中都大厦客户定位报告环球金融中心大厦
写字楼项目营销定位报告
写字楼项目营销定位报告一、市场背景分析随着城市化进程的加快和经济发展的提速，写字楼项目的需求逐渐增长。
在当前经济发展中，写字楼已经成为了各类企业和机构办公场所的首选。
然而，随着写字楼项目的增多，市场竞争也日益激烈，如何在竞争中脱颖而出，成为了我们面临的挑战。
二、项目定位分析为了有效地推广和销售写字楼项目，我们需要明确项目的定位，根据市场需求和竞争情况来制定相应的营销策略。
1. 市场需求分析根据市场调研数据，本市区范围内的写字楼市场需求旺盛，以各类中小型企业为主要客户群体。
这些企业对写字楼的需求主要体现在以下几个方面：（1）地理位置优势：企业希望能够选择地理位置便利、交通便捷、配套设施完善的写字楼。
（2）办公环境舒适：企业希望办公环境能够提供舒适、安静、高效的工作条件。
（3）楼层面积合适：企业需要根据自身规模和发展需求来选择合适的楼层面积，以满足办公空间的需求。
（4）价格合理：企业对写字楼租金的承受能力有一定的限制，因此价格要合理，符合市场价值。
2. 竞争分析当前市场上存在较多的写字楼项目，竞争较为激烈。
主要竞争对手有：（1）其他写字楼项目开发商；（2）已建成的写字楼项目。
这些竞争对手的主要优势是项目规模较大，地理位置较好，租金较低等。
因此，我们需要在市场定位和营销策略上做出差异化。
三、项目定位目标基于市场需求和竞争分析，我们制定了以下的项目定位目标：1. 市场定位目标针对中小型企业的需求，定位为一类适合创业公司、创意工作室、科技公司等中小型企业使用的写字楼项目。
2. 竞争定位目标以优质的办公环境、合理的价格和便捷的服务为差异化竞争策略，争取在市场中树立品牌形象，成为该细分市场的独特竞争优势。
四、营销策略根据项目的定位目标，我们制定了以下的营销策略：1. 地理位置优势的宣传通过突出项目的地理位置优势，如交通便利、周边配套设施完善等，吸引目标客户的注意力。
通过网络宣传、户外广告等方式，提升品牌曝光度。
EJU-何_勇分享定位中端的写字楼如何写市场定位报告范文
EJU-何_勇分享定位中端的写字楼如何写市场定位报告范文高翔宇1项目自身分析1．1项目地块情况序号项目内容1名称CBD某项目之写字楼2发展商北京某某房地产开发有限公司3地理位置项目位于朝阳区某某某项目，东紧临东四环迎宾大道，西隔项目公寓临延静里中街，北距为朝阳路约100米，南距红领巾桥、朝阳北路距离200米。
4用地性质商业用地5规划限高该地块建筑限高80米6地块情况项目一期公寓部分由多栋高层板式住宅楼及部分配套组成，建筑面积达到153105平方米。
二期为本项目的写字楼、配套商业部分，位于一期公寓正东侧，总建筑面积86610平方米，紧邻东四环红领巾桥与慈云寺桥的之间中界。
7周边情况项目南侧为凯泰公寓，北面与联合大学商务学院隔河相对，东侧隔东四环主路与住邦2000、远洋天地相望，西侧紧邻项目的公寓部。
周边商务气息正逐步形成，各种配套设施逐步完善。
1．2S.W.O.T分析1．2．1说明SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。
所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。
运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。
SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素（Strength）、劣势因素（Weaknee）和外部市场环境中的机会因素（Opportunitie）威胁因素（Threat）四个方面。
就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strength）,是该项目与竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknee）,是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunitie）,是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threat）,是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。
金融大厦市场调查
.国际金融大厦市场调查第一部分：市场研究分析与立项支持一、宏观政策分析二、区域市场分析三、项目基本情况（一）、项目基本情况（二）、SWOT分析（三）、劣势弥补分析四、中街与太原街业态对比分析（一）、对比分析（二）、投资分析（三）、市场定位五、区域市场供给分析与定位支持（一）、二级市场供给分析与定位支持（二）、三级市场供给分析与定位支持（三）、酒店供给分析与定位支持（四）、区域内已建、改建、未建项目分析六、全国同类项目热销分析与立项支持七、区域市场需求分析与立项支持（一）、市场需求（二）、潜在目标客户群消费能力第二部分：目标客户群定位（一）、目标客户群定位（二）、目标客户群愿望（三）、营销主题第三部分：产品设计一、楼层规划二、面积、户型配比.三、改建装修标准与成本控制（一）、改建与成本控制（二）、装修与成本控制四、休闲广场（业主会所）五、物业服务标准六、智能化设施配套总述为了使得国际金融大厦顺利完成资产盘活，我们进行了大量的市场调研，力求对该项目作出最准确的市场定位。
