房地产开发与经营程序ppt课件
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房地产开发经营与管理(ppt 103页)
《房地产经营与管理》
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五.名义利率与实际利率
例:年利率为12%,存款额1000元,期限为1年
一年一次计息:F=1000*(1+12%)=1120元 12% 一年四次计息:F=1000*(1+3%)4 =1125.51元 12.55% 一年十二次计息:F=1000*(1+1%)12 =1126.83元 12.68%
解:（1）抵押贷款额Ｐ=25Ｘ70% =17.5（万元）
（2）月贷款利率i =15%/12 =1.25%,
计息周期数n =10X12 =120个月
（3）月还款额A = P i （1+i）n / （（1+ i ）n –1）
= 175000X1.25%（1+1.25%）120/ （（1+ 1.25 %）120 –1）
1.规划是开发的判脚石 2.城市规划是万能的,不能改变的
《房地产经营与管理》
35
§4.政府的土地政策及其对土地市场的管理
一.房地产市场的宏观调控是政府调控的主要方式
1.土地供应计划的调控 2.城市规划的指导 3.地价的杠杆作用 4.税收的功能 5.租金的控制 6.金融杠杆的作用 7.住房政策的影响
18
三.符号
P = 现值 F = 终值 A = 连续出现在计息周期期末的等额支付款 N = 计息周期数 I = 利率
《房地产经营与管理》
19
四.复利计算公式与系数
1.一次支付的现值和终值
F = p ( 1+i) n
2.等额序列支付的现值和资金回收 P = A*(1+ i )n-1/ i(1+ i) n A = P *i(1+ i) n / (1+ i )n-1
房地产开发与经营管理课件(全套)
房地产开发企业按照企业条件，分为一、二、三、 四个资质等级。（如：注册资本5000、2000、800、 100，经营年限5年、3年、2年、1年，从业人员专 业资格及数量等）
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
2.3.3各资质等级房地产开发企业的从业范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的 建设规模、范围不受限制，二级资质及二级资质以 下的房地产开发企业可以承担25万平方米以下的开 发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、 直辖市人民政府建设行政主管部门确定
1.1.2房地产的概念
房地产： 一般认为，是地产和房产的合称， 其内涵有狭义和广义之分。 狭义房地产是指房屋和房屋所占用的土地（即 只有土地和房屋结合在一起时才称为房地产）,广 义房地产包括地产和房产。
1.1.3房地产的特性
1、位臵固定性、个别性 2、使用长期性和用途的多样性 3、商品的价值属性 4、投资规模性 5、保值增值性 ６、价格易受周围环境影响
1.2房地产业的内涵及性质
1.2.1房地产业的内涵
房地产业是指从事房地产开发、、三产业划分，房地产业属于第三产 业。
1.3房地产业在国民经济中的地位和作用
1、房地产业是国民经济的支柱产业之一。 2、房地产业可以为国家提供巨大的财政收入。 3、房地产业能够促进相关产业的发展。 4、扩大对房地产业的投资有利于增加就业岗位。 5、房地产业的发展使城镇居民个人有了新的投 资热点，居住水平得到提高。
综合性、长期性、地域性、风险性
2.1.3房地产开发的形式
1、按开发的对象划分 （1）土地开发 （2）房屋开发：住宅开发、写字楼开发、商业用 房开发、工业厂房开发 （3）综合开发 2、按开发的规模划分 单项开发、成片开发 3、按开发区域的性质划分 旧城改造、新区
2.1.4房地产开发的主要参与者
房地产开发与经营(全套444页PPT课件)
• 田杰芳《房地产开发与经营》，清华大学出版社， 2011年
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
• 郑晓云《房地产开发与经营》，科学出版社， 2010年
• 严国栋《房地产开发与经营》，中国建筑工业出 版社，2008年
30
第一章 房地产开发与经营概述
31
本章主要内容：
• 房地产开发经营相关概念 • 房地产开发程序 • 房地产开发经营相关利益主体
日 本 东 京 六 本 木
占地11.6公顷，总建筑面积78万平方米
42
一、房地产相关概念
土地使用年限规定： • 居住用地70年； • 工业用地50年； • 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年； • 商业、旅游、娱乐用地40年； • 综合用地或者其他用地50年。
