）会计分录模板页脚内容2房地产开发企业新形势下的纳税筹划1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用。

借：开发成本—成本对象—前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发进程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

房地产企业土地开发成本核算

房地产企业土地开发成本核算房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。

如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。

房地产投资项目具有资金投入大，建设周期长，成本核算环节多，投资风险高等特点。

这就更需要精打细算，规避风险，力求以最少的成本耗费获取最大的经济利益。

一、土地开发成本构成1．土地征用及拆迁费新区开发含对土地所有者的安置资、树木青苗补偿费、土地附加物补偿费、土地补偿费及迁坟、鱼塘。

养殖场的拆迁赔偿费等。

旧城区开发含动迁户临时安置的安置费、自行安置的补助费、私房征购费等。

2．土地购置费双方在土地交易中发生的价款。

3．出让金国家收取的款项。

包括市国土资源局收取的和国家收取的两部分。

4．七通一平费指开发区内的市政工程建设费，包括开发区内的供水、供电、排洪、排污、供气、通讯及道路建设费用，这些费用按开发单位价目成本总额包括以下几种，归集并计算出单项总造价后，按土地开发受益面积平摊到土地开发成本中去。

（1）场地平整（2）勘察设计（3）临时设施（4）桩基工程（5）土建安装（6）管理费七通一平费用单独施工、计算时计入（7）利息七通一平费用单独施工、计算时计入5．耕地占用税6．耕地开垦费7．征地管理费指为组织与管理土地开发工程而支付的各种费用。

包括管理人员工资、生产工人辅助工资、工资附加费、办公费、差旅费、职工教育费、固定资产使用费、检验试验费、劳保技安费等。

8．占耕地教育附加费9．新增建设用地有偿使用费10．南水北调费11．新菜田开发基金12．出让金业务费13．契税14．利息目前国内外银行提供贷款均是以复利法计算利息的。

所以开发工程的贷款利息，应以复利计息计人成本。

房地产开发成本费用项目及核算内容

房地产开发成本和期间费用科目规范一、开发产品成本核算（一)成本项目一般包括下列六项:1、土地征用及拆迁补偿费2、前期工程费3、基础设施费4、建筑安装工程费5、配套设施费6、开发间接费(二）各成本项目的开支范围如下：1、土地征用及拆迁补偿费（1）土地征用费:①土地出让金②土地转让费③土地开发费用④缴纳的契税、耕地占用税（2) 拆迁补偿费:①建筑物拆迁补偿支出②安置动迁支出③农作物补偿④危房补偿(3) 七通一平费：大市政配套费红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费,管线铺设费另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费（4）土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20％以下的土地闲置费.2、前期工程费(1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金②水泥基金③人防工程建设费④规划管理费⑤招投标管理费(2）规划设计费：①总体规划设计、单体设计费②管线设计费③改造设计费④可行性研究费⑤市场调研费⑥制图晒图费⑦规划设计模型制作费⑧方案评审费（3) 勘测丈量费:水文、地质、文物和地基勘察费,沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。

（4) “三通一平”费:接通红线外施工用临时给排水（含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路（含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用（包括开工前垃圾清运费）等。

(5）临时设施费:工地甲方临时办公室，临时场地占用费,临时借用空地租费,以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。

临时设施内的资产，如空调、电视机,家具等不属于临时设施费.（6）预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。

（7）其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等.3、基础设施费（1）道路工程费:开发项目内道路铺设费。