我们的调研范围以项目所在地为核心，方圆五公里为半径进行了区域调研，并且在我们分析了太原街商业圈与中街商业圈有很多可类比之处后，就对太原街与中街的商业业态进行了对比分析，最后我们认为与酒店和写字间相比，正在太原街热销的小户型酒店式公寓才是我们最佳的项目定位。
在确认了这一项目定位后，我们又对全国的小户型公寓情况进行了分析，进一步确定了我们的小户型酒店式公寓的定位。
然后我们又从区域的市场中二级、三级、酒店以及已建、未建、改建项目的分析中知道我们的小户型酒店式公寓的市场定位切入了市场空白点，有市场唯一性的优势。
我们在市场需求的数据统计分析中发现，在项目所在区域有大量对小面积的需求。
而且从潜在目标客户群的定位及目标客户群的愿望的分析中，我们发现小户型酒店式公寓恰恰是这些潜在目标客户群所需要的住宅。
在我们分析目标客户群的愿望后，我们在第三部分中对产品根据其愿望进行了设计，使大家对本项目有了最初步的了解。
大厦项目定位研究报告
大厦项目定位研究报告1. 引言本报告旨在对大厦项目进行定位研究，并提出相关建议。
大厦项目作为一个重要的建筑项目，其定位对于项目的成功与否具有至关重要的影响。
通过对市场需求、区位条件、竞争情况等方面的分析，本报告将对大厦项目的定位进行合理的规划和建议。
2. 市场需求分析在进行大厦项目定位之前，首先需要了解市场需求。
市场需求的分析能够帮助我们了解用户需求和行业趋势，从而为大厦项目的定位提供有力的支持。
2.1 用户需求分析通过市场调研，我们发现目标用户对大厦项目的需求主要包括以下几个方面：•办公空间需求：大厦项目应提供充足的办公空间，以满足企业和个人的办公需求。
•商业配套需求：用户希望在大厦项目内能够找到便利的商业配套设施，如餐厅、咖啡厅、便利店等。
•交通便捷需求：大厦项目的交通要便捷，其周边应有公共交通站点，方便用户的出行。
•环境舒适需求：用户对大厦项目的环境要求较高，如安静、通风、采光等。
•安全保障需求：用户希望大厦项目具备良好的安全保障措施，如门禁系统、监控设备等。
2.2 行业趋势分析随着城市发展和经济的不断进步，大厦项目所在行业也呈现出一些明显的趋势：•多功能综合体：用户对综合型大厦项目的需求越来越高，希望在一个项目中能找到办公、居住、商业等多种功能。
•环保节能：用户对大厦项目的环保性能和节能效果要求越来越高，希望项目能够具备绿色建筑的特点。
•技术智能化：随着科技的不断发展，用户对大厦项目的智能化程度提出了更高的要求，如智能安防系统、智能办公设备等。
3. 区位条件分析大厦项目的区位条件对其定位和竞争力有很大影响，因此需要对区位条件进行充分的分析。
3.1 地理位置大厦项目的地理位置应尽可能选择在城市中心区域，方便用户的出行和商务活动。
同时，地理位置的选择还应考虑周边的配套设施、交通状况等因素。
3.2 周边竞争情况在选择地理位置时，还需要对周边竞争情况进行充分的了解。
如果周边已经存在大量类似的大厦项目，可能会对新项目的定位和运营产生较大影响。
上海环球金融中心
学习改变命运,知 识创造未来
上海环球金融中心
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莱斯利*罗伯逊 模数设计和悬臂桁架
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复工。
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1996年
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2003年 2005年初 2005年10月
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写字楼租售运营中的深度定制设计——以青岛环球金融中心为例
写字楼租售运营中的深度定制设计——以青岛环球金融中心为例撰写人：花扬工作单位：上海天华建筑设计有限公司申报职称：高级申报专业：工业与民用建筑物设计2022年7月15日写字楼大单销售中的深度定制设计——以青岛环球金融中心为例摘要：近年来，随着中国经济增速放缓，对办公空间各项品质要求日益攀升，使开发商、运营商面临租售运营压力.。
本文以本人负责设计的青岛环球金融中心为例，探讨如何通过360°深度定制设计，为写字楼物业的去化，争取大单灵活销售的可能性。
文章将从立面、核心筒、功能、竖向、机电维度，介绍办公楼建筑在大单定制设计方面的思考。
关键词：写字楼设计，大单销售，定制化设计，核心筒设计，立面设计，综合开发引言近年来，随着中国经济增速放缓，写字楼市场面临供应大幅增加、但需求增长缓慢的难题。
写字楼项目大量入市，客户选择范围越来越大，对办公空间各项品质要求日益攀升，使开发商、运营商面临租售运营压力。
面对商业类地产，开发商一直在寻找突围可能。
面向大单客户的定制化设计成为高端销售型办公楼设计中重要的考量。
