《房地产估价理论与方法》课堂练习题

《房地产估价理论与方法》课堂练习
一、名词解释
1．房地产：土地、建筑物以及固着于土地、建筑物上不可分离的部分及其由它们衍生的各种权益。

2．比较法：将待估房地产与同一供需圈内近期已经发生了交易的类似房地产进行比较，并根据后者已知的成交价格，修正得到待估房地产在一定时点、一定产权状态下市场价值的一种估价方法。

3．房地产估价：房地产专业估价人员，根据待估房地产的估价目的，遵循房地产的估价原则和程序，在充分了解和掌握待估房地产基本状况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上，选择科学而合适的估价方法，并结合估价人员的经验，对房地产在一定权利状态和一定时点的市场价值所作出的推测和判断。

4．建筑物折旧：是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生的价值递减现象。

5．成本法：以待估房地产开发所需的必要而正常的成本为基础，估算待估房地产在一定时点、一定产权状态下的一种估价方法。

二、问答题
1.土地的特性：
（1）空间位置的固定性
（2）数量的有限性
（3）使用的持久性
（4）异质性
（5）利用的多样性
2．房地产估价的原则：
（1）综合性原则
（2）替代原则
（3）最有效使用原则
（4）动态原则3．影响房地产价格的社会因素：
（1）政治安定状况
（2）社会治安程度
（3）房地产投机
（4）城市化水平
4．比较法的估价步骤：
（1）收集交易案例
（2）选择比较案例
（3）比较项目xx
（4）计算比准价格
5．运用假设开发法具备的外部环境：
（1）比较发育的房地产市场，投资开发按市场机制运行（2）稳定而xx的房地产产业政策
（3）公开、稳定的土地供应计划
（4）统一、健全的房地产法规
（5）稳定而清晰的各种房地产投资与交易税费
（6）透明、公开和完整的房地产资料
6.房地产估价的必要性：
（1）房地产市场的不完全性
（2）房地产产品的非均质性
（3）房地产价格形成的复杂性
（4）房地产估价在房地产管理中的作用
（5）房地产估价对房地产交易的作用
7．影响房地产价格的区域因素：
（1）商服繁华程度
（2）交通条件
（3）基本设施
（4）区域环境条件
8．比较法的基本程序：
（1）收集交易案例
（2）选择比较案例
（3）比较项目xx
（4）计算比准价格
9．综合性原则的主要表现：
（1）全面了解待估房地产
（2）综合分析房地产价格影响因素
（3）房地产价格分析计算的综合性
10．建筑物折旧的类型：物理折旧、功能折旧、经济折旧三、计算题
1．某宗房地产的经营期为十年，预计未来前五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，从第六年到第十年的净收益额均为12万元，折现率为10%
问：该房地产的评估值为多少？
解：12/(1+10%)+15/(1+10%)2
+16×/（1+10%）3
+×［1－1/(1+10%)7
］×1/(1+10%)3
=108.9（万元）
2．某宗房地产预计未来五年净收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元、14万元，折现率为10%
问：该房地产的评估值为多少？
3
解:评估值＝12/(1+10%)+15/(1+10%)2
+13/（1+10%）+11/（1+10%）4
+14/（1+10%）5
＝49.3（万元）
3．评估对象为一块待开发建设的熟地，面积10000平方米，允许用途为商住混合，允许容积率为7，覆盖率为≤50%，土地使用年限为50年。

有关资料如下：
（1）待开发的建筑物为14层，其中商业用房的建筑面积为10000平方米，住宅用房的建筑面积为60000平方米。

（2）预计建设期为3年。

总建筑费用预计5000万元，专业费用为总建筑费用的8%，第一年投入总建筑费及其专
业费的20%，第一年投入50%的总建筑费及其专业费，第三年投入30%的总建筑费及其专业费。

（3）贷款利息率平均为10%。

（4）利润率为直接投资资本的25%。

（5）销售费用为楼价的3%，税费为楼价的6%。

（6）假定楼建成后，预计商业房平均售价为20000元/平方米，住宅房的平均售价为9000元/平方米。

问：该块土地总地价为多少？（静态法）
解：（1）总楼价A＝10000×2+60000×1＝74000（万元）
（2）总建筑xxB1=5000万元
（3）总专业费B2＝B1×8%＝400（万元）
（4）总利息B3＝地价款利息+开发费用利息
＝X×［（1+10%）3
－1］+（B1+B2）×20%×［（1+10%）2.5
1.5
－1］+（B1+ B2）×50%×［（1+10%）－1］+（B1+ B2）×30%×［（1+10%）
0.5
－1］
＝0.331X+777.6（万元）
（5）总销售费用B4＝A×3%＝74000×3%＝2220（万元）
（6）总税费B5=A×6%＝74000×6%＝4440（万元）
（7）总利润B6＝（X+ B1+ B2）×25%＝0.25X+1350(（万元）
（8）总地价
X＝74000－5000－400－（0.331X+777.6）－2220－4440－（0.25X+1350）X＝37832（万元）
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。

B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。

√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。

Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。

错C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。

√
C成本报表是对外报告的会计报表。

×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。

×
C成本会计的对象是指成本核算。

×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。

√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。

X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本中。

×D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。

×
F“废品损失”账户月末没有余额。

√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。

ＸF分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。

(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。

错
G工资费用就是成本项目。

(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。

对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。

(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。

(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。

对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。

√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。

错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。

Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。

×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。

Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。

ＸS生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。

Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。

(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。

对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。

对Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。

X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。

X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。

Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差
异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。

(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。

对
Z直接生产费用就是直接计人费用。

X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。

√
A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。

A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)。