房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金；以及小区入住前投入的物业管理费用。直接从事项目开发的部门（前期部、工程部、技发部等）的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费
三级或四级科目
四级或五级科目
核算内容开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费。支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价监理、质量监理、安全监理等各种监支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用；赶工奖、进度奖建设主管部门的质监费；建设主管部门的安监费；门牌号费、印花税等其他费用。包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等
以前年度余额转入公共配套设施费不可经营性公共配按配套设施项目套设施可经营性公共配套按配套设施项目设施没有投资来源的费用
经营性项目
游泳池
业主会所幼儿园学校球场车站
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项目下首级科目-二级或三级）开发间接费工程管理费监理费预结算编审费施工合同外奖金工程质量监督费安全监督费工程保险费其他资本化借款费用营销设施建造费广告设施费会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；售楼处装修装饰费设计、工程、装饰等；包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保样板间安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费其他销售环境改造费物业管理完善费行政管理费工资职工福利费职工社会保险住房公积金及房贴工会经费职工教育经费劳动保护费办公费业务招待费差旅费出国费用租赁费运输费折旧费修理费低值易耗品摊销无形资产摊销咨询费劳务费手续费其他

房地产企业——“开发成本”明细科目设置与核算【会计实务操作教程】

8、其他
四、建筑安装工程费：核算项目开发过程中发生的主体内列入预算的各项费用。 1、建筑结构工程了：基础工程、主体结构工程、门窗工程、公共部位
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精装修、室内精装修、样板房：主体内的样板间的设计、装修以及家具等费用。 2、设备及设备安装工程室内水暖气电管线设备、室内设备及安装：空调、电梯、高低压配电等、消防系统、智能化系统：保安、电信、卫星电视等。 3、室外总体工程：道路系统：小区道路、围墙、门卫、标识等；园林环境工程绿化建设、建筑小品等；其他 4、工程管理费工程监理费、咨询费、施工合同外奖金、质监费、验收费 5、预提 6、其他五、公共建筑配套设施费：核算开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。具体内容如下： 1、会所、物管楼 2、儿童乐园 3、学校、幼儿园 4、游泳池 5、网球场
6、预提
7、其他六、资本化利息：核算直接用于项目开发所借入资金的利息支出、汇兑损失，减去利息收入和汇兑收益的净额。具体包括：
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1、利息支出 2、利息收入 3、汇兑损益 4、金融机构手续费七、开发间接费：核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在楼盘开盘前的费用支出。具体包括： 1、工程管理费行政管理费：直接从事项目开发的部门的人员的工
二、前期工程费：主要核算在取得土地开发权之三通一平” 等前期费用。具体包括： 1、勘察设计费：勘察及丈量费、规划设计费：含景观设计、竞标设计
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房地产开发费用明细表--

