北京运河ONE项目共20页文档
通州区运河核心区用地建设项目施工方案
通州区运河核心区IV - 08、IV - 09号多功能用地建设项目之小市政雨污水工程施工方案北京市政路桥管理养护集团目录(一)工程概况 (3)(二)施工部署 (5)(三)主要施工技术措施 (9)(四)质量目标 (33)(五)确保工期措施 (35)(六)施工节约措施 (36)(七)雨季施工措施 (37)(八)施工安全措施 (38)(九)施工现场管理 (39)(十)文明施工措施 (44)(十一)施工现场平面图 (46)第1章工程概况1.1工程位臵及范围本工程为通州区运河核心区IV-08、IV-09号多功能用地建设项目之小市政雨污水工程。
本工程分为排水、雨水井、化粪池三部分。
1.2 主要工程量2.2.1. 钢筋混凝土管DN900 552米2.2.2. HDPE双壁波纹管619米2.2.3. 出户管接驳111处2.2.4. 冲洗管1173米2.2.5. 自行车排水管376米2.2.6. 雨水井57座2.2.7. 污水井76座2.2.8. 化粪池4座1.3 工程特点2.3.1. 工程特点：工程施工区域地处通洲区之内，施工前需进行的测量复核工作，探明沟槽部位地下构筑物及各类管线的位臵及埋深情况；对沟槽开挖后，外露的地下构筑物及管线的保护问题、新旧管线的衔接问题均要考虑周全。
2.3.2. 施工现场雨污水管道工程同时进行，交叉作业不可避免；要解决好噪音扰民问题及环保问题。
工程施工区必须做好消防保卫、文明施工工作。
2.3.3. 工程质量达到合格等级，工程自始至终需要严把质量关。
第2章施工部署2.1 原则3.1.1 根据设计图纸、工程消防验收节点及工程实际分布情况，工程分为3个作业区，第一作业区为施工8A、9A楼区雨污水工程施工及8-1化粪池施工；第二作业区为施工8B、9C、9B楼区雨污水工程施工及9-1、9-2/8-2化粪池施工；第三作业区为其他附属工程施工。
根据工程施工管理要求，展开平行及流水相结合的作业局面。
案例(北京ONE)
引进五星级 瑞士酒店
北京ONE：住宅产品分析及销售现状（70年产权,精装修大户型为主）
产品类型
１＃塔楼
楼层 （套数）
户型面积 (平米)
31(210) 91-187
主力户型
128三室1厅2卫 151三室1厅2卫
户型朝向
多东向、西向， 或西南、东南向
销售现状
被山西某位 富商整栋购买
２＃板楼 26(100) 181\189 181三室 两厅两卫 南北通透
运河核心区规划效果图
本案
新华大街 项目周边
通州区政府 地铁S6
京杭广场 （葛洲坝、绿地）
万 达 广
本案
住宅、 生活配套
场
开发商背景：北京实地房地产开发有限责任公司
北京实地于2001年注册成立，2004年前后被北京美晟 房地产开发公司收购并注入。北京ONE是美晟收购实地 之后开发的第一个项目。这家开发商很有政府背景，成 立实地公司其实是为了开发通州当时新华经典丽园所在 的地块。2002年，实地资金链断裂，导致新华经典丽园 成为烂尾楼，当时在通州区政府协调下，美晟房地产的 公司收购了实地，并仍以“北京实地”接手了当时的“ 新华经典丽园”，更名为现在的“鼎晟国际”，也就是 现在北京ONE。 美晟集团1996 年在北京成立，注册资本1亿元，是北京 较早成立的，并完全以民营资本经营开发的房地产集团 公司，主体是北京美晟房地产开发有限责任公司。美晟 主要集中在北京大 兴和通州。
推迟开盘
３＃塔楼 31(210)
４＃板楼 26(100)
５＃塔楼 31(210)
91-187
181\189
北京ONE：六大科技全揭秘
低噪
外围护结构，最大限度减少外环境对室内舒适度的影响，600MM 厚外保温结构阻隔了大量外部噪音，LOW-E玻璃中空内充入惰性气 体，允许日光携带的能量进入室内，但是室内的热量不会发散到室 外，配合密封断热铝合金窗框，实现对窗外噪音的完全阻隔。
关于北运河(通州段)综合治理工程项目情况的说明
关于北运河（通州段）综合治理工程项目情况的说明
一、立项依据
（一）背景情况
城市总体规划提出，北京城市副中心要建设成为水城共融的生态城市，科学梳理、修复、利用流域水脉网络，建立区域外围分洪体系，形成上蓄、中疏、下排多级滞洪缓冲系统，涵养城市水源，将北运河、潮白河、温榆河等水系打造成景观带。
（二）建设必要性
项目将“中疏”与“下排”相结合，通过疏浚主槽，加固堤防，大幅提升城市防洪能力，是打造城市水安全格局的需要。
项目结合地形、水体、历史文化等资源特色，打造蓝绿交织的绿色空间，可为市民提供多样化的滨水生态体验。
