2004年北京某别墅可行性研究报告(30页)_secret
2004年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案-中大网校
2004年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》真题及答案总分：100分及格：60分考试时间：150分一、问答题(共3题，每题10分)(1)（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。
作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?(2)（二）某房地产估价机构接受委托评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采用的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同；成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样做的理由。
(3)（三）某城区缺少办公用房，两年前甲公司兼并了该城区中一个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修作为办公楼用于出租。
现政府将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?二、单项选择题(共3大题，10小题，每小题2分)(1)（一）某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。
业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。
毕业论文：北京市别墅分布规律及其价格构成分析
毕业论文论文题目：北京市别墅分布规律及其价格构成分析学院：**学院专业：**年级：**级姓名：**指导教师：**职称：教授（2004年6月）**教务处制中文摘要通过对北京市别墅区和别墅市场的调查，分析别墅的区域分布状况，得出北京市的别墅形成了最具竞争的区域格局即“一山”、“两河”、“三线”、“四高”概念，并在此基础上对别墅的分布进行区位解析；着重对北京市别墅开发建筑成本构成及其利润率水平进行剖析，运用成本法和剩余法，分别计算土地出让金、毛地价和熟地价占别墅售价的比例，并与同区域的普通商品房的地价和房价比例及开发商利润率进行比较，揭示别墅开发商的利润空间，及开发商热衷于开发高档商品房的原由。
通过研究，得到的结论是：在别墅开发中，土地成本占售价的比例小于开发商利润占售价的比例，而且小于普通商品房开发中土地的价格占普通商品房售价的比例；开发商的投资利润率远远高于目前的其他行业的投资利润率。
关键词：别墅土地价格别墅价格房地产AbstractThis assay pays attention to the villa areas and villa market of Beijing, and gets the conclusion that the villa market in Beijing has kept the most competitive form which can be reflected by the conception of “One Mountain”, “Two River”, “Three Lines”, and “Four Height”. The development constitution costs and the profits levels of the villa are paid special attentions by Cost Method and Residual Method. By the calculation of the rate of Land Offer Cost, Gross Land Cost and Neat Land cost in the villa price, and compare it with the building-land rate and profit rate of common real estate development, we reveal the profit margin of villa development and get the reasons why developers are so interested in the construction of extravagant real estate projects. The conclusion is that: in the development of villa projects, the perception of land cost is lower than the rate of development profits in the sale price, and lower than that of common real estate projects, and currently the investment rate of villa projects is much higher than that in other fields.Keywords: villa, land price, villa price, real estate目录一、绪论 (1)1、概述 (1)2、研究背景 (1)3、研究目的及意义 (2)4、研究思路 (3)二、调查内容、方法及结果 (4)1、调查内容 (4)2、调查方法 (4)3、调查对象 (4)4、调查结果 (4)三、北京市别墅区分布规律 (6)1、别墅的特征 (6)2、别墅分布的影响因素 (6)3、别墅分布区域规律 (7)4、别墅分布区位解析 (7)四、调查数据分析 (9)1、几个概念 (9)2、数据分析方法 (9)3、以北京市碧水庄园三期为例剖析别墅地价和房价的比例关系 (11)4、北京市别墅地价和房价的比例关系 (14)5、数据分析结果 (17)五、结论与讨论 (19)1、结论 (19)2、讨论 (20)致谢 (21)参考文献 (22)一、绪论1、概述别墅的英文名称为“villa”，是指建于乡间或郊区的独立式、并列式或联排式的舒适住宅；别墅的意大利语名称为“villetta”,即指花园式住宅；日本的“别庄”（villa的音义词）指在城市郊外建的独立式住宅，没有形式，建筑和自然的关系依景色而变[1]。