1 土地费用1.1 土地征用费1.2 土地出让金1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费1.5 拍卖佣金1.6 土地交易费1.7 土地契税1.8 其他土地费用2 前期费用2.1 七通一平费2.1.1 临时施工道路费2.1.2 临时施工用水接入费2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费2.1.5 临时施工用气接入费2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整2.2 临时设施2.2.1 临时办公室费2.2.2 临时厕所费2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费2.2.5 临时借用空地租费2.2.6 其他费2.3 可行性研究2.4 设计费2.4.1 规划（方案）设计费2.4.2 管线设计费2.4.3 施工图设计费2.4.4 幕墙专项设计费2.4.5 装饰专项设计费2.4.6 智能化专项设计费2.4.7 景观专项设计费2.4.8 其他专项设计费2.4.9 规划设计模型制作费2.4.10 制图、晒图费2.4.11 方案评审费2.5 行政规费及规划报建2.5.1 项目报建费2.5.2 施工许可证费2.5.3 规划管理费2.5.4 拆迁管理费2.5.5 审图费2.5.6 价格评估费2.5.7 渣土费2.5.8 施工噪音管理费2.5.9 散装水泥费2.5.10 工程质量监督费2.5.11 工程造价管理费2.5.12 安全监督费2.5.13 劳动定额测定费2.5.14 招投标管理费2.5.15 房屋所有权登记费2.5.16 综合开发管理费2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费2.6.1 基础设施配套费2.6.2 白蚁预防费2.6.3 地方教育附加费2.6.4 新型墙体材料专项费2.6.5 人防易地建设费2.7 水文地质勘察2.7.1 地质勘察费2.7.2 地下障碍物探测2.7.3 环境评测费2.7.4 水准测量工程测量2.7.5 日照分析合同2.7.6 工程波速测试2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费2.8 测绘2.8.1 面积测绘2.8.2 地形地貌测绘2.9 其他前期费用2.9.1 专家评审费2.9.2 工程担保费2.9.3 咨询费3 建安工程费3.1 建安工程费3.1.1 土建工程3.1.1.1 基础工程3.1.1.1.1 土方工程3.1.1.1.2 地基加固处理费3.1.1.1.3 桩基础3.1.1.1.4 围护及支撑费3.1.1.2 主体工程3.1.1.2.1 土建（结构）工程3.1.1.2.2 土建（建筑）工程3.1.2 安装工程3.1.2.1 照明电气（强电）工程3.1.2.2 弱电智能化工程3.1.2.3 给排水工程3.1.2.4 消防安装工程3.1.2.5 火灾报警工程3.1.2.6 煤气安装工程费3.1.2.7 综合布线系统3.1.2.8 避雷接地工程3.1.2.9 空调及通风工程3.1.2.10 供暖供热工程3.1.2.11 电梯及自动扶梯3.1.2.12 航空灯3.1.2.13 停车设备3.1.2.14 室内停车交通设施3.1.2.15 其他安装工程费3.1.3 装饰工程3.1.3.1 室内精装饰施工3.1.3.2 室外精装饰施工3.2 样板房/售楼处装修3.2.1 样板房装修3.2.1.1 样板房建筑及装修3.2.1.2 样板房内家具3.2.1.3 样板房内家电3.2.2 售楼处装修3.2.2.1 售楼处建筑及装修售楼处内家具3.2.2.2 售楼处内家电3.2.2.3 售楼处景观3.3 建安监理费3.3.1 建设监理费3.3.2 安全监理费3.4 检验检测3.4.1 基坑监测3.4.2 桩基检测费（静载）3.4.3 桩基检测费（小应变）3.4.4 桩基检测费（高应变）3.4.5 工程主体沉降观测费3.4.6 其他3.5 景观工程费3.6 工程造价咨询费3.6.1 工程施工招标代理费3.6.2 工程设备招标代理费3.6.3 工程预算编审咨询费3.6.4 工程结算编审咨询费4 市政基础设施费4.1 电力基础设施费4.1.1 供电贴费4.1.2 交纳的电增容费4.1.3 设备安装及电缆铺设费4.1.4 电源建设费4.2 给排水基础设施费4.2.1 水增容费4.2.2 供水管网建设费4.2.3 雨（污）水管网建设费4.2.4 防洪管网建设费4.2.5 消防给水基础设施费4.2.6 中水基础设施费4.3 燃气基础设施费4.3.1 燃气增容等规费4.3.2 煤气管道的铺设费4.3.3 煤气配套费4.4 电视4.4.1 入网费4.4.2 有线电视（闭路电视）的线路铺设4.5 通讯工程费4.5.1 电话配套费4.5.2 电话增容费4.5.3 电话电缆集资费4.6 通讯线路及设备安装4.6.1 宽带网接入费4.6.2 智能化系统4.7 供热基础设施费4.8 小区道路工程4.8.1 小区道路4.8.2 小区路灯4.9 环境景观工程4.9.1 环卫4.9.2 垃圾站（箱）4.9.3 灭蚊灯4.10 邮政4.11 配套监理费4.12 配套预算标底编制费4.13 其他市政基础工程费5 公用配套设施费5.1 区内公建费5.1.1 会所5.1.2 幼托5.1.3 学校5.1.4 居委会5.1.5 派出所5.1.6 消防5.1.7 公厕5.1.8 自行车棚5.1.9 露天停车场或停车设备5.1.10 钢炉房5.1.11 水塔5.1.12 室外游乐设施5.2 小配套费5.3 物业开办费5.4 公共设施维修基金5.5 其他公用配套设施费6 开发间接费用6.1 办公6.2 资金成本6.2.1 贷款利息6.2.2 融资费用6.3 工资6.4 职工福利费6.5 邮电费6.7 差旅费6.8 水电费6.9 租赁费7 营业费用7.1 日常费用7.2 推广费用7.2.1 广告费7.2.2 展览费7.2.3 业务宣传费7.2.4 代销费用7.2.5 制作费用7.2.6 策划设计费用7.2.7 售楼处费用7.2.8 样板间费用7.2.9 其他市场推广费2011-9-21 12:23 商业地产策划师|三级一、房地产开发成本的组成房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

