产业地产政策环境分析

前瞻产业研究院

产业地产政策环境分析

就目前从各行业出台的“十三五”规划来分析，在产业地产行业，绿色、高端、智能创新、互联网+、转型升级等都成为产业地产发展的关键词，这也预示着未来地产与产业融合的发展方向。

据调查，自1996年以来，城镇人口虽增幅有所下降，但城镇人口总数一直不断增加。这说明新型城镇化的发展让人口日益密集，这将推动着第三产业的迅速发展，同时，作为推动新型城镇化建设的重要载体，产业园区的发展将日益活跃。

同时，目前国内产业园区相关政策类别主要有招商引资政策，土地政策、创新政策，园区服务政策。

招商引资政策

又分为税收、资金与融资、收费三方面。

税收，包括所得税、增值税和营业税，关税和进口环节税。所得税，一般对于高新技术企业及经营期在10年以上的生产性外资企业，从获利年度开始，免征所得税两年，后三年按15%的优惠税率减半征收。对于出口产品的产值达到总产值的70%以上的企业，减按10%的税率征收所得税。增值税和营业税：对于新认定的高新技术企业，一般从认定年度起三年内所缴纳增值税地方留成部分，按50%的比例返还还给企业。关税和进口环节税：对于外商投资项目，一定条件下免征进口关税和进口环节税，有进出口经营权企业的保税货物，一定条件下可享受保税优惠政策。

资金与融资：对中小企业高新技术企业实行经费补助或拨款;鼓励创业投资、风险投资;贷款担保、贴息补助。

收费：租金优惠;减轻企业负担;部分费用免收。

土地政策

主要有中外合作，政企运行。比如苏州工业园，是由新加坡和中国财团合资成立的中新苏州工业园区开发有限公司负责运行，先后编制了园区的概念规划，开发区总体规划，设计了土地开发的进度和用地面积分配。

立法管理，一区三制。

统筹规划，土地批租。

创新政策

科技研发创新政策：设立科技发展基金，用于高新技术的研究、引进、开发、应用和创新;对符合条件的高新技术企业和科研机构实施税收优惠政策，一般针对已认定的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税;允许高新技术企业和科研机构加速研究开发仪器设备折旧。

技术成果入股政策：促进科技企业孵化载体发展。

扶持和奖励：对园区上市公司的特别扶持，一般对于即将上市的公司按一定年限给予资金补助或奖励。人才奖励：对引进的海内外各领域人才进行奖励，同时鼓励企业培养高技能人才，对新通过高级技能人才培训并取得高级国家职业资格证书的员工进行奖励。

专利资助与奖励：一般设立专项经费，对个人和企事业单位发明专利在申请和授权后分别机给予资助，同时鼓励企业、个人、专利代理机构提高专利申请质量，规范专利申请工作。

知识产权保护：对认定的知识产权示范企业进行奖励和优惠。对商标注册和知识产权申请登记给予资助。

人才政策：奖励、补贴与扶持政策;公积金政策;户口政策。

园区服务政策

1.管理服务：建立高效的信息网络，目前国内成熟的思维产业园区信息化建设经验和模式一般是以现代信息和网络技术为手段，构建高水平复合式产业园信息化基础技术平台和立体式信息服务体系;提高行政审批效率，对企业经营期间的行政申报业务，简化程序，提高效率，实行一站式服务;建立完善的信用体系。

2.企业孵化：开展各类人才的培养和培训;技术交流与咨询;为企业发展搭建市场平台。

3.社会服务：公共与配套设施的完善;道路交通的建设;环境优化。

展望2019年，企业若想在产业地产市场争得一席之地，既要修炼好“内功”——招商运营服务，也要修炼好“外功”——资源并购整合。

1.内部发展，完成由“开发商”向“运营商”的战略转型。产业地产企业将继续改变依靠土地买卖和物业出租的传统模式，通过提升招商运营能力、孵化功能，以企业客户需求为中心，营造一个创新创业的平台，提供全方位、精准化的服务，完成由“开发商”向“运营商”的战略转型，提升企业品牌和服务的核心竞争力。

2.外部拓展，资源并购整合将更为普遍。2017年，尤其下半年，出现了大量的产业地产并购案例。2018年，一方面，企业之间收并购的步伐将继续，行业集中度将再度提高;另一方面，企业与金融机构的联姻将会更为普遍，险资企业、资产管理公司跨界产业地产将更加频繁。