北京市昌平区回龙观调研报告

北京市昌平区回龙观镇前期资料调研报告组长：王明飞组员：余荣辉罗帅王涛2014.04.18目录一、历史背景 (3)二、人口结构 (4)三、经济与产业 (4)（一）、大力发展高新技术产业 (6)（二）、着力培育文化创意产业 (6)（三）、改造升级传统服务业发展现代服务业 (6)（四）、合理产业布局，促进产业集聚 (7)1、四大功能区 (7)2、三大园区 (9)3、其他产业集聚区 (10)四、公共服务设施 (11)1、学校 (11)2、商业 (12)3、现有小区 (13)五、公共交通 (14)六、实地调研及规划想法 (15)一、历史背景回龙观镇位于昌平区最南端，南接海淀区西三旗，北至沙河镇，西紧邻海淀上地信息产业基地、航天城、永丰乡，东邻东小口镇，距德胜门仅10公里，昌平区的南大门。

地铁十三号线贯穿东西，八达岭高速公路纵穿南北，京包铁路蜿蜒而过，北清路把回龙观与中关村紧紧相连；344、345、925、315、618、398、375（支）、371、719、919、811、819、307、845等多条公交线路在我镇辖区内设有车站。

回龙观镇交通便捷、环境优雅、地理位置优越，具有广阔的发展前景。

关于回龙观的由来，就请您随着我的这支笔，透过历史的滚滚尘沙而漫溯古今。

经过这片牧马草场，在此建玄福宫。

这位皇帝曾迷恋道教，引起文武大臣极为不满。

在宫里修道，要经常听大臣们聒噪，于是弘治帝琢磨着另找地方。

他以谒陵驻跸为由，传下一道御旨，在沙河南边的牧马草场上修建道观，赐名“玄福观”。

道观由弘治十七年始建，正德十年建成，并最终改名为“玄福宫”。

工程前后持续了十二年。

据史册记载，当年的玄福宫规模很大，山门即有内、外两重，钟楼、鼓楼、龙殿、虎殿、左右殿、正殿、南北方丈贝宇，杰出霄汉，轮奂完美，丹碧辉映”，成为京都城北的一大观瞻。

显然，玄福宫是明中后期的一座皇家道观，兼有明帝谒陵时往来途中一处行宫的功能。

其建成后，明朝皇帝到天寿山拜谒皇陵，回銮途中多驻跸于此。

大概就是这个原因，玄福宫又俗称“回龙观”，一直流传到现在。

今天，皇帝的行宫已然残破，但对于京城的工薪阶层而言，这里却成了购房最理想的地区之一。

(回龙观镇官网) 一、人口结构回龙观人口约为46万，其中常住人口约34万，32周岁以下68%,青年人群占据相当比例,2-3人的家庭人口构成占到65%左右，大专以上64.2%，符合回龙观地区以科教、文卫为客群定位的原则；4000元以上高收入群体占34.48%。

二、经济与产业围绕昌平区打造“商务花园城市”和建设七北路高新技术产业走廊的发展目标，大力发展现代服务、高新技术环保型等高端产业，着力提高经济运行质量。

发展引进了一批高新技术和大型商业项目，其中，北京国际信息产业基地已签约引进包括美国嘉吉、台湾复盛机械、远东德丰等国内外上市公司企业22家，年产值已达到20亿元，2010年上缴税金1.5亿元；入驻中关村生命科学园的国内外知名企业研发机构40家，2010年上缴税金2.2亿元，以原创型高新技术为标志的实验室经济正在崛起；三一产业园正式建成投产，2010年完成税收1.5亿元。

北京青年创业示范园已有两批共45家企业入驻。

中关村永旺国际商城、华联商场、美联美、北店时代广场等一批现代服务业企业建成并投入运营。

地区税收从2005年末的3.6亿元增长到2010年的11.2亿元，年均递增25.5%，财政收入从2005年0.513亿元增长到2010年1.8亿元，年均递增28.5%。

2010年完成企业总收入26.4亿元，比2005年增加126%；完成企业利润4.7亿元，比2005年增加276%；完成工业总产值22.6亿元，比2005年增加414%；完成工业利润3.7亿元，比2005年增加825%。