《国有土地使用权出让和转让暂行条例》
28
本课程主要内容：
• 房地产开发与经营概述 • 房地产开发项目用地获取 • 房地产项目定位 • 房地产开发项目规划设计构想 • 房地产开发项目报建 • 房地产销售管理
29
主要参考书：
• 任宏 《房地产开发经营与管理》，中国电力出版 社，2008年
• 吕萍《房地产开发与经营》（第四版），中国人 民大学出版社，2016年
(8)建筑面积。建筑面积指建筑物外墙或结构 外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、 地下室、室外楼梯等，且具备有上盖、结 构牢固、层高2. 2m以上（含2.2m）的永 久建筑。
(9)总建筑面积。总建筑面积指在建设用地范 围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面与 各层建筑面积之和。
52
三、常用专业名词
(10)容积率。总建筑面积与建设用地面积之 比值。
• “经营”是指经营者为了达到企业目标而有 意识、有计划地进行活动的总称。
• 房地产经营是指房地产开发商为实现预期 目标，确定实现目标的战略和策略，有意 识、有计划地加以实施的经济活动。
房地产全生命周期的开发流程(经典版)通用课件
对施工单位的资质进行审核，确保其具备相应的施工能力和技术水 平。
合同签订与执行
与施工单位签订详细的施工合同，明确双方的权利和义务，确保合 同的有效执行。
施工进度管理
制定施工计划
01
根据项目实际情况和要求，制定科学合理的施工计划，明确各
阶段的任务和时间节点。
进度监控与调整
02
对施工进度进行实时监控，及时发现并解决影响进度的因素，
观设计公司等。
设计合同签订
与设计单位签订正式的设计合同 ，明确设计范围、要求、进度等
条款。
设计方案深化
在初步方案的基础上，进一步细 化设计方案，包括建筑、结构、
机电、景观等专业设计。
规划报建与审批
报建资料准备
根据当地规划部门的要求，准备报建所需的各种 资料，如规划设计方案、建设单位资质证明等。
报建手续办理
房地产全生命周期的开发流程(经 典版)通用课件
目录
• 引言 • 土地获取 • 规划设计 • 建设实施 • 市场营销 • 物业管理 • 项目后评估
01 引言
目的和背景
01
介绍房地产全生命周期开发流程 的重要性，以及在当前市场环境 下的应用价值。
02
分析房地产行业的发展趋势，强 调全生命周期开发流程在提高项 目质量和降低成本方面的重要作 用。
根据市场需求、地块条件 等因素，确定项目的目标 客户、产品类型、建筑风 格等。
规划指标分析
根据地块规划指标，如容 积率、绿化率、建筑密度 等，进行初步的规划设计 。
方案比选与优化
通过多方案比选，综合考 虑经济、技术、环境等多 方面因素，优化规划设计 方案。
设计委托与深化
选择设计单位
根据项目特点和要求，选择合适 的设计单位，如建筑设计院、景
合同签订与执行
与施工单位签订详细的施工合同，明确双方的权利和义务，确保合 同的有效执行。
施工进度管理
制定施工计划
01
根据项目实际情况和要求，制定科学合理的施工计划，明确各
阶段的任务和时间节点。
进度监控与调整
02
对施工进度进行实时监控，及时发现并解决影响进度的因素，
观设计公司等。
设计合同签订
与设计单位签订正式的设计合同 ，明确设计范围、要求、进度等
条款。
设计方案深化
在初步方案的基础上，进一步细 化设计方案，包括建筑、结构、
机电、景观等专业设计。
规划报建与审批
报建资料准备
根据当地规划部门的要求，准备报建所需的各种 资料，如规划设计方案、建设单位资质证明等。
报建手续办理
房地产全生命周期的开发流程(经 典版)通用课件
目录
• 引言 • 土地获取 • 规划设计 • 建设实施 • 市场营销 • 物业管理 • 项目后评估
01 引言
目的和背景
01
介绍房地产全生命周期开发流程 的重要性，以及在当前市场环境 下的应用价值。
02
分析房地产行业的发展趋势，强 调全生命周期开发流程在提高项 目质量和降低成本方面的重要作 用。
根据市场需求、地块条件 等因素，确定项目的目标 客户、产品类型、建筑风 格等。
规划指标分析
根据地块规划指标，如容 积率、绿化率、建筑密度 等，进行初步的规划设计 。
方案比选与优化
通过多方案比选，综合考 虑经济、技术、环境等多 方面因素，优化规划设计 方案。
设计委托与深化
选择设计单位
根据项目特点和要求，选择合适 的设计单位，如建筑设计院、景
房地产开发经营的理论与策略(PPT含案例详解
房地产企业的性质、类型和特征 房地产企业机构设置 房地产企业经营管理的基本理论 房地产企业组织结构设计 房地产企业经营决策方法
了解房地产企业的基本性质 了解房地产企业的基本要求、设立过程； 了解房地产中介的作用、性质、在房地产
市场和行业中的地位； 了解房地产行业管理的基本内容。
决策的准则：不同条件下的期望收益值和 损失值
