南京市楼市年终总结报告1212-19

目录
第一部分：宏观市场
第二部分：土地市场
第三部分：商品房市场
第四部分：市场发展和未来展望第一部分宏观市场
一、2011年南京市宏观经济指标
❑2011年南京总体经济平稳增长，1-3季度全市实现地区生产总值4538.50亿元，同比增长11.8%。

1-3季度，规模以上工业企业完成工业总产值7792.68亿元，同比增长28.8% ❑2011年1-3季度，全社会固定资产投资完成2997.23亿元，同比增长28.2%；其中，工业投资完成1427.38亿元，同比增长25.0%；房地产投资完成677.96亿元，同比增长
19.7%。

❑2011年1-3季度，实现社会消费品零售总额1961.3亿元，同比增长17.9%；进出口总额428.33亿美元，同比增长30.8%。

其中出口总额229.09亿美元，增长27.4%；进口总额199.24亿美元,同比增长34.9%。

❑2011年财政运行平稳。

❑2011年南京人民生活水平持续改善：1-3季度，城市居民人均可支配收入达到24424.65元，同比增长12.7%。

1-3季度，城市居民消费价格同比上涨5.8%。

附：主要经济统计表
（统计局只公布到前三季度的数据，数据有滞后性）（注：数据来源，南京统计局）
二、2011年南京市基础设施推进状况
南京基础设施建设状况良好，成效显著；公路、轨道交通均取得了不俗的成绩。

❑ 城市内道路进行快速化改造，加快地铁三号线一期和地铁十号线建设，开工建设机场线、
四号线一期和十二号线工程开工推进长江四桥、纬三路等过江通道建设；
❑ 开工建设海峡城、金融城、青奥村、麒麟公园、积极做好老城南的历史文化的保护、启
动仙鹤门—沧波门示范段内郭体保护、龟山外郭遗址公园和生态景观绿化建设，凤渡路—宁丹路示范段内岸坡整治、景观节点等建设，完成十万株大树移植。

城市的基础设施和功能不断完善，进一步提升了城市的形象。

附：南京市基础设施状况推进一览
三、南京重点宏观政策盘点以及效应分析
❑ 南京限购细则——南京的调控政策紧随中央的调控意见
❑
通过限购政策抑制需求，降低销售量，从而逐渐起到控制放假快速上涨的作用，不限购城市供销两旺，价格稳步上升，相对而言，先后落实限购政策的南京，其供销收到抑制，南京房价涨幅放缓，趋势走稳，充分说明，限购正在在抑制需求，控制放假快速上涨方面起
2010.10.11 江苏省国六条
2010.10.12
南京暂时限购第3套房
2011.2.17
住建部提请南京出台限购令
2011.11.17
南京出台限购细则
2011.2.19
个人住房公积金贷款额度大幅度
到了作用。

南京细则：认真执行差别化住宅信贷政策。

对贷款购买的第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

国八条对照：“强化差别化心态政策。

对贷款购买第二套住房的假体年个，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策基础上，提高第二套住房的首付款比例和利率，加强对商业银行执行差别化住房信贷政策的监督检查，对违规行为严肃处理。

南京细则:调整个人住房转让营业税政策。

个人呢讲购买不够5年的住房对外销售的，全额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年的）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税，个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

国八条对照：通过调整完善相关税收政策，加强税收征管。

调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，同意按照销售收入全额征税。

加强对土地增值税征管情况的监督检查，重点对定价明显，超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。

加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。

严格执行个人转让房地产所得税征收政策。

各地要加快简历和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础。

央行上调存款准备金率
连续提高存款准备金率减少贷款额度。

❑利率普遍上调购房成本不断提高了购房成本
（具体政策以各大银行最新出台的政策为准）
⏹提高首付及利率增加购买成本抑制刚需改善需求、停止三套房贷款抑制投资及投机
需求
不同利率情况对购房成本的影响（以购房总价100万例，首付3成，贷70年为例）
可以看出提高公积金对月供影响明显。

