2014年文化和旅游地产发展展望-房地产创新报告-绿维创景

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绿维创景：把脉旅游地产,共推产城融合

把脉旅游地产，共推产城融合北京绿维创景规划设计院在2014年5月7日-5月8日举行的第三届国际旅游财富峰会上，绿维创景院长林峰发表了题为《新型城镇化与旅游地产》的主题演讲。

新型城镇化下旅游地产有着怎样的发展机遇？又面临着怎样的发展困境？未来该何去何从？让我们来看看林峰院长的分析。

据统计，2013年全国旅游地产项目达到了5000多个，其中有3000多个大型项目，可以说地产百强企业中的90%都进入了旅游地产业。

未来5年，旅游地产将会占据15%~30%的比例。

如果用泛旅游地产的概念来计算，将度假地产、养老地产、休闲商业地产、文化运动娱乐地产等都纳入进来，比例还要更大。

无论是从人均GDP、人均收入的水平来看，还是从人们的消费习惯来看，已经形成了以内需消费作为带动经济成长的主导型的改革和政策导向。

一、度假时代为旅游地产发展带来大好时机每个人都有一个度假梦，都梦想拥有自己的庄园，也都怀有在三亚海边拥有自己度假别墅的梦。

那么这个梦会形成什么呢？对休闲居住地产和度假居住地产的需求，包括度假需求和投资需求。

经粗略估算，一年有2%-4%的家庭，将会购买度假型物业或者是度假型的消费投资型产业，该比例意味着每年4-7亿元的消费水平。

二、度假地产投资路线图度假旅游是度假地产发展的重要基础，度假地产发展是基于四季度假和单季度假两种模式，纵观世界旅游度假地产的发展，四季是最佳的模式。

而中国海南、以及云南地区具有这方面得天独厚的自然条件。

从本投资路线图可以看出，避寒市场、避暑市场以及向山东这种提供单项复合型的特殊消费的市场，是重要的投资区域。

绿维创景林峰院长解读新型城镇化与文化旅游地产的发展

旅游运营网我院林峰院长解读新型城镇化与文化旅游地产的发展北京绿维创景规划设计院摘要：编者按：近日，由住房和城乡建设部政策研究中心主办的《中国地产》杂志针对我院最新出版的《旅游引导的新型城镇化》一书，就“新型城镇化与文化旅游地产发展”的话题采访了我院林峰院长。

林峰院长认为，文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营。

对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。

采访全文已经刊登于《中国地产》2013年第7期（总第293期），现将主要观点摘录如下：1、新型城镇化是未来我国经济发展最重要的动力机制中国整个经济增长特别是近十年，一半以上靠的是土地升值、房产升值。

土地升值的关键是城市化，由于城市化不断发展形成了由原来边缘性土地、非城市用地变成城市用地，城市周边土地变成城市中心用地，土地价值变了。

如曲江模式可以看成两个版本：一是用旅游文化形成区域的价值升值，另一个版本是郊区城市中心化带动土地升值效应。

土地升值效应有客观的结构，这个客观结构就是中国巨大的人口和城镇化率的缺口，从量上算，城市化需要的土地，整个配套建设以及由此带动内需消费规模是巨大的。

可以说城市化这个蛋糕是中国经济发展最没有办法丢开的，它是我们不得已的选择，也是客观上有依据的选择，也是带着最大风险的选择。

绿维创景：新型城镇化下的旅游地产发展新契机

新型城镇化下的旅游地产发展新契机旅游运营网新型城镇化下的旅游地产发展新契机北京绿维创景规划设计院新型城镇化的道路选择（一）市场主导是未来新型城镇化的基本逻辑中共十八届三中全会重新定位了市场的功能，从 “基础性”作用到 “决定性”作用，意味着政府与市场的关系必须理顺，“以市场为主导，政府为引导”将成为未来的发展趋势。

新型城镇化不是单靠政府的行政推动就能完成的，只有尊重客观规律，激发市场活力，发挥市场在资源配置中的决定性作用，才能推进城镇化健康发展。

在这一过程中，民间投资者将发挥着重要的作用，他们要完成的“造城”，是依托于产城一体化生长出来的城镇化，不仅仅是综合体，而是经营性地产项目带动所形成的综合体延伸，以及居住一体化、城乡配套一体化、城乡社会保障和社会公共服务一体化的城镇结构，我们称之为市场化下生长出来的城市化，这将成为未来新型城镇化的核心模式和结构。

（二）以消费为主导的产业成为带动整个经济发展的导向中国经济的发展，无论从统计数字还是实际的增长速度来说都到了一个新的瓶颈阶段。

相对低廉的劳动力所形成的出口增长受到抑制，同时还面临着土地、生态、能源等方面的发展约束。

近几年，政府正在出台一揽子计划来推动消费经济的增长，形成新的人口消费红利，可以预见中国将进入消费促进时代。

据国家统计局数据显示，从2006年开始，我国历年的消费增长率一直没有低于13%，平均保持在15%以上。

较高的消费增长率，是带动GDP 发展的要素。

2012年开始，我国消费拉动的GDP 已经占到50%，今后，消费将会继续成为GDP 增长的第一带动力。

其中服务性需求随着居民收入的提高不断上升，正逐渐成为城乡居民消费的新亮点，也是国家重点培育的方向。

可以说我国的城镇化在经历了轻工业带动的第一代、重化工业及投资带动的第二代发展后，开始走向以服务产业、消费产业带动的第三时代。

这一导向下有两个重要问题需要解决，一方面是如何增强中国居民的消费意愿、大幅提升消费能力、全面释放消费需求，另一方面是如何改善消费供给能力、大幅提升消费供应水平，这也成为整个国家社会政策与经济政策的核心脉络。