项目沿岸景观布局注重挖掘、保护、传承大运河文化，展示通州悠久的漕运历史，同时通过新建船闸、码头，实现北运河北京段全线通航，为大运河京津冀段恢复通航奠定基础。
二、项目实施方案
项目位于北京城市副中心，治理范围为北运河干流北关闸至市界段，总长4 0公里。
工程主要内容包括：扩挖主槽，局部堤防加高，改建桥梁1座，新建避险平台4处，保障河道防洪排水安全；新建船闸3座及配套设施，满足北运河下游通航功能；同步在具备条件的地段实施景观绿化工程。
该项目建设单位是北京市水务工程建设与管理事务中心。
三、项目实施进度
该项目正在开展前期工作，计划2018年汛后开工建设。
四、2018年资金安排
2018年计划安排市政府固定资产投资6.3亿元。
项目介绍中英文版普通版1107
北京通州项目介绍
Project Introduction of Beijing Tongzhou
一、项目背景
Project Background
在北京新一轮城市总体规划调整中，提 出了“两轴、两带、多中心”的城市建设 框架，城市发展的重心将向东部城市带倾 斜。 通州作为其中东西发展轴和东部城市带 的交点，将是未来北京城市建设的焦点， 将分解北京中心城部分职能。
主要功能(Main
Functions)
承担行政办公中心、金融贸易、文化、会展、商业服务、居住等功能，是主城区行政办公、金融贸易等职能的 补充配套 新城规划人口规模70-90万，预留达到100万人口规模的发展空间，城区用地108平方公里 Tongzhou is going to be an administration center,finance and trade center,culture center,exhibition,commercial service,and residential center,it is a sub-center of BJ main city ,to supplement the function of administration,finance and trading. New towm’s residential population is going to be 700-900 thousands, maximum to one milion.occupying 108 square kilometer.
北京北运河土地开发管理有限公司 Beijing North Canal Land Development and Management Company
目
北京朝阳港项目土地一级开发实施计划方案
港项目土地一级开发实施方案编制单位：京泰物流置业2007年9月目录第一章总论 (5)第一节项目基本情况 (5)1.1 项目名称 (5)1.2 项目位置 (5)1.3 项目规划情况 (5)1.4 项目现状情况 (6)1.5 项目前期情况 (7)第二节实施方案的编制依据 (9)第二章港项目的宏观因素 (11)第一节宏观经济环境分析 (11)1.1 行政区划和区县功能定位 (11)1.2 经济指标 (12)1.3 其他影响因素 (14)第二节城市整体规划和城市化进程 (14)2.1 城市布局 (14)2.2 交通规划 (15)2.3 城市化进程 (16)第三章市场分析预测 (17)第一节市商品房市场趋势分析 (17)1.1 供应 (17)1.2 销售 (17)1.3 商品房市场未来发展趋势预测 (18)第二节 2006年商品房市场分析 (18)第三节土地市场环境分析 (20)2.1 土地政策 (20)2.2 土地市场 (21)2.3 土地市场发展趋势 (22)第四章宗地区域因素分析 (22)第一节区概况 (22)第二节周边环境 (23)第三节交通环境 (23)第四节周边市政设施条件 (24)第五章土地征地拆迁实施方案 (25)第一节征地实施方案 (25)1.1土地情况概述 (25)1.2 征地围的人口情况 (26)1.3 征地补偿费的构成 (26)1.4 征地计划 (27)第二节拆迁实施方案 (27)2.1 地上物情况 (27)2.2 拆迁补偿费构成 (28)2.3 拆迁进度计划 (31)第六章大市政建设实施方案 (32)第一节项目周边大市政设施情况及初步市政方案 (32)第二节市政建设实施要求 (35)第三节市政建设投资 (36)第四节市政方案进度计划 (36)第七章项目整体开发进度及土地供应方案 (37)第一节项目开发进度 (37)第二节土地供应模式 (38)第三节土地供应计划 (38)第四节土地一级开发深度 (39)第五节供地时点开发状态 (39)第八章投资方案.............................................................................................. +39第一节投资估算 (39)1.1 估算依据 (39)1.2 项目总投资估算 (39)1.3土地毛地价估算 (41)1.