1、满意度准则（最适化准则） 2、最大可能准则 3、期望值准则 4、期望值方差准则 5、决策树方法
决策准则：根据一个合理的满意值来进行 决策
使用条件： 1）选择最优方案过于花费时间或费用太高 2）在没有得到其他的方案的资料之前必须 决策 3）估计方案的损益值不可能或有困难时， 但可以估计方案的满意度，可以选择满意 度最大的方案
自然状态已知的条件下的决策，根据具体 的指标值对不同的方案进行比较分析。
方案 高需求 中需求 低需求 给定中需求 最优方案
建造10万平米 16% 14% 14%
建造20万平米 20% 20% 7%
#
建造30万平米 24% 8% -4%
随机型决策准则：未来事件的发生是随机 的，可以估计各种事件发生的概率，决策 带有一定的风险性。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项 目公司。
2．房地产经营企业。
▪ 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、 抵押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
▪ 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动 的企业。它们接受委托，提供有偿服务。
最优方案
决策：选择概率最大的自然状态，在该自然状态下， 取收益最大的方案为最优方案，即第2个方案。
决策准则：计算每个方案在不同的自然状 态下的收益的期望值，作为决策的依据
了解房地产企业的基本性质 了解房地产企业的基本要求、设立过程； 了解房地产中介的作用、性质、在房地产
市场和行业中的地位； 了解房地产行业管理的基本内容。
决策的准则：不同条件下的期望收益值和 损失值
1、满意度准则（最适化准则） 2、最大可能准则 3、期望值准则 4、期望值方差准则 5、决策树方法
决策准则：根据一个合理的满意值来进行 决策
使用条件： 1）选择最优方案过于花费时间或费用太高 2）在没有得到其他的方案的资料之前必须 决策 3）估计方案的损益值不可能或有困难时， 但可以估计方案的满意度，可以选择满意 度最大的方案
自然状态已知的条件下的决策，根据具体 的指标值对不同的方案进行比较分析。
方案 高需求 中需求 低需求 给定中需求 最优方案
建造10万平米 16% 14% 14%
建造20万平米 20% 20% 7%
#
建造30万平米 24% 8% -4%
随机型决策准则：未来事件的发生是随机 的，可以估计各种事件发生的概率，决策 带有一定的风险性。
▪ (1)房地产开发专营公司(2)房地产开发兼营公司 (3)房地产开发项 目公司。
2．房地产经营企业。
▪ 是指投资于存量房地产或利用拥有的房地产进行租售、 抵押、维修等经营管理活动的企业。
3．中介服务企业。
▪ 是指房地产咨询、评估和经纪行业中从事各种中介活动 的企业。它们接受委托，提供有偿服务。
最优方案
决策：选择概率最大的自然状态，在该自然状态下， 取收益最大的方案为最优方案，即第2个方案。
决策准则：计算每个方案在不同的自然状 态下的收益的期望值，作为决策的依据
《房地产开发流程》PPT课件
商品房预售方案。应当说明商品房 的位置、结构、用途、装修标准、 开工及竣工交付日期、预售面积及 价格、经营性或者非经营性配套公 共设施清单以及公共建筑的产权归 属等内容 商品房预测绘技术报告 业主临时公约 已签订的前期物业管理合同 在建工程已经设置抵押的，还应提 交抵押权人签署的书面意见 商品房认购书及预售合同样本 授权委托书 其他相关证明材料
其次南坊指挥部同意后，携带以下资料报政府大厅规划科
南方指挥部规划局同意的意见书
建设单位用地申请报告（说明项目位置、性质、用地与建设规模）
计委计划批文 地形图（CAD 蓝图及电子文件应有临沂市统一的坐标、高程）。 平面规划图（电子资料jpg文件及cad文件同时制成光盘）。总平面图蓝图、彩色平面 图（a3)、鸟瞰图（a3)、现状照片、规划说明书、公建配套图（彩图 a3）、停车规划图 (彩图a3) 等设计条件复印件、高层住宅做日照分析，软件用建设部指定的众智软件。 (具体见用地审图要点) 土地使用权出让（转让）合同 房地产开发企业需单位营业执照复印件
除审批阶段资料外，还应具有 建设工程施工图（建施） 规划局信息服务中心出具的规划技术服务费收据
申请临时建设的，同时出具临时建设规划保证金收据
城市建设配套费收据 建筑层数4层以上（含4层）或面积超过3000平方米的，需附工程地质勘探报告 与城建档案馆签订的档案资料收缴合同
第7页
办理《建设工程施工许可证》所需资料明细
审批程序：材料初审——市国土资源局会审——市国土资源局审核— —上报市政府——上报省厅
第4页
审批阶段——办理《建设用地规划许可证》需要材料 首先携带以下资料的原件到南坊开发指挥部报批