度假时代背景下,旅游地产如何实现产城融合之路-绿维创景

度假时代背景下，旅游地产如何实现产城融合之路北京绿维创景规划设计院摘要：适逢云南从观光旅游大省向度假旅游大省转型，2014年7月12日，由云南广播电视台、旅游财富网、云南房地产主流媒体联盟联合北京绿维创景规划设计院主办的“2014云南文化旅游地产峰会”在云南大理拉开帷幕，来自政府、房地产开发机构、规划设计单位等的300余位嘉宾汇聚一堂，就云南旅游从观光向度假转型所面对的机遇与挑战进行了讨论。

绿维创景院长、国际旅游地产专评委副主任委员林峰博士受邀出席，并在会议上发表题为《度假时代背景下，旅游地产如何实现产城融合之路》的精彩演讲。

主要观点如下：北京绿维创景规划设计院院长林峰博士演讲现场旅游地产经过十几年的发展，原来以传统住宅地产模式为基础的开发形式无论是在使用价值还是配套价值方面，都与旅游市场需求之间产生了脱节，导致鬼楼鬼城的大量出现，这一模式已经难以持续，转型迫在眉睫。

如何转型？如何满足度假时代下的市场需求？如何把握新型城镇化的机遇？林峰博士认为核心在于度假。

度假时代的到来，需求巨大，给予了旅游地产解套的机遇，关键在于供给的转型与升级。

一、度假时代与新型城镇化背景下的度假市场林峰博士认为，度假市场可以分为六大类：（1）黄金周度假市场，春节7天，国庆7天。

林峰博士认为，我国的黄金周假期是完全违背了经济规律的。

为了配套黄金周而修建的大规模停车场或进行的其他所有建设，使用时间仅仅为每年1至2周的时间，这样巨大的资源浪费是黄金周假期出现以后最大的经济错误。

旅游城市经营与旅游房地产开发-绿维创景

旅游城市经营与旅游房地产开发旅游运营网旅游城市经营与旅游房地产开发北京绿维创景规划设计院摘要：政府旅游城市经营，应该运用多种手段，通过规划、投资、扶持社会投资，引导旅游城市向旅游目的地集散中心发展，使区域旅游获得最大支持的同时，城市旅游形成综合吸引能力，逐步由观光旅游目的地向休闲度假会展康体旅游目的地全面过渡，成为具备抗风险能力的旅游经济城市。

一、城市经营及其手段城市经营，就是地方政府以城市土地为基础，采取直接或间接手段，改变城市投资环境和生活条件，吸引社会资金投资开发城市。

我国地方政府的城市经营模式，主要的推动手段大体上分为4方面：1、财政手段运用财政来源于税费收入、政府借贷、上级专项资金和一般转移支付。

改革开放以来，地方政府运用财政资金开展经济建设的条件发生了变化，拥有了多种促进经济的财政手段：一是减免税费，包括后来的财政补偿(贴)；二是直接投资——形成投资环境与条件；三是资金扶持——给予一定的无偿或有偿支持；四是剥离消化负债与人员——为企业减负。

一般的财政手段，表现为地方政府制定的招商引资优惠政策上。

2、公共工程建设公共工程是对区域整体发展有益，而又无法实现直接盈利的建设项目。

公共工程对于区域经济中的收益个体，完全是不平衡的，这就为一部分企业创造了巨大的商机。

道路建设是最大的公共工程投资项目。

特别是非收费性的城市公路，对于土地价值的提升，具备了特别重要的作用。

城市公共配套设施包括供水、供气、供热、排污、医院、学校、商业等，是社区发展的核心要素。

绿维创景协办的“2014中国商业与旅游地产设计年会”圆满结束

绿维创景协办的“2014中国商业与旅游地产设计年会”圆满结束北京绿维创景规划设计院2014年12月5-7日2014广州国际设计周举行的“2014中国商业和旅游地产设计年会”隆重举办。

来自新保利地产、时代地产、华侨城地产、中国建筑设计集团、广东省建筑设计研究院、深圳建筑设计研究院、堡龙国际酒店集团、豪派特国际酒店管理公司、深圳合纵国际酒店管理公司、香港柏美国际酒店管理公司等300多家地产、建筑规划、设计、酒店投资与管理等领域的机构代表出席了本次年会。

绿维创景作为协办单位出席本次年会，院长林峰博士在会议上做了《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》主题演讲，引起相关人士的高度关注。

在同期发布的“中国商业地产年度百强榜”颁奖中，绿维创景凭借本年度在商业地产领域的创新贡献，荣获“2014中国商业地产年度贡献大奖”。

林峰院长的演讲受到现场关注绿维创景获得“2014中国商业地产年度贡献大奖”会后，林峰院长就“房地产转型与互联网思维”、“旅游地产为何出现分权度假模式”等话题接受了相关媒体的采访。

