国内保障性住房体系化建设与管理思考

国内保障性住房体系化建设与管理思考目前，各级政府都在努力调控房地产市场。

调控的关键不在于采用何种手段，也不在于房价应该下降多少才合理，而在于如何解决房地产对中国宏观经济和中国金融存在的潜在威胁以及维护社会稳定让住者有其居。

从中国城市化进程和城市新增人口组成上看，住房问题完全依靠市场供给是不可行的，政府需要重新承担起保障性住房责任。

事实上各地政府已经加大了保障性住房建设投资力度和强化了相应的政策法规，但是，这些行动基本上都是立足于当地，不足以形成一个覆盖全国的体系化长效机制。

这既不利于政府对保障性住房的宏观统筹管理，也不利于保障性住房与商品房的协调发展。

当前，国内保障性住房建设与管理存在这几个主要问题。

第一，无专门针对保障性住房的系统性法律法规制度。

第二，公共租赁房占比不足。

第三，无保障性住房配套管理标准体系。

第四，保障性住房的支持体系亟待加强与创新，尤其是资金支持和土地支持显得更为重要。

对于保障性住房建设与管理，国内外有一些成熟的经验值得借鉴，中国的民生保障性住房建设与管理宜在此基础上结合全国与地方实际加以创新。

国际上英国、美国、瑞典、新加坡等不同类型国家的经验是“市场——救济型”，或按“市场——福利型”的二元政策导向来实现“居者有其屋”的住房发展目标。

国内，上海的廉租房管理办法日渐成熟值得借鉴，厦门、深圳、重庆等地公共租赁房建设管理逐渐走出完善经验。

当前，保障性住房问题，不再是应该谁来负责承担这个问题。

重要的是，建多少？怎么配置？怎么管？有没有好的机制？怎样才能做到全国与地方的统一？既良性运转又长期有效。

总体思路是：梯次配置，流转通畅，统一管理，来源多样，用途专一，法制保障，多方协力，长期有效。

具体需要做好落实以下六个方面的工作。

一、建立全国联网的保障性住房相关信息基础数据库1.建立全国联网的保障性住房房源信息数据库为全部已有、在建、新建成和近3-5年将要建成的所有保障性住房建立房源信息数据库，数据库内容包括：已有、在建、新建成、筹建房各自数量、住房面积、配置类别、居住家庭基本信息、地理位置、周边交通状况信息、周边社区简要信息、周边文教卫商简要信息、周边公园绿地信息等。

2.建立全国联网的保障性住房家庭信息数据库该数据库内容包括：家庭总人口、人口年龄结构、人口就业情况、人口收入状况、人口受教育情况、人口身体状况、家庭社会保障情况、家庭住房状况、户籍状况、人口工作教育经历、家庭亲属简要信息等。

3.建立全国联网的保障性住房家庭信用评价信息数据库该数据库包括：人口有无不良社会记录、家庭保障性住房租金交付记录、家庭财产和收入申报是否真实、是否有无照经营、是否存在到了法定年龄身体健康不工作等。

二、建立全国保障性住房需求评估指标体系1.建立保障性住房家庭中长期收入消费分段指标体系该指标体系是判断一个家庭是否具备申请保障性住房资格和配置保障性住房的基本依据。