各项经济指标的实际增长率远远高于规划指标。

从税收结构看，房地产业和建筑业所占比重有所下降，由2005年末的72%降至2010年的44%，工业、其他商贸服务业比重明显上升，由2005年13%上升至2010年的54%。

初步实现了经济发展模式由依赖房地产业向依靠高新技术产业和现代服务业的转型，产业结构不断优化。

经济发展所取得的成果为地区其他各项事业的发展奠定了坚实的基础。

回龙观地区是首都城市中心组成部分，是承接首都中心城区人口转移的重要载体，也是首都宜居城市的一部分。

昌平区给回龙观地区的功能定位是：现代化城市居住区、文化创意产业基地、现代商贸中心。

回龙观将按照功能集中、产业集聚的原则，大力培育特色突出、结构合理的产业支撑体系。

形成以高新技术产业、文化创意产业、现代服务业为主体的产业发展新格局。

（一）、大力发展高新技术产业在昌平“两城三带，两轴三基地”的产业空间布局中，回龙观地区位于昌平南部高新技术产业带核心区，同时又是现代化的高新技术研发服务中心（TBD）组成区。

未来五年，要积极推进北四村改造，在北清路以北，八达岭高速以西腾出产业用地用于中关村生命科学园东扩和北扩。

在北清路以北，定泗路以南，八达岭高速以东，腾出1500亩产业用地进行土地储备，降低产业发展的空间成本，重点引进研发产业及企业总部。

积极促进中国政法大学，北京农学院等产学研基地在地区建成，尽快建立起地区产学研一体化区域创新体系，形成推动地区经济发展的新的强大动力。

（二）、着力培育文化创意产业以区域新龙大厦，龙冠置业、龙冠大厦、金燕龙大厦、北京青年创业示范园等楼宇资源为支撑平台，推动并扶持文化创意产业发展。

（三）、改造升级传统服务业发展现代服务业对回龙观建材城、欧德宝汽车交易市场、城北回龙观商品交易市场等占地规模大，产出效益低的传统产业进行升级改造，逐步淘汰落后产能，发展高端商务。

在回龙观旧村改造项目以及朱辛庄二期建设中，鼓励发展一批城市综合体项目，鼓励发展高档写字楼、商务会馆等商务地产项目，并在此基础上聚集企业家资源，发展企业家俱乐部、商务会馆、企业家沙龙等商务配套项目，搭建企业家交流合作的平台。

大力发展高档商业。

以中关村永旺国际商城为依托，在地区征地补偿的配套商业设施中，引进高档百货、购物中心；在文化居住区内发展商业步行街、特色商业街和社区商业。

鼓励发展引进型消费，促进市中心及周边消费者、人才和资本在地区聚集，拉动贸易和消费。

（四）、合理产业布局，促进产业集聚为实现地区产业空间的合理化布局，在市场导向和政府规划的作用下，地区形成了以功能区、产业园为依托的产业发展格局。

按照"产业集聚、布局集中、资源集约"的原则，积极引导项目、资金、技术、人才等生产要素向重点功能区和产业园有效汇聚。

重点建设四大功能区和三大园区，优化产业空间布局，促进城市功能与产业空间布局的协调发展。

促进二产和三产的融合和协调发展。

1、四大功能区按照统筹安排、梯度推进、重点突破、综合开发的原则，以“金十字”高科技产业走廊为核心，完善四大功能区基础设施和服务功能，做强产业载体，聚集高端人才，提高城市管理水平，为建设具有商务花园群落特征城市奠定基础。

（1）、国际商务区。

主要是八达岭高速以西，北清路左右两侧，依托现有的中关村国际商城、中关村生命科学园，三一产业园，可以规划建设一个集酒店、会议中心、学术交流为一体的国际商务圈。

（2）、高科技产业走廊结合昌平区提出的建设“金十字”高科技产业走廊的发展战略，在七北路沿线打造一个具有良好生态环境，商务花园群落特征显著的企业总部聚集区(3)、文化休闲功能区在文化居住区内，引导发展建设行政服务中心，建设标志性市民休闲文化设施，合理布局学校、科技馆等公共服务及商业配套等现代城市功能设施，形成文化休闲功能区。