结合我在工作中的项目经验，高端销售型办公楼的设计主要围绕着以下四个问题进行思考和探讨。
这四个问题也是我们在设计中需要重点回应的。
如何通过360°深度定制从激烈的同业竞争中脱颖而出？如何为终端用户匠心打造“专属化总部办公”体验？如何以“运营思维”的解决方案赋予写字楼百变的灵活性？如何用设计激发商业活力、提升资产价值、助力租售运营？通过深度定制化设计，可以为写字楼的运营销售留有极大的灵活性，不仅可以更好地满足用户多样化、个性化需求，同时也可保障在建筑全生命周期中办公空间组织、办公室内布局、办公设施配置等可以根据时代变化以较低成本进行改造。
近年落成的青岛环球金融中心，是由我全程负责，从设计到建成历时五年多。
项目位于青岛崂山区金家岭商务核心区，容积率高达9.7。
由三栋200米的超高层塔楼组成。
功能涵盖了办公、商业、酒店、公寓，形成了完善的复合办公商务配套生态集群。
某天桥大厦营销策略报告
价格策略与定价方法
价格策略
根据市场需求和竞争状况，采取高低搭配的价格策略，高端价位针对核心客 户，低端价位吸引潜在客户。
定价方法
以成本加法定价为基础，综合考虑客户心理价位和市场行情，制定出不同楼 层和单位的售价。
消费水平的职业人士。
目标客户需求分析
提供高品质的办公环境和设施，满足商务人士 对高效、舒适和安全的需求。
提供完善的基础设施和服务，包括会议室、餐 厅、健身房等，以满足公司白领日常办公和生 活需求。
提供多元化的休闲娱乐设施和活动，如咖啡吧 、书吧、艺术画廊等，以满足高端商务人士休 闲娱乐和社交需求。
总结词
中高端市场、多元化服务
详细描述
某天桥大厦所处的区域中，中高端市场仍存在一定的空白，同时，提供多元化服 务也是市场发展的机遇之一。
03
目标客户群分析
目标客户群体定位
定位为中高端商务人士和公司 白领。
确定目标客户群体年龄层次为 25-50岁。
目标客户群体主要为公司高管 、业务经理、部门主管以及私 营业主等具有稳定收入和较高
区域市场分析
总结词：竞争激烈
详细描述：某天桥大厦所处区域房地产市场竞争激烈，但也 有不少潜在的消费群体，如周边办公楼、商业中心等，具有 较大的市场潜力。
竞争对手分析
总结词
高品质、定位明确
详细描述
某天桥大厦的主要竞争对手为区域内其他在售楼盘，这些楼盘品质较高，定 位明确，主要以中高端客户为主。
市场空白与机遇分析
3
政府大力支持城市商业发展，为项目提供了政 策保障和投资机会。
阳光城环球金融中心市场调研
写字楼+公寓
· 合智为道，创享未来 ·
Chapter 2
项目基本概况
基本信息 本体信息 区域价值
· 合智为道，创享未来 ·
Chapter2
项目基本概况——本体信息——写字楼
建筑高度 层数 层高
平层面积 平层户数
户型 电梯数量 电梯速度 大堂挑高 外立面 交房时间
缺陷
150米 35层 4米 2000平米 8户 150平米—2000平米 14部 3.5m/s 10米 LOW-E玻璃幕墙 2016年 周边配套差、交房较晚
【阳光城·长风商务区酒店项目】 占地45亩，规划建筑面积10余万平方米，位于太原市长风商务区内核心地段，定位为五星级商务酒店、服务式公寓、商业街区一 体的城市综合体项目。 海南地产项目 【阳光城海南昌江棋子湾度假旅游区项目】 位于海南省海口市一线沿海的昌江棋子湾畔，具有独特的自然生态海岸景观与浓郁的热带滨海旅游文化气息。规划有高星级特色 酒店、海景别墅、养生会所、风情商业街与民族文化村等，集旅游度假、观光运动、休闲娱乐等众多功能为一体。 常州地产项目 【阳光城·常州绿都万和城】 位于江苏省常州市飞龙居住区核心区域，常州第一大盘，为全城瞩目的超大型城市综合开发项目，是常州第一个超大规模、一站 式和谐生态生活示范区，是未来常州最宜居的大型城市居住集群之一。占地1200亩，总建筑面积约200万平方米，业态涵盖高档住宅、 别墅、洋房、高级会所、购物中心、商业街、大型商场超市、五星级酒店、高档写字楼、菜场、幼儿园、老年公寓以及配套的中小学、 公交中心、体育公园、环带公园等等。由阳光城集团与常州黑牡丹集团”（上交所600510）共同筑就。
区”殊荣。 西安地产项目 【阳光城·林隐天下】 位于西安市高新区，总占地面积378亩，总建筑面积约70万平方米。设6万平方米双广场绿地、十万平方米大型购物中心，引入五
【房地产】中都大厦客户定位报告
【房地产】中都大厦客户定位报告刘凯随着中都大厦工程的进展，销售事业部工作重心将从策划包装工作转移到销售工作上去。
在此之前，我们必须明确潜在客户的的工作重点和工作方向。
我们认为，房地产营销最重要的一项工作确实是客户定位工作。
以下，我们将从五个方面来阐述中都大厦的目标市场即客户定位。
一、写字楼市场最新购买及成交动向1、从楼盘角度看在去年底，我们重点调查了北京西区的写字楼项目，同时也考察了东区的联合广场、泛利大厦、嘉里中心等项目，从楼盘角度分析写字楼客户的最新动向。
