(完整版)国睿科技园可行性研究报告

南京2009-2013年常住人口走势
南京2009-2013年户籍人口与外来人口走势
县/市/区 面积（平方公里） 人口（万人） 县/市/区
玄武区
80.97
66.2
建邺区
秦淮区
49.2
104.2
雨花台
鼓楼区
53.1
131.37
浦口区
面积（平方公里） 人口（万人）
82.7
46.4
134.6
40.13
912.3
南京的标杆，而现在二手房价格在2万/㎡ 左右
• 2005年河西万达华府5000元/㎡ • 08年楼市价格跳水国家“救市”
逐渐成熟
宏观房地产市场分析/南京土地市场
2014年上半年土地成交321万方，热度不减，成交结构以商业用地为主，底价成交比例增加
2009-2014年南京上半年土地市场分析
土地供销：14年土地市场出让261万方，成交321万方 成交地价：2013年南京市成交土地整体成交地价为19199元/㎡；14年1-6月南京市
石油化工
55.8
汽车制造
钢铁
城市经济/投资与消费
由于青奥会的召开，各项基建设施陆续竣工。
南京2009-2013年固定资产走势
南京2009-2013年社零总额走势
固定资产投资——2014年固定资产投资5460亿，近五年复合增长率为13.03%，由于青奥会基建设施陆续竣工，环比走势日益下降； 社零总额——2014年社零总额4167亿元，近五年复合增长率为16.76%。
南京国睿科技园项目可行性研究报告
整体思路
Part 1 宏观背景分析
城市概况/城市经济/城市规划
Part 2 房地产市场分析
南京房地产市场总体分析/区域房地产市场特征分析
Part 3 总体分析与初步定位
宗地分析/价格定位/经济测算
城市概况/城市印象
南京是江苏省省会，长三角中心城市，南京都市圈核心城市，国际级交通枢纽、通信枢纽和科创中心 ，中国科教第三城
人均GDP 需求特征
发展特征
启动 阶段
5170— 6463
生存需求
超速发展， 单纯数量型
快速发展 阶段
6463— 25850
生存、改善需 求兼有
快速发展，以 数量为
主，数量和质 量并重
平稳发展 阶段
25800— 51700
改善需求为主
半稳定发展， 以质量为
主，数量和质 量并重
减缓发展阶 段
51700以上
我司国睿科技园项目即处于鼓楼区规划中 的老城片，位于中央北路商务商贸轴附近。
宏观背景分析总结： 城市概况：南京城市历史底蕴丰厚，国家东部中心城市与长三角核心城市，政治影响力高； 城市人口：南京人口导入速度缓慢，外来人口占总人口的五分之一； 城市经济：南京GDP增长迅速，青奥带动城市基建设施与消费能力。
湖熟和龙袍远景将发展 成为江北新城 拓塘远景纳入永阳新城 发展。
城市规划/鼓楼区总体规划
新鼓楼划分七大发展片区
规划调整后的新鼓楼，提出了“两带两轴 四片七区”的总体布局。两带指滨江风光带、 环明城墙(秦淮河-金川河) 风光带。两轴指中山 北路民国历史文化轴、中山路-中央路-中央北路 商务商贸轴。四片指老城片、河西片、滨江片、 铁北片四个重要功能片区。七区指下关滨江商 务区、新街口—湖南路商务商贸区、江东软件 城、模范马路科技创新街区、中央门商贸区、 幕府山新产业区、历史文化街区。
从人均GDP看房地产市场，表明南京楼市已进入减缓发展阶段，以改善型需求为主
南京2009-2013年GDP走势
南京2009-2013年人均GDP走势
2013年南京市各区GDP总量对比（亿元）
注：数据来源于南京市统计局
国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平 决定一个地区房地产市场的发展阶段
发展 阶段
禄口
滨江
1 城中板块 2 城北板块 3 城东板块 4 河西板块 5 城南板块 6 仙林板块
永阳 淳溪
城镇结构：“中心城-新城新市镇”三级城镇体系。
中心城：由主城、东山副城、 仙林副城和浦口副城构成。
新城：8个，分别是汤山、 板桥、禄口、滨江、桥林、 永阳、淳溪、龙潭。
新市镇：34个，包括竹镇、 马集、冶山、程桥、八百桥、 横梁、马鞍、龙袍、葛塘； 汤泉、永宁、星甸、石桥、 乌江；江心洲；八卦洲；谷 里、横溪、湖熟、淳化、秣 陵；拓塘、和凤、石湫、洪 蓝、白马、东屏、晶桥；漆 桥、阳江、砖城、固城、东 坝、桠溪。