申请书（包含临沂瑞柏房地产有限公司的项目名称、位置、土地证等各方面的项目信 息） 土地证原件 现状图（测绘院的测绘图）、总平面图原件 现状图和总平面图的光盘 开发资质及营业执照原件
房地产开发与经营第四版-PPT演示文稿
④按建筑物的建筑标准，可分为：高级豪华、中等、 普通标准的房地产。
⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房 地产和旧有房地产。
（3）按房地产开发程度分类
①生地 ②毛地 ③熟地 ④在建工程 ⑤现房
（4）按房地产权属分类
①国有房产 ②集体所有房产 ③私有房产 ④联营企业房产 ⑤股份制公司房产 ⑥港、澳、台投资建造、购买的房产 ⑦涉外房产
中国经典MBA系列教材配套电子教案系列
（2）房地产消费动机调查 房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起
人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机 是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的 因素，消费者购买动机的类型等。 （3）房地产消费行为调查
3 房地产市场供给调查
（1）行情调查 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的 环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种 房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出 现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。
中国经典MBA系列教材配套电子教案系列
4 房地产市场营销活动调查
（2）新区开发
1.2.3房地产开发的主要参与者
（1）房地产开发企业 （2）政府有关部门 （3）建筑承包商 （4）金融机构 （5）房地产中介机构
此外，设计单位、监理单位、法律服务 单位等在房地产开发过程中也是不可或缺 的参与者。
1.2.4房地产开发程序
1.投资决策分析阶段
（1）提出投资开发设想 （2）项目可行性研究
1.2房地产开发概述
1.2.1房地产开发的含义与特征
• 房地产开发的含义
房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产 业中最基本、最主要的经济活动内容。
⑤按建筑物的新旧程度，主要可分为：新建造的房 地产和旧有房地产。
（3）按房地产开发程度分类
①生地 ②毛地 ③熟地 ④在建工程 ⑤现房
（4）按房地产权属分类
①国有房产 ②集体所有房产 ③私有房产 ④联营企业房产 ⑤股份制公司房产 ⑥港、澳、台投资建造、购买的房产 ⑦涉外房产
中国经典MBA系列教材配套电子教案系列
（2）房地产消费动机调查 房地产消费动机就是为满足一定的需要，而引起
人们购买房地产产品的愿望和意念。房地产消费动机 是激励房地产消费者产生房地产消费行为的内在原因。 主要包括消费者的购买意向，影响消费者购买动机的 因素，消费者购买动机的类型等。 （3）房地产消费行为调查
3 房地产市场供给调查
（1）行情调查 （2）现有房地产租售客户和业主对房地产的 环境、功能、格局、售后服务的意见及对某种 房地产产品的接受程度。 （3）新技术、新产品、新工艺、新材料的出 现及其在房地产产品上的应用情况。 （4）建筑设计及施工企业的有关情况。
中国经典MBA系列教材配套电子教案系列
4 房地产市场营销活动调查
（2）新区开发
1.2.3房地产开发的主要参与者
（1）房地产开发企业 （2）政府有关部门 （3）建筑承包商 （4）金融机构 （5）房地产中介机构
此外，设计单位、监理单位、法律服务 单位等在房地产开发过程中也是不可或缺 的参与者。
1.2.4房地产开发程序
1.投资决策分析阶段
（1）提出投资开发设想 （2）项目可行性研究
1.2房地产开发概述
1.2.1房地产开发的含义与特征
• 房地产开发的含义
房地产开发是房地产业中的物质生产过程，是房地产 业中最基本、最主要的经济活动内容。
房地产开发与经营流程及管理
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LOGO
项目基本建设程序
长期 计划
五年 计划
预备 项目 计划
年度 投资 计划
项 目 建 议 书
可 行 性 研 究
设 计 工 作
建 设 准 备
施生 工产 安准 装备
竣 工 验 收
生 产 运 营
项 目 后 评 价
投资估算
设计概算
施工图预算
竣工决算
13
LOGO
❖ 《国务院关于投资体制改革的决定》国发200420号文件 ❖ 审批制度：对于企业不使用政府投资建设的项目，一律不
商品房预售
2. 前 期
征地
准 备
勘察设计
地质勘查
设计招标
规划设计方案选定
签订施工合同
组织施工单位进场 5.