部分楼盘客户动向项目名称租售情形98年客户动向及成交分析国际金融大厦租售未成交投资广场租售成交一层1000平米通泰大厦租售未成交国际企业大厦租售会计师事务所2000平米及小户计4000平米远洋大厦销售三单，合计2000平米（优待期2080 USD/M2）平安大厦出租出租10000平米以上金玉大厦销售两单，合计5000平米，包括投资担保公司2000平米凯旋大厦销售未成交首都时代广场销售未成交联合广场租售成交20000平米嘉里中心出租成交4000平米泛利大厦销售中国证券设计中心7000平米及小户1000平米2、从客户角度看从去年11月起，我们用三个月的时刻，动用了各种关系和资源，对北京目前写字楼市场上比较活跃的游动客户，重点是金融机构，进行了逐一拜望及调研。
部分游动客户需求表客户名称需求与否需求面积工商银行北京分行Y 支行分理处需现房建行北京分行Y 支行分理处需现房农业银行总行Y 2－3万平米中国银行N北京市商业银行Y 支行分理处需现房中国再保险Y 3000平米保监会Y 5000平米联合证券N华夏证券N南方证券N海通证券N国泰证券N渣打银行Y 租国际货币基金组织Y 租海关总署Y 2－3万平米中轻总公司Y 3000平米国家粮食储备局未定自建或购买同时，我们在今年初进行了客户再次摸底──客户咨询卷市场调查，也积存了部分客户。
综合以上调查，我们能够得出如下结论：1/98年市场租务活跃。
香港写字楼报告
香港写字楼报告概述香港作为国际金融中心之一，拥有许多高品质的写字楼。
这些写字楼不仅提供了优越的工作环境，还彰显了香港的现代化与繁华。
本报告将对香港一些具有代表性的写字楼进行介绍，分析其特点和对香港商业发展的贡献。
中环国际金融中心中环国际金融中心位于香港中环地区，是香港最著名的写字楼之一。
该建筑由国际知名建筑设计师扎哈·哈迪德设计，于2003年竣工。
中环国际金融中心是一栋88层高的摩天大楼，总高度达到415.8米，是香港的标志性建筑之一。
该建筑采用了先进的建筑工程技术，融合了玻璃、钢材和铝合金等材料，外观设计独特，宛如一枚闪耀的钻石。
中环国际金融中心内部设有办公空间、酒店、购物中心和观光层等设施，为香港的商业和金融活动提供了良好的场所。
九龙尖沙咀东部科技创新园九龙尖沙咀东部科技创新园位于香港九龙半岛的尖沙咀地区，是香港的科技创新中心之一。
这座现代化的写字楼建于2009年，由著名建筑设计师设计。
该写字楼面积达到了10万平方米，内部设有众多办公室和创新空间，为科技和创业企业提供了优越的工作环境。
园区内还设有会议室、休闲区和餐厅等公共设施，满足员工的各种需求。
九龙尖沙咀东部科技创新园的建筑风格简约现代，玻璃幕墙设计提供了充足的自然光线和美丽的城市景观。
这座写字楼不仅成为香港科技创新的中心，也为当地经济发展做出了积极的贡献。
葵芳中港城葵芳中港城位于新界葵涌地区，是香港新界地区最重要的写字楼之一。
该建筑于1998年竣工，是一栋现代化的多功能综合体。
葵芳中港城共有两座大楼，分别为中港城A座和中港城B座。
两座大楼均为30多层高，提供了大量的办公空间。
此外，中港城还包括购物中心、酒店和停车场等配套设施。
葵芳中港城的建筑风格简约实用，外立面有一定的现代感。
该写字楼提供了许多便利的服务，例如完善的交通网络、丰富的餐饮选择及周边商业设施等。
这些优势吸引了许多企业选择在此设立办公室，为葵涌地区的商业发展做出了重要贡献。
中都大厦写字楼策划报告--如何锁定客户
中都大厦写字楼策划报告--如何锁定客户菲利普•科特勒博士的定义一、如何锁定客户一一选择所要进入的市场二、中都大厦如何定位——选择所要提供的产品及产品价格三、代理商及分销网络如何建立一一选择所要运用的中间商四、广告如何有效一一选择所要传送的信息一个中心两个基本点一、市场信息系统的建立二、何寻找客户三、销售队伍的组织与建设小组作业模式及其他一、小组作业一一一种全新概念的市场营销模式二、定制营销一一客户化市场营销的运用三、政府旗下的中介机构一一被遗忘的生力军四、中等规模的客户一一整售策略的重新定位市场营销是一个比销售更大的概念。
二者的区别在于，销售致力于为已生产出的产品寻找客户，而市场营销则致力于发现客户的需要并以此为基础来生产适销对路的产品。
我们认为，高层次市场营销目的就是充分了解客户，让产品自己推销自己，营销的理想结果是让客户乐于购买。
我们所要做的只是使产品能让客户方便地得到。
正因如此，一年来我们所做的一切工作都是紧紧围绕这样的一种认识和目标来进行的。
应该指出，中都大厦的营销战略是在两个层次上运营的。
传统的营销战略是描述一定时期内具体的营销策略，包括广告、销售、定价、渠道、服务等。
非传统的大营销战略是基于现有市场形势和机会的分析上，所进行的最广泛意义上的营销战略，包括资本运作，外部资源的最佳利用等。
本文将侧重阐述前者，即传统的营销战略，提出中都大厦的营销重点与营销策略。
菲利普•科特勒博士的定义世界著名市场营销权威菲利普•科特勒博士指出：市场营销就是选择所要进入的市场、所要提供的产品及产品价格、所要运用的中间商、所要传送的信息的过程。
一、女口何锁定客户-- 选择所要进入的市场北京的房地产"大众市场"正在分化成很多细分市场，每一个细分市场都有其自身的期望、观念、偏好以及购买标准。
因此，我们必须为明确定义的目标市场策划和销售中都大厦物业。
1、识别细分市场(1)宏观市场细分：由于中都大厦的营销战略是整售的策略，那么客户基本上是哪些有能力购买7000平米以上写字楼的大、中型客户群体。
金融大厦项目定位词