别墅项目背景及可行性分析报告
别墅项目背景及可行性分析报告第三章项目背景及其可行性3.1 宏观经济的配合进入2000年以来，我国宏观经济发展取得了较为显著的成绩。
虽然近来国际经济风云变幻，起伏不定，但是我国经济增长却表现得相当稳定。
“九五”期间国内生产总值年均增长率接近8%。
在我国制定的“十五”计划和2010年远景目标规划中，未来十年的国内生产总值平均增长将在7.2%左右。
目前我国人均年收入已达1,090美元左右，城镇居民大多说已从小康步入富裕小康水平，北京、XX及周边一些地区已达到或超过3,000 美元，连续保持了国民经济持续、快速、健康发展的良好局面。
3.1.1 社会消费水平稳步提高在良好的宏观经济环境下，随着居民生活水平的迅速提高，居民节假日的增加，闲暇时间上升，民众的生活追求以由数量型向质量型转变。
我国居民的恩格尔系数逐年下降，越来越多的居民趋向于休闲旅游与回归自然活动。
休闲运动性旅游是旅游业发展的一大趋势，高品位、质量型、休闲型、生态型旅游在现代旅游中的份量日趋加重，也更加符合现代都市人的旅游消费心理。
3.1.2 旅游行业为政府扶持性行业旅游业已成为我国经济发展的新经济增长点，逐步成长为我国国民经济的支柱产业之一。
党中央、国务院和XX市委、市政府高度重视发展旅游业，出台了一系列扶持旅游业发展的政策、措施和部署。
XX 市人民政府发出了津政发（2000）81号文件《关于加强旅游业发展的通知》，将旅游业列为国民经济的支柱产业，制定了确实的发展措施，并出台了有关保证旅游业持续、快速、健康发展的法规和办法，如《XX市旅游管理办法》。
3.1.3 酒店式别墅面临良好的发展机遇目前，我国第一、二、三产业稳定增长，主要经济结构不断得到改善，经济运行质量不断得到提高。
在宏观经济较快增长的同时，通货膨胀水平却相当低，各类价格水平变动均较平稳。
随着生活水平的进一步提高，人们对居住的空间和品位追求上升到更高的层次。
在充分考虑到经济可行、技术可能、环境保护和满足精神需求等条件而选址建造的，能较好地体现居住性、舒适性、安全性和文明性相结合的住宅受到普遍欢迎。
别墅可行性研究报告模板
别墅可行性研究报告2012-12-27 浏览:【引言】别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。
现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。
在国际标准上来看，任何一个标准大型别墅区都至少要拥有100平方公里的面积，享受着方圆百里之内的全部资源，才能彰显出别墅的本质。
在北京，传统别墅带有“一山”、“二河”、“三线”、“四高”之说。
“一山”指西山；“二河”指潮白河、温榆河两河流域别墅带；“三线”指立汤、京顺、京通三条线；“四高”则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。
在区位上，东南西北，北京的别墅区被划分成了九个：中央别墅区、奥北别墅区、西山别墅区、潮白河别墅区、亦庄别墅区、昌平八达岭别墅区、城南别墅区、东部泛CBD别墅区、燕西别墅区。
近几年，随着国家对城市建设的宏观调控，国民收入的提高，高速路和轻轨系统的快速建设，特别是高消费群体的迅猛崛起，他们对生活深层次的追求大大推动了住宅郊区化的进程。
所谓深层次的生活追求无非是每天能呼吸到新鲜的空气、享受安静的环境、可以拥有任意释放自我身心的一片天空。
而郊区低密度别墅区的兴起正好迎合了这一点。
中国别墅发展到2005年，呈现出多层面丰富内容。
在此期间别墅的风格、定位、品质、运作手法等特征日益清晰。
【目录】第一部分别墅项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、别墅项目概况（一）项目名称（二）项目承办单位介绍（三）项目可行性研究工作承担单位介绍（四）项目主管部门介绍（五）项目建设内容、规模、目标（六）项目建设地点二、项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：（一）项目产品市场前景（二）项目原料供应问题（三）项目政策保障问题（四）项目资金保障问题（五）项目组织保障问题（六）项目技术保障问题（七）项目人力保障问题（八）项目风险控制问题（九）项目财务效益结论（十）项目社会效益结论（十一）项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
北京某地产御园别墅项目案例分析报告51页
• 文体教育：与清华大学、北京大学、国际关系学院、国防大学等著名学府毗邻，周边还有中国军事 科学研究院、中央党校、中国林业科学研究院、北大附中、北大附小、人大附中、人大附小、中关 村小学、清华附中、81中学、101中学等几十所教育机构,誉有“马背上的摇篮”之称的北京市六一 幼儿院更是与本项目仅一墙之隔；
建筑立面
建筑用材
• 外墙：外饰面采用德 国莱姆石
建筑立面
建筑立面建筑立面源自建筑立面建筑立面建筑细节
别墅立面
景观规划