４挂牌底价估算 (42)1.5 项目销售收入估算 (42)第二节经济效益分析 (43)2.1支出单价与销售单价对比 (43)2.2 项目现金流量与财务指标分析 (45)2.3敏感性分析 (46)第三节社会效益分析 (46)第九章风险分析及对策 (47)第一节市场风险分析 (47)第二节政策风险分析 (47)第三节金融财务风险分析 (47)第十章项目管理方案 (47)第一节建设计划管理 (47)第二节项目的进度计划管理 (48)第三节项目管理制度 (49)第十章重点事项说明 (49)附件 (51)第一章总论第一节项目基本情况1.1 项目名称港项目土地一级开发项目。
通州运河核心区IX-07地块F3类其他多功能用地项目消防专篇
通州区运河核心区IX-07地块项目F3其它类多功能用地项目消防设计专篇北京维拓时代建筑设计股份有限公司2016 年 02 月工程名称：通州区运河核心区IX-07地块项目F3其它类多功能用地项目建设单位：北京富润万嘉房地产开发有限公司设计单位：北京维拓时代建筑设计股份有限公司法定代表人：孙祥恕 ___________________________ 总建筑师：雷霆工程主持人：雷霆 ____________________________ 项目经理：罗媛 ____________________________ 建筑专业负责人：刘毅 ____________________________ 结构专业负责人：孙华敏 ____________________________ 暖通专业负责人：李松 ____________________________ 给排水专业负责人：刘晓杰 ____________________________ 电气专业负责人：庞灵章 ____________________________目录一、工程设计依据 (4)二、建设规模 (5)三、总指标 (5)四、采用新技术、新材料、新设备和新结构的情况 (6)五、具有特殊火灾危险性的消防设计和需要设计审批时解决或确定的问题 (6)六、总平面 (7)七、建筑、结构 (7)八、建筑电气 (16)九、消防给水和灭火设施 (26)十、防烟排烟和暖通空调 (35)十一、热能动力 (38)消防设计说明一、工程设计依据1．1）北京市规划委员会建设项目规划条件通知书，2013规条供字0020号。
2）北京市规划委员会关于同意通州运河核心区IX-07地块F3其他类多功能用地项目规划设计方案的规划设计复函。
2016规（通）复函字0004号。
3）《测绘成果报告》。
4）甲方提供的方案设计确认通知。
5）设计合同及建设单位和市政部门提供的设计基础资料。
6）建设单位提供的基地现状地形图、地勘报告、周边道路标高、相关市政条件。
京杭大运河中英对照ppt课件
• The beijing-hangzhou grand canal, also known as The grand canal , is The ancient China, is also The world's longest canal, and The Great Wall , Karez and known as The three Great project in ancient China, and use up to now, is China's ancient working people create a Great project, is one of The symbols of Chinese culture status.North from Beijing, south to hangzhou, flows through tianjin, hebei, shandong, jiangsu and zhejiang, four provinces and one city of haihe river, the Yellow River, huai river, the Yangtze river and the qiantang river five drainage, total length of 1794 km.
