特色小镇规划之土地一级开发最全解读

特色小镇规划之土地一级开发最全解读一.特色小镇土地一级开发与普通项目的基本区别 (2)二.特色小镇土地政策解读 (3)1.土地的分类基础 (3)2.土地4种流出形式 (3)3.中央层面4大完善土地利用机制 (3)4.项目建设用地竞争出让环节与社会资本方采购环节可以合并实施的政策 (3)三.特色小镇土地一级开发模式 (4)1.土地开发基本形式 (4)2.土地一级开发2大模式 (5)3.特色小镇土地一级开发16大主要工作内容 (5)4.特色小镇土地一级开发工作各环节注意事项 (6)四.土地一级开发的盈利模式 (7)1.土地一级开发的收益分配2大基本方式 (7)2.土地一级开发5大盈利模式 (7)附录1：土地一级开发的基本程序 (13)附录2：土地一级开发实施流程表 (14)附录3：特色小镇17大用地方案 (27)五.旗鉴旅业简介 (31)1土地一级开发基本概念：是指对经批准区域范围内纳入储备的土地，由确定的土地一级开发整理单位依法筹措资金，配合辖区政府实施规划编制报批、土地征转、收回收购、拆迁安置等工作，按照批准的规划要求组织实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等为完善和提升土地使用功能的配套设施建设和城市基础设施建设，使该区域范围内土地具备规定的供应条件。

土地储备开发项目的要求：土地一级开发项目必须符合市政府的社会发展计划、城市总体规划、土地利用总体规划、年度土地利用计划、年度土地供应计划、土地储备开发计划，以及相关法律、法规和规章的要求。

一.特色小镇土地一级开发与普通项目的基本区别特色小镇中的土地一级开发并不仅仅是项目地的征地补偿、拆迁安置、七通一平等基础设施和社会公共配套设施的建设，其主要目的也不仅仅是使“生地”成为“熟地”，而是要与产业发展、与项目开发结合在一起，因为产业的价值决定了特色小镇土地的价值。

因此，在特色2协议出让挂牌熟地拍卖小镇建设领域，土地一级开发工作与项目的前期规划、项目建设、产业导入、产业运营等环节之间存在密切联系，而且具有很高的关联程度。

二.特色小镇土地政策解读1.土地的分类基础从土地所有权来分可以分为国有土地和农民集体土地。

从现状条件来分可以分为生地，毛地和。

2.土地4种流出形式土地主要是通过政府招标，，或等四种形式流出的土地。

3.中央层面4大完善土地利用机制《国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中的第6条“完善土地利用机制”为解决特色小镇用地问题指出4条解决路径：一是规范推进城乡建设用地增减挂钩；二是建立城镇低效用地再开发激励机制，允许存量土地使用权人按照有关规定经批准后对土地进行再开发，以提高原有用地效率；三是因地制宜推进低丘缓坡地开发，以新增用地；四是完善土地经营权和宅基地使用权流转机制。

4.项目建设用地竞争出让环节与社会资本方采购环节可以合并实施的政策财政部《关于联合公布第三批政府和社会资本合作示范项目》（财金〔2016〕91号）率先提出了：“依法需要以招标拍卖挂牌方式供应土地使用权的宗地或地块，在市、县国土资源3主管部门编制供地方案、签订宗地出让（出租）合同、开展用地供后监管的前提下，可将通过竞争方式确定项目投资方和用地者的环节合并实施。

”国家发改委《传统基础设施领域实施政府和社会资本合作项目工作导则》（发改投资〔2016〕2231号）中指出“各地要积极创造条件，采用多种方式保障PPP项目建设用地。

如果项目建设用地涉及土地招拍挂，鼓励相关工作与社会资本方招标、评标等工作同时开展”。

国土资源部在同月28日发布的《产业用地政策实施工作指引》（国土资厅发〔2016〕38号）中也同样明确“采用政府和社会资本合作方式实施项目建设时，相关用地需要有偿使用的，可将通过竞争方式确定项目投资主体和用地者的环节合并实施”。

结合各项政策及传统土地一级开发特点，汇总得出的特色小镇具体用地方案详见《附录3：特色小镇17大用地方案》三.特色小镇土地一级开发模式土地一级开发的主要内容包括了筹措资金、办理规划和项目核准（立项）等各种审批手续、征地、拆迁、组织实施市政基础建设并接受验收等。