演讲摘要详见：《新型城镇化下休闲商业与度假地产开发运营模式》采访实录详见：《林峰：旅游地产为何出现分权度假模式》《林峰院长谈地产转型与互联网思维》“2014广州国际设计周·中国商业与旅游地产设计年会”简介本次年会围绕“主题及星级酒店、城市综合体、写字楼标准、创意文化地产、2015趋势展望”等五个议题，就当下政策与经济环境下的地产业发展趋势和应对策略进行了剖析，并结合诸多标杆性成功项目，解读了以设计驱动地产产品升级的突围之道。

绿维创景：旅游地产解构

旅游地产解构旅游运营网旅游地产解构北京绿维创景规划设计院前言旅游地产，是以旅游休闲度假为依托，在旅游地形成的围绕旅游行为展开的土地开发与房地产物业开发，是旅游与房地产两个主流产业融合形成的交叉产业，但又绝不仅限于这两个黄金产业本身。

它与旅游范畴关联起来，依托旅游的空间位移基础，借力旅游搬运，服务游客消费，形成的地产房产开发和营销，从而构建一种新型的产业模式，成为整个旅游区域开发的基本业态。

总体来看，旅游地产的出现是依托旅游资源，基于人们对旅游地的需求从一般观光转化为休闲度假，进而转化为居住或生活度假时，出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。

在旅游地产的初期发展阶段，尤其是房价、地价持续高涨的时代，投资、增值、盈利等功能的高速膨胀，使其经历了一段时间的畸形增长。

目前，旅游地产的发展逐渐走向理性，越来越体现出适应于生活、休闲度假等本身的需求，并进一步显现出对旅游产业、区域经济、社会发展强大的带动作用。

总体来讲，在我国旅游开发进入区域综合开发阶段后，旅游地产已经成为旅游区域开发与城市经营全面结合的手段，市场也正逐渐趋于良性的发展态势。

旅游地产的组成要素“旅游”实际上是 “人”的搬运，并由此形成 “消费搬运”。

以“消费搬运”为依托形成工作日进城上班、周末或节假日面向整个非居住中心区的人的流动，即反向人流结构，从而形成中国最大的“内需消费集散结构”与“城市聚集结构的反向结构”，这个“反向结构”是旅游地产的核心依据。

另外，旅游不仅仅是一个产业，也不是单一的消费业态，而是呈现出带动多个产业整合的泛旅游产业聚集及泛旅游产业集群化趋势。

在旅游产业延伸出的泛旅游结构中，旅游产业与房地产开发结合，基于旅游，结合文化体育、养生养老、会议会展等业态，围绕游客消费的展开，旅游地产同样延伸展开为泛旅游地产。

泛旅游业态及泛地产业态的各种技术、手法的交叉运用，形成泛旅游地产开发的明显特色。

其中，泛旅游产业的文化与资源挖掘、要素综合平衡、游憩安排、独特性吸引力打造、景观配置等，都可以成为房地产业借鉴的技术，对房地产开发商提升其房地产运营能力及房地产商进入旅游产业，都具有一定的启示。

林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之四：新型城镇化中四大聚集模式引导房地产发展

林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之四：新型城镇化中四大聚集模式引导房地产发展旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。

旅游运营网林峰院长谈2014房地产发展趋势系列之四：新型城镇化中四大聚集模式引导房地产发展北京绿维创景规划设计院编者按：日前，我院林峰院长在接受媒体采访时，针对2014年的房价走势、目前房地产行业所面临的风险、一二三线城市楼市将如何分化、十年调控迎来新转折，长效机制何时形成以及如何评价城镇化对房地产的影响等，形成了一系列前瞻性的观点。

编者对此进行了整理，并分系列发布。

本文为系列之四。

2013年底在北京举行的中央经济工作会议首次套开专题性的全国城镇化会议，其中提到，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。

2014年被称为新型城镇化元年，作为与城镇化息息相关的房地产行业，将受到何种影响？林峰院长认为新型城镇化以人的城镇化为核心，以产业为基础，以市民化为根本，以产业聚集为基础，以公用服务市场化和公共服务设施提升为条件。

这种城镇化中包含有交通引导的聚集模式、产业变迁引导的聚集模式、社会体制改革领先引导的聚集模式以及突破城镇建制的新型模式。

这四种模式引领下的区域，是城镇化推进比较好的区域，也是商机聚集的区域，同时也是房价上涨的区域。

第一，交通引导的聚集模式变化。

由于轨道交通及高速公路的发展，使得城市与城市之间、城市与外环之间、城市与卫星城之间的结构关系发生变化，时间距离大大缩小，同城化趋势日益明显。

在这种同城化结构的影响下，房价也随之发生变化，与一二线城市群处于同城化结构中的三线城市及卫星城，涨幅领先。

2014年商业地产发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年商业地产发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联商业地产委员会协助提供。