历史价值 historical value
• 在社会领域，随着制度的完善和规模的扩大，漕运逐渐 突破其早期以政治功能为主体的窠臼，发挥着越来越广泛 的社会功能，成为维护王朝稳定和制衡社会的重要手段。 尤其是古代社会中后期，统治者熟练而频繁地利用漕运进 行社会制衡与调控，消弭诸如重赋、灾祸以及物价波动等 造成的社会不安定因素。其突出的社会功能有二：一是籴 与粜，二是赈济灾荒。
大运河北京段遗产保护规划
文景 观 湮没 。面 对 快速 的城 市化 进程 ，大运河 本体 的完 整性 和 安全性 正 面 临着严 重 的威 胁 ，其保 护 与拯 救 已迫
在 眉 睫。 而且 ，如 何 在 保 护 北京 段 大 运 河 的 基 础上 ，再 现 其 历 史 、科 学 、 文化 价 值 ，并 促 进
公 里 ，是 世 界 上 开 凿 最 早 、里 程 最 长 的人 工 河 流 （图
１）。
富且 价值较 高 ，但 近 百年 来 由于 自然变迁和人 为破 坏 ，急 需编制 运河遗 产保护规 划并开展抢救性保 护 。介 绍 了 《大
运 河遗 产保护规 划 （ 北京段 ）》编制 的基本情 况 ，并详 细
ｒ ｓ ｕｒ ｅ ｅ ｏ ｃ ｓ； ｐｒ ｔ ｃｉ ｎ ｏ ｅ ｔｏ
中图分 类号 ：Ｋ９ ８ 文献标识码 ：Ａ ２
文 章 编 号 ：１７ － １４（ ０ １ ０ － ９（ ６ ４ ４４ ２ １ ）一 ９ ４ ５）
区域 与 城 乡的可 持
续 发 展 ，也成 为亟
待 解 决 的 问题 ，需
Ｃ ｎ ａ，Ｂ ｉｎ ｔ ｎ ｒｅａ ｕ ｔ ｆ ａ ａｌ ｈｒａ ｅｓｅ ａｎ ｌ ｅ ｉ ｒ ａ ｓ ｌ ｇ ｊｇ ｅ ｉ ａａ ｍｏ ｎ ｏ ｌ ｂ ｅ ｔｇ ｔｓ ｖｕ ｅ ｉ ｉ
．
殊 地位 及需 求， 大地 推动 了大运河 的发 展 。 也极
但 近 年 来 ， 由于 自然 变 迁 和 人 为 破 坏 ，加 上 保 护 工作 不 力 ，大运 河逐 渐 衰败 ，繁 华 不再 ，北 京段 运河 更 是 如此 ，漕 运功 能 丧失 、水 源 断流 、水质 污 染严 重 、人
Ｃｉ ｃｎＣｙＩＣｙｎ ｎ ｈａ ｎｅ ｔ ｉａ Ｃ ａ ｎＡ ｉｔｉ ｔ ｄ ａ ｌ
大运河北京段施工方案
大运河北京段施工方案一、项目背景大运河（Grand Canal）是世界上最古老、最长的人工运河，是中国古代综合性水利工程的杰出代表，被誉为“东方运河”。
大运河全长约1,794千米，横跨六个省市，是中国古代与世界上其他运河相比最大的一条。
其中，大运河北京段是北方主要水路交通干线之一，对于促进区域经济发展、水资源利用具有重要意义。
然而，由于历史遗留问题、水质污染和维护不力等原因，大运河北京段存在一些问题，如河道淤积、堤岸下沉等，严重影响了运河的通航能力和生态环境。
为了恢复并强化大运河北京段的功能，提升其综合利用价值，我们制定了施工方案。
二、施工目标本施工方案的目标是恢复并改善大运河北京段的通航能力和生态环境，提升其功能和综合利用价值。
具体目标包括：1.清淤疏浚大运河河道，解决淤积问题；2.加固大运河堤岸，防止下沉；3.提升大运河的水质，并加强环境保护；4.完善大运河的航行设施，方便船舶通行；5.促进大运河旅游业的发展，提升其综合利用价值。
三、施工内容1.清淤疏浚：对大运河北京段的河道进行清淤疏浚，清除淤积物，确保河道畅通。
2.堤岸加固：针对大运河堤岸存在的下沉问题，采取加固措施，确保堤岸的稳定。
3.水质改善：采取一系列措施，提高大运河水质，包括拦河筑堤、净化河水以及限制河岸开发等。
4.航行设施建设：改善大运河的航行条件，建设船闸、航道标志等设施，方便船舶通行。
5.旅游设施建设：为促进大运河旅游业的发展，修建观光码头、游船停靠点等设施，提升游客体验。
四、施工计划本施工方案采用分阶段施工的方式，确保施工过程的有序进行。
具体施工计划如下：第一阶段（6个月）•进行河道勘测，确定清淤疏浚范围和方案；•开展河道清淤工作，重点清除淤积物；•加固堤岸，防止下沉；•改善水质，进行河道清洁工作。
第二阶段（8个月）•完善航行设施，建设船闸和航道标志；•配建观光码头，为旅游业提供方便；•实施水质改善措施，净化河水。
第三阶段（10个月）•改善大运河环境，进行河岸绿化和沿岸森林建设；•完善旅游设施，包括修建游船停靠点等。
通州运河核心区两大项目规划设计方案公布
2通州运河核心区两大项目规划设计方案公布2012年11月29日14:02 来源：千龙网手机看新闻打印网摘纠错商城分享推荐字号千龙网北京讯（通讯员刘海舒王欢）通州运河核心区位于距长安街东端的天安门广场约20公里处、大运河的北段终点。
