第6章企业财产风险分析报告

例6.4 P82
年营运成本＝（1.20-0.80）×10 000×12 ＝48 000 元
税后年运营成本＝48 000×（1-33％） ＝32 160 元
5年折现率10％的年金系数＝3.7908
功能性损耗＝32 160×3.7908＝121 912.12 元
第三节 企业财产损失的原因
1）财产损失的原因分类：
保险人是否承担赔偿责任？如果承租人在退房 时，将保单转让给房东，房东是否能以被保险 人身份向保险公司索赔？
案例分析
分析： 张某不能以被保险人身份向保险公司索赔。 因为对于一般财产保险而言，保单的转让一定要
事先征得保险人同意并由其签字。否则，转让无 效。在本案例中，王某在退房时，将保单私下转 让给张某，并没有征得保险人同意，故保单转让 无效。因此，在发生保险事故时，张某虽然对房 屋有经济利益，但没有有效的保险合同而无权索 赔。
三、财产中的权益
所有权 持有担保品的债权人 买方和卖方 承租人 受托人 所有者代理人
所有者 ——对财产拥有的部分（或全部）承受直接
损失、间接损失和时间因素损失。
持有担保品的债权人 ——包括抵押品的受押者、处于留置权下的
制造商、因运输费用或存储费用而拥有的 运输公司或仓储公司、因购买货款未清而 留置不动产的卖主等。
买方和卖方
——国内（或国际）买卖合同往往对货物财产所有 权的转让时机以及标的货物财产损失的承担对象 和份额有明确约定或惯例。
承租人
——对由于自身的过失而造成的财产损失负责。 ——某些情况下，对意外事故造成的财产损失也负
责任。
——对租赁财产进行改善的费用。
案例分析
有一承租人向房东租借房屋，租期10个月。租 房合同中写明，承租人在租借期内应对永恒损 坏负责，承租人为此而以所租借房屋投保火灾 保险一年。租借期满后，租户按时退房，退房 半个月后，房屋毁于火灾。于是承租人以被保 险人的身份向保险公司索赔。
财产保险的情形
（1）在一般险种中：投保人、被保险人必须得 到保险人同意才可变更，保险合同才可继续有 效，否则，保险合同终止。
（2）在特殊险种中：投保人、被保险人可随保 险标的的转让而自动变更，无须征得保险人的 同意，保险合同继续有效，如货物运输保险。
受托人
——依据委托合同从委托人处获取暂时的财 产所有权，承担保管和维护受托财产的过 程中因疏忽而产生的责任。
有形损耗 资产重置全价×（1－成新率）
成新率