金融大厦项目定位词随着经济的快速发展，金融行业的需求也日益增长。
为了满足金融机构的办公需求，许多城市纷纷兴建了金融大厦。
金融大厦作为一个综合性的商务办公中心，具有较高的定位和价值，承载着金融行业繁忙而精彩的工作生活。
一、地理位置优越金融大厦项目的地理位置是其定位的重要因素之一。
通常，金融大厦会选择在城市的核心商业区或金融中心地带建设，以便更好地服务于金融机构和商业企业。
这样的地理位置可以提供便利的交通和配套设施，为租户提供便捷的办公环境。
二、高端办公环境金融大厦项目的定位词中，高端办公环境是一个重要的关键词。
金融机构通常需要一个高品质的办公环境，以提供专业、安全、舒适的工作场所。
金融大厦通常配备高速电梯、智能化管理系统、中央空调等现代化设施，为租户提供优质的办公环境。
三、专业化服务金融大厦项目的定位词还包括专业化服务。
金融机构通常需要一系列的配套服务，如会议室预定、接待服务、快递管理等。
金融大厦可以提供专业的物业管理团队，为租户提供全方位的服务支持，使其能够更专注于自身的核心业务。
四、安全保障金融大厦项目的定位也要注重安全保障。
作为金融机构的办公场所，安全是租户最为关心的问题之一。
金融大厦通常会配备严格的安保措施，如监控系统、门禁系统、消防设施等，确保租户的人身和财产安全。
五、社交交流平台金融大厦项目的定位词中，社交交流平台是一个重要的关键词。
金融机构通常需要一个开放、互动的工作环境，以促进内部团队的合作和外部客户的交流。
金融大厦通常会配备共享办公区、休闲娱乐设施等，为租户提供一个便于交流和互动的平台。
六、可持续发展金融大厦项目的定位词中，可持续发展是一个日益受重视的关键词。
随着环保意识的提高，金融机构越来越关注绿色办公环境和可持续发展。
金融大厦通常会采用节能环保的设计和建材，如太阳能发电系统、雨水收集系统等，为租户提供一个可持续发展的办公场所。
七、多功能空间金融大厦项目的定位词中，多功能空间是一个重要的关键词。
cbd写字楼项目市场定位报告
CBD某写字楼项目市场定位报告1项目自身分析1．1项目地块情况序号项目内容1 名称CBD某项目之写字楼2 发展商北京XX房地产开发有限公司3 地理位置项目位于朝阳区XXX项目，东紧临东四环迎宾大道，西隔项目公寓临延静里中街，北距为朝阳路约100米，南距红领巾桥、朝阳北路距离200米。
4 用地性质商业用地5 规划限高该地块建筑限高80米6 地块情况项目一期公寓部分由多栋高层板式住宅楼及部分配套组成，建筑面积达到153105平方米。
二期为本项目的写字楼、配套商业部分，位于一期公寓正东侧，总建筑面积86610平方米，紧邻东四环红领巾桥与慈云寺桥的之间中界。
7 周边情况项目南侧为凯泰公寓，北面与联合大学商务学院隔河相对，东侧隔东四环主路与住邦2000、远洋天地相望，西侧紧邻项目的公寓部。
周边商务气息正逐步形成，各种配套设施逐步完善。
1．2 S.W.O.T分析1．2．1说明SWOT分析法能够较客观而准确地分析和研究一个项目现实情况，是市场竞争分析的常用方法。
所谓SWOT分析法，也被称为态势分析法，是运用系统分析的思想，把各种因素相互匹配起来加以分析，从中得出一系列相应的结论（对策）。
运用这种方法，有利于市场竞争参与者对所处市场环境进行全面、系统、准确的分析，借此制订相应的市场对策，提高市场竞争力。
SWOT分析法，包括四个方面因素，即内部优势因素（Strengths）、劣势因素（Weaknesses）和外部市场环境中的机会因素（Opportunities）威胁因素（Threats）四个方面。
就一个房地产项目而言，所谓内部优势因素（Strengths）,是该项目与竞争对手做得更好；内部劣势因素（Weaknesses）,是该项目与竞争对手相比在某些方面的缺点和不足；外部市场环境中的机会因素（Opportunities）,是指外部市场环境变化趋势中对该项目产品营销起积极的正向作用的方面，若能把握和利用机会因素可以增强项目竞争优势；外部环境中的威胁因素（Threats）,是指外部环境变化趋势中对该项目的产品营销不利的、消极的方面，若不能回避或恰当地处理这些威胁因素会损伤该项目在市场竞争中的优势。
某商业大厦项目定位研究报告
某商业大厦项目定位研究报告目录1. 总体市场状况分析_________________________________________________ 1 1.1 饭店市场概况___________________________________________________ 11.1.1 住宿人员状况_______________________________________________ 31.1.2 北京市饭店宾馆概况_________________________________________ 6 1.2 饭店供应与需求进展推测________________________________________ 181.2.1 饭店供应进展推测__________________________________________ 181.2.2 饭店需求进展推测__________________________________________ 