1、零售企业纷纷“触电”，线上线下结合成热点熟谙互联网应用工具的80、90后已经成长为社会消费的中坚阶层，淘宝、京东、苏宁等电商巨头在线上屡创的消费奇迹，已经深刻触动了传统商业领域每一个人的神经，同时智能手机、平板电脑、WIFI热点、4G网络等硬件技术和设备的快速发展和普及，这些都为商业地产的电子商务应用奠定了坚实的基础。

为此中国商业地产开发商和零售商，在2013年积极转型，并推出线上线下相结合的经营模式。

实体零售商触网，开始与阿里巴巴等网络巨头合作。

西单商场、王府井百货、百联集团、银泰百货、新世界百货等传统零售企业通过线上、线下的有效互动，增加传统零售的销量，从而使企业进入良性发展，真正做到两条腿走路。

而一些传统企业亦纷纷在电商平台上开设旗舰店，或自己运营电商网站，例如：万达已经建立了自己的电商品牌，确定2014年用10个左右的店做试点，2015年1月在100个万达广场全面推出线上、线下相结合的模式。

2、零售企业加速三四线城市的突围步伐一、二线城市竞争激烈，市场饱和，单店销售增长难度加大，而且租金和人工成本显著增加，导致零售企业在这些城市扩张速度放慢。

与此同时，三四线城市需求潜力较大，租金和人工成本相对较低，加上一些地区出台优惠政策，一些大型连锁企业纷纷向中小城市及农村地区延伸渠道，在县镇及乡村设立零售网点。

2014年园区地产的发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年园区地产的发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联园区地产委员会协助提供。

2014年，从产业地产的行业角度来看，由于政策所催生的土地红利大大降低，土地红利难以消化产业地产企业的资金成本。

而产业地产企业需要真正靠产品优势和服务能力等获得利润，产业地产行业也将进入一个更加激烈竞争的、优胜劣汰的新周期。

在这一背景下，我们认为园区地产在2014年将呈现以下几大趋势：1、园区地产将呈现日益趋热的上升态势十八届三中全会以后，市场形成了对我国中长期发展更加稳定更加乐观的预期。

会议通过的《决定》在产业方面提出“产业和城镇融合发展”、“形成有利于推动内陆产业集群发展的体制机制”、“提高文化产业规模化、集约化、专业化水平”；在金融方面提出“鼓励金融创新，丰富金融市场层次和产品”；以及“在推进现有试点基础上，选择若干具备条件地方发展自由贸易园（港）区”等等，这些都表明新一轮的改革发展将为我国的园区地产发展带来新的契机。

房地产业发展的历程也表明，当一个国家或地区的经济发展水平达到一定阶段时，产业地产将迎来重大的发展机遇。

当前，中国经济体规模已经跃居世界第二，北京、上海等一线城市的经济社会发展水平早已能与世界发达地区媲美。

同时，受房地产调控政策的制约，住宅地产开发瓶颈日益凸显，而商业地产也并没有成为新的理想领域。

在此背景下，加上国家对中国新型城镇化发展的重视，在资源整合、服务运营以及金融支持等方面起着重要平台作用的园区地产必将呈现日益趋热的上升态势。

绿维创景：旅游地产已经成为区域综合开发龙头

旅游运营网绿维创景：旅游地产已经成为区域综合开发龙头北京绿维创景规划设计院摘要：旅游与地产，是一对欢喜冤家，是互补互助的联姻关系。

绿维创景规划设计院院长林峰博士认为,旅游房地产已经从楼盘项目开发,步入旅游导向的区域综合开发新阶段,承担起欠发达地区,特别是中西部地区区域经济开发的重大使命,成为区域产业转型升级与城市化的领军模式.国家对住宅市场的调控持续从紧，致使越来越多的房地产开发商将旅游地产作为规避风险或寻求转型的新方向。

据悉，万科、华侨城、万达、恒大、世茂、雅居乐等房地产行业前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地产领域，可以说，旅游地产开发迎来了前所未有的活跃时期。

纵观近来旅游地产开发,以知名房企项目为代表，旅游地产已逐渐摒弃了单一地产开发的模式，向网罗多种业态的超大型旅游综合开发项目发展。

对此，北京绿维创景规划设计院（）院长林峰博士表示，超大型旅游综合体项目，代表了旅游带动区域经济与区域城市化开发的方向，顺应市场发展趋势，正在成为中西部区域经济发展的龙头项目。

旅游地产的基础是旅游而不是房产，这就促使旅游地产的开发必须符合旅游业的发展规律。

无论是观光还是休闲度假，单一性质的旅游难以引导市场需求，而作为聚集综合旅游功能的特定空间，大型旅游综合开发项目的诞生可以说适逢其时。

旅游与地产：人气----商气----房屋销售----持续盈利2012年，从长白山到云南普洱，超大规模的旅游地产投资不断曝光在媒体上，从万达的长白山国际度假区、恒大的世纪旅游城到世茂的纳米魔幻城，中坤集团在云南普洱的原生态度假部落，无一例外，都属于旅游综合开发项目，其规模之大、投资之高、业态之丰富，都引起了业内人士的关注。

绿维创景：2014年房地产金融发展展望

2014年房地产金融发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联金融投资委员会协助提供。

资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。

过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。

其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。

另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。

于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。

从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。

1、大资管时代到来，资金将更大规模流向金融业务经过长期的高速发展，一些龙头房地产企业的规模已经很大，要想持续发展，单靠房地产市场显然不可持续，“跨界”成为了摆在企业面前的难题。