(4)、核心居住区。

核心居住区是以27个经济适用房小区为主体的文化居住大社区，以13号城铁线为界，分为南北两块，以八达岭高速为界分为东西两部分。

同时“十二五”期间将形成三个外围居住区。

一是北五村旧村改造回迁小区位于八达岭高速东，七北路以北。

二是商居集中区，配合“金十字”高科技产业走廊的开发建设，配套建设高档公寓以满足产业精英人士的需求。

三是国际社区，考虑在北四村搬迁后，在国际商城北侧规划建设较高水准的国际社区，以满足中关村生命科学园内外籍专家居住需求。

2、三大园区实施园区带动战略，引导产业聚集发展。

围绕提高产业集中度和综合竞争力，积极发挥区域优势，不断调整、优化产业空间布局，以园区为依托，引导产业聚集发展。

（1）、中关村生命科学园是北京市政府、国家科技部根据国务院关于加快中关村科技园建设的《批复》，启动北京高科技“248”重大创新工程所做出的重大战略部署。

在回龙观辖区内，东与京包铁路相临，南至北清路，西至规划的京包快速路，北至温榆河。

生命园将规划建设成集生命科学研发、企业孵化、中试与生产、成果评价鉴定、生物技术项目展示发布，风险投资、国际交流、人员培训于一体的高科技园区。

未来五年中关村生命科学园将加快东扩，北扩。

（2）、三一产业园。

产业园占地面积为269201平方米，以北京三一科技有限公司为主体，园内先后注册了五家全资子公司，投资总额达5亿元。

由于三一集团在南口投资兴建生产基地，回龙观的三一产业园将成为三一集团北京研发中心。

（3）、北京国际信息产业园是回龙观地区属的工业基地，位于昌平区回龙观地区北部，一期规划总用地面积63.08公顷，其中工业用地面积359亩，已签约入驻企业22家。

3、其他产业集聚区（1）、北京青年创业产业园北京青年创业示范园位于八达岭高速东侧。

占地面积1万平方米，建筑面积4500平方米。

园区的功能定位是“北京青年创业的示范园、昌平服务中小企业的试验田、新型社区文化的生长点”。

“十二五”期间要逐步完善中小企业政策支持和服务体系，继续发挥小额贷款绿色通道优势，努力营造良好发展环境，调动各方积极性，营造全民创业氛围。

（北京市昌平区回龙观地区经济和社会发展第十二个五年规划纲要）三、公共服务设施1、学校小学：昌平实验一小，昌平实验二小，回龙观一小，回龙观二小，回龙观三小，育新学校，霍营中心小学中学：回龙观中学，昌平二中大学：华北电力大学，北京农学院英语培训：瑞思学科英语，睿博国际英语公立园：回龙观镇中心幼儿园、北京农学院幼教服务中心、民办园：幸福童年双语幼儿园、中馥慧幼儿园、启蒙幼儿园、幸福之家幼儿园新教育：李跃儿巴学园、日日新学堂、幸福之家、紫水晶、（昌平区镇府部门对回龙观地区小学服务范围所做的示意图）2、商业回龙观地区商业服务分布图（红色的为商业）（昌平区镇府部门对回龙观地区商业服务范围所做的示意图）3、现有小区回龙观小区详细分类：龙跃苑（分为一区、二区、三区、四区、东二区、东四区、东五区）龙腾苑（分为二区、三区、四区、五区、六区）龙锦苑（分为一区、二区、三区、四区、五区、六区、东一区、东二区、东三区、东四区、东五区）龙博苑（分为一区、二区、三区）龙泽苑（分为西区、东区）龙华园（分为东区、一区）龙禧苑（分为一区、二区、三区、四区、五区）龙回苑龙城嘉园龙冠润景新龙城天龙苑矩阵小区天慧园云趣园（分为一区、二区、三区）风雅园（分为一区、二区、三区）佰嘉城，流星花园（分为一区、二区、三区）和谐家园（分为一区、二区），通达园田园风光雅园三合庄园天鑫家园宽HOUSE慧华苑北店嘉园东亚上北上坡佳园东村家园五、公共交通地铁13号线东西穿过回龙观，地铁昌平线经过回龙观生命科学院，地铁8号线经过回龙观。