2017年南京项目投资可行性研究报告 (1)

4、河西CBD二期“新高”不断
在一期渐成规模的前提下，2009年集聚了众多知名跨国公司，如美国富顿、香港新鸿基等的河西CBD二期，有望成为南京的新标志性名片。河西CBD二期，北起河西大街，南至江山广场，规划27个地块，规划平均建筑高度大于100米，最高超过250米。江苏保监局办公大楼、新鸿基大厦、南京世界贸易中心举行了奠基仪式，十四所总部大厦已动工，新华报业集团新闻大厦项目在做设计方案，华泰证券、联通江苏分公司、移动南京公司、南京报业集团、国泰君安、省交通银行、江苏信用联社项目土地已摘牌。苏宁2008年也在此重金拿地，欲建河西“第一高”。
除目前在售项目众多外，新江东板块2009年已出让和待出让的土地量也不可小觑。仅所街、河西南河区域，就有近10幅地块待字闺中。在建邺区对应天大街以北区域的全新改造规划之下，江东、所街、南湖等早期开发的老城区，将面临新的发展机遇。
2、奥体子板块已进入奥体南部开发重头
经过7年的滚动开发，多个大盘支撑起的奥体板块，无疑是河西最闪亮的明星。但是，在新江东板块快速崛起的势头之下，奥体板块原先的“老大”地位，面临挑战。2009年，宋都美域、嘉业阳光城、奥体新城、金马郦城、碧瑶花园、融侨中央花园、金域缇香的持续开发，将为奥体板块提供不小的商品房住宅供应量。
四、河西板块房地产市场现状分析
2009年5月份，南京全市共成交住宅8486套，比4月份少成交了1269套，继4月份攀上两年以来的销量新高后，南京楼市销售量显现出阶段性下滑的趋势。
从各板块的交易量来看，上个月成交量最大的是江宁、江北与城北三大片区，总共57万平方米的住宅成交面积，占了全市的60%，价格低廉仍是吸引购房人入手的关键所在。
2、融侨中央花园
项目地址：建邺区奥体南门正对面 奥体大街与燕山路交汇处
建筑面积：290000 平米
占地面积：平米
建筑类别：小高层
容 积 率：
销售均价：9300元/平米
目前状况：融侨中央花园三期“玫瑰街区”。首先公开的是1、4、5三幢住宅，共200多套。户型面积为94—139平米。项目均价9300元/平米，一次性付款享受3个点的优惠，商业贷款优惠个点，如果首付款超房款比例在5成以上，另可享受总价2000元的优惠。
河西板块一季度呈现出“一房难求”的住宅供应局面。而从4月份开始，就已经有部分楼盘纷纷加推房源“赶场小阳春”，5月份随着新推住宅楼盘的增多，河西更是迎来了2009年的第一次房源上市高峰。供应量放大的同时，河西板块住宅销售量也一路走高。网上房地产数据显示，5月，河西板块住宅共认购1161套，和4月的1075套相比，呈小幅上升的趋势。成交方面，835套的成绩相比4月，下降了近200套，跌幅也在20%左右，主要原因是河西板块楼盘集体性涨价过快抑制了目前的购房需求。
购物：滨江广场，新城市广场、大润发超市
医疗：省妇幼保健医院、省中医院河西分院
教育：二十九中河西分校
休闲：新城市广场
二、主要经济技术指标
（一）项目主要经济指标
占地面积：60亩
土地价格：400万/亩
容积率：
三、南京河西板块在售楼盘概况
（一）河西板块概况
一直以来，以奥体板块为核心的河西区域，都与江宁、江北板块，共同成为南京房地产市场供应量最大的三大板块。
4、嘉业国际城
项目地址：建邺区奥体大街与庐山路的交汇处
建筑面积：万平米
占地面积：万平米
建筑类别：小高层
容 积 率：
销售均价：万/平米
目前状况：目前在售写字楼200-400平米， 价格万元/平米之间。近期将推出高档精装公寓，80-400平方，万/平米。
5、仁恒国际公寓
项目地址：建邺区庐山路116号
建筑面积：135606 平米
2009年的河西板块，随着市场的逐步回暖，一方面目前在售楼盘加紧了推盘速度，另一方面，奥体区域的多个品牌开发企业新上市的项目将全新集体亮相，这将对2009年的南京房地产市场值得期待。
目前的河西房地产市场大致可分为龙江、江东、奥体三大子版块。
1、江东子板块成为河西板块最大亮点
在凤凰和熙苑、栖霞·月安街、汇锦国际、星雨华府、金地·名京、南京万达广场、中北·品阁、中北·南湖地块为主的江东板块，在2008年曾一度走红，随着周边配套的进一步完善和地铁二号线的预期，江东板块依然是2009年河西板块的热点区域。
随着刚性需求的逐步释放，南京楼市自一季度以来的阶段性回暖已经渐渐“降温”，开发商打算以涨价来刺激消费，恐怕得不偿失，此举有可能进一步抑制人们的买房需求，进而影响到下半年南京楼市的走势。
（五）重点项目销售情况汇总
项目名称
在售价格
开盘信息
万达广场
均价9000元/平米
04、06和08幢酒店式公寓，位处小区中央位置，户型为70-140平米的两房、三房和四房，共224套。
金地·名京
元/平米
