北京别墅可行性研究报告第二部分

第二部分

作者：阳光蓝海，一、项目SWOT分析

二、目标客户定位与产品定位分析

（一）、目标客户定位:

1、自用型客户

外籍人士:欧美人士居多,跨国公司中高级管理人员、驻华机

构部分人员等,年收入100万元以上,年龄35岁~50岁。

港澳台人士:在北京工作有一定年限,对该区域比较认同,收入

较高。

国内客户:以北京人为主,这部分客户大多有海外工作经验,

家庭年收入在50万元以上,以从事金融证券保险和IT行业为主，年

龄集中在35岁~50岁。

2、投资型客户

本地投资客:乐于投资别墅物业,然后对外出租。

港台投资客:注重地段与品质,有投资别墅物业经验。（二）、产品定位分析:

品质：价位适中、品质较好的中高档别墅

销售价位：10000元/平方米

依据: 1)顺义区别墅价位水平

2)本地块的综合特点

3)去化速度相应较快,风险较小

主力面积：350平方米、

说明: 35O 平方米别墅充分满足部分客户置业需要，也符合投资需求。

主力总价：400万

依据：1〉以目标客户家庭年收入50 万元计,房价在年收入

5-8倍可提供完全的购买力。

2）符合目前目标客户购买别墅的心理价位。

三、项目规划方案

北京***花园用地位于北京顺义区河南村,规划用地面积322704平方米,规划用地四周由四条城市道路界定,其中,东北侧道路为滨

河路,有较高的景观价值。此外,有一条城市道路位于用地中南部,

呈东西向穿过规划用地。规划用地比较平整,无不良地质条件。（一）、整体设计构思

新都市主义与新自然环境的相互融合的“都市生态村”

1、新都市主义的结构与要素

以步行为先导的社区

有吸引力的社区中心

高品质的街道空间

邻里关系

2、新自然主义的结构与要素

水、绿文化构成社区的基本脉络

人文环境与自然环境的相互融合

白由的布局与形式

在我们的具体方案中我们力求体现这样结构和要素。

（二）、整体设计方案

1、规划结构

考虑到规划用地中南部的东西向道路与东西侧城市道路均为T字

型交口,在区域交通中的作用有限,建议作为小区的内部道路考虑,

同时,控制规划道路用地范围,为未来留下发展变化的可能性。

利用中南部的东西向道路设置小区中央步行街道和主要人行道出

入口,自然将小区分成南北两片,南北两片通过南北向的步行街道

连接。

沿街安排社区商业和主要配套设施,提供娱乐、购物、休闲以及文

化活动等内容, 形成有吸引力的综合社区中心。

靠近社区中心布置密度相对较高的底、多层联排住宅,住宅低层为

商业等内容,形成人气旺感的综合社区中心。

将"水"自然要素由东北向引入小区,模拟自然水系的小河与湖泊

蜿蜒向南延伸, 实现对社区的自然划分与联系,形成北片两个,南

片一个共三个别墅组团。

2、"水环境"的营造

"滨水"是规划用地最有价值的原始生态要素,结合人的亲水天性，我们认为"水环境"的营销是规划小区成功的关键，“水环境”

的营造主要体现在以下四个层次：

a)东北侧的河流是重要的景观要素。沿河设置滨水公园，提供亲水

的绿化空间。

b)主体水面由北向南延伸,将小区连接成有机的整体。水面宽度在

20米到50米之间变化,配合绿化及广场、人行道的配置,形成小区空间景观的基本骨架。

c)各小区组团的中心绿地以"水"为主题,并通过曲折变化的小溪与

主体水面相联系,提供更接近人的亲水环境。

d)庭院水面。

3、道路交通规划

建立以人为先导的小区道路交通体系。

根据规划设计的要点,结合小区的整体布局,小区设4个出入口。

别墅组团的道路采用尽端式,避免快速穿越交通的出现。

静态交通采用以分散为主,结合主要公共配套设施安排相应集停

车场地的方式。

小区主要道路采取自由流畅的线形,构成小区灵活多变的空间格

局,同时提供"步移景异"的景观流线。

小区提供环境优美的人行布道系统和自行车道路网络。

4、绿化系统规划

配合"水"系统,安排不同尺度的绿化空间和场地。

5、公共配套设施规划

公共配套设施主要在小区中央步行街,以街道和街区的复合商业

形式构成既传统又现代的城市商业生活环境。

体育康休设施安排在道路后返红线形成的绿化惜中,利于节约用

地。

6、建筑布局

别墅组团的单体建筑结合水景景观和道路系统,形成自由的布局

形式，大多数别墅均面向水面或开放空间。

中央组团采用较为严整的传统建筑空间布局,通过街道和院落的

基本形式,与社区中心的功能设置和居住需求相适应。

四、销售策略

（一）、企划广告:

招标选择专业策划顾问公司全程策划及广告代理

广告主题:回归自然,充分体现人性化的居住空间

（二）、销售方式:

方式一:聘请专业房地产营销公司代理销售

方式二:公司组建销售部门独立销售

（三）、销售周期预计:

销售推广期: 2005年1月~2004年5月

销售预订期: 2005年4月

销售期: 2005年5月~2008年5月,共计36个月

五、项目法人与项目的经营管理

（一）、项目法人

本项目由北京＊＊＊房地产开发有限公司为项目法人负责开发经营,其对本项日的策划、资金筹措、建设实施、经营、债务偿还和资产的保值增值实行全过程负责。

（二）、项目的经营管理

项目建成后,全部别墅面积、大部分商业面积向市场销售,作为项目建设投资的回报,项目建成后,小区物业将委托专业物业管理公司负责管理。

六、投资估算

（一）、工程建设投资估算内容

总体工程包括室外管线系统、道路、绿化等；

小区内全部土建和建筑物外立面装修；

土地出让金按260元/平方米计；

（二）、投资估算

经估算,本项目建设投资总计为(含土地费用8390万元,前期费5385万元,基础设施费13554万元,建筑安装工程费用为26156万元, 不可预见费2740万元。

建设投资估算详见表1。