18 1.3 写字楼市场概况________________________________________________ 201.3.1 市场供应情形______________________________________________ 201.3.2 写字楼市场需求状况________________________________________ 231.3.3 加入WTO对写字楼市场的阻碍分析 ___________________________ 251.3.4 相关政策对写字楼市场阻碍的分析____________________________ 271.4 写字楼市场供应与需求进展推测__________________________________ 302. 重点区域项目分析________________________________________________ 31 2.1 目标区域写字楼调查____________________________________________ 312.1.1 区域写字楼差不多状况______________________________________ 312.1.2 区域写字楼经营状况________________________________________ 33 2.2 目标区域饭店调查______________________________________________ 342.2.1 区域饭店差不多状况________________________________________ 342.2.2 区域饭店经营状况__________________________________________ 34 2.3 目标区域酒店式公寓调查________________________________________ 35 2.4 目标区域市场进展推测__________________________________________ 363. 目标市场分析____________________________________________________ 37 3.1 目标项目定位__________________________________________________ 37 3.2 目标项目写字楼、饭店、酒店式公寓面积配置_____________________ 393.2.1 各类综合物业面积分配参考__________________________________ 393.2.2 周围饭店项目差不多情形____________________________________ 403.2.3 目标项目写字楼、商业、饭店面积分布________________________ 413.3 经营写字楼、饭店的风险及操纵__________________________________ 413.3.1 经济因素对市场的阻碍______________________________________ 413.3.2 地域竞争的阻碍____________________________________________ 423.3.3 潜在供应量的风险__________________________________________ 423.3.4 定位风险__________________________________________________ 423.3.5 交通风险__________________________________________________ 433.3.6 经营风险__________________________________________________ 434. 经济效益分析____________________________________________________ 44 4.1 本报告经济测算原那么__________________________________________ 44 4.2 基础数据选取的依据____________________________________________ 44 4.3 建设成本______________________________________________________ 45 4.4 写字楼经营收益________________________________________________ 474.4.1 写字楼出租经营情形推测____________________________________ 474.2.2 写字楼经济效益测算________________________________________ 485. 结论____________________________________________________________ 531. 总体市场状况分析1.1 饭店市场概况北京作为世界闻名的历史文化名城和东方古都、拥有1382万常住人口和300万流淌人口。