一重英伦皇家园林、二重院落喷泉景区、三重私家庭院与绕宅而制的私家泳池/花坛/ 凉亭，和宅前的皇家园林形成景观的时空对话。“颐和园旁的宫殿群”，实至名归。
景观规划
新古典主义风格源于西方，融中 国园林要素与西方建筑美学与一体， 宅中有景，景中有宅。强调整齐威严 的庄重感。尽显皇家园林气质。
• 恒温恒湿系统：御园选用美国雷诺士原装进口的户式全静音风道式中央空调系统，其先进功能主
要有：灵活的分户控制，恒温恒湿；并采用世界最先进的高效柔性漩涡压缩机，送风电机为静音直 联电机，为同类空调中噪音最低。
• 新风系统：御园选用美国雷诺士原装进口的户式全静音风道式新风系统，信封供应量可达国家标
准的两倍。在春秋季节，可以只运行送风风机，是整个居室保持良好的通风状态，闭户亦能呼吸大 自然的新鲜空气，远离空调病，享受健康生活。
• 道路融水系统：御园的停车场、车道、人行道、户外台阶等地安装丹麦丹佛斯集团生产的850型
发热地缆融雪系统，该系统在雪季通过冰雪探头控制地表的温度和湿度，并自动启动，可随时将落 地的雪融尽，确保便捷出行。
• 电梯系统：御园采用三菱电机为御园特别研发生产的原装进口电梯，采用无齿轮永磁同步曳引机，
2004--2010年房地产估价师执业资格考试《房地产开发经营与管理》真题答案及解析
2004年全国房地产估价师执业资格考试——房地产开发经营与管理试卷一、单项选择题（共35小题，每题1分。
每题的备选答寨中只有一个最符合题意。
）1．仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。
这是因为前者比后者具有（）。
A．更长的经济寿命B．更显著的各异性C．更强的适应性D．更专业的物业管理2．下列房地产投资风险中，属于系统风险的是（）。
A．比较风险B．通货膨胀风险C．时间风险D．资本价值风险3．某投资市场的平均收益率为12％，银行贷款利率为5.17％，国债收益率为3.5％，房地产投资的风险相关系统数为0.5．那么，当前房地产投资的折现率为（）。
A．3.5％B．5.17％C．7.75％D．8.59％4．某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2．那么，该市房屋均平均建设周期为（）年。
A．0.5B．1.5 C．2D．35．下列关于房地产市场特性的表述中。
说房地产市场具有（）是不正确的。
A．供给非同质性B．需求多样性C．竞争充分性D．交易复杂性6．产生房地产价格泡沫的主要诱因是（）。
A．土地稀缺B．城市化进程快C．竞争充分性D．交易复杂性7．房地产投资决策分析主要包括（）和项目财务评价两个部分。
A．价格分析B．市场分析C．产品分析D．成本分析8．开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（）。
A．20％B．30％C．40％D．50％9．由城市规划管理部门核发的（），主要规定了用地性质、位置和界限。
A．选址规划意见通知书B．规划设计条件通知书C．建设用地规划许可证D．建设卫程规划许可证10．房地产开发商根据消费者对物业品牌的认知价值来制定价格的方法，属于（）。
A．成本导向定价法B．购买者导向定价法C．竞争导向定价法D．市场导向定价法11．对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。
某高尔夫别墅可行性研究报告
某高尔夫别墅可行性研究报告2010年6月第一部分房地产市场宏观分析一、2009年全国房地产行业销售回顾1、国家统计局日前公布2009年全国房地产市场运行情况，2009年全国商品房销售面积超过9.3亿平方米，比上年增长42。
1％。
其中,商品住宅销售面积增长43.9％。
受楼市量价齐涨的影响，全年商品房销售额近4.4万亿元,比上年增长75。
5%。
2、2009年，全国完成房地产开发投资3。
6万亿元，比上年增长16.1％。
开发企业完成土地购置面积3.2亿平方米，比上年下降18。
9%；完成土地开发面积2。
3亿平方米，下降19。
9％。
3、资金面的宽松成为房地产市场火爆的重要原因。
去年房地产开发企业资金来源5。
7万亿元，比上年增长44。
2％。
4、自2009年12月到2010年3月底，从二手房营业税调整开始，一系列房地产调控政策密集出台,中央到地方纷纷打出楼市调控组合拳，对2010年伊始的房地产市场产生较大的影响。
5、 2010年一季度投资增速平均为3.3％，今年出台了很多调控地产投资的措施, 处于历史低谷。
二、2010年一季度房地产市场情况1、2010年一季度中,一线城市自住型需求日渐式微,二、三线城市将随2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制.2、商品住宅短期静态供应明显不足,中长期供应有望跟上,2010年一季度的1-2月，全国完成房地产开发投资3144亿元,同比增长31。
1%,增幅比去年同期提高30.1个百分点。
其中,商品住宅完成投资2233亿元,同比增长32。
8%,长期供应方面,2010年一季度中的1-2月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2407万平方米,同比增长11.2%。
三、房地产发展前景分析1、政策方面：“新国十条”于2010年4月17日公布推出，从国家出台的调控政策上看，起到了一定的效果.部分大城市商品房价格出现下降，政府还将出台更加严厉的政策，预计未来半年到一年的时间，房地产将面临艰难的时期。
2004年建设工程监理基本理论与相关法规真题及答案
