二手房买卖操作流程完全解析

二手房买卖操作流程完全解析

二手房交易标准流程

第一步：看房选房

选择二手房最头疼的就是找房源，其实也有多种渠道，第一，到正规的房产中介寻找个人房源信息。第二通过亲戚朋友或熟人同事介绍个人房源信息。

第二步：产权审查

第一，检验二手房所有权，审查该房的“两证”及相关文件；

第二，房子的产权是否与他人共同拥有；

第三，交易前查看房屋有无其他债权债务纠纷或行政机关等查封；

第四，审查房屋有无抵押等情况；

第五，二手房是否懒于允许出售的房屋。

第三步：签订合同

签合同时，买卖双方应在购买合同或协议中标明各方的责任义务及业主对客户的承诺等，明确违约责任。如到期未交房、单方悔约及其他违约情况的具体处理应注明，避免在交款时出现不必要的麻烦。

第四步：“两证”过户

签订合同买方需交付定金，购房者和房主到该房屋房证填发单位区房产局办理过户，过户时一般缴纳首付款。办好《房屋所有权证》后，购房者要到土地部门办理土地证。

第五步：申请贷款

购房者申请贷款时需要带相关证件。然后向担保公司提出贷款申请，经过担保公司的调查审批后，购房者要签署一系列设定抵押所需的资料。

第六步：办理房贷

在相关部门指导下，等一切证件办起后，双方用自己的身份证开立账户，银行将购房者申请的贷款划至房东的账户上，购房者自己的账户以后就是每个月还款的账户了。

第七步：收房入住

经历了前期一些周折，但到最终的验房收房也是一件不可忽视的问题，不是看到竣工验收备案表就可以收房。要相关证照齐全。

二手房买卖程序指引

二手房是针对新建商品房以及房改时出售公房而产生的特有概念。二手房买卖是指房屋所有权人将其拥有所有权的存量房屋出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。

目的

购买二手商品房的目的无非是自用或者是投资两种。有些人把二手房买卖看得很简单，也有些人把二手房买卖看得很复杂，其实这都是误解。本书的目的，就在于消除人们的误解和偏见，给读者提供切实可行的交易方面的指导。

买方主体审查

二手房购买人可以是中华人民共合国境内、外的自然人、法人和其他组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有闲置的除外。

基于各种财产目的和利益，购买人可以以自己的名义购买。也可以以他人的的名义购买。还可以设定房屋信托持有和管理房屋。

卖方主体资格审查

二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上，房屋所有权证书记载的房屋所有权人。转让人可以是中华人民共和国境内的自然人、法人、，也可以是境外的自然人、法人或者其他组织。

公司作为交易的主体的特别审查

二手房交易主体是有限责任公司、股份有限公司的，应当审查（提交）公司董事会、股东会审议同意交易的书面文件。

国有企业或集体企业的特别审查

二手房交易主体是国有应当审查（提交）政府主管部门。

二手房交易主体是集体企业的应当审查（提交）职工代表大会的批准文件。

买卖二手房的买卖，也就是转让房屋的所有权。二手房买卖应当依法进行，应当维护二手房买卖双方当事人、第三人的合法权益。二手房买卖涉及的法律很多，但是一般来讲，会涉及到《城市房地产管理法》、《合同法》《城市私有房屋管理条例》、《城市房地产转让管理规定》、《北京市房地产转让管理办法》等地方法规或规章及其他有关规定。

适用范围

本书的有关内容适用于中华人民共和国境内和境外的自然人、法人和其他组织之间的二手房买卖。公有住房、经济适用房初次出售在此不涉及。

对于二手房交易的调查与审核

权属审查；

购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房产证的房屋，不得买卖。

为慎重起见，购买者应当向房地产登记机关调查核实权利证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易伯房屋是否有产权争议。

房地产登陆记机关，是当地县以上人民政府设立的房地产管理机关。不同的城市设定的房地产管理机关的名称不一致。如：北京现在归北京市建设委员会管理，天津是天津市房屋管理局。

如果你没有时间或专业知识，可以聘请律师或者其他中介机构代为审查和调查。

共有财产审二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。

我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产为主，约定个别财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权认为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交个别财产协议。

权利限制审查

二手房交易前，卖方人应当审查司法机关有无依法裁定查封的情况，一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。

二手房交易前，买方人应当审查行政机关决定查封或者以其他形式限制二手房屋有权的情况。一般说来有权对房地产采取查封措施的行政机关有税务机关、海关、公安机关等。有权采取限制措施的有建设行政管理机关。

他项权利设置审查。

按照有关法律规定，出卖人出卖抵押的房屋，无须取得抵押权人的同意，只要通知抵押权人即可。但是，买房人有承担所购房屋被追及还债的风险。

出卖人在出卖二手房前，应当将要出售的情况书面通知抵押权人。如果没有履行通知书义务，买卖合同无效。

购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。

优先购买权审查

共有的二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。

已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。

购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。

如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买房人应当注意买卖合同被宣称无效的风险。

购买人应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。

通过拍卖购买二手房的，也应当注意优先购买人的优先购买权。应当关注共有权人、承租人是否放弃了优先购买权。如果没有放弃优先购买权的有效证明，应当关注拍卖程序是否规定了优先购买权人的权力行使条件。

购买人和房产经纪人应当注意以下情形的二手房禁止买卖：

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）依法收回土地使用权的；

（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

（4）权属有争议的；

（5）未依法登记领取权属证书的；

（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖情形之一：

（1）以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；