华西三岔湖项目

27平方公里湖面
240公里湖岸线
2万亩半岛
半小时交通圈
华西强大医疗服务链条
度假休闲开发
诊疗康体主题开发
综合性旅游房地产开发模式
项目开发模式 项目开发模式建构
以康体疗养为主题，以度假休闲为表现，以市场创新及产业升级为导向的
综合性旅游地产开发
① ② ③ 主题：以康体疗养主题产品带动整个整个项目开发。 区位：30分钟对接成都经济圈 配套：三岔湖大规模打造，配套设施逐步完善，同时与城市系统形成很强 的依赖性和互动性。 ④ 经济：成都经济圈周边地区经济发达，1100万常住人口规模确保项目的生 存发展 ⑤ 主体：高新发展上市公司联合华西医院开发，形成旅游地产+医疗康体的跨 行业开发平台
接受成渝沿线诸多大中城市消费辐射。 都城中心距离仅35.8公里，全面融入成都半小时经济圈。 速以及成都第二国际机场等立体交通网络正在形成。
项目可行性研究 区域发展定位
山地湖泊型休闲度假旅游新天堂、现代特色服务业新城 ！
项目可行性研究
近郊旅游地产特点与作用如何？
——项目开发机会及作用分析

项目可行性研究
区域如何定位？——项目营运的外部环境分析

政策目标是什么？ 资源禀赋有哪些？ 区域成长的机遇在哪里？
项目可行性研究 区域发展政策研究
打造三岔湖区域的政策目标是—— 深化区域合作、实现区域经济协调发展
成都、资阳两市政府签订的《关于合作开发建设三岔湖区域协议》 是区域经济协调发展的创新性举措。 为旅游资源要素的有序流动和合理开发提供了政策指导，今后将会 再此政策框架下，出台更多的执行细则。 高端、特色旅游业将成为政策主要鼓励扶持的优势产业。
（2）我国18 岁及以上居民糖尿病患病率为3.2%，估计全国糖尿病患病人数3000 多万； （3）我国成人超重率为22.8%，肥胖率为7.1%，估计人数分别为2.0 亿和6000 多万； （4）我国成人血脂异常率为18.6%，估计全国血脂异常现患人数1.6 亿。 权威研究证实，针对慢性疾病最好的医疗方法是早诊断、早治疗，而体检这是诊断的基础。 行业目前所处生命周期决定行业即将进入快速发展阶段 综合权威市场研究情况，我们预计，中国狭义健康服务市场即体检市场及相关服务产业3-5 年内可200亿左右，市场潜力巨大
滨水区旅游地产开发实例
滨水新区成功开发要点
• 能有效依托于旧城区； • 对水岸的良好利用； • 分期节奏的把握； • 政府的配合。
• 第二部分
项目开发模式
项目开发模式 项目开发类型
项目开发模式 项目开发定位
成都都市圈
三岔湖景区
华西医院医疗服务链条
大都市依托型滨湖疗养小镇
项目开发模式 项目开发模式选择
Tremblant Village Tremblant Village
在北美旅游市场快速发展下，该公司也获得超高提升，开发项目收益增长速度接近10%
北美旅游休闲产业增长情况
US$ billions
项目游客人均消费情况
600 500 400 300 200 100
Leisure is increasingly viewed as a necessity
项目可行性研究
康复疗养市场发展潜力如何 ？
——特色旅游产品的生存基础

