三亚海棠湾分区规划及城市设计
[海南]海湾概念性总体规划景观设计
![[海南]海湾概念性总体规划景观设计](https://img.taocdn.com/s3/m/b18983147dd184254b35eefdc8d376eeaeaa17e8.png)
经济高速发展带来的特定时间、特定区域的主观判断、盲目开发在一定程度上制约了 区域旅游度假区开发建设的科学性和可持续性
国民收入的不平均导致对旅游产品的需求呈广泛多样性，高、中、低端旅游产品常常 复合存在与同一区域，相互制约，限制区域发展
当前资金缺乏的局面制约了旅游业发展 博敖国际会议中心及周边区域的分流作用
50% 40% 30% 20% 10%
0%
法国 西班牙 美国
-10%
中国 意大利 英国 中国香港
背景研究
中国旅游产业近年来进 入高速发展期
中国旅游业在全球旅游 市场的地位日益提高
中国未来十年旅游行业 发展前景非常乐观。
旅游产业研究——海南省旅游发展背景
背景研究
发展目标
到2020年，把海南省建成中国旅游名省、强省， 世界著名、亚洲一流的国际性热带海岛度假休 闲旅游胜地。
位于东亚和太平洋旅游板块的中心位置，有自全区 各旅游客源地（日本、韩国、澳大利亚、新西兰、 新加坡、香港、台湾等国家和地区）辐射到这里的 旅游客流；
开辟了极多的国际航空线路，交通可进入性十分便 捷；
当地特色：打开心灵之门的草裙舞； 世界一流的旅游设施和旅游服务；
背景研究
旅游产业研究——旅游的可持续发展实例
城市综合背景研究——三亚市城市发展方向分析
背景研究
向东发展方向 向西发展方向 向北发展方向
受地形和机场的限制， 城市可拓展和发展方向 （向西和向北）与城市 主导产业的扩散方向 （向东）不一致，由于 受地理条件的限制，城 市产生了向东部跨越发 展的需求。
城市产业经济的升级， 对三亚市城市空间发展 提出了新的要求
背景研究
海棠湾旅游资源以热带滨海自然旅 游资源最为突出，海湾、沙滩、蜈 支州岛、椰子州岛、南田温泉等都 是品质较高的景观资源，且大部分 都还处于未开发状态，这些资源是 海棠湾旅游产业得以持续发展的基 础和前提。
海棠湾分区规划及城市设计-说明书
海棠湾分区规划及城市设计-说明书目录第一章导言 (2)1.1规划背景 (2)1.2规划范围 (2)1.3规划期限 (2)1.4规划目标 (2)1.5规划原则 (2)1.6规划依据 (3)第二章概况 (4)2.1区位 (4)2.2现状基本数据 (4)2.3自然状况 (4)2.4人文状况 (5)2.5资源条件 (5)2.6小结 (5)第三章定位及发展战略 (6)3.1总体定位 (6)3.2旅游产品定位 (6)3.3总体形象定位 (7)3.4空间模式定位 (7)3.5发展目标 (7)3.6发展战略 (8)3.7人口规模 (8)第四章用地布局规划 (9)4.1场地现状 (9)4.2规划原则 (9)4.3规划用地布局 (10)4.4居住用地规划 (11)第五章道路交通规划 (13)5.1现状条件 (13)5.2规划原则 (13)5.3对外交通 (13)5.4内部道路交通规划 (13)5.5公共交通 (14)第六章公共设施规划 (15)6.1现状及问题 (15)6.2规划原则 (15)6.3规划用地结构 (15)6.4规划用地布局 (15)第七章绿地系统规划 (17)7.1现状条件 (17)7.2规划原则 (17)7.3规划构思与结构 (17)7.4规划要点 (17)第八章城市设计及景观系统规划 (19) 8.1现状条件 (19)8.2规划原则 (19)8.3景观设计框架 (19)第九章近期建设规划 (21)9.1以政府为操作主体的项目 (21) 9.2以市场为操作主体的项目 (21) 第十章市政工程设施规划 (22) 10.1给水规划 (22)10.2排水规划 (23)10.3电力工程规划 (25)10.4电信工程规划 (27)10.5燃气工程规划 (28)10.6环境保护规划 (29)10.7环境卫生规划 (29)10.8防灾规划 (30)第十一章开发管控措施 (34)11.1开发单元划定 (34)11.2总体管控规则 (34)11.3单元管控规则 (36)第十二章实施措施 (50)12.1安置区规划 (50)12.2就业与人才工程 (50)12.3旅游人文环境建设 (51)12.4营销与推广 (51)12.5效益评价 (51)附表一：海棠湾区域一级开发划界建议表 (52)附表二：海棠湾规划道路一览表 (54)附表三：海棠湾规划公园一览表 (56)第一章导言1.1规划背景2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，受到中国数家大型企业的认同和参与，海棠湾开发的前期工作正式展开。
海棠湾分区规划与城市设计概述PPT(共-93张)精选全文
滕桥 林旺
村庄的搬迁：
南部：保留安置地块内村
庄及周边部分村庄。 安置人口：5455人，拆迁地 89.38公顷
中 部 ： 保留林旺集镇
及周边部分村庄。 安置人口：11372人，拆 迁用地129.07公顷
北 部 ： 保 留 高 速 公 路
以北的村镇及部分具有本 土文化特色的小渔村。 安置人口：4094人，拆 迁用地167.12公顷
C、盈科第三轮调整方案
7.27提出的方案（阿特金斯）
➢ 提出了两个划地方案，区域总用地约17平 方公里，海岸线约6公里。
➢ 划界相对完整,兼顾滨海与腹地区域
• 主要问题： • 划地边界存在
不确定性； • 总用地较大；
盈科7.27提出的方案（易道公司） Summary:
Total Land Area: 2100 Ha Preserved Open Space: 600Ha Developable Site Area: 1500 Ha
• 。。。。。 总体开发单元管控包
空间管制规划
• 禁止建设区47.17平方公里，占 总用地的47.75％
• 开发建设条件综合评价确定的“不可建设地区” 为基础，增加为满足生态结构完整性而划定的 生态廊道以及其它规划中判定不可建设的地区。
• 一级限制建设区10.31平方公里， 占总用地的10.44％
• 顶级酒店带
• 海洋公园
• 国家海洋大学 • 国家海洋公园
• 国际游艇港
视廊与建筑高度控制
• 建筑高度确定为五级控制区， 从9米以下到30米以下。设 立高度特别控制区。
人口规模与建设总量控制
总人口：25万人 总用地面积：98.7平方公里
C6单元控制性详细规划-文本