1.土地开发基本形式按空间类型分类：成片开发（或连片开发）&分片开发。

按时间类型分类：先做一级开发、再做二级开发，即一、二级开发分离的形式&一级开发包含在二级开发之中的形式。

按开发性质分类：存量一级开发：包括旧城改造、旧村改造、城中村改造及退二进三（工业厂区改商业、住宅等第三产业）项目。

4增量一级开发：包括征用和农转用土地，有些是已纳入城市总体规划的成片征地开发，有些是总体规划区以外单独立项基建类项目。

2.土地一级开发2大模式土地是特色小镇建设的基础与保障，土地的一级开发对于小镇项目的建设落地与产业发展具有重要作用。

根据实施主体的不同，土地一级开发可分为土地储备机构自行开发或者企业通过招投标方式取得土地一级开发权两类开发模式。

3.特色小镇土地一级开发16大主要工作内容54.特色小镇土地一级开发工作各环节注意事项特色小镇土地一级开发工作与项目前期规划、项目建设以及后期产业导入、产业服务等环节之间存在内在联系，关联度很高，因此，参与特色小镇一级土地开发建设的市场主体在开发过程中要仔细考量与政府的合作模式，既要遵循此类项目投融资、建设、运营环节紧密联系、相互运作的规律，又要确保参与程序规范合法。

期间，各环节注意事项如下：6四.土地一级开发的盈利模式1.土地一级开发的收益分配2大基本方式A：在招标底价中明确规定土地储备开发的预计总成本和利润，要求其不高于总成本的一定比例。

B：政府与企业约定就土地的增值收益按比例分成。

2.土地一级开发5大盈利模式789特色小镇【申报·规划·运营】机构特色小镇【申报·规划·运营】机构官网：101112附录1：土地一级开发的基本程序（一）原土地所有者或使用者在征得区县和乡镇政府或上级主管部门得同意后向市国土局提出土地一级开发申请。

（二）市国土局受理申请并进行土地开发项目预审。

（三）通过土地预审的项目，根据项目的性质，委托市、区县土地储备机构负责组织编制土地储备开发实施方案，开发实施方案主要包括：待储备开发地块的范围、土地面积、控规条件、地上物状况、储备开发成本、土地收益、开发计划、实施方式等。

（四）编制了开发实施方案的项目上由市国土局会同市发展改革、规划、建设、交通、环保等部门参加的联审会，通过会审，对建设项目土地一级开发的实施方案中土地、产业政策、城市规划、建设资质、交通及环保等条件提出原则意见。

（五）通过联审会的项目确定土地开发主体1、土地储备机构负责实施土地开发的，由土地储备机构负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁及大市政建设等手续并组织实施。

以招标方式(或直委)确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

2、通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

通过招标方式确定开发企业后，土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议。

（六）土地储备开发实施单位向市规划部门办理规划意见，向市国土部门办理用地手续，向市发展和改革委员会办理核准手续，涉及交通、园林、文物、环保和市政专业部门的，应按照有关规定办理相应手续。

13（七）如果开发项目涉及新增集体土地办理农用地征收、农转用地手续或存量国有建设用地收回国有土地使用权的，土地储备开发实施单位依法办理相关手续，并获得市人民政府的批准。

（八）在取得市人民政府的批准文件后由土地储备开发实施单位到相关委办局办理征地、拆迁、市政基础设施建设等相关手续。

组织实施征地、拆迁和市政基础设施建设。

危改、文保、绿隔等项目需按规定承担回迁房建设。

（九）组织验收建设项目的土地一级开发完成后由市国土局组织相关委办局进行验收，验收审核的内容：1、审核土地一级开发成本2、组织验收土地开发程度是否达到合同的要求3、根据委托合同支付相应土地开发费、管理费4、纳入市土地储备库附录2：土地一级开发实施流程表实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源计划编制依据政府产业政策土地储备中心政府城市总体规划土地储备中心规划局控制性详细规划土地储备中心规划局土地利用总体规划土地储备中心国土局报批土地年度供应计划土地储备中心国土局14实施阶段程序文件及内容文件需要单位文件来源市政府计划土地年度利用计划土地储备中心国土局土地储备开发总体思路土地储备中心国土局前期筹划原土地所有者或使用者对土地一级开发意见村民代表大会决定土地储备中心村委会村委会决定土地储备中心村委会乡、镇政府批复意见土地储备中心村委会政府批复意见土地储备中心村委会土地一级开发申请国土局村委会国有土地使用者决定土地储备中心国有土地使用者国有土地使用者上级主管单位意见土地储备中心国有土地使用者编制土地一级开发实施国有土地使用者土地一级开发、直接入市、收购申请（详见附件1）土地储备中心国有土地使用者征地工作方案土地储备中心储备机构或有资质的编制单位15。