❑ 公积金提高，南京地方适当松绑调控政策
从南京松绑公积金贷款政策以及部分地方政府的近期动作来看，反映出地方政府对于财政压力已在寻找适当松绑调控的方式，但是落实层面忍让须与中央大方向保持一致。

2011年10月21日，南京公积金贷款出台新政，公积金个人最高可贷款额度由20
万元/人恢复到30万元/人。

附：2011年主要政策一览 ❑ 金融政策
❑ 房地产市场政策
土地政策
第二部分：土地市场
一、2011年土地市场整体运行的表现
2011年土地市场趋势低迷，收入较去年均严重不足，地方政府财政缺口明显，后期调控节奏放缓预期加大。

2009-2011年全市土地成交走势
1020304050
6070802009年
2010年2011年1-11月月份
年度数量
2010年成交的大幅地块分别为：中冶下关地块（G32、G33，面积35.4万，金额121.4万，富力城地块（G60、G61）面积57.2万平方米，金额为23.6亿元，雅居乐地块（G40）面积29.9万平方米，金额为57.35亿元。

2011年成交的大幅地块分别为：海峡城地块（G70）面积34.1万平方米，金额44.72亿元，麒麟科技园（G51）面积39.4万平米，金额31.98亿元，青奥城地块（G14地块）面积22.84万平方米，金额33亿元。

二、2011年土地成交金额与财政收入
土地成交总金额（亿元）
562.12
100200300
400500
6002009年
2010年2011年1-11月月份
年度
成交金额
土地成交总金额（亿元）
2011年1-11月相对于2009年、2010年，成交土地面积有所增加，成交地块大幅减少，主要由于年初成交的海峡城地块等面积较大，整体拉升全年的成交面积。

成交的幅数的减少在一定程度上反映了2011年土地市场的低迷。

2011年1-11月份相对于2009年以及2010年，底价成交率为70%，高于前2年的46%和45%，底价成家率的提高在一定程度上反应了土地市场的低迷。

2010年土地收入占财政收入的比例高达52.3%，政府对“土地财政”依赖严重，2011年1-11月，土地收入不足去年的50%地方政府财政缺口明显，与放松公积金额度政策相对应，地方政府与中央政府进入深度博弈，
后期调控放缓预期加大。

三、成交土地的构成
2011年住宅土地成交副数
较去年减少了15%。

商办用地提高12%个百分点，收到开发商的追捧。

2009年
附件：2011年1-11月份土地成交明细
未来格局，土地储备高度集中，苏宁环球、中冶集团、世茂集团、苏宁置业土地储备建筑均在200万平方米以上，土地供应郊区化以江宁九龙湖、方山板块、六合为主。

第三部分：商品房市场
一、2011年月度商品房供求分析
可以看出9月份，上市量大幅度提升，而成交趋于平稳状态，市场出现不同程度的促销，但是成交量趋于平稳的发展态势。

二、各板块市场
11月南京认购前三分别是河西(900套）、江北（873套）、江宁（698套），江北认购同比下跌53.21%，河西下跌36.44%，江宁下跌49.92%。

城东板块2011年1-11月份市场运行走势
2011年1-11月价格走势
城东楼盘分布较少，楼盘物业类型多为花园洋房、别墅，面对社会高端客户人群，因此总体价格一直高于市场平均水平。

目前城东板块后续供应量约为212.5万方，后期销售压力较大。

城中板块2011年1-11月份市场运行走势
2011年1-11月价格走势
城东楼盘分布较少，楼盘物业类型多为花园洋房、别墅，面对社会高端客户人群，因此总体价格一直高于市场平均水平，但是目前在大市场环境的影响下，整个城东板块出现量跌价平的状态 ；11月份，64套的成交量无疑是让让城东板块的成交量跌至冰点。

目前城东板块后续供应量约为212.5万方，后期销售压力较大；
城南板块2011年1-11月份市场运行走势
2011年1-11月价格走势
城南板在金地自在城的作用下，销售量一直领先其他板块，自新政出台后，整个板块房价一直呈现下降趋势，整体均价在15000元/㎡左右浮动；8月18日宏图上水庭院别墅项目开盘，均在19000元/平方米以上，因此8月份整个板块价格有所回升。