城市规划/南京总体规划
根据南京总体规划，未来南京空间结构形成“中心城-新城-新市镇”三级城镇体系，目前中心城包括主 城和三大副城，新城为八个
2
6
41 3 5
2
6
41 3 5
“一城三区”布局示意图（2001年） 中心城区“一主三副”布局示意图（2001年）
浦口
仙林
龙潭
2
6
桥林
4 主1城 3
汤山
板桥
5 东山
南京宏观调控环境较为保守，基本与国务院颁布政策同步，已全面解除限购令
宏观政策
政策规定
限购 南京全面wk.baidu.com除限购令
限贷
① 二套房商贷首付降至4成对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付
款比例调整为不低于40%。
② 公积金首套首付降至2成缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款， 再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。
2008年至今
震荡成熟阶段
概 述：2008年10月之后，国家为了促进经济发 展，稳定房地产市场，提出了一系列的“救 市”策略之后，楼市逐步回升，价格飞涨， 曾经不被看好的区域成为投资的热点，河西、 江宁、仙林从此以及都市圈从此进入南京人 投资视野
里程碑： • 河西08年均价9500元/㎡，15年28000元/㎡ • 江宁08年均价5800元/㎡，15年15000元/㎡
快速发展阶段
概 述：南京房地产市场98年停止福利分房 后开始进入快速发展阶段，首先从城中的 旧城改造开始，之后是城中的高收入人群 东移，中等收入人群向河西分流，而旧厂 区和城中村改造的低收入人口则向城南、 城北乃至江宁、江北转移，形成了南京房 地产发展的空间“大挪移”
里程碑： • 2001年河西金信花园2500元/m2
南京2009-2013年商品住宅成交均价走势
人均可支配收入——2014年南京城镇人均可支配收入42568元，近五年复合增长率10.07%； 人均住房面积——南京城镇人均住房面积33㎡/人； 购买力水平——从人均可支配收入与人均住房面积计算得出，个人购房周期约10年。
南京城市房地产市场/政策
城市概况/城市人口
南京常住人口821万，外来人口占比五分之一，总人口增长趋于稳定，江宁人口基数高，但密度低
总人口——现南京市辖11区，截止2014年底，常住人口821万人，增长趋缓，人口趋于稳定； 人口结构——截止2014年底，户籍人口648万人，外来人口173万人，其中鼓楼区、江宁区人口最多。
城市性质——国家24个计划单列市之一，国家级区域中心，江苏省省会，中国科教第三城，全国重要的政治、军事、科教、文化、 航运、经济和金融中心，国家综合交通枢纽、通信枢纽和科技创新中心，南京都市圈核心城市。
城市规模——现南京市辖11区，82个街道办事处，18个镇，全市实际总面积6622平方公里。
较低
<0.15
基本正常
0.15~0.22
房地产投资同固定资产投资比例评价体系 正常运行
0.22~0.3
基本正常
0.3~0.37
过热
>0.37
南京城市房地产市场/收入与购买力
近五年，南京城镇人均可支配收入不断提升，但增长趋缓 从城镇人均住房面积与购买力水平，个人购房周期约10年
南京2009-2013年人均可支配收入走势
南京城市房地产市场/投资
南京2010-2014年房地产投资总量不断提高，但增长幅度趋缓，从房地产占比固定资产比例来看，目前 南京房地产市场处于正常运行阶段
南京2009-2013年房地产投资走势
房地产投资——2014年固定资产投资5460亿，房地产投资1125亿，房地产投资占比固定资产投资20.6%；
落户