康复疗养市场需求分析
项目可行性研究 养老市场潜力分析
按照国际惯例，当60岁以上老龄人口占总人口比例超过10%时，社会便进入老龄化社会，我国自 2000年开始，正式进入人口老龄化社会。
预计到2020年，60岁以上老龄人口比例将达到16.64%，人口老龄化的进程，发达国家大约用了 45年时间，而中国只用了27年！
滨水区旅游地产开发实例
案例A：纽约炮台公园区（Battery Park City）
1910年的曼哈顿
2001年以前的曼哈顿
近处是炮台公园，左侧为炮台公园开发区
纽约港口在60年代开始衰落，产生了大量废弃不用的空地和码头
纽约炮台公园区总体规划 占地面积：37公顷 总投资：逾40亿美元
滨水区旅游地产开发实例
案例B：温哥华协和太平洋城（Concord Pacific Place）
协和太平洋城总体规划 占地面积：83公顷 总投资：20亿美元 总建筑面积：110万m2 滨水地带的公共空间 项目鸟瞰图
滨水区旅游地产开发实例
案例C：伦敦港区金雀码头（Canary Wharf）
金雀码头总体规划及原貌 港区鸟瞰 占地面积：28公顷 总建筑面积112万m2 总投资：80亿美元 亏损：35亿美元
市场定位 项目可行性研究 未病康体市场潜力分析
1、全世界亚健康人群比例惊人
5%
5%
15%
亚健康人群 75%
亚健康人群比例
其它
健康人群比例
疾病人群比例
数据来源：世界卫生组织
2、与艾滋病并列的健康大敌
项目可行性研究 未病康体市场潜力分析
3. 中国亚健康人数超过7亿
各城市亚健康调查
北京 亚健康比例 75.31%
目录
• 第一部分 • 第二部分 • 第三部分
大都市近郊滨水（湖）旅游地产开发实例 近郊滨水旅游开发模式 项目开发模式的可行性研究
• 第四部分
项目投入分析
• 一种新型旅游开发模式的缘起……
2000 年我国65岁以上人口达8811万人，占总人口6.96 %； 2002年65岁以上人口占全国人口比重已升至8.2%。
近郊特色旅游则多以各方位的自然景点、人文风光与民俗风情发轫而来，但限于发展 模式的单一，始终未能整合资源形成产业合力，市场存在较大的创新空间：
•城东：依托于三圣乡花卉市场、龙泉桃花节、洛带古镇形成周末型休闲消费； •城南：依托华阳黄龙溪古镇、双流锦绣东山生态走廊形成区域性周末型消费；
•城西：依托温江花博会、国色天香游乐园形成周末型休闲娱乐消费；
市场定位 项目可行性研究 养老市场潜力分析
养老产业前景巨大—— 美国老年人消费额在1986年即达到8000亿美元，占到当年美国GDP份额的18%，近年，
随着美国老龄化率的提高，养老产业愈见发达。
我国城市老年人收入迅速提高—— 平均收入从2000年的7392元，提高到2006年的11963元，增长61.8%，享受退休养老 金的比例，从2000年的69.1%，达到了2006年的78%。 老龄人口时间充裕，可有效改善目的地旅游地的周期性差异—— 老龄人口旅游具有常住性，弱周期性，在目的地停留时间长，可有效改善当地旅游 服务业资源淡季的客源流量。
0 '65 70 75 80 85 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 '00
1965 - 1990 1991 - 2000
Source: US Bureau of Economic Analysis
项目开发模式
结 论
综合性旅游地产开发模式对开发企业的综合实力有较高要求，
因此，只Βιβλιοθήκη Baidu具备良好开发背景、雄厚开发实力并且拥有稳定盈 利模式的开发企业才能在综合性旅游地产开发中获得成功！
2008年猛增至10%
…… 面对汹涌的“银色浪潮” 如何善待“银发”？ 如何发现“银元”？
当“银发“邂逅山水、当游览观光也能康复疗养时，一场旅游开发革命再次诞生 ！
原来老龄化生存也可以如此健康……
• 第一部分
大都市近郊滨水旅游地产开发实例
滨水区旅游地产开发实例
蛇口海上世界 重庆融侨半岛 广州华南新城 博鳌水城 占地面积：600亩 占地面积：3000亩左右 占地面积：3000亩 建筑面积：300万平方米
项目可行性研究 区域发展机遇研究
成渝都市圈的建设以及立体交通网络的完善，区域物流、商流、资金流将会出现跨越式提升