房地产开发企业成本核算明细科目汇总

127.95亩
1680.34 万/亩
215000 万元 85300 平米 85300 平米 215000 万元
377,266 85,300 377,266 85,300 300,520 377,266 300,520
377,266 147.13 377,266 377,266 377,266 377,266
序号项
目
项目可研分析静态资金测算表 (表二)
合计(万元)
计算基数
基数
计算单价（元）
总建筑面积地上总面积总占地面积（按净面积）可建设用地面积地上可售面积地上住宅销售面积地上商业销售面积一、土地获取费 101 地价土地出让金土地开发费 102 政府税费土地契税土地交易服务费土地登记费公证费二、前后期工程费 201 咨询调研费可行性研究费规划信息服务费1 规划信息服务费2 代收竣工测量费环境论证费日照分析费交通论证费 202 勘察费勘察费勘察文件审查费 203 设计费 - 概念性规划修建性规划设计方案设计初步设计费
34
用地面积（平米）
85,300
200 用地面积（平米）
85,300
731
377,266
0
按全部建筑面积
377266
24
7层（含7层及地下）的建筑面积 8层（以平上米房）屋的建筑面积（平 150398
36
米）
226868
0
地上总建筑面积（平米） 300520 平米
4 元/平米
总建筑面积（平米）
377,266
总占地面积的80％（平方米） 68,240
公建面积（平方米）
公建面积（平方米）
公建面积（平方米）

房地产开发企业的会计核算

房地产开发企业的会计核算（第一版）一、设立时的核算（一)涉及的主要业务办理企业名称登记、验资、制定公司章程、办理营业执照、银行开户和纳税登记。

（二)设置的主要帐户实收资本（或股本)、资本公积、管理费用等（三）会计分录模板1、收到所有者投入资本时借:银行存款、其他应收款、固定资产、长期股权投资等贷：实收资本、股本等资本公积—资本溢价或股本溢价2、筹建期开办费发生时：借：管理费用、长期待摊费用贷：银行存款等二、取得土地时的核算（一）涉及的主要业务出让取得、通转让取得、投资者投入以及其他方式取得土地。

(二）设置的主要帐户开发成本、无形资产、投资性房地产等（三）会计分录模板1、用于土地、商品房开发借：开发成本—成本对象—土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等2、用于自建用房或暂时没有明确用途借：无形资产贷：银行存款等3、用于赚取租金借：投资性房地产贷:银行存款等三、房地产开发阶段的核算（一）涉及的主要业务土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费、借款费用、预提费用等。

（二）设置的主要帐户开发成本、管理费用、销售费用等（三）会计分录模板1、为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、农作物补偿费、危房补偿费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿费用、安置及动迁费用、回迁房建造费用等。

借:开发成本—成本对象-土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款、应付酬工薪酬等2、项目开发前期发生的政府许可规费、招标代理费、临时设施费以及水文质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、咨询论证费、筹建、场地通平等前期费用.借：开发成本—成本对象-前期工程费贷：银行存款、应付酬工薪酬等3、开发项目开发过程中发生的各项主体建筑的建筑工程费、安装工程费及精装修费等。