•凡南京市引进的各类优秀和紧缺人才，其本人、配偶的未成年子女可整体落户 •引进优秀人才已在南京落户的，其配偶投靠不受限制；引进人才到省、市重点建设工程及南京的县辖范围内工作，在市区有居住条件的，本人、配偶及未 成年子女可在市区落户 •投资、纳税、买房人员可在南京登记常住户口 •在购买成套商品房达到60平方米可办理3人，每递增20平方米可增办1人 •港、澳、台胞及外商在南京投资20万美元以上，其国内亲属在南京有合法固定住所的，可允许1人来宁落户，每增加10万美元可增办1人 •取消在宁高校应届毕业生落户限制，不论就业与否，不论原籍，凡从南京高校毕业的本科生或者本科以上学历应届毕业生都能无条件获得南京户口 •帮助分居两地夫妻投靠。对夫妻一方户口在农村，要求到宁投靠，结婚满5年、年龄满30周岁的，准予投靠落户
预售条件
1）土地出让金已全额缴清，取得土地使用权证；2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；3）房屋建设工程施工合同已生效，施工进度和竣工交付日期 已定；4）投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上
•在南京错层阳台不能按露台计算面积
其它地方性 特别政策
•飘窗与室内楼地面高差达到0.30 米、其平均进深小于1.20米的，不计算面积；平均进深超过1.20米的，按水平投影面积的1/2计算，且建筑间距控制自飘窗 外沿起算。飘窗与室内楼地面 高差小于0.30米、且窗洞高度达到2.20米的等同于落地飘窗，按水平投影计全面积；窗洞高度小于2.20米的，按水平投影面积 的1/2计算。
南京在中国
长三角区域示意图
南京行政区位图
南京 都市圈
杭州 都市圈
上海 大都 市圈
宁波 都市圈
城市概况/城市文化
虎踞龙盘，王气氤氲，南京为中国知名的“六朝古都”“十朝都会”
“江南佳丽地，金陵帝王州”南京已有2500年的建城历史，与西安、洛阳、北京并称“四大古都”。
公元前156年，汉武帝刘彻登基。 其时，汉朝开疆拓土，击溃匈奴、东并朝鲜、 南诛百越、西愈葱岭，征服大宛， 奠定了中华疆域版图。自此中原乃为霸主。 公元229年，孙权一袭汉人的彪悍作风，一统江东，建立大吴，入主金陵。 自此，南京开始站上了历史的高地。 公元317年，司马睿传承中原正统定都建康，抗拒北方十六国。 南京成为了汉人镇守中原的据点。 江左之地氏族林立，才子辈出。 公元420年，南朝开始，凡历宋、齐、梁、陈四朝。 江南经发展，汉文化得以传承。 南京延续华夏正统，已经成为了中原核心， 皇气汇聚之地。 公元1127年，南宋南迁之际，宋徽宗第九子康王赵构在应天府南京继承大宋皇 位。 从东吴开始，南京便是帝王之地 皇道之所、天赐之府。 公元1368年，汉人的最后一个王朝，由朱元璋在南京建立。 以此可见，南京对于汉人的传统 文化传承的重要性。 公元1912年，封建统治结束，汉人终于重新当家作主，在南京建立民国政府。
72.49
县/市/区 六合区 栖霞区 江宁区
面积（平方公里） 人口（万人）
1485.5
92.58
381.88
65.45
1572.9
115.56
城市经济/GDP
南京宏观经济走势良好，2014年GDP总量达8820亿，年均增长约10.1%
南京人均GDP为107545元，江宁凭借产业优势，GDP总量是全市唯一一个突破千亿的行政区
改善需求为主
缓慢发展，综 合发展型
城市经济/产业结构
2014年，南京产业结构比例为2.5:41.7:55.8，以现代服务业为主导的产业结构，但二产比例仍相对较高 现已形成电子信息、石油化工、汽车制造、钢铁四大城市支柱产业 知名本土企业有苏宁、雨润、南钢、南汽等
南京2014年产业结构
2.5
41.7
电子信息
•地下室凡顶板标高超出室外地坪标高1.20米以上的建筑部分计入地上建筑面积
南京城市房地产市场/发展阶段
南京房地产市场起步于98年，经过17年发展，形成板块格局鲜明，价格梯度日渐完善，多种需求并存的日 趋成熟的发展态势
南京房地产市场起步于1998年，经历“黄金十年”市场趋于成熟稳定发展
1998年以前
萌芽起步阶段
概 述：1997、1998年对于南京楼市来 说是一个从福利房向商品房过渡的阶段， 也是南京市民开始逐步认识、自主购买商 品房的重要时期。当年南京城东、城北的 商品房价在1000-2500元/㎡左右，城中房 价在3000元/㎡左右。 里程碑： 仁恒梅花山庄97年均价3000元/㎡，当年
1998-2008年