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中都大厦客户定位报告环球金融中心大厦中都大厦客户定位报告(摘要）刘凯随着中都大厦工程的进展，销售事业部工作重心将从策划包装工作转移到销售工作上去。
在此之前，我们必须明确潜在客户的的工作重点和工作方向。
我们认为，房地产营销最重要的一项工作就是客户定位工作。
以下，我们将从五个方面来阐述中都大厦的目标市场即客户定位。
一、写字楼市场最新购买及成交动向1、从楼盘角度看在去年底，我们重点调查了北京西区的写字楼项目，同时也考察了东区的联合广场、泛利大厦、嘉里中心等项目，从楼盘角度分析写字楼客户的最新动向。
部分楼盘客户动向项目名称租售情况 98年客户动向及成交分析国际金融大厦租售未成交投资广场租售成交一层1000平米通泰大厦租售未成交国际企业大厦租售会计师事务所2000平米及小户计4000平米远洋大厦销售三单，合计2000平米（优惠期2080 USD/M2）平安大厦出租出租10000平米以上金玉大厦销售两单，合计5000平米，包括投资担保公司2000平米凯旋大厦销售未成交首都时代广场销售未成交联合广场租售成交20000平米嘉里中心出租成交4000平米泛利大厦销售中国证券设计中心7000平米及小户1000平米2、从客户角度看从去年11月起，我们用三个月的时间，动用了各种关系和资源，对北京目前写字楼市场上比较活跃的游动客户，重点是金融机构，进行了逐一拜访及调研。
部分游动客户需求表客户名称需求与否需求面积工商银行北京分行 Y 支行分理处需现房建行北京分行 Y 支行分理处需现房农业银行总行 Y2－3万平米中国银行 N 北京市商业银行 Y 支行分理处需现房中国再保险 Y 3000平米保监会 Y 5000平米联合证券 N 华夏证券 N 南方证券 N 海通证券 N 国泰证券 N 渣打银行 Y 租国际货币基金组织 Y 租海关总署 Y 2－3万平米中轻总公司 Y 3000平米国家粮食储备局未定自建或购买同时，我们在今年初进行了客户再次摸底──客户问卷市场调查，也积累了部分客户。
综合以上调查，我们可以得出如下结论：1/98年市场租务活跃。
甲级写字楼租金跌破15 USD/M2/月，造成了中档写字楼客户向甲级写字楼升级换代的效应。
2/金融机构成为写字楼市场的购买主力，也成为各个楼盘竞相争夺的焦点。
3/投资公司对房地产投资欲望低迷，同时投资参建、合作建房的难度增大。
4/目前市场上仍然有客户。
如邮票公司，因万国邮政大会今年在北京召开，正在寻找长安街一线的写字楼项目。
二、过往三年大型客户成交案例分析98年初和98年底，我们两次对过往三年大型客户（10000平米以上）成交案例进行调查，结果如表所示。
调查的成交案例共42个，其中认购10000平米以上面积的金融保险机构16家，占调查结果的38％，部委机关8家，占被调查结果的19％，大型集团公司11家，占调查结果的26％，外资公司3家，占调查结果的7％，外省机构4家，占调查结果的10％。
调查显示：1/金融机构在每年均有购置大面积写字楼的案例，且购买面积在逐年增加；2/部委机关购置写字楼的面积多在10000－20000平米之间，由于97年国家规定部委机关三年内禁止购买办公楼，因此在近三年内，需求市场趋于饱和；3/集团公司在过去三年内购置了一定体量的写字楼，随着经济的不断发展，以及日益趋于国际化，有实力的集团公司不断涌现，在写字楼的需求方面存在巨大潜力；4/外地驻京机构以及外省的集团公司近两年有向北京发展的趋势，需求市场巨大。
5/客户在购买写字楼时，不仅考虑办公的相对独立性，同时区域因素也十分重要。
近两年，西部地区逐渐成为金融机构注视的热点，此次调查的案例中，在西部地区购买写字楼的金融机构客户就达14家，占调查比例的33％。
6/大型客户的承受价位大多在11000－13000元/M2之间。
三、需求主体分析中都大厦写字楼的需求主体可以分为国内需求主体和国外需求主体两类。
并划分如下：国内需求需求主体国外需求国内需求：金融机构/集团/公司/地方政府/事业单位驻京机构/中央、国家机关事业单位国外需求：合资、合作企业/-独资企业/?国外驻京办事机构根据中都大厦的整售策略及所处位置的特点，我们认为，国内需求主体是中都大厦客户定位的重点。
支持我们这样判断的依据主要有：一，本项目是内销项目。
二，由于亚洲金融风暴的影响外资企业纷纷收缩在华业务甚至暂时退出中国市场。
三，外资公司受所在国政策、投资方向等限制购买需求占市场成交比例甚少。
四，本项目位处西区对外资客户的吸引力相对较小。
四、客户市场细分随着市场的不断发展，客户也在不断成熟，在选择楼盘时更加谨慎。
同时，北京的写字楼客户"大众市场"正在分化成很多细分市场，而每一个细分市场都有其自身的期望、观念、偏好以及购买标准。
（一）宏观市场细分由于中都大厦的营销战略是整售策略，即整栋策略和整层策略，那么客户基本上是哪些有能力购买10000平米以上或者1000平米以上写字楼的大、中型客户群体。
通过我们近两年的多次调查和分析，在仔细研究相关写字楼盘大型客户成交案例的基础上，下面我们根据行业变量、规模变量、地理变量、经营变量和个性特征这五个细分变量为依据具体描绘各个主要客户细分市场的轮廓。