借：开发成本-成本对象—建筑安装工程费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵)贷:银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等4、开发项目在开发过程中发生道路、供水、供电、供气、供暖、排污、排洪、消防、通讯、照明、有线电视、宽带网络、智能化等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林、景观环境工程费用等.借：开发成本—成本对象—基础设施建设费应交税费-应交增值税(进项税额）(一般计税可抵）贷：银行存款、库存商品、应付酬工薪酬等5、开发项目内发生的、独立的、非营利性的且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公共事业单位的公共配套设施费用等.借：开发成本-成本对象—公共配套设施费应交税费—应交增值税（进项税额）（一般计税可抵）贷：银行存款等6、企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于成本核算对象的工程监理费、造价审核费、结算审核费、工程保险费等.为业主代扣代缴的公共维修基金等不得计入产品成本。

房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容

房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
成本项目（项目下首级科目-二级或三级）
三级或四级科目四级或五级科目
低值易耗品摊销无形资产摊销咨询费劳务费手续费其他
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
核算内容
指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费向政府部门交纳的契税、土地使用税、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。
指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。
热交换站土建、设备、安装及装修费等；锅炉房土建、设备及安装及装修费等；指项目所发生的园林环境造价，主要包括：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出；雕塑、水景、环廊、假山等；道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等；包括永久性围墙、围栏及大门；室外照明电气工程，如路灯、草坪灯；
包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设；配电房土建、设备、安装及装修费等；
房地产开发企业成本类会计科目设置及核算内容
核算内容

房地产开发企业成本核算明细科目汇总--开发成本明细科目一览表

"开发成本"明细科目一览表
科目代码
科目名称
备注
4301
开发成本
4301.01
土地获得价款
为取得土地开发使用权而发生的各项费用
土地出让金
向政府部门支付的土地出让金，土地变更用途和超面积补交的地价
土地征用及拆迁补偿费
有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及拆迁补
偿，农作物补偿费等
土地征用费
耕地占用费
室内水暖气电管线设备
室内设备及安装
空调、电梯、高低压配电等
消防系统
智能化系统
保安、电信、卫星电视等
室外总体工程
道路系统
小区道路、围墙、门卫、标识等
园林环境工程
绿化建设、建筑小品等
其他
工程管理费
工程监理费
咨询费
施工合同外奖金
质监费、验收费
预提
其他
4301.05
公建配套设施费
开发过程中，根据有关法规，产权及其收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出
工程管理费
工程监理费
造价咨询费
行政管理费
直接从事项目开发的部门的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发部门的行政费。五级明细参考“管理费用”明细科目
施工合同外奖金
质监费、验收费
在建工程抵押费
评估费、公证费、抵押登记手续费、财产保险费
其他
营销费用
项目开盘前发生的广告、策划、样板间、售楼中心建设、售楼书、模型等所有营销推广费用
媒介广告费
电视、广播、互联网、报纸、杂志、公交、电子屏、车站、路牌广告
样板间
临时样板间的建造、设计、装修以及清洁、保安、维修费用

房地产企业开发成本科目设置及核算

房地产企业开发成本科目设置及核算随着房地产业的不断发展，房地产企业开发成本成为了企业财务管理的一个关键部分。

管理好开发成本，对房地产企业的市场竞争力和盈利能力有着至关重要的作用。

一、房地产企业开发成本的定义开发成本是房地产企业在开发房地产项目期间所发生的各项费用的总和，包括土地成本、建筑成本、营销费用、接待费用、行政管理费用、融资费用等。