海南省三亚市海棠湾C6单元控制性详细规划文本上海市城市规划设计研究院MDS ARCHITECTUREDSA ARCHITECTS INTERNATIONAL2007.12.目录第一章总则 ..................................................................................................................................................................第1条规划范围...................................................................................................................................................第2条规划依据...................................................................................................................................................第3条功能定位...................................................................................................................................................第4条规划原则...................................................................................................................................................第5条规划期限...................................................................................................................................................第二章总体结构和功能布局 ......................................................................................................................................第6条总体结构...................................................................................................................................................第7条功能布局...................................................................................................................................................第三章发展规模 ..........................................................................................................................................................第8条人口规模...................................................................................................................................................第9条用地规模...................................................................................................................................................第10条建筑容量...................................................................................................................................................第四章土地使用规划 ..................................................................................................................................................第11条居住用地...................................................................................................................................................第12条公共服务设施用地...................................................................................................................................第13条绿化用地...................................................................................................................................................第14条道路广场用地...........................................................................................................................................第15条市政设施用地...........................................................................................................................................第16条水域及其他用地.......................................................................................................................................第17条空间管制...................................................................................................................................................第18条近期建设...................................................................................................................................................第19条土地使用兼容性.......................................................................................................................................第五章开发强度规划 ..................................................................................................................................................第20条建筑高度控制...........................................................................................................................................第21条开发强度控制...........................................................................................................................................第22条地块变更原则...........................................................................................................................................第六章道路交通规划 ..................................................................................................................................................第23条综合交通规划策略...................................................................................................................................第24条规划原则...................................................................................................................................................第25条道路交通系统...........................................................................................................................................第26条交通设施...................................................................................................................................................第27条交通组织...................................................................................................................................................第七章市政公用设施规划 ..........................................................................................................................................第28条供水 ..........................................................................................................................................................第29条排水 ..........................................................................................................................................................第30条燃气 ..........................................................................................................................................................第31条供电 ..........................................................................................................................................................第32条通信、邮政...............................................................................................................................................第33条环卫 ..........................................................................................................................................................第34条 市政设施设置要求 (9)第八章 防灾规划 (9)第35条 消防 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 9 第36条 易燃易爆设施 . (9)第37条 消防管网 (10)第38条 消防取水 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 10 第39条 消防通道 . (10)第40条 抗震标准 (10)第41条 抗震疏散 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 10 第42条 减灾防护 . (10)第43条 防风工程 (10)第44条 人防工程 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 10 第45条 防洪标准 . (11)第九章 绿地系统规划 (11)第46条 规划原则 .............