11月份城南板块成交再次走低；
金地自在城62.5万的后续供应量依然成为城南板块主力，整个项目后续供应量为220.88万方。

城北板块2011年1-11月份市场运行走势
2011年1-11月价格走势
城北板块受限购令影响较为明显，2-4月份成交量出现大幅下滑，5月份由于板块出现扎堆推盘现象，成交量有所上升，6月份开始在新推房源逐渐去化以及市场观望气氛逐渐浓郁的情况下，板块销售量逐渐下行；
城北板块主要是针对大部分刚需客户，因此在价格方面一直未有太大波动，但自6月以后，不少客户持观望状态，市场呈量下跌形势；11月份苏宁名都汇“8万抵48万”的活动，使得本月成交认购都有所回升；
市场多家楼盘集中推货，导致后续供应量猛升至为145.6万方，属于市场超饱和状态，去化压力巨大。

河西板块2011年1-11月份市场运行走势
2011年1-11月价格走势
河西房价与其他区域相比，波动较大，受政策影响较为明显，国8条出台后，整个板块市场成交量骤降，4月份以后市场有所回暖，但8月份开始大部分银行银根开始紧缩，导致部分刚需客户购房门槛提高乃至无法贷款，市场成交量及价格急剧下降。

11月苏宁睿城等代表楼盘的降价，使得其认购成为各版块之首；
河西板块后续供应量达到322万方，再加上前期剩余房源，巨大的供应量冲击着整个市场，将会对整个房地产市场带来影响。

仙林板块2011年1-11月份市场运行走势
仙林板块由于2011年上市量有限，再加上产品局限性。

导致在客户群体上与其他板块相比，稍显单薄，在近期一直扮演垫底的角色； 仙林板块近段时间内，成交认购明显不足，一直处于低谷，因此在价格方面并没有太大浮动，属于较平稳的状态，后续市场供应充足，不排除降价可能；11月由于万科金色领域9900元/㎡的低价入市，使得本月仙林板块认购512，居板块中第二名；目前板块后续供应量为92.4万方，根据板块去化速度来看，存在一定压力。

江北板块2011年1-11月份市场运行走势
2011年1-11月价格走势
江北属于全市价格最低的板块，板块内主要以刚需、投资客户为主，改善型需求为辅，但是新政出台后，限购政策颁布后，板块市场成交量一度跌入谷底；
江北板块受政策影响较为明显，自1月份颁布国8条以后，江北板块销售量大幅下滑，但目前市场还算比较平稳，成交水平明显高于其他板块；
2011年5月由于部分刚需楼盘价格跳水，江北板块销售量出现小幅反弹，9月分开始各楼盘进行了新一轮的价格战略，获得了不少市场成交量。

11月份，江北成交量缩水3成导致荣盛龙湖半岛以4999元/㎡的低价格入市，刺激整个江北板块的楼市。

2、办公类市场分析
2011年南京办公物业成交走势
10000
2000030000400005000060000700008000020
11年
1月
份
20
11年
2月
份
20
11年
3月
份
20
11年
4月
份
20
11年
5月
份
20
11年
6月
份
20
11年
7月
份
20
11年
8月
份
20
11年
9月
份
20
11年
10
月份2011年
11月
份
月份
平方米
办公类物业较为冷清，主要以河西万达广场、城南德盈国际广场、城中精锐SOHO 支撑市场去化。

2011年南京市前三季度的办公房销售面积为32.27万平米，同比增长2.7倍。

3、商业类市场分析
2011南京商业成交走势
10000
20000300004000050000
6000020
11年1月份2011年2月份2011年3月份2011年4月份2011年5月份2011年6月份2011年7月份2011年8月份2011年9月份2011年10月份2011年11月份
月度
成交面积
目前商业多为消化前期剩余房源，整体市场较为冷清。