位于成渝经济带的腹心位置，背靠成都、面向重庆两个特大市场，同时 2010年10月，“成都三岔湖旅游快速通道”将建成。届时三岔湖距离成 资阳三岔湖快速通道、简阳三岔湖快速通道、地铁六号线、第二绕城高
上海 73.49%
广州 73.41%
4. 知识分子平均年龄58岁
早死加剧 男：16.5 % 女：10.4 %
市场定位 项目可行性研究 未病康体市场小结
中国亚健康人群基数巨大， 以知识分子、公司白领，民企、大中型国企中高层管理人员，以及公务员群体为主， 普遍具有心理压力大、三高、早衰、过劳等心理身理疾病； 由于此类人群本身消费能力较高，对自身健康和未病调理的意识较强； 再加之其自身工作紧张、时间有限 因此普遍愿意在城市近郊风景区接受短住或周末度假式的健康调理服务。
这些都对开发商项目操作能力提出了较高的要求。
开发商研究——关于Intrawest
美国纽约上市公司，总部设于加拿大温哥华。旗下拥有14个山地旅游区、20个高尔夫球场，项 目遍布北美和欧洲地区。 该公司成立于20世纪70年代，80年代开始介入旅游房地产开发，90年代上市后，于1994年正式 退出常规房地产开发行业，专注于旅游项目的开发和经营。 该公司开发的项目在预售阶段可完成75%的销售量，工程竣工时可完成85%的销售量。这在投资 行为相当成熟的北美地区来讲不能不说是一个奇迹。
项目可行性研究 区域资源优势研究
区域区位良好，旅游休闲度假市场开发前景广阔。
国家2A级旅游区,四川省第二大湖泊。 北距成都45公里，东北距简阳市32公里。 面积121平方公里，水域面积27平方公里，113 个孤岛和160多个半岛 240公里迂回曲折的湖岸线，湿地面积达3平方 公里。
第三部分：项目开发模式的可行性研究
项目开发模式的可行性研究
五大研究命题及其论证
•
• • • •
1、板块如何定位？
2、旅游地产项目现状与前景如何？ 3、康复疗养市场发展潜力如何？ 4、项目自身竞争优势如何建立？ 5、项目促进区域产业链条发育如何？
※涉及到板块与项目的互动共生
※涉及到项目开发动力保持 ※涉及到市场关注及热点保持 ※涉及到项目核心竞争体系建立 ※涉及到项目持续发展能力
近郊景区与旅游地产互动发展 成都近郊旅游地产开发现状 近郊旅游地产带动效益
项目可行性研究 近郊旅游地产基本特点
近郊旅游地产与旅游景区双向互动发展
项目可行性研究 成都近郊旅游地产开发现状
运营模式同质化，差异化特色化旅游缺乏
成都目前近郊旅游地产还是以度假休闲为主，主题不突出，也未真正出现”医疗+旅 游“主题的特色休闲产业， 青城山、温江等地出现的温泉或度假村虽然提出疗养概念但均不具备形成产业的条件， 市场存在较大机会点。
项目开发模式 案例研究
滨湖旅游地产综合开发——加拿大Whistler镇
案例研究 开发情况简介
旅馆与商业的结合 小镇地图 旅馆 常住人口：1万人 广场 距温哥华115km 开发商：Intrawest
年游客量：200万人次 2001年夏季120万人次，冬季83万人次
开发经验 • 必须主题鲜明， Whistler镇的开发主题便是滨湖休闲旅游，充分发 挥自然资源优势； • 必须特色突出，该项目最主要的特征在于旅游地产与商业地产的结合， 提高了项目的内生发展能力与盈利能力，同时为所在区域提供了难得的商 业配套； • 必须注重产品开发与产业链条延伸，冬季滑雪，夏季避暑，春秋季水 上运动……，延伸产品链条，构建多样性的旅游休闲产品体系； • 必须有良好的规划设计，围绕缆车索道合理布置停车场、旅馆和常住 居民区等，同时保持了小镇街道亲切宜人的尺度，延续传统的建筑风格；
市场定位 项目可行性研究 健康体检行业市场潜力分析
观念升级，促进健康诊断产业发展： 人们对健康的概念有了更全面的理解，传统患病时才到医院看病和诊疗转变为每年定期体检、 早期发现疾病隐患。 慢性疾病高发，提前诊断是不容缓
（1）我国18 岁及以上居民高血压患病率为18.8%，估计全国患病人数1.6 亿多；
•城北：依托新都泥巴沱景区、熊猫基地以及北湖公园形成区域性周末型消费。
项目可行性研究 近郊旅游地产拉动效益分析
项目可行性研究 近郊旅游地产拉动效益分析
项目可行性研究 近郊旅游地产拉动效益分析
从以上两图的对比分析可以看出——
“旅游+房地产”的开发模式将使景区的生命周期与一般景区的生命周期更长且 更加稳定，景区也将会步入一个很长的稳定盈利巩固期，有效延长景区持续发 展能力。
高新发展-华西三岔湖项目 “大都市依托型滨湖疗养小镇” 发展模式探讨
——思维决定出路！
用怎样的前瞻的思维和眼光透析高新发展华西三岔湖项目的发展、解读项目背
后所隐藏的产业发展模式？把高新发展华西三岔湖项目放在一个什么样的环境基础 与市场高度中去定位？ 如何通过本项目，为三岔湖区域旅游产业链形成，促进城乡统筹、产业升级、 农民增收找到一个可行的发展模式，是本提纲希望提起的基本出发点。