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 11 第47条 绿地系统组成 .. (11)第十章 城市设计 (12)第48条 城市设计原则 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 12 第49条 总体城市设计 .. (12)第50条 滨水界面控制 (12)第51条 道路景观控制 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 12 第52条 公共开敞空间控制 (12)第53条 建筑形体与色彩控制 (13)第54条 广告与标识物的控制 .......................................................................................................................................................................................................................................................................... 14 第55条 无障碍设计 (14)第十一章 竖向设计 (14)第56条 道路竖向设计 ...................................................................................................................................................................................................................................................................................... 14 第57条 场地竖向设计 .. (14)附表 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 错误！未定义书签。
三亚海棠湾分区规划及城市设计_84PPT
实、保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平
衡多方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健 康持续开发的主要支点。
2)分区规划编制中的五个问题：
总体定位与定量深化 统筹核心项目功能 统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象 控制与协调各利益主体
➢ 市场格局：从欧美
为主变成欧洲、亚太 、美洲三足鼎立的态 势。
➢ 旅游模式：散客旅
游、地区性旅游、中 程旅游将成为主体。
•两个需求——国内度假旅游的需求特征
➢ 需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。 ➢ 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。 ➢ 模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。 ➢ 类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 ➢ 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产
喜来登03年开业，04年 收入突破1亿，05年收 入突破2亿，上缴税收 突破1千万，06年预计 收入2.6亿。
星级
五星级 四星级 三星级
酒店数量
17 29 117
客房数量(间/套) 平均客房数(间/套)
6374
354
6077
210
11271
97
占总量比例
26.9% 25.6% 47.5%
•六大趋势——旅游房地产市场趋势
•80% •75%
•五一
•初夏
•70%
•50%• 夏季
•45%
• 盛夏 •40%
•酷暑 •30%
• 夏季 •暑假 •50%
•夏季 •45%
•月
份
关注实施的城市设计导则编制——三亚海棠湾风貌规划实践引发的思考
ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎ ｔ ｏ ｂ ｅ ｅ ｆ ｆ ｅ ｃ ｔ ｉ ｖ ｅ ｌ ｙ ｉ ｎ ｃ ｏ ｒ ｐ ｏｒ ａ ｔ ｅ ｄ ｉ ｎ ｔ ｏ ｐ ｌ ａ ｎ ｎ ｉ ｎ ｇ ｉ ｍｐｌ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ａ ｔ ｉ ｏ ｎ ． Ｂ ａ ｓ ｅ ｄ ｏ ｎ ｔ ｈ ｅ ｔ ｈ ｉ ｎ ｋ ｉ ｎ ｇ ａ ｎ ｄ ｐ ｒ ａ ｃ ｔ ｉ ｃ ｉ ｎ ｇ ｏ ｆ Ｓ ａ ｎ ｙ ａ Ｈ ａ ｉ ｔ ａ ｎ ｇ Ｂ ａ ｙ ｓ ｃ ｅ ｎ ｉ ｃ
实 施 的 管 理 语 言 可 以 说 城 市 设 计 导 则 是 理 想 和 “ 现 实 之 间 的 重
建筑种
类 多 样 ．这 为 城 市 形 象 整 体 塑 造 提 供 了 良 好 机 遇 ．同 时 也 给 建 设 管 理 带 来 了 挑 战— — 个 别 建 筑 单 体 过 于 突 出 ．建 筑 与 环 境 不 能 充 分 协 调 、公 共 空 间
Ａｂ ｓ ｔ ｒ ａ ｃ ｔ Ｎｏ ｗａ ｄ ａ ｙ ｓ Ｃ ｈ ｉ ｎ ａ ’ Ｓ ｃ ｉ ｔ ｙ ｄ ｅ ｖ ｅ ｌ ｏ ｐ ｍｅ ｎ ｔ ｎ ｏ ｔ ｏ ｎ ｌ ｙ ｃ ａ ｌ ｌ ｓ ｆ ｏ ｒ ｓ ｃ ｉ ｅ ｎ ｔ ｉ ｆ ｉ ｃ ａ ｎ ｄ ｅ ｌ ａ ｂ ｏ ｒ ａ ｔ ｅ ｕ ｒ ｂ ａ ｎ ｄ ｅ ｓ ｉ ｇ ｎｂ ｕ ｔ ａ ｌ ｓ ｏ ｓ ｅ ｔ ｓ ｈ ｉ ｇ ｈ ｅ ｒ ｒ ｅ ｑｕ ｉ ｒ ｅ ｍｅ ｎ ｔ ｓ ｆ ｏ ｒ
ｇｕｉ ｄｅｌ ｉ ｎ ｅｓ ，ａｎ ａｌ ｙｓ ｅｓ ｔ ｈｅ ｄｅ ｓ ｉ ｇｎ ｇｕｉ ｄｅｌ ｉ ｎｅ ｓ ｉ ｍ ｐｌ ｅ ｍｅ ｎｔ ａ ｔ ｉ ｏｎ ｓ ｔ ａ ｔ ｕｓ ｉ ｎ Ｃｈｉ ｎａ ’ Ｓ ｃ ｉ ｔ ｙ ｐｌ ａｎｎ ｉ ｎｇ ｍａ ｎａ ｇｅｍ ｅｎ ｔ ｓ ｙ ｓ ｔ ｅｍ ａ ｎ ｄ ｐ ｕ ｔ ｓ ｆ ｏ ｒ ｗａ ｒ ｄ ｓ ｕ ｇ ｇ ｅ ｓ ｔ ｉ ｏ ｎ ｓ
三亚海棠湾国际养生度假地项目策划报告及原方案