尚可使用年限 已使用年限 尚可使用年限
100%

尚可使用年限 总使用年限
100%
2）使用年限法
——资产的有形损耗与其使用年限时间之间的存 在正相关关系。
有形损耗 （资产重置全价－残值）×实总际使已用使年用限年限
残值－被评估资产在报废时的净回收金额
3）估测待估资产的剩余使用年限；
功能性损耗 被评估资产年生产成本超支额 × 剩余使用年限的年金折现系数
折现系数
n t 1
1
1 it
1 vn i
式中：n为被评估财产尚可使用年限； i为利率
ຫໍສະໝຸດ Baidu
例题1
企业某一生产设备，已有高效的同类设备 面世，有关资料如表：
旧设备
新设备
年产量（件） 100000 单件成本（元） 0.80 年成本（元） 80000
——如设计费、行政管理费用。
例6.1 P81
重新购置机器设备一台，进价5万元， 运杂费1000元，直接安装成本800元，其中 原材料费300元，人工成本500元。根据统 计分析求得安装成本中的间接成本为每元 人工成本0.80元，求该机器的重置全价。
直接成本＝（50 000＋1000＋800） ＝51 800 元
保险公司赔付了约420 亿美元，超过了联邦政 府200亿美元的拨款， 成为纽约市重建的主要 财务来源
2001.9.11恐怖袭击导致 3000多人遇难,经济损失近
千亿美元
2)损失程度的衡量 地震— —里氏级，反映震源的地震能量，整数数字每
增加一个，代表能力增加10倍
—修正梅氏强度等级，即地震烈度，描述地面 晃动对人、建筑及地貌影响的强弱程度，据此 评价地震对人和财产的影响。
被评估资产的重置全价=（4000/5000） *5万元=4万元
3）物价指数法
——又称价格趋势法，利用统计预测，求取 价格变化趋势等指标，对被评估资产的账 面价值进行调整，得出估算资产现时的重 置全价。
例6.3 P81
被评估设备1990年购进，账面原值为10 万元，1999年进行评估，已知1999年与 1990年该产品物价指数分别为180％与130 ％，求被评估设备的重置全价。
1）加和法 2）功能价值法 3）物价指数法
1）加和法 重置全价＝直接成本＋间接成本
间接成本＝直接成本×间接成本占直接成本 的百分率
或 ＝人工成本总额×分配率
直接成本指购置全新财产全部支出中可以 直接计入购置成本的那一部分支出。
——如机器设备的买价、重新制造所需材 料费用和人工成本等。
间接成本是指购置全新财产所发生的不能 直接计入购置成本的各种支出。
合同还特别约定贷款银行为该保险合同的第一受 益人。
还贷责任保证保险案例
法院判决：
保险公司向银行支付倪某身前留下的借款余额 403051.81元。
小知识
——抵押、质押与留置之异同
担保物权是一项重要的法律制度，它有三种形式：抵 押、质押和留置。担保物权是以支配特定物的交换价值为内 容,以确保债权实现为目的而设立，是在债务人或第三人的 特定物或权利上设定的物权，当债务人不如期履行债务时， 债权人可将该财物折价或拍卖、变卖该财物的价款优先受 偿。了解哪些财产可用于抵押、质押和留置,抵押、质押和 留置有何特点以及设立抵押、质押和留置的方式及程序，对 于正确运用担保物权维护当事人的合法权益具有十分重要的 现实意义。 一、 可用于抵押、质押与留置的财产 1、依法可用于抵押的财产有：（1）抵押人所有的房屋和其 他地上定着物；（2）抵押人所有的机器、交通运输工具和 其他财产；（3）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、 房屋和其他地上定着物；（4）抵押人依法有权处分的国有 机器、交通运输工具和其他财产；（5）抵押人依法承包并 经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的使用
120000 0.50 60000
例题1（续1）
年成本超支总额：80000-60000=20000（元） 扣除所得税（税率33%）：20000-
20000×33%=13400（元） 尚可使用年限：6年 利率：i=6%
折现系数:
6 t 1
1 (1 i)t
1
1 1.06
0.06
重置全价=100 000*（180%/130%）=138 461
（二）有形损耗的估算
——由于自然力的作用而发生的损耗。 ——有形损耗是财产损耗贬值的主要原因，对不同的
财产可按年限折旧法或用工作量法估计其有形损耗。
1）成新率法 2）使用年限法
1）成新率法
——对被评估资产的主要实体部位进行技术 鉴定，确定资产的实际损耗程度，再与同 类或相似全新资产进行对比，得出被评估 资产的成新率，从而估算其有形损耗。
第二节 潜在财产直接损失金额的评估
一、财产价值评估法的种类 重置价值成本法 收益现值法 清算价格法 其他方法
二、重置价值成本法的介绍
（一）重置全价的估算 （二）有形损耗的估算 （三）功能性损耗的估算
（一）重置全价的估算
——重置成本为资产的现时完全重置成本 （重置全价）减去应扣损耗或贬值。
（三）功能性损耗的估算
——由于经济技术的发展，使一些财产生产 成本降低，价格下降，并且不断有高效的 新机器设备产生，使得企业老机器设备承 受了“无形损耗”，这种损耗，可以通过 比较两者生产成本来估算：
1）选取可比资产（参照资产） ——更新、效率更高、更节约原材料和能
源；
2）确定营运损失——确定可比资产与被评估 资产在一年的营运中比待估资产多节约或 多产出量的价值；
自然原因 ——自然力造成的财产损失的原因，如水灾、旱灾、
地震、风灾、雷击、塌方、温度过高等； 社会原因 ——个人违反行为准则或团体的越轨行为，如纵火、
爆炸、盗窃、恐怖活动、污染、暴乱等； 经济原因 ——经济衰退等原因，如股市波动、技术进步等；
2008年1月中旬到2月上旬，我国南方地区连续遭受 四次低温雨雪冰冻极端天气过程袭击，给电力、交 通运输设施带来极大破坏，因灾直接经济损失 1516.5亿元。据民政部初步核定，此次灾害共造成 129人死亡，4人失踪；紧急转移安置166万人；倒塌 房屋48.5万间，损坏房屋168.6万间。
所有者代理人
——依据委托合同从委托人处获取财产所有 权，承担行使代理权的过程中因疏忽和意 外事故发生而产生损失的责任，享有受托 财产带来的收益。
小知识
代理人与委托合同的受托人有什么区别？
委托合同，是指委托人和受托人约定，由受托人处理委托 人事务的合同。与代理不同的是：首先，代理行为不包括事 实行为，而作为受托人受托处理或管理的行为则包括法律行 为和事实行为，如保管合同中，受托人保管他人货物。其 次，代理的法律效果存在于被代理人和第三人之间，而委托 合同关系则存在于受托人和委托人之间。再次，代理基于授 予代理权的单方行为，而委托则是基于委托合同。此外，存 在着有代理而无委托的情形，如法定代理和指定代理；也存 在着有委托而无代理的情形，如保管合同中的委托，只是在
还贷责任保证保险案例
2004年10月，倪某向银行贷款40.4万元购买 房屋，并以该房屋的所有权为抵押向银行作还 款担保。不料两个月后坠楼身亡。为追索尚未 归还借款，银行将此前与倪某签订“个人抵押 住房综合保险合同”的保险公司告上法庭。