随着大量项目的开发规划，通州将成为北京现代化国际新城，而且正成功地朝着成为北京城市副中心的目标迈进。
规划中运河核心区以多功能混合为主，具体包括商业金融、办公、娱乐、休闲、文化、体育等，同时结合市、区级保护文物建设大面积城市绿色开放空间，提升综合服务能力，强力打造北京新商务中心区。
而运河边最引人注目的就是“超高层” 华业地产通州核心区项目和“水乡区”富华长安运河项目这一“高”一“低”两大美景。
一高一低之“高” 华业地产通州核心区项目一“高”为“华业地产通州核心区项目”。
项目用地所处位置视野开阔，水乡、通州天际线和东北部的文化博览岛均在眼前。
通州新城运河核心区规划范围西起新华南北街，东临大运河，北到源头岛，南至玉带河大街，总用地面积约300公顷，本地块东临水乡区，远眺大运河，南临通惠河，是S6、R1两条地铁线路的交汇点，环绕核心区的地下交通隧道地块中央而过，区位优势明显。
项目规划用地10.89公顷，兼容金融、办公、娱乐、休闲、文化多种功能。
设计理念：“众星捧月”若从天空向下俯视，就能发现该项目主塔和四周几座配楼形成“众星捧月”之势，恰如夜空之景象，极富个性和代表性。
设计引入一个半开放式的公共空间作为项目的中枢节点，将用地周边各不同方向与开发项目的真正核心连接起来。
该节点将是项目的关键所在，是通州运河核心区的地标性建筑。
各种类型的开放空间与建筑体量密切相关，而建筑体量则勾勒出建筑的清晰轮廓。
项目平面布局合理，形成了清晰的方位感，同时又充分满足了项目要求。
建筑高度参差错落总体建筑设计以8.4 x 8.4米网格为基础，各种不同的功能模块相互结合，形成了总体规划的设计布局。
这种矩形相互连接而形成交错网格的布局，源自中国传统的图案，这些图案至今仍广泛见于当今的文化。
房地产项目尽调报告
房地产项目尽调报告中融国际信托有限公司中融-北京实地集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2013年月日）经办业务部门：产业投资部声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照《中融国际信托有限公司信托业务尽职调查工作指引》和有关规定，根据合作方提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。
报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。
直接调查人签字：年月日直接调查人签字：年月日部门负责人签字：年月日目录一、项目背景6（一）项目来源7（二）交易对手需求7二、信托方案7(一)信托基本要素7(二)交易结构图8(三)信托资金运用9(四)风控措施9(五)信托计划的退出11(六)项目总结11三、交易对手情况调查12（一）项目相关方股权结构图12（二）项目公司实际控制人12（三）项目公司14北京实地房地产开发有限公司141.项目公司基本情况142.项目公司历史沿革143.项目公司财务状况154.项目公司信用记录215.项目公司税收政策216.管理层介绍217.仲裁、诉讼等情况说明228.7.2执行案件情况22汇天网络科技有限公司231.汇天公司基本情况232.汇天公司历史沿革233.汇天公司财务状况244.汇天公司信用记录27北京美融加投资有限公司281.美融加公司历史沿革282.美融加公司财务状况293.美融加公司信用记录304.美融加公司管理层介绍305.美融加公司用款项目情况30四、标的项目32北京ONE项目33（一）北京ONE-项目基本情况331、项目现状332、控规指标353、开发计划364、设计、施工、监理情况38（二）项目市场情况381.宏观经济概况382.当地总体房地产市场393.项目市场情况40（三）项目分析441、项目’四三二’情况说明442、总投资预测453、已投入资金的合理性464、项目资金来源与运用预测表485、银行贷款安排496、销售预测50国际健康城项目-云端产业园项目56（二）国际健康城-项目基本情况561、项目现状562、控规指标583、开发计划594、设计、施工、监理情况60（二）项目市场情况60（三）项目分析631、总投资预测631、已投入资金的合理性642、项目资金来源与运用预测表663、银行贷款安排674、销售预测67五、还款来源69六、抵押物担保分析70七、本信托计划风险评估71（一）信托风险分析711、市场风险712、政策风险713、受托人经营及操作风险714、保管人经营及操作风险715、利率风险726、其它风险72（二）主要风险防范措施721、信用风险应对措施722、市场风险应对措施72八、结论及建议72、一、项目背景根据融资方北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称“实地公司”）的实际用款需求，拟发行中融-北京实地集合资金信托计划，本信托计划总规模为17亿元（优先级12亿元，次级5亿元），其中优先级资金8亿元用于北京One 项目的后续开发工程款，4亿元用于实际控制人名下汇天网络科技有限公司的名下云端产业园项目。
