北京运河ONE项目共20页文档

区域竞品情况
项目名称
物业类型 楼栋 楼层
通州富力中心
公寓、写字楼、商铺 一期4栋 30
华业新北京中心
写字楼、公寓 7
29-41
世界侨商中心
写字楼、公寓 7 27
绿地中央光广场 保利大都会
写字楼、公寓
写字楼、公寓
/
8
22
18、22
主力户型
115-170平三居
40-67平一居 58-75平二居
ห้องสมุดไป่ตู้40-90平一居
挑 战
群雄逐鹿已成定局
商住过剩 产品同质 名企扎堆
商住市场分析
受整体市场下行的影响，商住市场成交量明显下降，且供大于求
2019年：北京市商住项目总计成交26449套，成交面积198.38万m² ，成 交均价21945元/平米； 2019年：截至12月25日,共计成交13006套，成交面积84.89万m² ，成交 均价21798元/平米； 量价走势：受2019年整体市场下行的影响，月度成交量较2019年有明显下 降，2019年因个别项目集中入市，导致成交价格略有波动外，北京市商住项 目整体成交均价较为平稳。
两带 部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头
沟的“西部发展带”
在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市
职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包
多中心
括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中 央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、
顺义现代制造业基地、通州新城综合服务中心、亦
庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。
机 遇
首都城市副中心
首都新区 历史名镇 北方水城
规划发展
加快推进通州现代化国际新城建
明确提出了通州新城的功能定位：北
京发展新磁极、首都功能新载体；中
心城功能疏解的重要承接地、世界城
市新功能的重要承载区、宜业宜居的
综合性新城市；世界一流水平的现代
化国际新城。
通州新城发展定位升级
加快推进通州现代化国际新城建设 北京城市副中心
四组团 西集镇、台湖镇、潞县镇、永乐店
一核、五区、三带、四组团
整体规划
通州新城
通州现代化国际新城的发展定位是 北京发展新磁极、首都功能新载体
a) 规划范围：西起通州区行政西边界， 东至东部发展联络线，北起潞苑北大 街、南至京沈高速公路，规划用地总 面积约155.57平方公里；
b) 行政区划：永顺、梨园2个地区办事 处，新华、北苑、中仓、玉桥4个街 道办事处，宋庄、潞城、张家湾、台 湖4个镇的部分地区。
2019.10
2019.07
2019.04 北京城市总体规划
2019.01 通州新城规划
2019.01 通州新城运河核心区获批
通州为重点发展三大新城之一
提出重点发展位于东部发展带上的 通州、顺义、亦庄3个新城。
通州规划定位为综合性服务新城
定位：是面向区域的可持续发展的综 合服务新城，也是北京参与环渤海区 域合作发展的重要基地。 目标：区域服务中心、文化产业基地、 滨水宜居新城
整体规划
通州规划布局
a) 通州区“十二五”规划纲要提出新城 建设要构建“一核三区”的区域空间 格局；
b) 2019年4月，根据市委全面提升新城 承载力要求，变成“一核五区”。
空间布局
一核 运河核心区
五区 三带
宋庄文化创意产业聚集区、北京通州文化旅 游区、环渤海高端总部基地、北京国际医疗 服务区和国际组织聚集区 运河水岸经济带、京哈高速产业带、京沪高 速产业带
网络及纸媒
➢借势通州发展，“三大地标”进展，延伸项目价值； ➢借势“新光天地进驻”，炒作项目核心升值潜力； ➢“赤裸裸”炒作项目本身绝版位置及核心竞争优势。
网站“头条式”覆盖（持续）
百家之所长，四家主流电商轮换使用
3动 作
阵地 强化
，突出重围。
户外及围挡
项目位于通州核心区域，周边知名开发企业云集， 客户对区域认同点逐渐成熟，针对项目可通达路线做好户外拦截 重点区域：京通快速、两广路、东四环 可选择区域：通燕高速、机场高速、机场第二高速
区域竞品情况
区域国际高端商务项目聚集，名企扎堆，区域市场竞争压力尤为激烈
地块周边聚集众多高端商办项目：彩虹之门、富力、华业、 富华、保利等，奠定了运河核心区的重要位置 富华低密水乡区：项目占地22.5公顷，建筑规模约为15万 ㎡，位于燃灯佛舍利塔四周，亲水高端商务楼、水景酒店 等。 华业北京中心组团项目：位于运河核心区西岸，规划用地 10.89公顷，兼容金融、办公、娱乐、休闲、文化多种功能。 彩虹之门项目：位于核心区五河交汇处，占地面积4.71公 顷，控制高度330米。整个建筑坐水而起，项目业态功能将 集5A级办公、五星级酒店、精品商店、高端会所、旅游观 光、艺术品博览、高端公寓及大型文化主题活动空间于一 体 保利项目 绿地项目 ……..
整体规划
北京发展格局
a) 提出重点发展位于东部发展带上的通 州、顺义、亦庄3个新城；
b) 北京市政府决定设立通州新城建设领 导小组（2019.11） ， 直管通州新城 的成长。
中心城
通州
“两轴-两带-多中心”的新型城市空间结构
两轴 指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴
包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东
1动 作
造势 强
，以事件突破，传递市场声音。
游艇试驾
➢人群：目标客户、业界人士、媒体、游艇俱乐部会员； ➢方式：现场售楼处开放当天，举办新品发布会。同时，项目现场放游艇，作为现场示范区开 放仪式头阵；此后游艇停放在项目售楼处附近持续至项目开盘；
游艇试驾
新品发布会
2动 作
形象 线上树
，借势区域，炒作项目。
30000-35000元/平 3梯12
区域竞品项目同质化严重，以LOFT产品为主，面积集中在40-60平，客户分流严重。
核心问题
如何在竞品围追堵截中，实现项目去化？
核心策略
开门立势
线上：项目面世，火力全开；借势区域，事半功倍！ 线下：阵地包装，杀出重围；营销活动，围点打援！
渠道为王
分销：引进渠道及分销机构，解决实际客户量问题！ 圈层：圈层活动，资源导入；深耕老带新，良性循环！
42平、56平、72平
45-70平
层高 是否精装
售价 其他
3.15 是 37937元/平 2梯2、2梯3；民水、民气
4.2 是 35000元/平 7梯24户
平层(2.7-2.9)、LOFT(4.2) 是
30000-35000元/平 南向有燃气
LOFT（4.2） 是
35000元/平 3梯12
LOFT（4.2） 是