房地产具有投资性，属于资金密集型行业，出于寻求企业内部资金平衡的考虑，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。

另外，一系列金融政策的出台，打破了证券、保险、基金、信托、银行之间的壁垒，标志着资产管理进入全面竞争时代，为房地产企业拓宽融资渠道、创新融资方式创造了条件。

浅析创意文化与旅游打造个性化旅游时代-绿维创景

浅析创意文化与旅游打造个性化旅游时代北京绿维创景规划设计院文化创意产业被称为21世纪全球最有前途的产业之一，已成为许多国家和地区经济发展的支柱产业。

此外，大众度假时代的来临，带来了旅游行业的黄金时代。

两种产业的完美结合，既给旅游行业注入新鲜的血液，又提升了文化产业附加值，实现双赢，共同发展。

总理在《政府工作报告》中指出，“2014年文化创意产业蓬勃发展”“要大力发展旅游、创意设计等生活和生产服务业”，体现了对于文化创意产业与旅游业的高度重视，在新的一年里，二者必能得到更多的关注和发展。

那么，应该如何将文化创意产业与旅游业结合呢？一、与影视文化结合，文化创意与旅游结合的典范2014年中国火热的娱乐真人秀节目“爸爸去哪儿”“奔跑吧兄弟”是创意文化与旅游相结合的典范，不仅节目火热，受到了大家的广泛好评，而且带热了一系列的冷门风景、文化景区，如京郊古村落爨底下村，云南普者黑等。

节目过程中寓教于乐，把那些藏在深闺的美景与那缠绵悠久的历史展现在大家面前。

“奔跑吧兄弟”中每一集的娱乐节目也都蕴含了当地丰富的文化特色，可谓是一场别开生面、乐趣丛生的文化大餐。

其他影视剧导演也纷纷不甘示弱，挑选那些风景优美的旅游胜地，作为取景地，带热了一股“影视旅游热”。

将旅游与影视、综艺相结合，对当地的旅游资源起到了很好的推动宣传作用。

爸爸去哪儿(图片来源网络)二、设计创意性的文化旅游纪念品对于很多喜欢旅游的朋友来说，都很容易发现这一现象：想从旅游区给朋友买些特色纪念品，却发现几乎景区的纪念品都很雷同，没有什么特色，且价值不便宜。

2014年可续建筑发展展望-房地产创新报告-绿维创景

2014年可续建筑发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联可续建筑委员会协助提供。

可持续发展是21世纪人类的主题，党的十八大专门论述了“大力推进生态文明建设”，这预示着我国以不断消耗和制造二氧化碳为代价的传统发展模式已经难以为继，转变产业结构迫在眉睫。

建筑行业也不例外，这是挑战，更是机遇。

因为它将促进建筑行业转变发展方式，有利于建筑业产业结构的调整与升级，也将推进建筑企业加强科技创新，发展可续建筑产品，从而取得更大的发展。

绿色低碳环保只是可续建筑的一个维度，建筑的可持续发展是由经济、社会和环境组成的三角形。

2014年，可续建筑的发展将继续持续2013年的状况，但希望有如下的情况发生：（一）从政策角度在2013年及之前的市场上，存在着一线城市房地产发展良好，次级市场疲软的现象，这个现象带来的结果是，一线市场的房地产企业，由于项目经营状态好，没有产品技术升级的愿望，而次级城市又因为市场疲软，不愿意投入更多精力和财力进行技术进步的工作。

所以，在政策层面上，政府应该予以重视，针对一线市场，给予政策上的调节。

在提出绿色技术指标的前提下，实行规范压力和经济激励双重政策。

（二）从市场角度期望会有一个正式的统计出现，即对全国的绿色建筑和可续范畴内的开发，进行精确的统计和跟踪，过程中虽然会掺杂一些虚假的内容，但是假以时日，终归会准确。

另外，从国家能源战略角度和环境保护角度（如雾霾）考虑，应加强绿色建筑在市场上的宣传推广力度。

《2014中国房地产创新发展报告》之文化和旅游地产-绿维创景

《2014中国房地产创新发展报告》之文化和旅游地产北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。

本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。

我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。

敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之文化和旅游地产篇。

一、2014年中国文旅地产的发展现状1、政策环境2014年国家出台了一系列与文旅地产相关的政策文件，如《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》、《围绕农村土地改革的中央一号文件》、《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》、《国家新型城镇化规划（2014-2020）》、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》、《推动特色文化产业发展的指导意见》等，文旅地产进入快速发展与转型升级的快车道，为文化旅游地产的多样化、特色化、市场化、品质化发展注入强心剂。

2、市场现状从成交情况看，基本稳定。

2014上半年，根据凤凰地产和中房报联合推出的一线城市高端物业投资指数报告旅游地产板块数据显示，全国所监控的主要旅游区域项目整体成交量呈现下降态势，成交均价基本保持平稳。

绿维创景【林峰视点】2014年房地产的四大创新突破趋势

2014年房地产的四大创新突破趋势北京绿维创景规划设计院2014年度，房地产进入转型升级的第三年，全经联研究院副院长、北京绿维创景规划设计院院长林峰先生认为2014年将是房地产的一个突破之年。

