房地产市场分析(PPT81页)

5．房地产市场是房地产权益的交易市场 房屋的流通和土地使用权的有偿转让，其交易过
程只有货币的单方面的“商流”，而没有物质实体 的“物流”。房地产市场是不动产市场，在交换中 转移的只是房地产权属，每一次交换行为都是对房 地产权利的重新界定，
从这个意义上说，房地产市场是房地产权益的交 易市场，是权益的让渡市场。
期限和方式的有偿转让的市场。 2）产权市场
产权市场是对房地产产权进行买卖的市场。
第二节 房地产市场分析
一、房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前，
调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、 选择投资机会的过程。
市场分析的必要性表现在以下几方面： 一是房地产投资决策需要市场分析。 二是房地产经营管理需要市场分析。 三是房地产价格策略的制定需要市场分析。
房地产投资环境分析内容：
（1）基础设施 城市的基础设施主要包括：能源供应、交
通、给排水、排污、邮电通信等
（2）自然环境
自然环境是指房地产项目所在地域的自 然条件和风景地理特征。包括地理位置、地 质条件、气温气候和自然风光等。
房地产市场分析
二、房地产市场分析的限度 1．市场分析的限制
由于以下几方面的限制，市场分析的效果有时并不如我们 想象的那么好。 1）费用的限制 2）时间的限制 3）技能的限制 4）偏好的限制
市场分析可以提供重要的资料与客观的报告供投资者或决 策者参考，但它并不能代替投资者和决策者作决策。
房地产市场分析
房地产市场的一般问题
6．房地产市场对开发商已经投入了大量资金，施工正在进行，而 不可能停止建设。当市场上某种房地产商品出现供 不应求时，虽然开发商可采取某种措施加快施工进 度，但也不可能像其它工业品生产那样，迅速适应 市场需求拿出产品来投放市场，导致了房地产市场 对房地产商品的短期供求变化反映迟钝。
房地产市场分析
第一节 房地产市场的一般问题 第二节 房地产市场分析 第三节 房地产市场调查的方法与程序 第四节 房地产市场预测的种类与方法
第一节 房地产市场的一般问题
一、房地产市场的特征 1．房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的四个条 件相差较远，因此，缺乏信息是房地产市场 的重要特征。
品的非标准化，也就是说产品之间不可替代。
房地产市场的一般问题
4．地产市场的垄断性 土地是一种有限的资源，一旦某块土地被
某人占有，就会形成对该块土地的垄断。但 由于土地所有制的性质不同，对土地的垄断 也具有不同的特点。在土地私有化为主的国 家，土地的垄断实质上是一种私人的垄断。
房地产市场的一般问题
从图2-2我们可以看出，只有当市场分析的收益超 过该分析所花费的成本时，市场分析才是合算的。
房地产市场分析
三、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容主要是市场调查与市场预
测。房地产市场调查与预测包括房地产投资环境的 调查与预测、房地产市场状况的调查与预测。 1、房地产投资环境的调查与预测
投资环境是指拟投资的地域（国家、地区、城市 或街区）在一定时期内所具有的能决定和制约项目 投资的各种外部境况和条件的总和。
房地产市场的一般问题
三、房地产市场的分类 按房地产用途划分，房地产市场可分为： 1）居住物业市场
居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括 普通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包 括酒店、写字楼、零售商业用房（店铺、超市、 购物中心等）、出租商住楼等。位置对于这类物 业有着特殊的重要性。
2．市场分析的程度 进行市场分析的目的是想使投资项目的现金流量
及市场价值的变化预测的准确，以使自己在开发结 束时或持有期内获得最大利润。
如果想做，市场分析是无止境的。因此，在分析 到一定阶段时，会有一个点使市场分析所需的成本 超过收益。这就说明，即使上面所述的四个限制均 不存在，也仍然有一个市场分析的合理程度问题。
房地产市场的一般问题
2）房地产投资市场 投资型购买者将房地产作为一种投资工具
，目的在于将购入的房地产出租、经营或转 售，并从中获得投资收益。
房地产投资分析更侧重于第二类市场。
房地产市场的一般问题
3．按房地产权属交易的内容划分，房地产市场可分 为：
1）租赁市场 租赁市场是对不同类型房地产的使用权进行一定
房地产市场的一般问题
二、房地产市场的效率 市场效率，是指市场传递产品和价格的信
息的功能。获得反映市场价格最新信息的时 间通常可以用市场效率来衡量。相对于某些 市场而言（如证券市场），房地产市场是一 个低效率的市场。
房地产市场的一般问题
1．房地产市场低效率的原因 1）在房地产市场上，每一个交易物都是彼此独立的。 2）房地产产品异质。 3）房地产交易过程较为复杂。 4）寻找成交伙伴也有较大的难度，并需耗费大量时间。 5）有关房地产市场价格的刊物较少。
房地产市场的一般问题
2．房地产市场的区域性强 房地产商品的固定性，决定了房地产市场
具有明显的区域性。这一区域性表现为：不 同地区市场发育和完善程度千差万别；同一 类型产品地域价差大；市场供求圈小，市场 辐射功能弱等。房地产市场所包括的范围越 大，对房地产投资者的意义就越小。
房地产市场的一般问题
3．房地产市场产品的异质性 这种异质性，主要是指房地产市场供给产
房地产市场的一般问题
3）工业物业市场 工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，
包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用 房（又称工业写字楼）、仓储用房等。 4）特殊物业市场
对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、 车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称 为特殊物业。
房地产市场的一般问题
5）土地市场 在我国，土地市场是指以城镇土地使用权
为对象进行交易的市场。土地的征购、土地 的出让、土地的转让这三者均属土地市场的 内容。
房地产投资分析主要侧重于前两类市场的 分析。
房地产市场的一般问题
2．按房地产购买者的目的划分，房地产市场 可分为： 1）房地产自用市场
自用型购买者将房地产作为一种耐用消费 品，目的在于满足自身生活或生产活动对入 住空间的需要。