以3-5年为期，按家庭总收入和人均收入为基准进行分段，把家庭人均收入段次与保障性住房梯次进行匹配，收入最少的住廉租房，再依次为公共租赁房、经济适用房、两限房。

这个指标体系的几个主要指标是：3-5年每年家庭人均收入、中低收入家庭CPI(不是平常统计部门公布的居民CPI)。

这些指标体系要根据各地居民收入消费水平，根据当地实际情况来定，不应当是全国一刀切的收入分段标准。

因为，北京、上海等一线城市的低收入可能是某个地方城市的中等收入。

2.建立全国保障性住房家庭中长期收入跟踪评估体系以3-5年为期，建立家庭建立保障性住房家庭中长期收入跟踪评估体系。

实施保障性住房家庭网络申报制度，先是初次登记申报家庭基本信息，随后每隔3个月或者6个月再登记家庭收入。

以这3-5年的收入数据作为该家庭保障性住房配置流动的依据，如果有大的变化(更多的是收入增加)就可以进行相应的租金、住房等调整。

3.建立保障性住房中长期需求总量评估这个指标是一个宏观量，是政府判断该地区保障性住房总量是否不足、适量或者过剩的依据。

也是政府总体把握保障性住房投资的依据。

这个指标体系主要有：城市化率、10-20年内城市总人口规划、城市现有总人口、城市人口按照收入分段比、近5年宏观经济增速、保障性住房登记家庭数量等。

三、建立健全保障性住房分级、流动与退出机制1.建立保障性住房分级机制按照现有的四类保障性住房，以家庭人均收入和总收入为主要参考指标建立匹配。

最低收入段家庭(约10％)住廉租房，中低收入段家庭(约60％)住公共租赁房，中等收入家庭(约10％)住经济适用房，无房白领阶层家庭(约10％)住两限房。

当然，这个指标可以根据实际情况变化调整。

2.建立保障性住房流动与退出机制此处所讲的流动与退出有两层含义：第一层是从廉租房—公共租赁房—经济适用房—两限房形成一个通畅的居住渠道，可上可下。

保障性住房家庭收入减少交不上房租，可以申请去住小面积的房子。

收入增加之后，可以申请多交租金住大一点的房子。

中长期收入超过上限的家庭进入退出机制，不再享有保障性住房资格。

第二层的含义更广，是指保障性住房家庭异地流动之后，可以退出本地保障性住房，在异地申请保障性住房，同享现有保障性住房资格。

四、建立保障性住房分配机制1.建立人均建筑面积指标与建筑设计标准目前国内保障性住房人均标准不一，借鉴国外现有经验和国内实际情况，建议建立统一的人性化标准。

现在国内人均住房面积大约26平方米，建议廉租房人均20平方米，公共租赁房人均25-30平方米，经济适用房人均保证30-35平方米，两限房人均保证35平方米(这个数据可根据各地实际情况配置)。

同时，由于保障性住房面积较小，其中的布局设计就非常重要了，所以，要对保障性住房进行科学的和人性化的设计，使面积得到充分利用更宜居。

2.以家庭中长期总收入为分配主要依据保障性住房涉及一个重要问题就是给谁？凭什么？在现有条件下，以家庭3-5年的总收入为主要依据进行分配。

3.以家庭信用评价为分配参考依据在以家庭3-5年总收入为主要依据分配保障性住房的同时，以家庭信用评价为分配的参考依据。

同样的家庭，信用评价好的优先。

4.实行有权限的透明化电脑分配目前，国内很多城市采用摇号这种方法来分配保障性住房，这种方式的公正性已经受到质疑。

2009年6月12日，武汉市武昌区余家头小区经济适用房摇出6连号，6人申购材料均作假；2009年7月30日，湖北省襄樊老河口市经济适用房摇出14连号；2010年5月19日，浙江青田县安居房摇出5连号，专家认为软件出问题的可能性大。

有鉴于此，建议实行有权限的透明化电脑分配，请法院出面请公证人员和居民代表以及相关技术专家监督。

五、强化保障性住房支持体系1.资金支持多元化保障性住房建设、管理和维修的最大问题是资金来源问题和资金使用问题。

资金来源多元化和资金使用专一化是关键。

可以借鉴国外经验和国内房地产商的赚钱模式，结合实际用创造性的方式获得资金。

第一，政府投资，来源于卖地收入提成、房地产契税、土地增值税和其它税收；第二，发行保障性住房专门债券；第三，民间资本，这块完全给民间资本放开；第四，违规商品房开发商处罚金；第五，社保基金和保险资金退出股市进入保障性住房；第六，给金融市场募集基金的指标，进行提成或者其它方式收费；第七，申请保障性住房家庭参与投资和住房公积金，可以通过租金和购房等条件返还；第八，国土资源领域违法违规处罚金提成。

2.土地来源支持多样化保障性住房土地供给问题是仅次于资金的第二大问题，因为，它在一定程度上与商品房土地供应构成竞争。

这一块的土地来源主要有：第一，政府土地储备划拨；第二，没收违规商品房开发用地；第三，城市土地功能重新规划调整所得；第四，进城农民工家庭宅基地、承包地、林地流转。

六、建立健全保障性住房监管制度1.法律法规保障2009年5月，厦门出台全国第一部社会保障性住房法规。

总的说来，国内保障性住房相关的法律法规还很不完善。

2010年3月“两会”期间，代表们纷纷要求加强相关法律法规。

保障性住房只有立法才能有保障。

保障性住房分配、资金来源使用、土地来源使用、建筑标准与质量等都需要法律保障。

2.监督保障政府、媒体、第三方、社会民众等形成多视角监督，确保保障性住房建设、分配、资金使用、管理等公正透明。

保障性住房项目规划建设公布实施之后，对规划确定的目标、任务、项目、实施效果及各项政策措施落实情况进行监督检查。

对保障性住房分配、资金使用等进行监管。

3.质量保障目前，国内无论是商品房还是保障性住房都是质量问题频频出现。

近期北京检查出多起保障性住房建筑质量问题，其中，“由北京日月房地产开发有限公司建设的旧宫三角地保障房项目，八栋楼未达抗震要求，六栋将重建，两栋加固。

”质量保障需要辅之以法律法规手段和各方齐心协力。

国外的经验是：美国政府直接全程干预，法国由保险公司唱主角，德国是政府委托公司运行。

结语保障性住房是一个涉及民生，事关国家大计的复杂性系统工程，在当前高房价与收入差距日益拉大的形势下研究保障性住房，探索保障性住房的一体化系统化办法、措施与对策显得意义重大。

保障性住房体系建设实质上是一个政策问题和管理问题，要做到和做好这个工作需要一套完善的政策，需要一套长效管理机制。

概括起来这个办法就是：1.需求—分级—分配—流转—退出一体化；2.土地—资金来源多元化用途专一化；3.法律—法规—政策—监控一体化。

这三者形成统一整体，统一执行。