具体体现在以下四点：一、思维方式突破：突破传统房地产思维模式，创新融合六大思维方式关于产业发展的思维方式，林峰院长将其总结为六大方面：第一，房地产思维方式，即土地开发、土地升值、房产升值，这也是最基本的产品功能、土地开发功能、升值投资功能和住宅商业功能。

房地产的思维方式代表了常规工作的传统结构。

第二，工业产业思维方式，即生产产品、营销产品、运输产品。

这构成了传统产业的另一思维方式。

第三，互联网思维方式，作为最新的、最现代的、最具创意的一种思维方式，今天在挑动着各种产业和各行各业的神经。

第四，服务业思维方式，以旅游思维方式为例，即做旅游要打造旅游吸引核，要进行人流搬运，最后形成休闲消费聚集，形成旅游产业的发展结构。

对于以人为本的消费服务业，其思维模式和以产品生产为主的产业完全不一样；生产型服务业的思维方式也属于服务业思维，和生产工业、房地产有很大差别。

第五，创意产业思维方式，即跳动性、创意性、跨越性和寻求亮点的模式，是以创意产业为特色的。

创意产业的思维方式在文化创意产业领域是非常畅行的。

第六，科技产业思维方式，从科技服务业到科技产品转化，从小范围实验到扩大推广，这样一种科技发展的模式，又是一种思维方式。

对于今天的房地产行业来说，以上每一种产业的思维方式都有借鉴意义，不仅仅是互联网思维方式在搅动着房地产业，其他四种方式中先进的理念，都在搅动着我们的房地产产业发展。

绿维文旅旅游房地产开发四大策略

绿维文旅旅游房地产开发四大策略随着人们旅游需求的增加，旅游房地产行业正迅速发展。

然而，要在这个竞争激烈的市场中脱颖而出并取得成功，必须有一套独特的开发策略。

首先，旅游房地产开发企业应该注重地理位置选择。

选择合适的地理位置对于项目的成功至关重要。

旅游景点附近的土地通常更受游客欢迎，因为它们可以方便地享受景点的景色和活动。

而对于度假村和豪华度假地产来说，海滨或山地景色的选择是关键。

此外，选择地理位置时还要考虑基础设施和交通便利性，以确保游客能够轻松地到达目的地。

第二，旅游房地产开发企业应注重多元化的产品组合。

多元化的产品可以满足不同游客的需求。

例如，一些旅游房地产项目可以提供多种不同类型的住宿选择，如度假村、公寓和别墅。

此外，还可以结合其他旅游和娱乐设施，如高尔夫球场、水上乐园和购物中心，为游客提供更丰富的体验。

第三，旅游房地产开发企业应该注重可持续发展。

旅游业对环境的影响日益受到关注，因此可持续发展已成为一个重要的发展趋势。

旅游房地产企业应该采取一系列措施来减少对环境的影响，例如使用可再生能源、节约能源和水资源，并采取废物处理措施。

此外，他们还可以通过提供生态旅游和文化体验来吸引游客，从而促进地方经济发展。

最后，旅游房地产开发企业应该注重与当地社区的合作。

与当地社区建立良好的关系对于项目的成功非常重要。

企业可以与当地政府和社区团体合作，共同制定开发计划，确保项目符合当地规划和法律要求。

此外，与当地企业和组织建立合作伙伴关系，例如当地旅行社和餐馆，可以为游客提供更好的服务和体验。

总之，成功的旅游房地产开发企业需要有明确的发展策略。

通过选择合适的地理位置、提供多元化的产品、注重可持续发展并与当地社区合作，企业可以在竞争激烈的市场中取得成功。

绿维创景：2014年写字楼与综合体发展展望

2014年写字楼与综合体发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联写字楼委员会协助提供。

受住宅价格持续上涨影响，2013年政府加强房地产调控力度，以“新国五条”出台为代表的一系列住宅限购、限贷等调控持续从紧，以达到平抑房价、规范市场发展的目的。

这些政策虽对住宅市场造成了一定影响，但实际调控效果不明显。

从目前各项政策及调控所涉及的范围来看，对于写字楼等商业地产而言却是起到了较大的利好作用。

一、“综合体”模式成为写字楼重要发展模式随着经济快速发展，市场对商务写字楼的功能要求也提高了，与之前办公楼的概念相比，已经有了本质性的改变。

写字楼很少以单体建筑的形式出现，而往往与商业、住宅等优化组合，即以城市综合体形态，共同存在于一个有机系统之中。

所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。

城市综合体作为一种新兴的物业业态，集酒店、写字楼、住宅等多种形式于一体，具有强有力的聚合及聚集作用，加之地段优越、交通便利，使其具有较高的附加值，高附加值带来的高回报率，对投资力度和GDP增长都有明显的拉动效应。

就目前发展来看，一线城市基本进入城市综合体的必然发展阶段，以北京和上海最为典型；二、三线城市陷入“城市综合体狂潮”，仅贵州就计划打造100个综合体。

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2014年文化和旅游地产发展展望北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。