页共页 第1益效营经和任责营经、念理营经． ．现体中集的 业企是用信业企． 任责带连担承体主任责故事全安、量质与当应师程工理监． 任责担分均平体主任责故事全安、量质与当应师程工理监． 任责担承体主任责故事全安、量质，任责担承不师程工理监． 任责担承不体主任责故事全安、量质，任责担承师程工理监． ． 则，故事 全安发引而从，量质程工低降、假作虚弄，通串业企工施或位单设建与师程工理监果如． 正公的人他对． 性正公． 性直正． 任责的业职和会社对． ．容内的 于属 法办决解的应适相则原展发的认确与求寻 ，中则准德道 在． 价评益效． 计设目项． 策决资投． 估评目项． ．据依供提 目项设建为是用作要主的究研性行可． 定规理管质资业企理监程工设建． 定规准标模规和围范理监程工设建． 例条理管量质程工设建． 法筑建国和共民人华中． ． 是的规法政行设建于属下以，规法政行括包据依的理监程工设建展开． 同合理监托委． 同合包承程工． 件文计设． 准标术技关有． ． 括包还 ，外据依理监的及提中》例条理管量质程工设建《除，据依的确明有应作工理监程工设建． 理管与督监行进程过工施． 制控统系的位方全、程过全行进动活设建． 收验与验检的格严行进量质程工． 动活务服化业专的控监行进为行设建． ． 的位单建承对位单设 建表代并托委的位单设建受接，业企理监程工的质资应相有具指是理监程工设建的国我． 意题合符最个 有只，中项选备的题每．分 题每，题 共 题择选项单、一 意题合符最个 有只，中项选备的题每．分 题每，题 共 题择选项单、一 意题合符最个 有只，中项选备的题每．分 题每，题 共 题择选项单、一 意题合符最个 有只，中项选备的题每．分 题每，题 共 题择选项单、一5 A B C D 3 A B C D 2 4 A B C D 6 A B C D 1 FIDIC ( ) ( )7 AA B C DA B C D2004 年建设工程监理基本理论与相关法规真题及答案(( )50( )“1( )141”( )( ))页共页 第2调协的间之业专同不是能可也，调协的间之业专一同是能可． 调协的间之业专同不于限仅． 调协的间之业专一同于限仅． ． 调协种这，调协复反的向纵行进间之段阶计设同不在要需，中程过计设． 度进程工． 间时用使金资． 容内程工． 容内成构资投总． ．解分 按是式方的本基最解分标目程工设建． 析分和理整． 析分和码编． 析分和类分． 析分和累积． ． 的据数是务任要主的库据数程工设建立建，后之构结的库据数程工设建定确在． 系关立对在存间之标目资投与标目量质． 系关一统在存间之标目资投与标目量质． 系关立对在存间之标目度进与标目量质． 系关一统在存间之标目度进与标目量质． ． 明表这，高较往往益收的后用使入投程工的优量质、好能功． 的观主是价评的果效制控标目对，的观客是果效的制控标目． 的观客是价评的果效制控标目对，的观主是果效的制控标目． 的观主是都价评的果效制控标目对和果效的制控标目． 的观客是都价评的果效制控标目对和果效的制控标目． ． 是的确正，中述表的制控标目于关列下． 度程重严的离偏标目低降． 辙覆蹈重免避． 偏纠时及． 然未于患防． ． 于在用作要主的制控动主，解理来度角的制控前事是制控动主从． 限有的性期周非． 限无的性期周非． 限有的性期周． 限无的性期周． ．程过环循 为现表常通制控标目的程工设建． 化文营经和任责营经、念理营经． 化文营经和益效营经、念理营经． 化文营经和益效营经、任责营经．( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )B C D9 A B C D8 A B C D10 A B C D 11 A B C D14 A B C13 A B C D12 ( ) A B C D14页共页 第A B C D3移转险风． 留自险风． 制控失损． 避回险风． ． 为策对一这 ，同合工施订签主业与绝拒而因 算漏和算误的重严在存价报的己自现发人标中后标开若 ， ． 险风资投和险风全安． 险风全安和险风量质． 险风量质和险风度进． 险风度进和险风资投． ． 是的失损任责者三第成造能可列下． 果后的用作自各险风种各映反不又，果后的用作合综险风种各映反不既． 果后的用作自各险风种各映反能又，果后的用作合综险风种各映反能既． 果后的用作合综险风种各映反能不，果后的用作自各险风种各映反能只． 果后的用作自各险风种各映反能不，果后的用作合综险风种各映反能只． ． 据数的中库据数程工设建，说来价评险风于对． 构结作工的理管险风 构结织组的理管险风 容内成组 系体构结． ．解分行进 程工设建按是义含其，解分维构结按是一之径途的解分险风程工设建． 性关相和性杂复． 性杂复和性观主． 性杂复和性别个． 性观主和性别个． ．果结的 别识险风是这，性定确不是一之点特的别识险风． 法纳归的率概观客． 法绎演的率概观客． 法纳归的率概观主． 法绎演的率概观主． 论结的出得 据根是这，大率概的火失屋房构结土凝混筋钢比屋房构结木． 施措同合． 施措济经． 施措术技． 施措织组人． ． 是的施措选首为成能可，差偏标目的致导所因原主业于由对． 调协的度深计设同不为现表．( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )15 A B C DD18 A B. C. D.17 A B C D16 A B C D19 A B C D20 A B C D 2114页( )共页 第29 A4点优的确明系关属隶、中集力权、单简构机织组有具式形织组理监制线直． ． 是的确正不法说述下，式形构结种四的用常织组理监于关． 准标核考定制，门部构机理监分划，度跨与次层理管定确，式形构结织组择选． 程流息信和程流作工定制，计设构结织组，容内作工理监定确，标目构机理监定确． 程流作工定制，标目构机理监定确，师程工理监总命任，同合理监订签． 程流作工定制，划规理监制编，师程工理监总命任． ． 是序程本基的构机理监目项立建． 益效合综． 一统作协与工分． 致一责权． 主自、立独、正公． ．则原 循遵应都计设织组理监与施实理监． 料资案档理监程工交提主业向，作工理监展开，划规理监制编，构机理监目项立成． 