1、部委机构及转制集团（公司）★部委机构应该承认一些不确定的因素限制了行政职能型部委机构对写字楼的需求。
首先，由于受到国家政策的影响，这一类客户有一定的购买潜力，但由于97年国家规定三年内禁止购买写字楼其购买时机尚未到来；其次，部委机构一个显著购买特点是对价格的敏感程度要高于其他细分市场；第三，部委机关的机构改革或转制。
如国家物资储备局从700人精简至100人，使其对写字楼的需求从显性需求弱化为潜在需求。
★转制公司一般而言，成长性公司、企业有了五年的利润才会考虑购楼。
部委转制公司凭借在各自领域内的特权经过数年的发展，已经具备了相当的实力，进而产生了对改善办公环境的需求，如神华集团、华能国际电力公司等；九届一次人大后更多的政府机构重组分化或转制成集团（公司），如信息产业部将中国电信拆分为三家和中国联通的"4＋1模式"，可以肯定这将产生又一次写字楼"需求效应"。
对我们中都大厦而言，这应是难得的机遇。
有一个现象是部委转制和即将转制的公司（集团）往往由于政策或人事方面的变化而使写字楼的需求变成政治任务，对此我们称之为 "突发性需求"，如去年上半年的国家电力公司，今年的邮票公司等等。
这种突发性需求操作复杂但潜在利润很大，应给予足够重视。
2、金融机构，包括各级银行、保险及信托、证券、期货等其他非银行金融机构。
★银行目前，中国除传统四大国有商业银行外，新兴商业银行已达11家，它们是交通银行、中信实业银行、招商银行、深圳发展银行、广东发展银行、福建兴业银行、中国光大银行、中国投资银行、华夏银行、上海浦东发展银行、中国民生银行。
另外有三家政策性银行，分别是农业发展银行、进出口银行和国家开发银行。
通过我们对过往三年大型客户（一万平米以上）45个成交案例的调查发现，其中金融机构13家，占到被调查结果的38％以上，是大型客户中最有潜力的细分市场。
而且西部地区是金融机构注视的热点。
★保险目前全国有13家保险公司及数家合资保险公司。
为了加强对保险行业的监管，今年初国家成立了保险监督委员会，由马永伟出任首任主席。
同时，中保集团拆分成中国人寿、中国财产保险及中国再保险等三家保险公司。
★非银行金融机构目前在北京非银行金融机构已达3100多家。
通过对金融街已购客户构成看，这一类型的客户是1000－2000平米（整层）面积最积极的购买者。
如金谷证券、金鹏期货等。
但今年国家将整顿非银行金融机构，中央金融类企业脱钩方案已经出炉。
如华融信托、华夏证券等被撤消、改组、移交。
随之人事、财务均将发生变化。
无疑将限制其扩张和投资的欲望，包括购买写字楼。
对中都大厦而言这一政策是利好还是利空，值得我们进一步关注和研究。
3、外省市集团（公司）及驻京办事处★外地公司在过去的几年间里，外省市集团（公司）在北京相当活跃，在房地产市场中扮演着越来越重要的角色。
例如，河南鑫子集团购买了东部建宏大厦一栋，江苏德玛集团公司购买了东部华麟大厦全部6.5万平方米。
这一类公司往往具有一些神秘色彩，需要我们耐心寻找和捕捉。
★外地驻京办事处外地驻京办事处（包括部分外地公司）需求的最大特点是要求商业办公和住宿一体。
浙江驻京办事处的案例说明，这一类客户特别是经济发达的省份驻京办事处的购买举动将是我们下一步客户工作的重点。
4、上市公司及准上市公司目前沪深两市上市公司已达800家，如海尔集团、春兰集团等纷纷把总部迁往上海等城市。
从经济运营角度看，在中国可以称为全国概念的大概只有北京和上海了。
由于酒店利润稳定，利于资产重组。
上市公司及准上市公司也是中都大厦酒店的潜在客户。
所以这一点应引起我们的重视。
另外，我们准备动用一切手段追踪那些一年广告投入5000万以上的广告大户的集团/企业。
将其纳入我们的潜在客户名单。
5、军队企业和公司去年底，所有军队企业完成了脱钩工作。
由于本项目位于部委、军队集中的西区，因此可能会吸引部分已经市场化的公司、企业。
但我们认为，整体上看，军队企业（尤其是计划体制下的军队企业）由于前期积累下来的资源极为丰富，如旧有办公楼资源丰富，基本上两年内不会产生新的写字楼需求效应。
（二）微观市场细分为了使细分市场的识别更具有科学性，我们需要评价每个细分市场的潜在利润，这里应考虑这样三个因素：第一，细分市场的规模和发展前景；第二，细分市场的盈利潜力；第三，本公司的目标和资源。
上述五大客户类型细分市场潜在利润比较类型规模和发展前景盈利潜力本公司目标和资源总评分政府机构及转制公司 A- B A- B+ 金融机构 A A- A A 外省市机构 A B+ A A 军队企业 C C B C＋上市公司 A B B A- 我们最后发现除军队企业与上述三个评价因素相悖外，其他四个细分市场都是我们营销工作的重点。
不同的客户会有不同的利益要求，根据这一原则，我们可以将目前市场有需求的大型客户分为五类：A、地段取向型：例如，"我只选择长安街"。
B、价格取向型：例如，"我的预算是每平米一万元以下"。
C、品质取向型：例如，"我要求最先进最完善的通讯设施"。
D、时间取向型：例如，"我要在99年内进住"。
E、服务取向型：例如，"我要求购买前、购买中、购买后的特殊服务"。
这个细分方案是建立在假定每个客户细分市场在选择办公楼时，只考虑一个利益要素的前提下进行的，事实上，客户会追求不同的利益组合。