三亚海棠湾国际养生度假地项目策划报告及原方案目录1. 项目策划报告总览 (2)1.1 项目概述 (3)1.2 项目背景与定位 (4)2. 市场分析 (5)2.1 目标市场分析 (7)2.2 竞争对手分析 (8)3. 项目规划与设计 (9)3.1 总体规划布局 (10)3.2 产品规划与设计 (11)3.3 环境与可持续发展规划 (13)4. 建筑设计与建筑方案 (14)4.1 建筑风格与设计理念 (15)4.2 单体建筑设计 (17)4.3 配套设施设计 (19)5. 运营管理计划 (20)5.1 运营目标与策略 (21)5.2 营销推广计划 (23)5.3 客户服务与体验 (24)6. 财务分析 (25)6.1 投资估算 (27)6.2 融资计划 (28)6.3 财务预测与评估 (30)7. 风险评估与应对措施 (31)7.1 项目风险识别 (33)7.2 风险分析 (35)7.3 风险应对策略 (36)1. 项目策划报告总览本项目策划报告旨在全面阐述三亚海棠湾国际养生度假地的定位、发展目标、项目内容、市场分析、投资估算、融资计划、实施步骤和风险评估。
以下是报告的总览概述：三亚海棠湾国际养生度假地位于中国海南省三亚市的滨海旅游区域，拥有得天独厚的自然资源和区位优势。
随着人们对健康生活方式的需求日益增长，这一区域正具备成为国际一流养生度假目的地的潜质。
本项目的开发旨在打造一个集养生、休闲、娱乐、商务为一体的综合性国际度假地，满足不同层次的旅游需求，同时推动地方经济的可持续发展。
本项目的总体目标是建设成为高端国际养生休闲目的地，引领健康旅游趋势。
具体目标包括：市场分析方面，我们将调查国内外养生度假市场的需求趋势，分析潜在的目标客户群，评估竞争对手的优势与不足，制定有效的市场营销策略。
本项目估算总投资额为XX亿元人民币。
融资计划将结合项目投资结构和市场发展趋势，选择合适的融资渠道，包括但不限于银行贷款、私募融资、政府扶持资金等。
海棠湾分区规划及城市设计
海棠湾分区规划及城市设计时间：2011-05-23 来源：中国城乡规划行业信息网作者：李铁：被误读的城镇化2013城市发展与规划大会2013年4月29-5月5日张家界城镇体系规划难题与对策：城镇化的路径选择长沙天心城市设计编制单位：中国城市规划设计研究院规划所一、项目背景2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，受到国内外数家大型开发企业的认同和参与，为加快推进海棠湾开发建设进程，2006年3月，三亚市政府委托中规院编制该区域的分区规划及城市设计。
从项目组首次进入现场开始，到过程中多次向三亚市和海南省政府进行沟通汇报，直到2006年12月下旬，规划成果顺利通过海南省组织的专家委员会评审，项目组的高效率、高质量工作获得了包括政府、专家、开发企业等多方面的认同和好评。
二、海棠湾概况海棠湾位于海南岛南端、三亚市东部，距市区28公里，区内旅游资源丰富，自然风光旖旎。
虽然和亚龙湾、大东海、三亚湾崖洲湾并列三亚五大名湾，海棠湾的沙滩却像一个美丽的少女一直在耀眼的阳光下沉睡。
区域西北多为山地，东南临海为较宽平坦的河流冲积地和滨海平原，规划范围总用地面积98.78平方公里，现状人口约3.8万人，海岸线总长度21.8公里，其中沙滩岸线长18.7公里。
三、定位及功能布局本次规划对海棠湾的总体定位为：“国家海岸”——国际休闲度假区。
海棠湾应当具备三大核心功能：包括国际顶级品牌滨海酒店带、世界级游艇休闲社区和国家级海洋科研博览中心。
海棠湾总体规划结构为：“一点、一带、三区、六片、五楔”。
其中：一点：蜈支洲岛——构建成为具有观光、游览功能的海岛热带雨林公园。
一带：沙坝酒店带——世界顶级酒店及海滩公共设施集中区。
三区：南、中、北三个大区，分别定位为综合休闲游憩区、高端休闲度假区和多元文化度假区。
六片：是指从南到北结合场地特征划定的各个功能片区，分别是区域公共服务休闲中心、现代旅游服务小镇区、高端品牌休闲度假区、国际主题度假社区、综合观光休闲度假区和海洋主题科教博览区。
三亚市自然资源和规划局 2024 年 6 月
三亚市2024年城镇开发边界局部优化方案三亚市自然资源和规划局2024年6月目 录一、工作原则及依据 (1)（一）工作依据 (1)（二）工作原则 (1)（三）数据来源 (1)二、优化情形 (2)三、城镇开发边界局部优化方案 (2)（一）城镇开发边界优化总体情况 (3)（二）城镇开发边界调入地块基本情况 (3)（三）城镇开发边界调出地块基本情况 (14)四、局部优化方案合理性分析 (16)（一）拓展倍数符合性分析 (16)（二）划定规则符合性分析 (16)（三）优化方案影响分析 (17)一、工作原则及依据（一）工作依据1、《自然资源部关于做好城镇开发边界管理的通知（试行）》（自然资发〔2023〕193号）；2、《海南省自然资源和规划厅关于规范城镇开发边界管理的通知（试行）》（琼自然资函〔2024〕432号）；3、《中共中央办公厅 国务院办公厅关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》；4、《中共中央 国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》；5、《全国国土空间规划纲要（2021-2035年）》6、《三亚市国土空间总体规划（2021-2035年）》（二）工作原则1、严格落实耕地保护优先序，严守生态保护红线，统筹做好开发与保护；2、坚持局部优化和节约集约用地的原则；3、严格落实省下达的规划控制指标，确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破；（三）数据来源1.三亚市“三区三线”成果（部下发版）2.2024年三亚市核实处置后部备案永久基本农田数据3.三亚市2020年度国土变更调查成果4.三亚市2022年度国土变更调查成果5.三亚市域范围内自然资源部备案批准建设用地数据二、优化情形根据自然资源部和海南省自然资源和规划厅要求，在确保城镇建设用地规模和城镇开发边界扩展倍数不突破的前提下，可对以下几种情形的城镇开发边界进行局部优化。
(1)国家和省重大战略实施、重大政策调整、重大项目(含省预备重大项目)建设，以及行政区划调整涉及城镇布局调整的；(2)因灾害预防、抢险避灾、灾后恢复重建等防灾减灾确需调整城镇布局的；(3)耕地和永久基本农田核实处置过程中确需统筹优化城镇开发边界的；(4)已依法依规批准且完成备案的建设用地，或已办理划拨或出让手续的建设用地，或已核发建设用地使用权权属证书，或已报自然资源部备案通过的历史围填海处理方案范围内的用海，确需纳入城镇开发边界的；(5)已批准实施全域土地综合整治确需优化调整城镇开发边界的；(6)规划深化实施中因用地勘界、比例尺衔接等需要局部优化城镇开发边界的(项目范围界线与城镇开发边界100平方米以内的误差，视为符合城镇开发边界，无需开展局部优化)。
海棠湾道路绿化指引7.6改
三亚市海棠湾“三纵九横”道路绿化建设指引第一章前言1．1．序论1.道路绿化的内涵：城市道路是城市的主脉，是城市景观和形象的中枢，是展示城市文化的长廊。
因此，道路绿化建设的质量，直接影响人们对城市环境质量、城市景观的评价。
道路绿化代表城市的主要公共绿化空间形象和文化形象，以创造城市完整的、连续的绿化空间为目的；交通组织、环境保护、实用功能、装饰美化为主要功能；以简洁实用、体现城市特点为主要原则。
同时道路绿化也是构成城市绿地系统的骨架。
城市绿地系统是以道路绿化（绿网）为框架，通过绿网把公共绿地、居住区绿地、单位附属绿地、生产绿地、防护绿地和风景林地等各类绿地连接起来，形成一个完整的、有机的生态网络体系。