收验工竣程工加参，作工理监展开，构机理监目项立成，划规理监制编． 作工理监展开，则细理监制编，构机理监目项立成，划规理监制编． 作工理监展开，则细理监、划规理监、纲大理监程工设建制编． ．施实 按宜序程本基的理监程工设建． 大度难制控量质． 大度难制控度进． 大度难制控资投． 小围范位单包承择选主业． ． 是点缺的式模包发承行平程工设建． 性应效律规． 性动能观主． 性用有素要． 性关相态动． ．理原 的动活构机织组 了现体这，加相单简的应效作工员人理监个单内构机于等不并应效动活织组的构机理监． 系关线直． 系关比反． 系关比正． 系关能职． ． 是系关的次层理管与度跨理管，时定一数人当，中程过计设的构机织组在． 留自险风． 制控失损 移转险风． 避回险风． ． 是策对险风的虑考才后最，中程过策决策对险风程工设建在．25 A B C D 26 A B C D A B C D 24 27 A B C D 28 A B C D ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) ( )22 A B C D23 A B C D14页共页 第5．权令指有位单工施对，入介段阶工施在位单 ． 权令指有没位单计设对，入介段阶计设在般一位单 ． 权令指有位单计设对，入介段阶计设在般一位单 ． 。
(整理)【最新精选】某地区住宅建筑面积与建造单位成本案例分析
某地区住宅建筑面积与建造单位成本案例分析13应用统计班132097101姬紫朝一、研究背景从某地区住宅建筑面积与建造单位成本数据大体可知住宅建筑面积越大，建造单位成本越低。
从理论上讲，住宅建造的单位成本会随着住宅建筑面积的变化而变化。
随着经济的发展，居民对生活水平的要求也越来越高，住宅建造单位成本与区居民生活息息相关。
研究某地区住宅建筑面积与建造单位成本的数量关系，对于探索住宅建造单位成本规律性，预测住宅建造成本的发展趋势，规划某地区住宅建筑的建造，都有重要的意义。
二、实证分析（一）模型假定为了分析住宅建筑面积与建造单位成本的关系，选择某地区的“建造单位成本”为被解释变量（用Y表示），选择该地区的“住宅建筑面积”为解释变量（用X表示）。
表1. 某地区住宅建筑面积与建造单位成本数据为了初步分析“建造单位成本”（Y）与“住宅建筑面积”（X）的关系可以作以X为横坐标，以Y为纵坐标的散点图，得到如图1.1的散点图图1.1从散点图可以看出，某地区住宅建造面积随着建造单位成本的提高而减少，近似于线性关系，为分析某地区住宅建筑面积与建造单位成本的数量规律性，可以考虑建立如下简单线性回归模型：Y t=β1+β2X t+μt（二）参数估计假定所建模型及其中的随机扰动项μ满足各项古典假定，可以用，可以i用OLS法估计其参数。
估计结果如图1.2图1.2可用规范的形式将参数估计和检验的结果写为Y∧ｔ=1845.475-64.18400X t(19.26446) (4.809828)t=(95.79688) (-13.34434)R2=0.946829 F=178.0715 n=12回归结果如图1.3图1.3 剩余项、实际值、拟合值图形（三）模型检验1. 经济意义检验所得参数∧β1=1845.475，∧β2=-64.18400，说明说明某地区住宅建筑面积每增加1万平方米，平均说来建造单位成本将减少64.18400元，这与预期的经济意义相符。
北京某别墅可行性研究报告第一部分(1)
北京(běijīnɡ)某不墅工程(gōngchéng)可行性研究报告(bàogào)阳光(yángguāng)蓝海，tcsea@sina第一(dìyī)局部目录一、工程(gōngchéng)概况(gàikuàng)1.工程(gōngchéng)法人(fǎrén)：北京***房地产开发2.工程(gōngchéng)名称：北京***花园3.地块位置：地块位于北京东北部顺义区河南村西，北面紧邻潮白河4.占地面积：455104平方米5.建设用地面积：322704平方米6.规划容积率：0.367.总建筑面积：15.39万平方米(其中会所等配套设施6000平方米)8.规划用途：不墅9.地块现状：农田,还未三通一平10.建设期：本工程建设期为3年，方案2004年12月开工二、工程(gōngchéng)建设(jiànshè)必要性（一）、开展(kāizhǎn)北京(běijīnɡ)房地产的需要北京在新世纪要领先实现现代化，首先必须(bìxū)加快产业结构调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极开展附加值高、关联带动大的支柱产业。
目前房地产业已成为经济开展的支柱产业之一，按目前经济所处的开展时期〔即进均GDP低于8000美元，都市化水平在30%--60%之间〕，房地产将属于快速开展时期。
特殊是参加WT0,北京申奥成功,意味着北京房地产业将立足北京,面向全国,通向国际,进进新的开展时期,建设本工程对开展北京房地产也无疑是一个有利推动,也为拓展地区房地产市场起到积极作用。
（二）、区域开展的需要中国参加WTO后,会有更多的国际公司来到北京,相应对高档物业的市场需求量将确信放大,而这些企业的高级治理人员恰恰是不墅市场的目标客层,而顺义区正好是不墅开展对比成熟的区域之一。
北京某别墅可行性研究报告第二部分
第二部分作者：阳光蓝海，一、项目SWOT分析二、目标客户定位与产品定位分析（一）、目标客户定位:1、自用型客户➢外籍人士:欧美人士居多,跨国公司中高级管理人员、驻华机构部分人员等,年收入100万元以上,年龄35岁~50岁。
➢港澳台人士:在北京工作有一定年限,对该区域比较认同,收入较高。
➢国内客户:以北京人为主,这部分客户大多有海外工作经验,家庭年收入在50万元以上,以从事金融证券保险和IT行业为主，年龄集中在35岁~50岁。
2、投资型客户➢本地投资客:乐于投资别墅物业,然后对外出租。
➢港台投资客:注重地段与品质,有投资别墅物业经验。