内容由全经联文化和旅游地产委员会协助提供。

十八届三中全会提出文化强国概念，文化产业迎来改革巨大推力，旅游业也迎来了多重的利好。

文化和旅游地产领域作为房地产行业转型的重要领域之一，越来越受到大家的重视，进一步成为大家关注的热点。

1、新型城镇化战略的提出，必将为2014年旅游和文化地产发展带来很大的机会文化旅游地产的发展，不能就楼盘做楼盘，应该把房地产的开发，放在文化旅游产业的区域发展结构中，在新型城镇化的结构中，形成土地价值、房产价值，依托产业价值升级房地产价值，结合文化旅游运营，实现房地产开发运营；新型城镇化是未来城市化发展最重要的动力机制，对中国整个经济保持持续较高速的扩张非常重要；人的城镇化是新型城镇化的前提，实现人的城镇化需要依靠产业支撑，所以在产业结构上，产城一体化是未来新型城镇化的主流模式；以文化旅游引导特色旅游小城镇建设是区域文化旅游产业发展的核心，其中，文化旅游吸引力的打造是前提，文化旅游产品设计是关键；对于地产开发商而言，做产城一体化的新型城镇化开发运营商，是未来发展的金光大道。

（1）新型城镇化发展需要文化支持改革开放30多年来，我国快速的城市化进程在推动经济增长的同时，出现了各种各样的“城市病”，如缺乏特色、千城一面。

在城镇化建设过程中，人们越来越认识到，一座城市留给人印象最深的不仅有城市的容貌，更为重要的是城市的文化，因此新型城镇化的发展需要文化的支持。

（2）城镇化的转型需要文化产业的支持低能耗、污染小的高附加值制造业和现代服务业已成为城镇发展的主要方向，文化产业恰好可以与城镇产业转型进行有机结合，将加快城镇化的创新驱动和转型发展。

（3）新型城镇化的动力恢复需要文化产业的支持未来，新型城镇化应摒弃“造城”运动带来的基建热，重点开发和培育城镇特色主导经济，加强产业的协调发展。

而文化产业便是其重要抓手之一，各地应依托当地的文化特色，进行产业融合，因地制宜发展当地文化产业，培育当地主要的支柱产业，使其成为当地城镇化发展的支点。

2、文化和旅游地产将更多地体现其服务属性，来满足人们多样化的、高品质的生活、工作需求旅游地产的本质为地产，与传统住宅地产一样具有房地产的属性，只是功能与服务对象发生了巨大的变化，不再是满足日常定居的生活、工作的需要，而是着眼于满足游客的需求。

北京绿维创景规划设计院运用泛旅游房地产的架构，根据功能与性质的不同，将旅游房地产概括为休闲商业房地产、休闲居住（第二居所）房地产、度假居住（第三居所）房地产、酒店房地产、养老居住地产、文化创意房地产、庄园房地产、新农村社区旅游房地产八大类：（1）休闲商业房地产产品开发休闲商业房地产是传统商业地产在体验经济时代的发展方向。

休闲商业地产在旅游与城市发展中，是集聚人气的最好选择，包括城市休闲商业地产和旅游区休闲商业地产两类。

（2）休闲居住（第二居所）房地产产品开发休闲居住房地产又称第二居所，主要是“5+2”生活方式中“2”的内容，是周末郊区休闲居所。

此类地产一般在距离中心城区2小时以内的环城游憩带中（如北京、上海、成都的郊区），规模比较大，其开发机会，主要依托良好的交通与城市人群的巨大休闲与居住市场。

主要有郊区别墅排屋、花园洋房等社区群落或者城郊景观别墅、为城市新生代白领阶层开辟的大型综合居住社区、为离退休老人设计的养老型公寓等。

（3）度假居住（第三居所）房地产产品开发度假居住，不同于休闲居住，不可能每个周末都去，而是每年在此消费一定时间。

在旅游胜地的度假地产开发中，拥有滨海资源、温泉资源、避暑环境等核心资源的地区率先成为度假地产的宠儿，这类旅游地产以第三居所和度假休闲为主要需求，通过休闲社区、公寓、别墅等多种形式的地产开发，用资源创造生活方式，营造自然生活环境，体现人与自然的和谐统一。

主要有以下四种类型：滨海度假地产、防寒避暑地产、运动度假地产、康疗养生地产。

（4）酒店房地产产品开发度假酒店是以接待休闲度假游客为主，为休闲度假游客提供住宿、餐饮、娱乐与游乐等多种服务功能的酒店。

酒店作为旅游房地产产品，是一种销售与经营结合的产品。

在房地产调控政策实施之后，售后回租型酒店产品，已经成为旅游房地产中最好销售的产品之一，成为市场的宠儿。

度假酒店单元、度假公寓、度假会所，是三种主要的类型。

（5）养老居住地产产品开发养老地产，是以“养老+地产”为开发模式的一种复合型地产产品。

复合型地产产品往往具有鲜明的主题，以及围绕主题所产生的服务价值链条。

对于养老地产来说，就要以居住地产产品为载体，结合医疗、康复、休闲等等养老服务。

（6）文化创意房地产产品开发文化创意房地产是指以文化为主题，具有文化创意产业价值链的房地产模式。

文化与旅游产业都是高效益、无污染、发展可持续、能对周边经济发展形成强大辐射力的高效产业，他们的融合发展能够对地方经济产生强大的带动作用。

国际上不乏成功先例可循：比如美国的好莱坞、奥兰多、拉斯维加斯等。

国内的曲江新城也是一个文化带动的区域综合开发的模式。

（7）庄园房地产产品开发生态农庄是以绿色、生态、环保为目标，以资源有效利用为载体，以科技创新为支撑，以市场化运作为手段，集农业生产深加工与观光旅游为一体的规模集约化农业场所。