2.城市道路绿化的主要功能功能类别具体功能交通组织1．道路绿化组织交通、引导司机视线以预测路线的趋向2．道路绿化降低眩光环境保护1．道路绿化可以滞留抑制灰尘2．道路绿化可以减少噪音3．道路绿化可以净化空气、改善小气候实用功能1．道路绿化可以庇荫2．道路绿化可以供氧3．道路绿化可以提供室外生活场所4．道路绿化可以保护边坡、保持水土、固土固沙、防风等装饰美化1．景观组织2．装饰美化，统一街道立面3．创造特色的城市景观1．2．规划指引背景2005年海南省政府、三亚市政府提出开发海棠湾旅游度假区设想，最终就该区域的城市规划达成4个共识：1、总体定位：“国家海岸”——国际休闲度假区2、国际品牌：世界级品牌的引入3、开发理念：生态保护与开发建设双赢4、划定三区：划定北、中、南三区规划成果对场地各种要素作了比较全面、细致的分析，提出了一些基本的守则。
对旅游产品开发提出初步的意向。
对结构和开发模式提出了初步的设想，建立了一个可供讨论和深化的平台。
为了加快推进海棠湾区域规划建设进程，三亚市政府决定编制海棠湾三纵九横道路绿化系统指引规划。
促进城市总体目标实现，提高公共设施和交通市政基础设施规划建设标准。
1．3．海棠湾进行道路绿化规划指引的意义1、在海棠湾城市规划总体目标的指导下，从宏观上对区内主要道路的景观进行总体规划指引，指导新建道路绿化景观规划，塑造区内道路景观形象，建立可持续发展的道路绿化。
国寿三亚海棠湾概念规划
CONFERRENCE PICTURE OF VILLAS 别墅区意向图
Conceptual Layout of Health Park ,PLICC海棠湾国寿家园概念规划 2016.5
PEDESTRIAN TRAIL 组团小巷
Conceptual Layout of Health Park ,PLICC海棠湾国寿家园概念规划 2016.5
EXPERIENCE CENTER 体验中心示意图
Conceptual Layout of Health Park ,PLICC海棠湾国寿家园概念规划 2016.5
PEDESTRIAN TRAIL 组团小巷
Conceptual Layout of Health Park ,PLICC海棠湾国寿家园概念规划 2016.5
CONFERRENCE PICTURE OF APARTMENT 花园洋房意向示意图
Conceptual Layout of Health Park ,PLICC海棠湾国寿家园概念规划 2016.5
HEALTHCARE CENTER 康复健康中心示意图
Conceptual Layout of Health Park ,PLICC海棠湾国寿家园概念规划 2016.5
宗地用地红线东西间距约为440 米，南北间距约为 270米。用地红线间距最窄约200米，用地 红线间距最宽约 460 米。
地块西高东低，高差约2.2米，基本无地表水，有少量构筑物。
项目概况：
地块用地面积:119030.08㎡ 地上总建筑面积:71508㎡ 容积率:0.6 建筑密度:25% 绿地率:45% 限高:18米
Conceptual Layout of Health Park ,PLICC海棠湾国寿家园概念规划 2016.5
海棠湾概念规划设计方案
海棠湾概念规划(sasaki）设计单位：sasaki概念设计说明海棠湾的总体理念提倡环境重建；保护南面内陆泻湖和北面藤桥河周围的生态；保护中央区域丰富的农业传统和村庄；把度假区开发集中在基地北部和南部。
南面的开发是与现存区域基础设施，包括道路，三亚凤凰国际机场，三亚市区以及亚龙湾国家旅游度假区联系在一起的。
这一片区以林旺镇为后盾，配合较高密度的开发，迎合国内外游客的需要。
片区内的铁路港提供优良的休闲沙滩，这里风景如画，更加安静，海水更适合家庭休闲。
一个容纳零售，餐馆，娱乐以及服务设施的娱乐区将为游客提供多种活动，丰富他们的海湾假日体验。
北面靠近度假区中心的地方有种类繁多的住房，包括公寓，联体住宅和单家庭住宅，构成终年活跃的度假住宅社区。
这些社区靠近休闲和娱乐设施，提供开放空间和视线走廊。
在研究区域的中心地区，要保留海岸小农庄的农业生活方式，因为它可以提供一个独特的文化和农业旅游机会。
要改善基础设施，使这些区域更加适合发展以民宿，经济型住宿和土菜馆为形式的小规模农业文化和生态旅游。
这些村庄的传统，包括节日，丰收庆典和其他庆祝将使游客有机会参与独特有趣的活动。
中央农业区的北部包括现存藤桥河。
这条大河是区域农田和居民的主要水源。
必须确立一个河流重建工程，帮助藤桥河恢复充足的水量。
这个工程包括去除一些阻碍沉积物自然流动，已经造成某些河段干涸的堤坝或者修改这些堤坝的设计。
另外，沿河采沙必须禁止，使沙子得以回到沙滩生态系统中。
在海棠湾的北部，藤桥河以外以及土福湾沿岸因为这里的海滩朝南，是兴建一些豪华酒店的理想场所。
这里可以提供私密，安静，高质量的服务和休闲空间，它将迎合更加高档的市场群体的需要。
象南面的林旺镇一样，现存海棠湾镇将提供一系列服务设施，如警察局，消防队，医疗中心，零售和餐馆。
低密度住宅区也将安排在这个区域内，适合希望经常前来观光的游客。
(总体开发区概念总平面图）土地使用海棠湾概念性用地总平面提倡重建生态和保护基地内的独特景观。
三亚海棠湾片区安置房规划设计与分析
三亚海棠湾片区安置房规划设计与分析摘要：近年来，我国加大了对保障房、租赁房以及安置房的设计建造力度，从社区环境，总图布置、建筑功能以及建筑绿色舒适性设计角度而言，与常规居住区住宅设计具有一定差异性，本文以三亚海棠湾安置房规划设计为例，分析其整体规划思路与方案设计逻辑，根据项目实际规划设计条件与总图设计，优化方案设计过程，文章并从设计概念、功能结构、交通流线及景观环境等方面进行设计过程解析，为相关安置房设计项目提供设计参考。
关键词：安置房；规划设计；功能设计；原创方案；1引言在城镇化过程中伴随大量老旧居住区的拆迁与更新，同时出现大量安置房建设需求，其合理规划可促进当地经济发展与社会文化的稳定进步。
但是，目前国内安置房设计并未形成较为系统的经验，导致安置房设计结果千篇一律，平淡乏味，甚至有些安置房小区忽视设计重点，因此，在安置房设计初期，就应多从功能使用与当地居民需求出发，通过设计附加值提升当地居民生活品质，满足实际生活需求，完成项目设计的初衷。
本文以三亚海棠湾安置房项目为例，对其规划设计进行分析。
2项目概况项目位于海南三亚市海棠区，是三亚市四个市辖区之一。
辖区原为海棠湾镇，因境内有国家海岸海棠湾而得名。
项目基地距离三亚市区20km，可通过竹落岭路方便到达，同时邻近海南环岛高速，方便省内其他区域到达。
项目基地主要分为10个地块，容积率均需小于2.5，绿地率小于35%，建筑限高60m，建筑密度小于35%，设计条件约束性强；另外，基地西侧为商业用地，分布有大量商业街与商业综合体，东侧与酒店住宅群隔河相望，南侧与北侧均为居住区，西北侧分布有海棠区小学与初中，地理位置得天独厚，本项目立足于当地居民需求，打造立面层次丰富且有质感的建筑风格，提升整体形象。
3设计概念本方案预从一开始重拾地缘文化，增强在地居民自豪感。
设计者追寻本地文化根源，据传说，这一带地方，古时林木旺盛，是这一带的“林王”，后来人们把“林王”逐渐叫成“海棠区”，也就是今天海棠区镇名称的来源。
城市规划实例之海棠湾分区规划及城市设计
分区规划范围：南起亚龙岭⼭边，北⾄三亚市⾏政边界，西起东线⾼速公路，东⾄海边，包括南⽥温泉⽚区和蜈⽀洲岛，规划区⾯积约为98.78平⽅公⾥。