二、房地产企业开发成本的科目设置房地产企业的开发成本涉及到许多科目，具体包括土地成本、建筑成本、销售费用、管理费用、融资费用等。

1. 土地成本土地成本，主要是指房地产企业购买土地的费用。

购买土地需要支付土地款、土地出让金等费用。

除此之外，还需要支付土地整理、调整、拆迁等相关费用。

2. 建筑成本建筑成本是指房地产企业在房屋建设过程中发生的各项建筑费用，比如：设计费用、建造费用、材料费用、施工保险费等。

3. 销售费用销售费用主要包括广告宣传费、促销费、售楼处设施费、销售业务员提成等。

这些费用通常由房地产企业的市场部门或者销售部门负责。

4. 管理费用管理费用一般是指房地产企业的行政管理费用和人力资源费用。

包括人员工资、社保费用、房地产开发管理费用、物业管理费用等。

5. 融资费用房地产企业进行开发需要融资，所以融资费用也是开发成本的一部分。

包括银行贷款利息、信用担保费用等。

三、房地产企业开发成本核算房地产企业开发成本的核算是指对于一个项目在整个开发过程中所有费用的统计、分析和核算。

这一步骤是非常重要的，能够帮助企业在开发过程中控制成本，提高企业盈利能力。

1. 成本计算的方式房地产企业开发成本主要通过两种方式进行核算，一种是累计成本法，另一种是完工成本法。

累计成本法是指按照项目开发的不同阶段进行开发成本核算，把已发生的费用依次累加，计算各个阶段的开发成本。

完工成本法是指在项目完工前，按照已发生的成本来计算整个开发的成本，即将已经大量支出的未开始施工的工作按照已支付费用进行计算。

房地产开发企业的成本会计核算

从事土地、屋建设的开发、售、房销出租等生产经营活动的企业。房地产投资项目具有资金投入大，建
体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套
设施支出。２６开发间接费．指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出，主要包括管理人员工资、职工福利费、旧费、折修理费、办公费、水电费、劳动保护费、
工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
３房地产开发费用
本项目是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用
和财务费用。
４与房地产转让有关的税金５其他扣除项目
企业在房屋开发过程中发生的各项支出，应按房屋成本核算对象和成本项目进行归集。一般房地产开发企业以独立的开
技经济市场
房地产开发企业的成本会计核算
黄慧丹
（浙江长征职业技术学院，浙江杭州１０３Ｉ０２）３
摘要：房地产开发企业的成本会计核算与税法的结合，照土地增值税的相关规定设置成本账户，以极大方便会计信按可
息需求者理解成本核算过程和结果，并可达到节税的目的。关键词：成本会计；开发成本；土地增值税
利于企业自身税务筹划，达到经济利益的最大化。因此，房地产开发企业应遵循土地增值税的相关规定设置成本项目。
计算土地增值税最重要的是扣除项目的确定，税法准予纳税人从转让收入额中扣除项目包括以下几项：

房地产开发企业成本核算明细科目汇总--开发成本表

序号
项
目
一、 101
102
土地获取费
地价
土地出让金土地开发费
政府税费
土地契税
土地交易服务费土地登记费公证费
二、 201 202 203
-
204 205
206
前后期工程费咨询调研费可行性研究费规划信息服务费1 规划信息服务费2 代收竣工测量费环境论证费日照分析费交通论证费勘察费勘察费勘察文件审查费设计费概念性规划修建性规划设计方案设计初步设计费施工图设计费景观设计费
#REF! #REF!
2,072
0 元/平米 1000 元/平米 1500 元/平米
800 元/平米 1600 元/平米
800 元/平米 1000 元/平米
800 元/平米 800 元/平米 800 元/平米 800 元/平米 800 元/平米
0 元/平米 0 元/平米 800 元/平米 200 元/平米 200 元/平米 200 元/平米 300 元/平米
公建方案设计费（会所）公建施工图设计公建室内设计市政设计费室内设计费其它设计费设计变更费设计监理费
前期工程费三通费（水、电、路）
施工场地平整费现场临时建设费前期政府手续及工程费城市基础设施配套费
白蚁预防费1 白蚁预防费2 地方教育附加费高等教育配套建设费人防易地建设费新型墙体材料专项费施工、采购招投标交易服务费监理招标代理服务费
377266 平米 0.09 平方公里
85300 平米 11 栋 11 栋
4.315 KM #REF! 377266 平米 377266 平米
113 万元 1132 万元 377266 平米
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