组织设计交底
房 屋
审查施工图组织设计 销
施工放线
售
商品房价格报批 报工程竣工单 商品房记账入库 商品房销售
组织交房
工
建筑设计
规划部门验线
作
拆迁
4. 工
办理施工执照
程
编制施工组织设计 管
工程预算造价
• 公益性项目——主要包括科技、文教、卫生、体育和 环保等设施，公、检、法等政权机关以及政府机关、 社会团体办公设施，国防建设等。主要由政府用财政 资金安排
9
LOGO
建 设 项 目 划 分
按
按
按
列
建
投
入
设
资
计
性
规
划
质
模
时
间
新 （ 迁 ） 建 项 目
扩 建 项 目
改 建 项 目
恢 复 项 目
大 型 项 目
房地产开发经营与管理ppt课件
房地产抵押贷款包括个人住房抵押贷款、 商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
(教材295～296页)
7.3.3 房地产抵押贷款
(2) 个人住房抵押贷款(教材296～297页) 以个人所购住房作为抵押担保。 个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和公
积金住房抵押贷款两种类型。 (3) 商业房地产抵押贷款(教材298页) (4) 在建工程的抵押贷款(教材296～297页)
目前多以在建工程已完工部分连同建筑物所 处宗地的土地使用权作为抵押担保。
7.3.3 房地产抵押贷款
(4) 房地产抵押贷款抵押物的审查确定
(教材299页)
银行在设定房地产抵押权时，通常要 对抵押物的情况，按以下几个方面的要求 进行审查确定：
1）合法设定房地产抵押权。 2）择优选择设押的房地产。 3）合理确定抵押贷款价值比率。 4）处置抵押物的渠道畅通。
货币资金和货币信用的融通。房地产金融也 可以说是以房地产为特定对象，围绕房地产 开发、经营、消费的再生产过程而展开的各 种融资活动。
7.1.2 房地产金融与项目融资的概念*
(2) 房地产项目融资(教材305页) 融资是以信用方式调节资金余缺的一种
经济活动，其基本特征是具有偿还性。 房地产项目融资是整个社会融资系统中
(1) 企业素质
(2) 资金实力
(3) 企业偿债能力 (4) 经营管理能力
(5) 获利能力
(6) 企业信誉
(7) 企业在贷款银行的资金流量
(8) 其它指标
7.4.2 开发建设项目的审查
(教材319～321页)
除对开发商进行资信等级评价外，金 融机构还会对开发商所开发的项目进行详 细的审查，以确保开发商能够凭借项目本 身的正常运作，具备充分的还款能力。
房地产开发与经营(第五版)PPT第2章
第二章
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
房地产开发与经营的 理论、策略和决策
房地产开发与经营理论是一般性的经营管理理论在房地产市场中的 应用与推广,这一理论体系的建立将为正确指导房地产开发与经营行为提 供基本原则和理论指导。本章对收益（利润）最大原理、价格确定理论、 消费者市场购买行为理论等进行介绍,并对房地产开发与经营中的财务策 略、生产策略、市场开发策略以及价格策略等进行分析,最后讨论房地产 开发与经营的决策问题。
营销计划。
PART TWO
02
PART TWO
房地产开发与经营策略分析
2.1 房地产开发与经营策略的内容
2.1.1 财务策略
和
资金能为房地产企业的发展提供条件,也能限制房地产企业的发展规模。由于房地产开发占用资金量大、 占用资金周期长,因此财务策略更具重要意义。如何自筹资金,或依靠贷款资金保证房地产企业的资金需求,如 何投资，对何种房地产商品投资,以及资金的使用、盈亏平衡等,都是财务策略的重要内容。
1.1 收益(利润)最大原理
1.1.2 项目最佳规模的确定
项目的成本收益分析,实际上是对项目不同规模的预期收益和 成本的分析,所以确定项目的最佳规模与成本收益最大是相一致的, 即当项目在某个规模上可以比在其他任何或大或小规模水平上产生 更大净收益的时候,该项目的规模就是最佳的。项目最佳规模的确 定可以用图2-1来说明。
产经营时支出的经营成本和维修成本区分开来,用总收益 和经营成本之差除以总成本,得到投资成本的收益率。
1.2 房地产经营的形式与内容（1）
在市场经济条件下,价格是影响市场需求和购买行为的主要因素,企业如能制定适当的价格,就能扩大企业 销售,提高市场占有率,增加盈利。
完全竞争型市场结构的企业定价
完全竞争的市场应具备以下条件:市场 上有许多卖主和买主,他们买卖的商品只占 商品总量的一小部分;他们买卖的商品都是 相同的;新卖主可以自由进入市场;卖主和买 主对市场信息,尤其是市场价格变动的信息 完全了解;生产要素在各行业有完全的流动 性;所有卖主出售商品的条件都相同。
(新版)房地产开发全流程培训课件(8)
加强法律法规学习
定期组织员工学习相关法律法规和政 策文件，提高全员法律意识和合规意 识。
与政府部门保持良好沟通
及时了解政策动态和监管要求，积极 配合政府部门的检查和指导工作。
建立风险防范机制
针对可能出现的法律风险和经营风险 ，制定相应的防范措施和应急预案。
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《中华人民共和国城乡规划法》
该法规定了城乡规划的制定、实施和修改程序，对房地产开发项目的选址、规划和建设有 指导作用。
最新政策解读及影响分析
“房住不炒”政策
该政策旨在遏制房地产投机炒作，促进房地产市场平稳健 康发展。对房地产开发企业而言，需要更加注重产品质量 和服务提升，以吸引购房者。
土地出让“两集中”政策
设计方案
根据项目定位和市场需求，提供多种设计方案，包括总平面 图、建筑单体设计、景观设计等，以满足不同客户的需求。
项目可行性研究报告编制
市场调研
项目定位
对项目所在区域进行深入的市场调研，包 括政策环境、经济环境、社会环境等，为 项目定位提供数据支持。
根据市场调研结果和项目自身条件，明确 项目的目标客户群体、产品类型、价格策 略等。
CHAPTER 06
法律法规与政策解读
房地产开发相关法律法规概述