北京市通州区运河核心区Ⅲ-03、Ⅲ-07地块F3其它类多功能用地项目环境影响报告书.pdf
4.1 自然环境 .......................................................................................................................................... 54 4.2 社会环境 .......................................................................................................................................... 67 4.3 评价区内污染源调查....................................................................................................................... 67 4.4 环境质量调查与评价....................................................................................................................... 69
2 总论........................................................................................................................................................... 5
地墙施工签证单
工程签证单
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
机械施工签证单
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
顶升架租赁天数签证单
注：本表一式二份，租借、租赁单位各一份。
机械施工签证单
机械施工签证单
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
地墙机械施工签证单
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
地墙钢筋笼制作签证单
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
地墙泥浆护壁签证单
地墙废浆外运签证单
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
地墙超声波测壁签证单
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
成槽土方签证单
成槽土方签证单
注：本表一式二份，施工单位、总包各一份。
通州区运河规划方案
项目概况通州运河城市景观区位于北京东部门户——通州，环渤海多条发展走廊的节点，京杭大运河的源头，规划面积15．8k㎡，生态环境良好，交通方便快捷，文化底蕴深厚，区域战略地位突出。
以“岛影、塔影、楼影、树影”为总体设计理念，规划形成“河源文化、历史人文、运河风情、运动健康、商务休闲、生态教育”六大功能主题板块，将生态、文化等有机的景观要素穿插在城市肌理中，创造出北京地区独一无二的大尺度滨水城市空间。
区域内还设置了媒体制作、文化会展交流、商务商业、办公、高档酒店、国际生态住居、休闲娱乐等多种产业形态，为将来北京新城的可持续发展提供支持，并将其建设为环渤海经济圈的区域服务中心、国际新文化产业基地。
1．1区域位置通州区地理位置得天独厚，地处首都北京的东大门，百里长安街的东端。
它在北京大都会的发展进程中，正逐步由中心圈层式的发展转向轴向多点式的发展。
在北京新一轮总体规划调整中，提出了“两轴、两带、多中心”的城市建设框架，并提出将城市发展的重心向东部城市带倾斜。