分区规划期限：2006年—2020年。
职能与规模 海棠湾总体定位为“国家海岸”—— 国际休闲度假区。
海棠湾职能：的旅游度假天堂，⾯向国内外市场的多元化热带滨海旅游休闲度假区，国家海洋科研、教育、博览综合体。
海棠湾可容纳居住⼈⼝规模为：规划期末（2020年）25万⼈。
其中，过夜游客14万⼈左右（包括酒店和度假公寓），服务⼈员7万⼈左右，原住民4万⼈左右。
⽤地结构与布局结构 海棠湾总⽤地⾯积98.78平⽅公⾥，其中城市建设⽤地⾯积51.6平⽅公⾥，占总⽤地⾯积的52.2%。
海棠湾的⽤地结构为：居住⽤地占总城市建设⽤地的17.5%，公共设施⽤地占城市建设⽤地的29.5%，绿地占城市建设⽤地的44.2%，道路⼴场⽤地占总城市建设⽤地的6.1%。
海棠湾的⽤地布局结构为：“⼀点、⼀带、三区、六⽚、五楔”。
其中： ⼀点：蜈⽀洲岛，⽤地⾯积约1.12平⽅公⾥，构建成为具有观光、游览功能的海岛热带⾬林公园。
⼀带：沙坝酒店带，世界酒店及海滩公共设施集中区。
三区：南区：南起铁炉港，北⾄林旺⾼速联络线，主要功能定位为综合休闲游憩区（游艇港、⾼档酒店、旅游⼩镇、⼭前度假村等）；中区：包括⼤⼩龙江塘和指状湿地范围，主要功能定位为⾼端休闲度假区（酒店、国际会议中⼼、游艇社区等）；北区：南起指状湿地，北⾄三亚市界，包括藤桥镇、椰洲、风塘等多个场地单元。
主要功能定位为多元⽂化度假区（本⼟与异域⽂化主题酒店、椰洲观光、温泉度假、传统旅游⼩镇等）。
六⽚——是指从南到北结合场地特征划定的各个功能⽚区，分别是： 铁炉港⽚区：区域公共服务休闲中⼼；林旺⽚区：现代旅游服务⼩镇区；龙江塘⽚区：⾼端品牌休闲度假区；风塘⽚区：国际主题度假社区；椰洲⽚区：综合观光休闲度假区；⼟福⽚区：海洋主题科教博览区 五楔：指的是顺应⼭势、通向海滨的五条主要绿化通廊，或结合⾼尔夫、或结合道路隔离绿化、或结合公园绿地，成为保障区内公共开敞空间有效落实、组团之间有效隔离的重要⽣态绿楔空间。
星狮地产三亚海棠湾项目整体定位与发展-PPT精选文档
最终以吸引消费者购买Resort中 的不动产和提升土地价值为目的
Resort 的功能构成
构成
不动产 （Real Estate） 天然资源
Resort
游憩区 （Recreation）
相关配套（酒店，餐饮 等） 游憩设施（Amenity)
土地（Land）（包括规划、管理、 行销）
资料参考来源：《Resort Development Handbook》，美国都市与土地研究室
国际成功经验和案例研究
分析RESORT定义和分类的通性后，我们对其的界定为：以现实资源 为条件，以满足客户体验生活的游憩设施开发为导向，使土地和不动 产持续增值的开发经营活动
Resort的概念广泛，在不同的衡量体系有不同的分类标准，其核心为：
土地（包括规划、管理、行销）
升值 改良
RESORT
现实资源条件
星狮地产海棠湾项目 整体定位和发展战略 （初稿）
椰子洲半岛
——国际顶级的滨海低密度
体验型多元复合度假半岛
项目开发建议原则
原则1：生态保护 原则2：对片区的贡献 原则3：政府、开发商、当地民众三方共赢
本项目开发过程中以生态保护、片区贡献为规划 前提，保证三方共赢，实现项目可持续发展
加强生态保护，促进环境和谐 政府、开发商、当地民众三方共赢
重视对片区的贡献，带动片区发展 项目可持续 发展之路
生态保护原则
充分考虑环保因素，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假社区
环保因素 水系保护 环保的、可持续发展的方案 项目建设过程中将保持区域原有水系，不进行任何 破坏水系的填、堵工程 开发过程中加强植被保护力度。在椰子洲岛上，设 立专门的椰林主题区，增强原生态保护力度，建筑 布置时也尽量避开椰树密积区 按生态环境的现状，实行不同开发强度分配，北区 七个小岛生态脆弱，布置大小独栋别墅，降低开发 强度。在南区布置酒店、公寓等开发强度较大的建 筑 建筑工程选材注重环保功能，建设“资源节约型、 环境友好型”旅游度假小区 建立先进的污水处理与垃圾处理系统，保障绿色环 境
海棠湾-文本
目录第一章总则第二章职能与规模第三章用地构成与布局结构第四章街区划分及控制指标第五章道路交通规划第六章绿地系统规划第七章市政工程规划第八章强制性内容第九章项目实施与管理第十章远景发展控制海棠湾分区规划及城市设计-文本第一章总则第一条为规范海棠湾区域的开发建设，更好地落实城市总体规划，根据建设部《城市规划编制办法》和《三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）》，制定本规划。
第二条本规划是海棠湾区域近期开发建设和远景发展控制的指导性文件，海棠湾区域的近期建设项目及下一层次的规划设计均应符合本文本的规定和要求。
第三条根据总体规划要求，本次规划研究范围南起亚龙岭，北至三亚市界，西起东线高速公路，东至海边，包括南田温泉和蜈支洲岛，总面积为98.78平方公里；其中城市分区规划范围为滨海一线沙坝地带和其它近期需要发展的用地，总面积为28.92平方公里。
第四条本次规划的规划期限与三亚市城市总体规划重大调整（1995-2010）一致，为2010年。
结合总体规划的要求，对区域远景发展（2020年）的控制要求，作为本次规划的研究部分成果。
第五条本次规划的依据为：1.《中华人民共和国城市规划法》（1990年4月1日）2.《三亚市城市总体规划重大调整》（1995-2010）3.《城市规划编制办法》（2006年4月1日）4.《城市规划编制办法实施细则》（1995年6月8日）5.《旅游规划通则》（2003年2月24日）6.《海棠湾概念性总体规划综合方案》专家评审意见（2006年）7.《海南省旅游发展总体规划》（2002年）8.《海南省改善城镇环境建设、严格控制建筑密度和容积率的若干规定》（2001）9.《三亚市山边、河边、海边景观控制管理规定》（1997年）10.海南省政府及三亚市政府关于海棠湾开发的相关设想第六条本次规划的原则为：1、生态优先——协调处理好旅游开发与生态环境的关系，统筹安排海棠湾生态资源的保护和利用，严格限定禁止开发的区域。
三亚海棠湾概念性总体规划
三亚海棠湾概念性总体规划设计单位：EDSA1. 基址环境（1）区域概况海棠湾位于三亚市东北部滨海地带，距三亚市区仅28公里。
规划用地南北长约30公里，东西平均宽约8.4公里，规划用地总面积约150平方公里，行政区划由三亚市海棠湾镇的海棠湾和陵水县英洲镇的土福湾组合而成。
区内气候受海洋气候的影响较大，属热带海洋季风气候，年平均气温25.4ºC，冬季月平均最低气温17.4ºC至21ºC，区内常年主要风向为东北风。
（2）基址分析此次概念性总体规划的规划实际规划范围西侧以境内海榆东线公路为界，东至海边，面积约为90平方公里。
l在规划范围之内，南部主要为铁炉港泻湖，泻湖面积约8平方公里；中部为以龙江塘为核心的湿地，龙江塘面积约为5平方公里；北部为椰子洲和土福湾。
其中椰子洲为国家级风景名胜区——三亚热带海滨风景名胜区内的一个景点，面积约2平方公里。
基地内包括两块重点自然保护用地，南部的红树林和北端的藤桥河湿地保护区。
红树林已经受到严重破坏，濒临灭绝。
在今后的开发建设中需要重点保护。
地形海棠湾地势总体上由西向东倾斜，西部多为山地，东部主要为宽阔平坦的河流冲积和滨海平原。