《中华人民共和国城市房地产管理法》
该法规定了房地产开发的基本原则、土地使用权出让、转让、出租、抵押等制度，以及房 地产开发企业的设立、变更和终止等事项。
《中华人民共和国土地管理法》
该法规定了土地的所有权和使用权制度，以及土地的征收、征用、出让、转让等事项，对 房地产开发用地有重要影响。
进度监控与调整
定期对实际进度进行检查，与 计划进行对比，及时发现问题
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项目实施与交付阶段：
征地、拆迁、安置建设、市政建设、储备开发验收、储存 或入市
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§2.3 房地产二级开发程序概述
2.3.1 投资决策阶段
（1）投资机会选择
开发设想提出 投资机会寻找
寻找投资机会常用的方法有以下几种： 在土地管理部门寻找其准备出让的土地 关注媒体广告或自行发布广告，寻找投资机会 通过中介、咨询机构寻找投资机会 直接寻找拥有土地使用权的单位（如拥有划拨土地国有企业等）
第二章
房地产内容
2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述
2
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§2.1 房地产开发与经营程序演变
2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化
❖ 土地使用权获取方式发生变化 ❖ 自有资本金比例提高 ❖ 房地产开发经营业务链的分割重整 ❖ 房地产开发经营程序发生变化
3
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（1）土地使用权获取方式发生变化
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令) 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》(71号令) 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)
4
（2）自有资金比例提高
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中国银行和国务院相继于2003年、2004年分别颁布 121号文与13号文，提高了房地产开发项目（不含经 济适用房项目）资本金比例，并且禁止商业银行向房 地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
投资机会选择
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（2）投资分析决策
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通过投资分析决策可以将房地产二级开发项目落实 到一个真正的项目之上，明确项目的开发性质、类型、 规模、资金的投入和使用、项目的建设周期、项目的经 营和项目投资的回收等，保证项目的开发有一个内外部 合理可靠的基础，并为项目的顺利开发建设、经营以及 项目的现金流量计划提供合理的预测。
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2.1.3 房地产开发与经营新程序及其特征
（1）房地产开发与经营新程序简介
❖ 土地储备开发阶段
准备工作 行政审批 项目实施与交付
❖ 房地产二级开发阶段
投资决策 前期工作 项目管理 经营与物业管理行政审批
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（2）房地产开发与经营新程序的特征
竣工验收） 第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、
预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判） 第六阶段：物业管理
8
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（2）房地产开发与经营原有程序存在的问题
❖ 原有的房地产开发与经营程序是建立在土地市场存在协 议出让、毛地出让的基础上的，主要存在下列问题：
征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险
准备工作阶段： 土地储备开发计划编制与审批 土地储备开发实施方案编制与审查 由政府主导 土地储备开发实施主体确定 土地储备开发项目投资分析 由社会企业主导 参与项目竞争
行政审批阶段：
项目立项申请、建设用地预审、投资核准、环境影响评价 等专业评价、市政配套与管线综合意见、规划意见书办理、项 目立项核准（或备案）、征地拆迁批准
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2.3.2 前期工作阶段
（1）土地使用权获取 参与土地出让竞争
在建项目收购 入股项目公司
（3）规划设计报批
建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
（2）专业评价与项目核准
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（2）土地储备开发的内涵
❖ 土地储备开发主体是市、县人民政府的国土资源管理部门 ❖ 土地储备开发实施主体是土地储备机构 ❖ 土地储备开发目标包括战略目标和现实目标 ❖ 土地储备开发工作的依据是国民经济发展计划、土地利用
总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划 ❖ 土地储备开发工作的内容是编制土地储备开发计划与方案、
