芜湖项目开发政策、重要规费及现状调研报告

芜湖项目开发政策、重要规费及现状调研报告

第一部分芜湖项目重要规费调查

一、城市基础设施费用取费标准调查

根据《关于芜湖市城市基础设施配套费征收使用管理意见的通知》（芜政办〔2003〕18号）的规定：

（二）、在征收城市基础设施配套费后，市及各县此前出台的、与城市基础设施配套费类似的收费项目以及其它各类专项配套费，包括煤气、自来水、集中供热开户费和增容费等一律取消，不得重复收取。

（三）、城市基础设施配套费由市、县建设行政主管部门负责征收，建设单位和个人在领取建设工程规范许可证前，一次交清。城市规划部门依据缴费凭证办理建设工程规划许可证。

（四）、城市基础设施配套费按建设项目的建筑面积计征。征收标准为：芜湖市：住宅50元/平方米，非住宅(不包括工业厂房、仓储用房，下同)70元/平方米。

各县城关镇：住宅40元/平方米，非住宅50元/平方米。

工业厂房、仓储用房均按当地住宅收费标准的80%征收。进入国家和省级开发区以及经

市政府批准的工业园区的项目用房不收取基础设施配套费。

芜湖项目为商业办公性质，城市基础设施配套费收取标准为：70元/平方米。

二、防空地下室易地建设费

1、防空地下室配建标准：

根据芜政【2004】34号文件（芜湖市人民政府关于印发《〈安徽省人民防空工程建设与维护管理规定〉实施意见》的通知）规定：

1）建设标准

新建10层(含10层)以上或者基础埋深3米以上民用建筑，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6级以上；

新建居民住宅(含危房翻新住宅)楼，除第一项规定以外，按照地面首层建筑面积修建，其抗力等级应达到6B级；

新建除第一项、第二项外的民用建筑，按地面总建筑面积3%修建，其抗力等级应达到6级以上。

2）因地质条件和地下条件不宜修建防空地下室的，建设单位应向市人民防空主管部门提出申请，经批准该民用建筑可以不修建防空地下室，须按规定缴纳人防工程易地建设费。收费标准为：

新建10层（含10层）以上或基础埋深三米以上民用建筑：按照地面首层建筑面积每平方米1800元计收；

新建9层（含9层）以下的居民住宅（含危房翻新）：按地面总建筑面积每平方米30元计收；

新建9层（含9层）以下除居民住宅以外的民用建筑：按地面总建筑面积每平方米54元计收。

人防方案：

假想建筑模型为一栋商业楼（5层）和一栋12层商业办公楼（底下五层为商业）。

5层商业楼：按照地上总建筑面积平方米54元计收

12层商业办公楼：按照一层投影面积配建

三、电力配套工程费用收费调查

经电话咨询芜湖市供电公司工作人员，现芜湖市电力配套工程相关费用采用先设计、做工程概算，根据施工图纸概算进行结算方式进行。

南京市区商业电力配套费为230*1.5-345元/平方。在实行单价总承包前，大约为该标准的一半左右，考虑到地区因素（概算统计口径，南京和芜湖的差距并不大），芜湖的电力工程费用按照345/2=172.5元/平米计算。

网站（/system/2010/12/07/010331001.shtml）显示：合肥电力配套费标准为135元/平米，商业应按1.5系数为202.5元/平米。考虑到地区因素，我们认为：按照172.5元/平米计算芜湖市电力配套费相对合理。

本项目电力配套工程费用收费标准为：根据设计图纸概算收取，暂按照172.5元/平米

四、管道燃气配套

芜湖市燃气配套由芜湖中燃城市燃气发展有限公司进行，在相关网络上没有查询到燃气配套价格的收费标准。后经电话咨询中燃公司，得到如下手诶标准：散户费用：2000元/户

新建住宅小区配套费：2500元/户

本项目的燃气配套工程价格：标准为：2500元/户。

五、自来水收费标准

根据《关于重新核定新建商品房供水管网费标准的批复》（芜价价 [2005]83号）要求：

（一）、收费标准和用途：供水管网费标准由按建筑面积每平方米20元降低到按每平方米16元计收，主要用于新建商品房供水管网建设。

（二）、收取对象：房地产开发企业新建商品房。

（三）、执行时间：新开发商品房凡2005年8月1日以后安装接水的，均按上述标准执行。此标准暂定一年。今后，国家或省若有新的规定则按新规定执行。（四）、市各房地产开发企业对新建商品房供水管网费一律计入房价成本中，不得价外开票单列计收。违者，物价部门将按照有关规定予以严肃查处。同时，你公司要做好有关宣传解释工作。

该文件与《关于芜湖市城市基础设施配套费征收使用管理意见的通知》（芜政办〔2003〕18号）中“在征收城市基础设施配套费后，市及各县此前出台的、与城市基础设施配套费类似的收费项目以及其它各类专项配套费，包括煤气、自来水、集中供热开户费和增容费等一律取消，不得重复收取。”相抵触，经电话咨询芜湖华衍水务有限公司（芜湖自来水工程实施单位）核实，自来水管网建设费仍然按照16元/平米收取，商业办公类参照该标准执行。并且还要收取设计费和工程费（按照设计概算收取），多层商业建筑的自来水管网和设备的工程费约为40元/平米。（不含消防系统）

本项目自来水收费：

管网建设费收费标准为：16元/平米

设计和管道工程费：按照设计图纸概算收取，暂按照40元/平米

六、其它收费：

我们对芜湖市房地产开发过程中其它规费（收费）和政策也作了调查，具体如下：

第二部分房地开发政策调查

一、房屋预售条件：

除了提供相关资料，对建设工程进度也有相应要求：

多层（七层以下含七层）建筑达到一层以上、高层（八层以上含八层）建筑达到建筑总层数的三分之一以上的形象进度证明，并经现场勘查确认后，核发《商品房预售许可证》。

二、商业、办公、写字楼等是否可以拆分销售

经咨询芜湖市房产局相关人员，并对商业办公物业销售调查，芜湖市没有出台过限制商业、办公物业拆分销售的相关政策。

三、关于商业办公建筑设计层高与计算容积率的规定

2010年1月1日实行的《芜湖市规划管理技术规定》中对建筑层高和容积率做出了规定：

涉及建筑层高，在容积率计算时：

1）当住宅建筑标准层层高大于4.3米（2.8＋1.5）时，不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于7.1米（2.8×2＋1.5）时，按3倍计算，以此类推。

2）当办公建筑标准层层高大于4.8米（3.3＋1.5）时（除门厅外），不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于8.1米（3.3×2＋1.5）时，按3倍计算，以此类推。

3）当普通商业建筑标准层层高大于5.4米（3.9＋1.5）时（除门厅外），不论层内是否有隔层，建筑面积的计算按该层水平投影面积的2倍计算。大于8.1米（3.3×2＋1.5）时，按3倍计算，以此类推。

4）坡屋顶住宅建筑的顶层，当屋脊线距顶层室内地面高度超过4.9米，建筑面积的计算按该层地面面积的2倍计算。

四、地下室建筑功能设计与计算容积率

2010年1月1日实行的《芜湖市规划管理技术规定》中对建筑地下空间使用功能和容积率做出了规定：

地下空间应明确使用功能,用于停车、设备用房、人防等配套设施用途时，