还贷责任保证保险案例
“个人抵押住房综合保险合同”：约定被保险人倪 某在保险期限内因遭受意外事故所致死亡或伤残， 连续三个月未履行或未完全履行银行抵押还贷责 任的，由保险公司承担全部或部分还贷责任，如 被保险人遭受意外事故死亡的，由保险公司承担 全部还贷责任。
第六章 企业财产风险分析
本章学习目标： 了解企业财产的权益； 熟悉企业财产面临的风险类型及其基本 形成原因； 学会运用重置成本法对企业财产进行评 估；
本章主要内容： 第一节 企业财产的类型与权益 第二节 潜在的财产直接损失金额的评估 第三节 企业财产损失的原因
本章的重点与难点：
重点：了解企业财产的权益构成与价值 评估；
土地、湖泊、河流、地下水、矿藏、动植物、建 筑物及其附属物；
动产——除不动产以外任何被拥有的财产。
货币、机器、设备、原材料、未成品、成品、重 要文件、运输工具；
二、财产暴露后果
直接后果 ——风险直接作用与真实物体，引起该物
体价值的改变； 间接后果 ——导致直接后果以后，产生进一步的后
果； 时间因素后果 ——与时间因素关系密切；
间接成本＝500×0.80 ＝400 元
重置全价＝直接成本+间接成本 ＝52 200 元
2）功能价值法
——资产功能与资产成本之间存在线性关系或指 数关系。
重置全价

被评估资产功能 参照资产功能
×参照资产重置全价
例6.2 P81
重置全新机器一台，价值5万元，年产 量5 000件。已知被评估的资产年产量 为4 000件，求其重置全价。
2004年12月底，印度尼西亚苏门答腊岛附 近海域发生的强烈地震及其引发的海啸波 及印尼、斯里兰卡、泰国、印度、马来西 亚、孟加拉国、缅甸、马尔代夫等国，遇 难者总数近30万人,此外，还有大量人员失 踪，经济损失近1000亿美元。
6
4.92
例题1（续2）
功能性损耗：13400×4.92=65928（元）
例6.4 P82
评估某类机械设备的功能性损耗。已知新型同类
设备比原有陈旧设备的生产效率高，可节约工资费 用，具体数额如下表：
新型设备
陈旧设备
月产量
10 000 件
10 000 件
单件工资
0.80 元
1.20 元
已知所得税率为33％，资产剩余使用年限为5年， 折现率为10％。计算其功能损耗。
难点：企业财产的潜在风险与价值评估；
第一节 企业财产的类型与权益
一、财产的类型 二、财产暴露后果 三、财产中的权益
一、财产的类型
企业财产包含有形财产和无形财产。 有形财产指具有实物形态的财产； 无形财产指诸如版权、发明权、商誉等不
具有实物形态的财产。
有形财产
不动产——土地以及土地上生长、建造或 固定的任何实务。