房地产成本管理思路

房地产成本管理思路

一、土地费用

土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地

产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前

基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方

式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国

城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。

二、前期工程费

前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地

质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比

例相对较低，一般不会超过6%。

三、建筑安装工程费

建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工

程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相

对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。

四、市政公共设施费用

市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础

设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种

非营利性的公用设施(如学校，幼儿园，医院，派出所等)和各种营利性的

配套设施(如粮店，菜市场等商业网点)等所发生的费用。他同时还包括一

些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构

成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。

五、管理费用

管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所

发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工

教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

六、贷款利息

房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成

为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额

度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。

七、税费

税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括

房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费(营业税，城市维护建设税和教育费附加)，契税，企业所得税，印花税，外商投资

企业和外国企业所得税等;另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各

级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括

诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电

增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%~25%左右。

八、其他费用

其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

一、目标成本管理体系

所谓目标成本是指在不同阶段根据现有信息所制订的项目开发成本计划，目标成本是项目在开发过程中成本控制的依据之一，也是编制成本责

任考核指标的基础文件。

由于房地产企业自身的特点，地产企业很难像工业企业那样把成本定

额做得很细，但是房地产工程成本管理要实现主动控制，就要做到“算了

以后再做”，而不是“做完后再算”，要实现这个目标，我们就要对房地

产工程成本目标进行测算，做到花钱明明白白。事实上，如果有好的方法

和成本数据的积累，建立目标成本的并不难。

二、责任成本管理体系

目标成本制订以后一定要将成本逐项分解到部门，并建立控制的标准。

在制订目标时，要按细项列出清单并划分责任部门，通常建造成本按

发生程序划分责任部门，建造成本以外按成本项目划分责任范围。对多个

部门承担责任的可以按权重进行分解。

从项目成本的构成看，一般包括土地成本、前期费用、工程成本、营

销成本、管理费用和财务成本，每一个子项均可以找到责任部门。

目标成本分解后还需要建立控制的标准，分解后的成本责任必须纳入

绩效考核的范畴。

三、动态成本管理体系

由于市场是千变万化的，而且开发过程中有很多不可预见的因素，因此，必须对整个成本进行过程上的动态管理，而要进行有效的动态管理，必须建立详细的和可操作的动态成本信息系统以及保持动态的监控。

首先必须在各部门建立起动态成本台帐，确保各部门发生的成本能及时反映出来，这是动态成本管理的基础。

其次要确保所有的变更能够得到及时的管理，包括设计变更、签证管理和顾客的变更，因此必须建立起完善的设计变更流程和签证管理流程，变更与签证前的审核是动态成本控制的基本手段，变更与签证流程的严格执行是基本的保障。

还必须在各阶段对动态成本进行分析和，必要时及时调整目标成本管理体系，真实反映成本控制现状。