现在，通过土地一级市场获取的土地已经经过了土地 储备开发，这些土地在土地储备开发阶段已经完成了 规划意见书的办理。
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2.1.2 房地产开发与经营原有程序及其问题
（1）房地产开发与经营原有程序简介
第一阶段：投资决策分析 第二阶段：土地使用权获取 第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计） 第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、
❖ 土地开发市场脱离了土地供应市场 ❖ 土地供应更加透明化 ❖ 程序更加简练，更有利于监管 ❖ 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险
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§2.2 土地储备开发程序概述
2.2.1 土地储备开发概念与内涵
（1）土地储备开发的概念
按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划 土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指 标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收 （收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用 配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为， 并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存 以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发。
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（3）房地产开发经营业务链的分割重整
新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔 接的业务链
新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入 市场竞争机制
新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力
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（4）房地产开发经营程序发生变化
过去，房地产开发企业多是先办理选址意见书后再办 理土地出让手续。
实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础 设施与公用设施建设、已开发土地储存、土地入市交易
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2.2.2 土地储备开发工作原则
❖ 政府主导原则 ❖ 统一规划原则 ❖ 计划调节与市场调节相结合原则 ❖ 投资多元化原则 ❖ 收益共享原则
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2.2.3 土地储备开发基本程序
征地、拆迁、安置建设、市政建设、储备开发验收、储存 或入市
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§2.3 房地产二级开发程序概述
2.3.1 投资决策阶段
（1）投资机会选择
开发设想提出 投资机会寻找
寻找投资机会常用的方法有以下几种： 在土地管理部门寻找其准备出让的土地 关注媒体广告或自行发布广告，寻找投资机会 通过中介、咨询机构寻找投资机会 直接寻找拥有土地使用权的单位（如拥有划拨土地国有企业等）
第二章
房地产内容
2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述
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§2.1 房地产开发与经营程序演变
2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化
❖ 土地使用权获取方式发生变化 ❖ 自有资本金比例提高 ❖ 房地产开发经营业务链的分割重整 ❖ 房地产开发经营程序发生变化
3
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（1）土地使用权获取方式发生变化
《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(11号令) 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况
执法监察工作的通知》(71号令) 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令)
4
（2）自有资金比例提高
周小平 北京师范大学
中国银行和国务院相继于2003年、2004年分别颁布 121号文与13号文，提高了房地产开发项目（不含经 济适用房项目）资本金比例，并且禁止商业银行向房 地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款。
投资机会选择
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（2）投资分析决策
周小平 北京师范大学
通过投资分析决策可以将房地产二级开发项目落实 到一个真正的项目之上，明确项目的开发性质、类型、 规模、资金的投入和使用、项目的建设周期、项目的经 营和项目投资的回收等，保证项目的开发有一个内外部 合理可靠的基础，并为项目的顺利开发建设、经营以及 项目的现金流量计划提供合理的预测。