规划区域内除局部山地外，坡度较平缓，周边山地坡度较陡。
高敏感地区和重要栖息地淡水资源：饮用水库及主要水库,这些水域为动、植物提供了水生环境，也是该地区重要的淡水资源。
河口生态系统: 椰子洲, 河口生态系统属于敏感系统，是许多水生动物的重要生境之一。
湿地资源: 红树林湿地,湿地资源在水循环、碳循环过程起到重要作用，是许多鸟类和其它动物的重要栖息地。
沙坝、沙滩生态系统: 自然海岸线资源,是长期自然演替的结果。
（3）用地适宜性分布根据以上分析，得出三类用地类型，即可开发用地、不可开发用地和可适度开发用地。
可开发用地是指开发本身不会对环境产生太多影响，而且土地适于开发；不可开发用地指具有环境特质性或受到人为影响后容易在质量退化或对整个区域的安全具有重要影响，这类土地作为保护型用地;可适度开发用地是指这类用地的开发对环境有负面影响或建设用地安全性需要予以重视，这类土地如果开发要考虑更多的安全性以及环境影响，在建筑密度、数量、布局上要多予考虑。
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国家级旅游度假区 服务于中高端旅游 客户
主题型
•？ •？
近三年开始起 步，目前配套缺 乏。
完善公共配套， 提升活力，未来 的主题休闲度假 区。
目前配套成熟，
但档次低端，环 境杂乱，生态环 境有待改善。
目前配套成熟， 富有活力。但功
目前一期已成规
能混杂，环境较 模，相应配套不足，
差。
功能单一，公共性
➢ 发展趋势：休闲经
济在旅游产业体系中 将会占据首位。
➢ 市场格局：从欧美
为主变成欧洲、亚太、 美洲三足鼎立的态势。
➢ 旅游模式：散客旅
游、地区性旅游、中 程旅游将成为主体。
两个需求——国内度假旅游的需求特征 SANYA HAITANGBAY 2006
➢ 需求旺盛——随着居民收入水平的提高，国内游客数量和旅游收入高速上升。 ➢ 档次提高——高端豪华旅游市场逐渐形成，正在形成新的增长点。 ➢ 模式转变——以观光为主向观光、度假。专项旅游并重发展的转折期。 ➢ 类型多样——融合传统的、现代的和国外元素的项目会越来越多。 ➢ 体验深化——提供人们娱乐性、独特性、冒险性和具有刺激性经历的深度体验型产
品，将会深受欢迎。
观光
观光
观光
度假
度假
度假 商务
商务
商务
初期
发展期
成熟期
•度假区客户组成阶段变化趋势
Hale Waihona Puke 北京+东北山东半岛沿海 城市
长三角
西南地区
海南海口、三亚
三亚
•中国中产阶层滨海度假迁移路线
三个阶段——三亚市主要海湾发展的三个阶段特征 SANYA HAITANGBAY 2006
80年代：观光型
90年代：度假型 21世纪：？
特征1：旅游市场形成规模，旅游方式从纯观光团体消费向 重复购买的度假散客转变，度假会议市场需求日益旺盛。
•度假区家宅散客与旅游团回头率比较
100% 80% 60% 40% 20% 0% 散客回头率
团客回头率
散客度假
散客度假
旅行团
旅行团
现状
后期
•度假区家宅散客比例变化
•2006年春节黄金周三亚接待散客和团队游客比例
海坡片区
岸线长度 约12公里
三亚湾（市区） 大东海片区
约4公里
约2.5公里
亚龙湾片区 约6公里
海棠湾片区 约22公里
功能定位 开发模式 发展状况 发展潜力
以旅游配套服 务为主并辅以居 住功能的超大型 新社区
城市社区型
城市中心与旅 游服务基地 服务三亚本地 人居民与游客
综合型
大众休闲主题 的中部城市旅游 区，01年定位为 国际社区 服务国内外旅 游客户
SANYA HAITANGBAY 2006
1)分区规划的两大任务：确立法则
建立支点
开发的法则——分区规划不是简单的发展规划。作为
国家法定规划，在整个海棠湾现在与未来20年的动态开发 过程中，既是城市政府的管控公共资源和保障公共利益的 法则，也是各个利益主体的准入门槛与游戏法则。
利益的支点——面对海棠湾众多强势利益主体的介入，
SANYA HAITANGBAY 2006
2.海棠湾定位
旅游市场需求分析
• 两个需求 • 三个阶段 • 六大趋势
两个需求——世界度假旅游的需求特征 SANYA HAITANGBAY 2006
欧美发达国家每年一半以上家庭会外出度假1次以上，沿海 岸带是美国度假区最密集的区域，滨海度假地是美国人度假 目的地的第一选择
47% 散客
53% 团队
29%
回头客
71% 新游客
•2006年春节黄金周三亚接待新老游客比例
六大趋势——旅游度假客户特征 SANYA HAITANGBAY 2006
差。
目前尚未开发， 远离城市、生 态需要修复。
结合规划，整 治公共空间，提 升环境品质，未 来国际一流的旅 游服务中心。
旅游商服发展 潜力较大，未来 的国际性旅游休 闲综合区。
三亚五大名湾
二期发展潜力较大， 中唯一的处女
未来的主题型高端 地，发展潜力
休闲度假区。
巨大
六大趋势——三亚旅游度假市场的六大趋势特征 SANYA HAITANGBAY 2006
向三亚市政府\规委会汇报 评审成果\各单位控制条件确定
• 06年11月 • 06年12月
向海南省厅汇报\控规展开 最终成果编制\海南规委会汇报
SANYA HAITANGBAY 2006
分区规划汇报八要点
1.认识 2.定位 3.定式 4.定量
5.定规 6.定型 7.定序 8.定责
SANYA HAITANGBAY 2006
1.项目认识
1.1海棠湾的共识
SANYA HAITANGBAY 2006
1）概念规划4个共识：2006.4省规委通过概念性总体规划
总体定位: “国家海岸” ——国际休闲度假区
国际品牌:世界级品牌的引入 开发理念:生态保护与开发建设双赢 划定三区:划定北、中、南三区
阿特金斯
SASAKI
关于国家海岸
SANYA HAITANGBAY 2006
三亚海棠湾分区规划
及城市设计
项目过程
SANYA HAITANGBAY 2006
• 05年5-8月
概念性总体规划国际竞赛
• 05年8月-06年4月 概念总规综合方案通过
• 06年5月 • 06年7月初
分区规划项目组进入现场 企业开发地界划定\方案确定
• 06年8月 • 06年8-10月
➢ 国家公园包括国家自然公园、国家历史公园、国家海岸公 园和国家湖岸公园等。
➢ 国家公园应是一片未遭破坏的永久保留的地域；早期在国 家公园内可开展的游憩活动范围很广，现在开始限制在开 展对环境影响最小的户外游憩方面。
同济
霍克
SANYA HAITANGBAY 2006
1.2 分区规划的两大任务 五个问题
Homestea d 南卡罗纳州
夏威夷 佛罗里达
Bintan
土福湾
加利福利亚 美国人对度假地的位置的偏好情况*
度假地 海边 百分率 30.8%
湖边 山地 赤道 30.1% 26.2% 9.3%
高尔 夫
5.6%
有吸引力 地区
5.4%
滑雪 4.7%
沙漠 1.5%
其它 8.6%
➢ 产业规模：规模最
大，就业人口最多。
本次规划不仅是城市政府确保海棠湾整体战略构想的落实、 保障城市公共利益的有效操作平台，更是城市政府平衡多 方利益、最优化配置资源、实现多赢，保障海棠湾健康持 续开发的主要支点。
2)分区规划编制中的五个问题： SANYA HAITANGBAY 2006 总体定位与定量深化 统筹核心项目功能 统筹基础设施与配套 统筹整体景观形象 控制与协调各利益主体