浅析房地产客户成交信号

房地产客户成交信号
房地产的含义：
房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。

又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。

注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等。

层高：层高是指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值。

公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积要紧由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和治理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50％。

房地产投资的特点
（1）投资成本高
（2）投资回收期长
（3）投资风险大
（4）收益性好
房地产所有权：
指权属所有人依照法律、法规规定对其所有的房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。

房地产市场
房屋一级市场：即土地市场。

在我国，土地市场是政府垄断的市场。

房屋二级市场：进展商新开发的商品房预(销)售市场。

房屋三级市场：房屋出租、抵押、典当以及承租房屋的转租及使用权转让等部分产权交易的市场。

土地的使用年限
纯居住用地………………………………….50年
工业用地………………………………………40年
教、科、文、卫、体用地………………….40年
商业、旅游、娱乐用地……………………..40或30年
综合或其他用地……………………………..40年
面积计算公式：
销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积
容积率=总建筑面积/总占地面积
绿化率=绿化占地面积/总占地面积
建筑密度=建筑物占地面积/总占地面积
使用率=使用面积/建筑面积
面积误差
面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；1）面积误差比绝对值超出3%时，买售人退房的，房地产开发企业应当在买售人提出退房之日起30日内将买售人已付房价款退还给买售人，同时支付已付房价款利息。

买售人不退房的，产权约定面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开
发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买售人。

面积误差比=︱（产权登记面积-合同约定面积）︱/合同约定面积×100%
建筑间距：是指两栋建筑物外墙之间的水平距离。

要紧税费
契税：是在土地、房屋权属发生转移时对产权承受人征收的一种税（由税务局收取）。

公共维修基金：指物业保修期过，用于楼宇公共设施、公共部位进行维修所要缴纳的税费。

公式：2300×建筑面积×2.5%。

三通一平：是指水通、电通、路通及场地平坦。

“七通一平”
“七通” ：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热。