通州作为其中东西发展轴和东部城市带的交点，承担北京未来城市副中心功能，是未来北京城市建设的焦点。
京杭大运河北起通州，南至杭州，古为漕运、仓储重地，是万国朝拜、四方贡献、商贾行旅水路进京的必经之地。
历史享有“一京(北京)、二卫(天津)、三通州”之称，历史文化底蕴十分深厚。
本项目位于通州区未来城市中心地段，京杭大运河从地块南北穿越，形成狭长地块。
由于项目地块处于未来城市商业、金融、办公、居住的中心区域，周边已经形成旅游度假、文化娱乐、居住等设施用地，因此用地不同，地段对景观功能要求也有所不同。
同时，横跨运河的数座桥梁对地块景观也造成一定影响。
1．2设计范围本次设计范围北起北运河与温榆河交界处，南至六环路，西达滨河西路，东至滨河东路，并包括西海子公园以及滨河西路核心广场段，规划面积170h㎡。
2设计原则(1)滨水空间的重点处理原则突出城市中心区滨水特色，创造不同景观特色空间，以人性化尺度和城市尺度体现空间美感。
北京市郊铁路S1线 通州大运河旅游攻略
北京市郊铁路城市副中心线（S1线）旅游线路通州大运河京杭大运河是中国古代劳动人民创造的一项伟大工程，世界上是最古老的运河之一，且使用至今；更是世界上里程最长、工程最大的古代运河，是古代中国连接南北方的大动脉，与长城并称为中国文化地位的象征。
2014年6月22日，中国大运河项目成功入选世界文化遗产名录。
京杭大运河北京段全长82公里，是连接北京中心城区与副中心的纽带。
通州东濒北运河，西距京城咫尺之遥，是在京杭大运河的滋养下而发展起来的历史名城，历史上为交通要脉和漕运仓储重地，是出入京城的东大门。
经过多年的规划和建设，古老的运河焕发出了新的生机，成为市民和游客向往的文化旅游胜地。
北京市郊铁路城市副中心线的开行，不仅缓解了城市道路交通压力，也为市民和游客出行提供了新的选择，从北京西站、北京站、北京东站都可以直达通州，不仅方便了北京市民，更方便了广大游客。
让我们一起畅游通州，感受大运河的无穷魅力！乘坐北京市郊铁路城市副中心线（S1线）从乔庄东站出站沿运河东大街过运通桥右拐沿紫运西路到大运河森林公园东一门。
乘坐北京市郊铁路城市副中心线（S1线）乔庄东站出站沿运河东大街过运通桥左拐沿北运河东滨河路、芙蓉西路到达运河文化广场。
游览线路：第一站：大运河森林公园潞河桃柳景区——月岛闻莺景区——银枫秋实景区——丛林活力景区——明镜移舟景区——高台平林景区第二站：大运河文化广场用餐推荐：南门涮肉第一站大运河森林公园大运河通州森林公园位于北京通州新城北运河两侧，北起六环路潞阳桥、南至武窑桥，为国家AAAA级旅游景区，构建有“一河、两岸、六园、十八景”。
一河是以北运河为中心，沿岸建有5个功能各异的码头，作为水上游览的停靠地，便于游人上岸观赏。
两岸堤路起伏变化，景致优美。
两岸绿化与运河风景交相辉映。
树木复合种植，四时均有可观赏的树木、花草和植被，一路悠然地穿行于树林之中，还可以赏花，非常惬意。
六大景区分布在河道两侧，有潞河桃柳景区、月岛闻莺景区、银枫秋实景区、丛林活力景区、明镜移舟景区、高台平林景区。
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挑 战
群雄逐鹿已成定局
商住过剩 产品同质 名企扎堆
商住市场分析
受整体市场下行的影响，商住市场成交量明显下降，且供大于求
2019年：北京市商住项目总计成交26449套，成交面积198.38万m² ，成 交均价21945元/平米； 2019年：截至12月25日,共计成交13006套，成交面积84.89万m² ，成交 均价21798元/平米； 量价走势：受2019年整体市场下行的影响，月度成交量较2019年有明显下 降，2019年因个别项目集中入市，导致成交价格略有波动外，北京市商住项 目整体成交均价较为平稳。
42平、56平、72平
45-70平
层高 是否精装
售价 其他
3.15 是 37937元/平 2梯2、2梯3；民水、民气
4.2 是 35000元/平 7梯24户
平层(2.7-2.9)、LOFT(4.2) 是
30000-35000元/平 南向有燃气
LOFT（4.2） 是
35000元/平 3梯12
LOFT（4.2） 是
30000-35000元/平 3梯12
区域竞品项目同质化严重，以LOFT产品为主，面积集中在40-60平，客户分流严重。
核心问题
如何在竞品围追堵截中，实现项目去化？
核心策略
开门立势
线上：项目面世，火力全开；借势区域，事半功倍！ 线下：阵地包装，杀出重围；营销活动，围点打援！
渠道为王
分销：引进渠道及分销机构，解决实际客户量问题！ 圈层：圈层活动，资源导入；深耕老带新，良性循环！
整体规划
通州规划布局