（二）、产品定位分析:➢品质：价位适中、品质较好的中高档别墅➢销售价位：10000元/平方米依据: 1)顺义区别墅价位水平2)本地块的综合特点3)去化速度相应较快,风险较小➢主力面积：350平方米、说明: 35O 平方米别墅充分满足部分客户置业需要，也符合投资需求。
➢主力总价：400万依据：1〉以目标客户家庭年收入50 万元计,房价在年收入5-8倍可提供完全的购买力。
2）符合目前目标客户购买别墅的心理价位。
三、项目规划方案北京***花园用地位于北京顺义区河南村,规划用地面积322704平方米,规划用地四周由四条城市道路界定,其中,东北侧道路为滨河路,有较高的景观价值。
此外,有一条城市道路位于用地中南部,呈东西向穿过规划用地。
规划用地比较平整,无不良地质条件。
（一）、整体设计构思1、新都市主义的结构与要素➢以步行为先导的社区➢有吸引力的社区中心➢高品质的街道空间➢邻里关系2、新自然主义的结构与要素➢水、绿文化构成社区的基本脉络➢人文环境与自然环境的相互融合➢白由的布局与形式在我们的具体方案中我们力求体现这样结构和要素。
（二）、整体设计方案1、规划结构➢考虑到规划用地中南部的东西向道路与东西侧城市道路均为T字型交口,在区域交通中的作用有限,建议作为小区的内部道路考虑,同时,控制规划道路用地范围,为未来留下发展变化的可能性。
04年房地产估价师案例与分析真题及答案
04年房地产估价师案例与分析真题及答案（一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?（二）某房地产估价机构接受委托，评估一栋于5年前建成的钢筋混凝土结构的商场，该商场土地使用权以出让方式取得，用途为商业，估价目的为评估该商场的抵押价值。
房地产估价师完成估价报告后，委托人发现估价报告中收益法所采角的年净收益与委托人提供的财务报表中该商场近三年平均的年净利润不同，收益年限也与该商场建筑物的剩余经济寿命不同，成本法所采用的成本也与委托人提供的成本数据不同。
请你分析说明房地产估价师这样傲的理由。
（三）某城区缺少办公用房，两年前四公司兼并了该城区中二个有沿街二层标准工业厂房的工厂，兼并后自行将厂房改造、重新装修为办公楼用于出租。
现政府欲将该区段规划改造为办公商务区，上述房屋需拆迁。
甲公司为获得最有利的拆迁补偿，向房地产估价机构进行专业咨询。
根据《城市房屋拆迁管理条例》和《城市房屋拆迁估价指导意见》，甲公司开发中心可能提出哪些评估要求?对甲公司可能提出的评估要求，房地产估价机构该如何解答?。
>二、单项选择题（共10小题，每小题2分。
每小题的备选答案中只有一个最符合题意）（一）某商业楼建筑面积为5000m2，于2000年9月1日开业，2002年3月1日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土结构，使用年限为60年。
业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至,2043年2月28日止。
在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请二年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。
1.采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（）。
[北京]别墅施工组织设计(含工程预算 毕业设计)_secret
![[北京]别墅施工组织设计(含工程预算 毕业设计)_secret](https://img.taocdn.com/s3/m/f2d1b67f168884868762d6ca.png)
别墅施工组织设计及工程预算一设计（论述）内容：1、了解建筑工程的设计标准，技术要求和具有针对性的施工方案；2、掌握施工场地的布置原则、工序的先后；3、了解主要施工工艺，施工总体、分项计划安排；正确绘制施工进度计划横通道图和网络图；4、施工测量及监测，包括监测目的、监测项目、监测仪器、监测技术要求和数据分析处理及信息反馈等；5、工程施工质量保证体系和保证措施，工程安全文明施工和环境保护保证措施。
6、达到熟练使用建筑工程预算软件；7、熟练掌握2001年建筑工程预算定额的要求及计算规则；二基本要求：1、中文摘要；2、开题报告；3、中期报告；4、建筑工程施工组织设计及预算；5、参考文献。
三重点研究的问题1、施工方案、施工方法和施工工序的设计；2、施工总体、分项计划安排；3、施工进度计划横通道图和网络图；4、建筑工程施工预算的编制；四工程技术条件及主要技术指标1、工程技术条件根据实际建筑使用功能来定；2、施工场地；3、遵循的技术标准：民用建筑设计通则住宅建筑设计规范、高层建筑防火规范、住宅建筑设计规范等。
五 其他要说明的问题本设计重点是建筑的工程的施工组织设计及建筑工程预算：1 文献综述建筑工程在施工阶段，必须编制施工组织设计。
作为指导和管理整住宅建筑工程施工的纲领性技术文件，施工组织设计编制的优劣，影响工程的造价，直接关系到工程施工的成败，因此在住宅建筑工程施工过程中是非常重要的，必须引起建筑工程施工技术人员的充分重视。
本施工组织设计是用来指导整个本别墅工程实施全过程中各项活动的技术、经济和组织的综合性文件。
它是根据业主和设计方案对工程建设的要求，从工程实施的全过程中的人力、物力和空间等三个要素着手，在人力与物力，主体与辅助，供应与消耗，生产与存储，专业与协作，使用与维护以及空间布置与时间安排等方面进行科学的合理布置，为建筑工程产品生产的节奏性、均衡性和连续性提供最优方案，从而以最少的资源消耗取得最大的经济效果。
世联房地产可行性分析和报告编写(41.pptx
100+ 95-99 90-94 85-89 80-84 75-79 70-74 65-69 60-64 55-59 50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14