作为生态型休闲农庄，农业仍是核心产业基础，因此农业应当继续作为园区的主导产业。

旅游业则以园区内的特色旅游资源为依托，分期投资，打造独具特色的旅游项目。

由于房地产的投入较大，因此应放到后期发展，通过争取扩大建设用地面积和旅游拉动土地价值两大手段，撬动房地产业开发。

（8）新农村社区旅游房地产产品开发随着经济发展，自驾车的兴起，使得人们生活空间的地域限制逐渐减小，人们的出游能力和生活空间变大，体现在旅游休闲和旅游房地产上，就是乡村旅游房地产的发展。

而旅游新农村社区作为新型城镇化的建设内容，同样形成了带动旅游房地产开发的能力3、文化和旅游地产商业模式的长期性和综合性进一步被人们所理解和认识文化和旅游地产的商业模式具有长期性和综合性，我们可以从以下几个方面来理解：第一，挖掘文化内涵、打造地方文化竞争力，这一文化品牌是当地的核心竞争力，对当地的影响是长期性的；第二，文化与旅游产业，是一种综合型的产业，能够带动众多产业的协同发展，具有综合效应；第三，文化和旅游地产中，诸如文化园区、度假酒店、主题公园等都是一种经营型物业形态。

4、房地产龙头企业进入文化和旅游地产领域，将会为该领域的发展带来更多的模式和更激烈的竞争早期涉足旅游地产的华侨城早就宣布其发展模式将从“旅游+地产”变更为“以文化为核心，旅游为主导”；观澜湖集团也宣布，联合华谊兄弟、导演冯小刚共同投资50亿元，打造中国特色电影旅游商业项目——海口观澜湖华谊冯小刚电影公社；万通地产则与中体产业联合获得三亚的奥林匹克国际村项目，亦被市场视为文化地产的受益者。

凤凰股份、长江传媒等文化类上市公司也在房地产市场圈地。

万达更是通过打造十个文化城暴露出其对文化旅游地产的野心。

5、文化和旅游地产中中国文化元素的价值将被进一步认可文化是灵魂，旅游是生活，地产是载体。

三者完美结合，才会打造出一个成功的文化旅游地产项目，才会更具历史价值、旅游价值和投资价值。

中国传统文化元素在近几年似乎一夜之间升温，成为互联网上最热的词汇。

这与当前时代背景有关，中国经济总量跻身世界十大强国的时候，中国成为了世界的焦点。

相信在国外企业大肆挖掘中国文化，将中国元素充分运用到产品中的带动下，我国的文化和旅游地产开发商也将注意到中国文化的价值，文化元素的价值将被进一步认可。

6、文化与旅游地产行业属性和商业模式的清晰将有利于房地产金融在该领域的合作与发展文化引导的区域综合开发是有效推动城市发展的新模式。

文化导向的区域综合开发模式是基于一定的文化资源与土地基础，以文化体验、文化产业、文化旅游为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的文化综合体、文化消费聚落、文化创意园区、文化产业园区、文化创意地产开发区为核心功能构架的，整体服务品质较高的文化产业聚集区。

作为聚集综合文化产业功能的特定空间，该类区域综合开发项目是一个泛文化产业聚集区，也是一个区域经济系统，并有可能成为一个文化体验目的地。

在运营模式上，根据文化引导的区域综合开发的特点和国内外成功先例，采取“政府+区域运营商+次级开发商+创意创业者”即（G+1+X+Y）的开发模式，走“政府扶持、企业主体、文化创意者参与”的科学发展道路。

其中，区域运营商，对文化旅游地产项目而言，其开发内容超越一般项目开发的层面，必须要文化创意产业的相关操作经验，推广平台优势。

同时也要承担城市基础设施建设、土地一级开发，产业运作能内容，必须是文化产业运作能力强、实力雄厚、富有社会责任感的企业，如天柱文化旅游投资公司，才能担当本项目的区域运营商。

7、文化旅游地产在二三线城市的发展速度会更快文化旅游产业在蓬勃兴起，究其原因一方面是国家政策的引导，另一方面是市场上强烈的需求。

对于这样的一些文化旅游项目，一开始可能会在相应的一线城市，或者会在文化旅游资源比较丰富的地方去做，但是它必然会向全国的各个区域去发展。

从目前现状来看，文化旅游地产正在二三线城市蓬勃发展。

细数万达集团2013、2014年20余个开业或将要开业的项目，超过半数位于二、三线城市；保利的旅游地产布局选址也多在二、三线城市。

这一方面是因为二、三线城市有着丰富的文化和旅游资源，另一方面也是基于在这些城市发展成本相对较低，政策相对来说比较优惠，而当地市场又有一些刚性需求。

（有关文化与旅游地产的更多研究，详见）。