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2.1.3 房地产开发与经营新程序及其特征
（1）房地产开发与经营新程序简介
❖ 土地储备开发阶段
准备工作 行政审批 项目实施与交付
❖ 房地产二级开发阶段
投资决策 前期工作 项目管理 经营与物业管理行政审批
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（2）房地产开发与经营新程序的特征
竣工验收） 第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、
预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判） 第六阶段：物业管理
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（2）房地产开发与经营原有程序存在的问题
❖ 原有的房地产开发与经营程序是建立在土地市场存在协 议出让、毛地出让的基础上的，主要存在下列问题：
征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了房地产开发周期，增加了投资开发风险
准备工作阶段： 土地储备开发计划编制与审批 土地储备开发实施方案编制与审查 由政府主导 土地储备开发实施主体确定 土地储备开发项目投资分析 由社会企业主导 参与项目竞争
行政审批阶段：
项目立项申请、建设用地预审、投资核准、环境影响评价 等专业评价、市政配套与管线综合意见、规划意见书办理、项 目立项核准（或备案）、征地拆迁批准
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2.3.2 前期工作阶段
（1）土地使用权获取 参与土地出让竞争
在建项目收购 入股项目公司
（3）规划设计报批
建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建筑工程施工许可证
（2）专业评价与项目核准
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（2）土地储备开发的内涵
❖ 土地储备开发主体是市、县人民政府的国土资源管理部门 ❖ 土地储备开发实施主体是土地储备机构 ❖ 土地储备开发目标包括战略目标和现实目标 ❖ 土地储备开发工作的依据是国民经济发展计划、土地利用
总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划 ❖ 土地储备开发工作的内容是编制土地储备开发计划与方案、
现在，通过土地一级市场获取的土地已经经过了土地 储备开发，这些土地在土地储备开发阶段已经完成了 规划意见书的办理。
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2.1.2 房地产开发与经营原有程序及其问题
（1）房地产开发与经营原有程序简介
第一阶段：投资决策分析 第二阶段：土地使用权获取 第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计） 第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、
❖ 土地开发市场脱离了土地供应市场 ❖ 土地供应更加透明化 ❖ 程序更加简练，更有利于监管 ❖ 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险
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§2.2 土地储备开发程序概述
2.2.1 土地储备开发概念与内涵
（1）土地储备开发的概念
按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划 土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指 标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实施土地征收 （收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础设施建设、公用 配套设施建设，按期达到土地既定开发标准的土地开发行为， 并由政府统一组织验收，将验收合格的已开发土地纳入储存 以备供应，这一系列的行为称之为土地储备开发。
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（3）房地产开发经营业务链的分割重整
新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营两条相互衔 接的业务链
新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发均大量引入 市场竞争机制
新的业务链组合加强了政府对房地产行业的宏观调控能力
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（4）房地产开发经营程序发生变化
过去，房地产开发企业多是先办理选址意见书后再办 理土地出让手续。
实施土地征收（收购）、拆迁安置、土地平整、市政基础 设施与公用设施建设、已开发土地储存、土地入市交易
13
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2.2.2 土地储备开发工作原则
❖ 政府主导原则 ❖ 统一规划原则 ❖ 计划调节与市场调节相结合原则 ❖ 投资多元化原则 ❖ 收益共享原则
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2.2.3 土地储备开发基本程序