5-9 0-4
人口
2.45亿人 2.28亿人
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
资料来源：清华大学房地产研究所
2004年6月
宏观背景
其他资金 20.69% 债券 0.00% 国家预算内资金 0.08% 利用外资 1.40%
定金及预付款 38.53%
50％来 自银行
100 ％来 自银行
国内贷款 23.80%
70％来 自银行
自有资金 15.48%
合计65%-85%来自银行
资料来源：清华大学房地产研究所
2004年6月
宏观背景
银行风险、国家经济安全
2006年入世，17.8%不良资产率 个贷和土地储备贷款风险 严审、物业税
1、分担风险 2、分享收益 3、降低门槛
房贷中商业违规贷款比重高（24.8%）,开发商是枢纽
1、招拍挂 2、35%自有资金
2004年6月
宏观背景
上市房地产企业数量十分有限
14
50
房地产项目可行性分析与报告编写
2004年6月
目录
•宏观背景 •可行性报告 •实际案例
2004年6月
宏观背景
15% 房地产春风依旧
GDP与增长率
高速增长 800-4000US$
《世界发展银行》
平稳增长 4000-8000US$
衰退增长 8000-20000US$
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北京某别墅项目可行性研究报告第一部分目录一、项目概况 (2)二、项目建设必要性 (3)（一）、发展北京房地产的需要 (3)（二）、区域发展的需要 (3)三、北京市、**区别墅市场分析 (4)（一）、北京市别墅市场基本分析 (4)（二）、北京别墅市场区域分布分析 (9)（三）、**区别墅市场基本分析 (13)（四）、北京别墅市场前景展望 (14)（五）、周边部分个案销售情况分析 (16)四、项目SWOT分析 (18)五、目标客户定位与产品定位分析 (20)（一）、目标客户定位: (20)（二）、产品定位分析: (20)六、项目规划方案 (22)（一）、整体设计构思 (22)（二）、整体设计方案 (23)七、销售策略 (25)（一）、企划广告: (25)（二）、销售方式: (25)（三）、销售周期预计: (26)八、项目法人与项目的经营管理 (26)（一）、项目法人 (26)（二）、项目的经营管理 (26)九、投资估算 (27)（一）、工程建设投资估算内容 (27)（二）、投资估算 (27)（三）、用款计划 (27)十、财务分析 (28)（一）、经营收入 (28)（二）、总成本 (28)（三）、销售税金 (28)（四）、利润 (28)（五）、财务效益分析 (29)十一、不确定性分析 (29)（一）、保本点分析 (29)（二）、敏感性分析 (29)十二、结论与建议 (30)（一）、结论 (30)（二）、建议 (30)一、项目概况1.项目法人：北京***房地产开发有限公司2.项目名称：北京***花园3.地块位置：地块位于北京东北部**区**村西，北面紧邻**河4.占地面积：455104平方米5.建设用地面积：322704平方米6.规划容积率：0.367.总建筑面积：15.39万平方米(其中会所等配套设施6000平方米)8.规划用途：别墅9.地块现状：农田,还未三通一平10.建设期：本项目建设期为3年，计划2004年12月动工二、项目建设必要性（一）、发展北京房地产的需要北京在新世纪要率先实现现代化，首先必须加快产业结构调整，优化升级，全面提高产业的技术含量和市场竞争力，积极发展附加值高、关联带动大的支柱产业。
目前房地产业已成为经济发展的支柱产业之一，按目前经济所处的发展阶段（即入均GDP低于8000美元，城市化水平在30%--60%之间），房地产将属于快速发展阶段。
特别是加入WT0,北京申奥成功,意味着北京房地产业将立足北京,面向全国,通向国际,进入新的发展阶段,建设本项目对发展北京房地产也无疑是一个有利推动,也为拓展地区房地产市场起到积极作用。
（二）、区域发展的需要中国加入WTO后,会有更多的国际公司来到北京,相应对高档物业的市场需求量将肯定放大,而这些企业的高级管理人员恰恰是别墅市场的目标客层,而**区正好是别墅发展比较成熟的区域之一。
由于2008年奥运会水上项目和马术项目在****河地区举办,政府将会在本区域投资25个亿来建设奥运场地及相应设施,相应的市政配套将会更加完善,这无疑为本区域的别墅外部环境带来利好。
同样在此建造别墅也有利于首都该区域整体环境的建设。
**区政府在新的五年计划中制定的战略目标是尽快创造出**河休闲度假旅游基地著名品牌,建设以现代大旅游为主的综合产业带,集中发展旅游、观光农业、房地产、休闲度假业及文化、体育、会展等产业,创建餐饮、购物、娱乐、健身等于一体的休闲度假中心。
建成服务全区、服务首都,并适应于企业国际化运作的高度开放、高效运转的第三产业服务休系。
京承高速**段进展顺利,预计道路主体工程10月底竣工，此道路的建设将成为**区的发展增添新的活力,另外**空港物流园经过几年的发展己引吸了日本jVC、索尼、松下等国际知名公司的进入。
**工业区的发展将会借带动对高档住主房的更多需求,特别是别墅的需求。
在此发展别墅项目正是满足了此地域发展的要求。
三、北京市、**区别墅市场分析（一）、北京市别墅市场基本分析北京别墅市场经过长时期的沉积,近年来随着北京房地产大势发展再度升温。
市场供应与需求总量都出现了明显的放大,产品类型也不断推陈出新。
北京别墅市场在政府放开控制后于1999年开始逐渐复苏,呈现供销两旺局面,一些高档别墅项目价格出现较大提升。