二期样板间，包含顶级最牛样板间，面积为290多平米的复式豪宅，总价一千多万。
天启花园
均价9500元/平米
（二）建设方式和进度安排
八、项目投资和财务分析…………………………………………………………………………………………32
（一）成本分析
（二）敏感性分析
前 言Talk Before
本地块项目基地位于江东北路，原金盛百货西侧，规划占地面积为60亩（约40020平米），出让价为每亩400万，容积率≤。
本着谨慎严谨的态度，报告基于真实可靠的前期市场调研基础上，对于该项目给出可行性分析。由于时间仓促，本报告为项目可行性研究报告的简约版本，但针对重点问题阐述明确充分。希望能给XXXX董事长在该项目的投资决策上，提供有力的数据支撑和决策参考。
（一）待上市新项目
（二）新出让土地明细
六、河西板块房地产市场总结……………………………………………………………………………………31
（一）政府投入带动板块升级
（二）品牌开发企业云集提升区域价值
七、项目规划建设和进度安排……………………………………………………………………………………32
（一）规划建议和说明
3、嘉业阳光城
建筑面积：约20万 平米
占地面积：约万平米
项目地址：建邺区奥体大街与黄山路交界处
售楼地址：黄山路和富春江东路交汇
建筑类别：高层,小高层
容 积 率：
销售均价：9700元/平米
目前状况：在售二期最后两幢多层第10幢和第12幢，位于小区中心景观位置，仅剩为数不多的尾房，主力户型为136和139平米的三房，均价9700元/平米。一次性付款98折，按揭99折优惠。
数据截止日期：2009年6月底
一、区位
（一）地块区位
该地块属于南京市河西商贸休闲生活区域，位于江东北路西侧，交通便利、商业环境优越。
（二）市政配套设施情况
主要道路：江东北路、草场门大街、漓江路
公交：18路、32路、 39路、56路、11路、42路、43路、65路、66路、72路、73路、75路、91路
一、项目概况………………………………………………………………………………………………………4
（一）区位和现状
（二）市政配套设施情况
二、主要经济技术指标……………………………………………………………………………………………5
（一） 项目主要经济指标
三、南京河西板块在售楼盘概况…………………………………………………………………………………6
3、龙江子板块迎来10年后“第二波”开发热潮
龙江的“第一波”发展，是随着1997年龙江高教公寓的开建而展开的，就此龙江地区大规模建设的序幕也徐徐拉开。10年后，龙江地区迎来“第二波”建设热潮，中海·凤凰西街项目、乾和福邸、时代天地广场、银城·东宝路项目、辰龙·嫩江路项目、天马榕园、汇杰长江国际等新盘，将加入新龙江的行列，助力龙江“第二波”的发展。
（一）河西板块概况
（二）龙江板块
（三）江东板块
（四）奥体板块
（五）重点项目销售情况汇总
四、河西板块房地产市场现状分析………………………………………………………………………………18
（一）供应、销售情况
（二）供销对比情况
（三）价格走势
（四）市场结构分析
（五）销售排行榜
五、河西板块未来供应量分析……………………………………………………………………………………25
项目共规划四栋住宅，共255套房源20余种户型，主力户型为85㎡的跃层、87㎡的两房、111㎡及127㎡的三房，和141㎡的跃层。均价预计在13000元/㎡以上。
均价16000元/平米
近期项目可能将推出08栋房源，为高层+多层组合建筑，共78套房源，主力户型111-246平米，一梯两户，精装交付，价格待定。物业费元/平米每月，预计2010年11月交付。
2008年的河西板块虽遭遇市场低潮，但依然热点不断。从以汇锦国际、金马郦城、第七大道为代表的小户型热卖，到万科金域缇香引领降价风潮，再到两大纯新盘——金地·名京和南京万达广场开盘热销，都引发了南京全城关注。而以金地·名京、南京万达广场等项目为代表的江东板块，更是成为整个河西房地产板块发展的一匹黑马。
5、银城·聚锦园
项目地址：江东北路与清凉门大街交汇处
占地面积：平米
建筑面积：35000平米
建筑类别：多层,高层,小高层
总 户 数：250户
容 积 率：≤
销售均价：待定
（三）江东板块
1、万达广场
项目地址：南京市建邺区明园地块，水西门大街南侧，福园路北侧
建筑面积：226000 平米
占地面积：平米
建筑类别：小高层
（二）龙江板块
1、苏宁银河·天启花园SOHO
项目地址：楼区清凉门大街与龙园中路交界处
占地面积：平米
建筑面积：平米
容 积 率:
绿 化 率: 45%
销售均价：9500元/平米
目前状况：苏宁银河·天启花园SOHO主推60余席45-65㎡左右的小公寓。