六、市场回顾与展望
1、2011年1-11月份销售排行
2011年
2011年1-11月份销售套数排名
2011年1-11月份销售面积排名
2、2011年市场热点时间
事件一：在售老盘促销力度较大，引起老业主不满，
导致售楼处被砸
11月12日在金地自在城门口，业主在现场拉起横幅，表示“刚需伤不起”向开发商讨要说法。

11月14日事态升级，售楼处以及样板间被砸，金地自在城在售六期2-7号楼房源，面积85、105、143平米不等，均价9500元/平方米，一次性付款折后均价8800元/平方米。

事件二：托乐嘉截客事件
万科金域蓝湾二期首日接受诚意金现场，托乐嘉广场将看楼车开到金域蓝湾大门口，并打出条幅条幅：＂不看托乐嘉就买房?＂拦截万科客户。

当《裸婚时代》当红的
那段时期，托乐嘉及时更改了广告语：托乐嘉报喜，托乐嘉做文章，80后不裸婚。

不仅傍上了红极一时的“裸婚”话题，还傍上了刘易阳的扮演着文章，顺便捎带上了乐嘉。

再后来苹果4S出来之后，托乐嘉又出了个ihome。

事件三：高科巡游
11月，仙林新盘高科荣域动用百辆奥迪、帕
萨特组成的庞大车队，浩浩荡荡巡游南京后，
云集新街口。

与此同时，百名长发美女组成快
闪团，身着黄色T恤的百名美女组成南京史上
最大的“黄色军团”快闪南京地铁。

与此在新
街口莱迪，身着白纱或晚礼服的各类新人、白
领人群们盛装上演人物定格秀。

他们都打上了
一个共同的标签“谁将影响你的下一个十
年？高科荣域。

”
事件四：十万日薪试住忽悠门
2011年5月，江北老山某别墅项目，以“10万元日薪”招
募试住员引发强烈关注，美女模特、世博小姐们的加入角逐
倍添眼球效应。

在数轮的PK晋级赛之后，“十万元日薪”
试住员招募活动历时4个多月之后在十进二启动仪式后戛
然而至，十强选手没有冠军也
没有淘汰者。

难道，他们都是
开发商花钱请来的托？
时间五、看房送盐事件：3月日本海啸核泄漏之后，全国各地出
现食盐抢购，盐荒蔓延，江宁楼盘莱茵铂郡趁机打出看房送盐
的营销招数。

每天只发100袋，先到先得！此事引发一篇骂声。

十、王子公馆“一吻抵万金”
一吻抵万金？位于江宁区的王子公馆项目在开盘当天有“一吻抵万
金”的活动，交过诚意金的客户只要在开盘当天进行房源认购并敢于
在现场上台秀吻，就能够减免万元房款。

2、2012年市场展望
江宁板块
江北板块
河西板块
城南板块
城中板块
城东仙林板块
2012年南京市场展望：
❑展望一，宏观政策，金融政策、土地政策、财政政策、行业政策、财政政策，可能逐步松绑，但是政府“限购”估计短期没有取消的可能。

❑展望二：房地产行业或将重新洗牌，在巨大的资金和市场压力之下，一部分现金流困难的、缺乏核心竞争力的企业可能会被市场淘汰，与此同时，
部分品牌领军企业的市场份额讲继续提高。

❑展望三：土地市场和商品房市场的走势将更趋一致，土地市场出让和成交更为谨慎，土地市场将逐步回归，目前普遍开发商资金困难，拿地激情消
退，以往奋力拼杀的局面已经不在。

❑展望四：市场供求层面，虽然2011年“量和价跌”的局面，随着国家调控政策的转变，以及政府对经济的拉动，房地产市场将在调整中逐步企稳，
南京房地产市场的总体大趋势依然看好。

❑展望五：虽在政府限购、银行限贷的双重困境下，市场的机遇在于，大量的刚性需求仍需要得到释放，定位高端的豪宅项目，要么主动降价，要么
进一步“做实做精”产品之外，还要更多考虑在营销哦方式上有所突破，
有所创新，只有把产品、营销、服务三者统计结合起来，才有可能突围。

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