如翠湖别墅2000年8月重新开盘后,销售均价由8500元/平方米上涨到9600元/平方米,销售率达60%以上:玫瑰园一期现房1200美元/平方米,二期环湖别墅2750美元/平方米,不环湖别墅也在2000美元/平方米；碧水庄园一期均价1400美元/平方米,而二期环湖别墅2500美元/平方米,这一方面由于中国将要入关便很多外籍人士进入中国,牵动市场需求提升；同时也是别墅类物业消费在受到长时间限制后,随经济复苏而回暖的必然趋势。
根据中原物业提供的数据,截至今年上半年北京别墅项目己达122个,3万余套,总建筑面积超过900万平方米,主要分布在东北京顺路、正北的亚北和西北海淀区。
七八月间又有3个项门总计50万平方米推出，别墅供给的增长速度远高于需求上升速度，已经出现市场过热的迹象。
随着市场发展,别墅客户群体也在逐渐改变。
以前购买别墅主要是位于:金字塔顶尖的国内外成功人士,较早京顺路边的裕京花园销售时并没有按揭,足见当时买家购买力的强大。
京顺路沿线的高档别墅业主主要为欧美人士,达客户的7O %,多数是跨国公司的C E O ,也有一些国内房地产开发商等顶级人士:而北京西北和北部的别墅业主多为受工作与居住交通条件影响,具有一定购买能力的I T新贵、知名学者与留学归国人士:随着市场的发展和T O W N H O US E的涌现,别墅市场客户群体趋于年轻化,一些从事金融、证券和I T等行业的年轻白领脱颖而出,逐渐成为中档别墅的主要消费力量。
据金网络公司提供的资料显示,购买T OW N H O U S E的客户38%是三资企业管理人员,24.5%是私营、民营企业主。
在别墅客户中,外籍人士、海外归国人员对别墅环境质量和设计风格最重视:国内买家更为注重别墅的面积和户型,在强调生活品质外,更认为拥有别墅是身份与地位的象征。
当前别墅市场重要问题在于缺少有特色和个性的高档项目出现,项目品质普遍较低,这种的况下,少数低容积率、高绿化率的项目有不俗市场表现就不足为怪了(附表为京北部分热销项目的基本指标)。
近期推出的橘郡虽然容积率偏高、区位稍远,且过于强调功能细分,却凭借产品鲜明特征和完善的营销于段,也取得巨大市场成功。
T O W N H O U S E的兴起是今年别墅市场的最大动向,具代表性的橘郡、康城、一栋洋房等项目都取得很好市场业绩,其市场火爆有其必然因素。
别墅市场由于长期两极分化,外销别墅价格较高,而内销别墅品质相对较差,都不适合国内新生中产阶层客户,总价150万元左右,6000-8000元/平方米的中档别墅市场出现空档,T OW N H O U S E的出现正迎合了这部分客户的需求。
虽然T O W N H O U S E来势凶猛,但对别墅的影响主要体现在对中低档别墅客户群的瓜分。
由于客户群体存在差异,不会对高档别墅产生太大冲击。
T O W N H O U S E是别墅中一种普通的产品,适合一般中产阶级,满足别墅基本功能,只能算"别墅中的经济适用房",随着收入的提高,市场更细分化,会涌现比联排更好的产品,双拼或独栋以适应更高层的市场需求。
1、供量: 5000套以上新增别墅面市到了2002年中期,人们忽然发现周围的TOWNHOUSE都已经悄悄升级，许多别墅如玫瑰园三期、橘郡三期、国际使馆村、****河别墅带的枫桥别墅等项目迅速出现，并开始抢占市场。
目前北京市共有别墅项日超过150个,总建筑而积不下千万平米,4万多套别墅单位,其中2001年新开发别墅项目就有13个之多,新增别墅现房供应量约为65万平方米,8000套别墅单位,2002年的供给量较小,而今年估计会有5000-8000套的新增别墅单位面市,其中以总价500万到800万的别墅项目为主,市场竞争将变得愈加激烈。
2、布局: "一山""二河""三线""四高"从分布格局上看,北京市别墅目前已经形成了"一山"“二河"、"三线"、"四高"的概念。
"一山"指西山,从门头沟、八大处、香山直至温泉永丰乡；"二河"指**河、温榆河两河流域别墅带；"三线"指立汤、京顺、京通三条线；"四高"则指京昌、京沈、京开、京密四条高速路。
其中"三线"和"四高"是传统概念的别墅区域,而"一山"和"二河"则后来居上,成为目前北京新兴别墅的最佳分布方位。
3、品质: 追求差异性为体现产品的差异化和别墅品质,目前很多发展商都比较注重产品的定位,并在规划设计上强调实用功能空间分布,试图从生活方式的角度作为营销的卖点,东北部的别墅为迎合成功人士、海归人士所追求的“归属感”，更多的会倾向于与优美的自然环境浑然天成的做法；面在远郊的怀柔、密云一带今年将会出现一些满足城里人度假的低容积率、乡村艺术化的亲地型别墅；商城则会出现一些以设计取胜,创意性很强的别墅。
4、客户: 国内增量超过国外从市场需求来看,依旧是以国内客户需求为主,而国外客户的增长估计不会有大的变化。
依据相关资料统计,以1997年作为分水岭,北京别墅的销售对象出现了较大变化。
1997年之前,70%的别墅购买者持国外护照,而其中的港澳台客户占很大比例,约占整体购买者的50%以上:而近几年别墅购买者以国内人士居多,这一需求群体除了海外归国人士外,主要是在第一轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家。
此外都市新贵族范围也在逐渐扩展,尤其是中关村高科技企业区域内,依靠IT起家的企业家、高级技术工程师及其他高级从业人士,他们完全有能力而且很迫切需要京城周边区域内,可以作为他们的第一住所或二次置业的别墅项目,这部分人既不愿意再住传统的公寓,又无法承受独立别墅的高价位,强烈的改善居住条件的愿望,使经济型别墅填补了这一市场空缺,别墅市场的潜在购买力在不断增强。
而国外客户由于受到国际经济不景气的影响,明年将不会有大的起色,东北部区域仍然是他们的首选。
5、价格: 市中心向外递减,东向西递减如相关数以统计,2001年北京市别墅的平均售价约为人民币8400 元/平方米左右，其中市区内别墅数量少而价格较高，平均售价在2000美元/平方米左右，约合人民币１６６００元／平方米，其中最高价为东南二环旁的怡龙别墅开价为3000美元/平方米。