a) 通州区“十二五”规划纲要提出新城 建设要构建“一核三区”的区域空间 格局；
b) 2019年4月，根据市委全面提升新城 承载力要求，变成“一核五区”。
空间布局
一核 运河核心区
五区 三带
宋庄文化创意产业聚集区、北京通州文化旅 游区、环渤海高端总部基地、北京国际医疗 服务区和国际组织聚集区 运河水岸经济带、京哈高速产业带、京沪高 速产业带
两带 部发展带”和包括大兴、房山、昌平、延庆、门头
沟的“西部发展带”
在市域范围内建设多个服务全国、面向世界的城市
职能中心，提高城市的核心功能和综合竞争力，包
多中心
括中关村高科技园区核心区、奥林匹克中心区、中 央商务区（CBD）、海淀山后地区科技创新中心、
顺义现代制造业基地、通州新城综合服务中心、亦
庄高新技术产业发展中心和石景山综合服务中心等。
机 遇
首都城市副中心
首都新区 历史名镇 北方水城
规划发展
加快推进通州现代化国际新城建
明确提出了通州新城的功能定位：北
京发展新磁极、首都功能新载体；中
心城功能疏解的重要承接地、世界城
市新功能的重要承载区、宜业宜居的
综合性新城市；世界一流水平的现代
化国际新城。
通州新城发展定位升级
加快推进通州现代化国际新城建设 北京城市副中心
2019.10
2019.07
2019.04 北京城市总体规划
2019.01 通州新城规划
2019.01 通州新城运河核心区获批
通州为重点发展三大新城之一
提出重点发展位于东部发展带上的 通州、顺义、亦庄3个新城。
通州规划定位为综合性服务新城
定位：是面向区域的可持续发展的综 合服务新城，也是北京参与环渤海区 域合作发展的重要基地。 目标：区域服务中心、文化产业基地、 滨水宜居新城
四组团 西集镇、台湖镇、潞县镇、永乐店
一核、五区、三带、四组团
整体规划
通州新城
通州现代化国际新城的发展定位是 北京发展新磁极、首都功能新载体
a) 规划范围：西起通州区行政西边界， 东至东部发展联络线，北起潞苑北大 街、南至京沈高速公路，规划用地总 面积约155.57平方公里；
b) 行政区划：永顺、梨园2个地区办事 处，新华、北苑、中仓、玉桥4个街 道办事处，宋庄、潞城、张家湾、台 湖4个镇的部分地区。
区域竞品情况
区域国际高端商务项目聚集，名企扎堆，区域市场竞争压力尤为激烈
地块周边聚集众多高端商办项目：彩虹之门、富力、华业、 富华、保利等，奠定了运河核心区的重要位置 富华低密水乡区：项目占地22.5公顷，建筑规模约为15万 ㎡，位于燃灯佛舍利塔四周，亲水高端商务楼、水景酒店 等。 华业北京中心组团项目：位于运河核心区西岸，规划用地 10.89公顷，兼容金融、办公、娱乐、休闲、文化多种功能。 彩虹之门项目：位于核心区五河交汇处，占地面积4.71公 顷，控制高度330米。整个建筑坐水而起，项目业态功能将 集5A级办公、五星级酒店、精品商店、高端会所、旅游观 光、艺术品博览、高端公寓及大型文化主题活动空间于一 体 保利项目 绿地项目 ……..
网络及纸媒
➢借势通州发展，“三大地标”进展，延伸项目价值； ➢借势“新光天地进驻”，炒作项目核心升值潜力； ➢“赤裸裸”炒作项目本身绝版位置及核心竞争优势。
网站“头条式”覆盖（持续）
百家之所长，四家主流电商轮换使用
3动 作
阵地 强化
，突出重围。
户外及围挡
项目位于通州核心区域，周边知名开发企业云集， 客户对区域认同点逐渐成熟，针对项目可通达路线做好户外拦截 重点区域：京通快速、两广路、东四环 可选择区域：通燕高速、机场高速、机场第二高速
递市场声音。
游艇试驾
➢人群：目标客户、业界人士、媒体、游艇俱乐部会员； ➢方式：现场售楼处开放当天，举办新品发布会。同时，项目现场放游艇，作为现场示范区开 放仪式头阵；此后游艇停放在项目售楼处附近持续至项目开盘；
游艇试驾
新品发布会
2动 作
形象 线上树
，借势区域，炒作项目。
区域竞品情况
项目名称
物业类型 楼栋 楼层
通州富力中心
公寓、写字楼、商铺 一期4栋 30
华业新北京中心
写字楼、公寓 7
29-41
世界侨商中心
写字楼、公寓 7 27
绿地中央光广场 保利大都会
写字楼、公寓
写字楼、公寓
/
8
22
18、22
主力户型
115-170平三居
40-67平一居 58-75平二居
40-90平一居
整体规划
北京发展格局
a) 提出重点发展位于东部发展带上的通 州、顺义、亦庄3个新城；
b) 北京市政府决定设立通州新城建设领 导小组（2019.11） ， 直管通州新城 的成长。
中心城
通州
“两轴-两带-多中心”的新型城市空间结构
两轴 指沿长安街的东西轴和传统中轴线的南北轴
包括通州、顺义、亦庄、怀柔、密云、平谷的“东