商铺交易税费案例

上海商铺交易有那些税费
蒋妈妈2000年退休后就在上海买了一套屋子，把儿子的户口转到了上海；今年孩子大学毕业后将一个人在上海发展，蒋妈妈但愿儿子能有一份固定的糊口收入。

俗话说一铺养三代，9年里见证了七浦路市场的诞生到兴旺，蒋妈妈一直想在那里买个包间送给儿子；只是一铺难求，这一找就是大半年，“七浦路商城一楼的铺子可谓是黄金位置，据说每平米在二十万以上，不外这么稀有的法宝没人愿意出售；二楼的单价在15万以上，肯出售的也是罕见。

”
今年6月份，她终于达成了这个心愿，在七浦路商城的三楼买了一个21平米不到的包间，总价210万；三楼的投资回报率可以达到6％以上，每年可以带给儿子超过15万元的房钱收入。

信义房屋分析师指出，“商用房地产之所以受到众多投资者青睐的一个最主要原因之一是：好的现金流，长期、不乱的房钱收入，良多黄金地带的铺子更是一铺难求。

投资者在购买带租约铺子时，既要考察租约的不乱性，同时还要对投资价值进行研判，对租期是非加以考量。

目前，上海铺子的房钱回报率大约在8％，这吸引了不少投资者。

然而，评价一个铺子项目是否运营成功，枢纽在于这个铺子未来能否持续经营，这样才能保证铺子投资者的利益。

铺子贷款不超过5成
铺子买卖的交易本钱相称昂贵，除了中介费一般是住宅中介的两倍以外还有高昂的土地增值税，个人所得税、营业税、契税、印花税等等。

这也是铺子定性为长期投资品且无法炒作的重要原因之一。

另外一个原因就是铺子的融资也相对住宅难题，贷款比例一般不超过五成，贷款利率在基准利率上上浮1.1倍以上。

简朴的来算，当铺子的增值率大于30％的时候，出售时所交的税费约占差额的40％－60％。

21世纪不动产的铺子部主管施光明先容，“一般情况下在估价时，假如成交金额比拟卖家买入时翻倍，我们都会按照差额的50％计算。

好比100万的铺子现在卖200万，那么卖家所要承担的税收比例就会占到50万。

”
1楼正面沿街铺子最好
21世纪不动产的铺子部吴鹏建议：独立门面相称重要，最好是1楼正面沿街，门宽不低于4.5米（1.5开间），铺子没有独立的门面，会失去广告空间和上门客的数目，也会失去发挥营销促销的空间。

人流量是枢纽因素，要学会区分过路人流量和消费人流量，其中公道比例应该是2:1。

铺子的收益诀窍在于铺子门前的人流量，总量越高越好，统计人流的时段以周一至周三的10点-16点，如是餐饮铺子还要统计晚上6-11点的人流。

周边人群的消费水平的高低决定了铺子的价值。

在周边购买力较高的区域，铺子的价值更高，获得更高的房钱和投资回报率的机会更大。

还要紧密亲密留意周边贸易的生意情况，铺子在周边50米半径属于一荣俱荣。

他还建议，挑选已经形成贸易天气的地舆位置，这些贸易天气可以是政府刻意打造的及在长期经营中天然形成的在某一街道的特定商品的集中区域，贸易成市的气力非常强劲，嘉定区曹安路轻纺市场未成市前铺子售价4000元/平方，月房钱仅1000余元，市场成熟后售价50000-70000元/平方，月房钱10000余元。

投资者还需要了解周边的规划及铺子的开发商，好的周
如何选址是枢纽
铺子投资如何选址，中原地产铺子研究员徐姗姗向记者罗列出了一些必要的留意事项，主要包括以下六点：
是否位于规划红线之外；有无绿地限制；能否加盖临时建筑等。

位置概念一是指间隔市中央的远近；二是指间隔居民区或交通干线的远近；三是指坐落。

于某一地段的详细位置，如拐角、中央、十字路口等。

位置与地租增减，客流密度等紧密亲密相关。

铺子门前有封锁交通隔离栏、高于 1.8 米的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌。

一般而言，面宽与进深比较大者佳，即所谓“开间大”。

由于这样的店铺视野度较好，商品陈列丰硕，有益于吸引顾客目光。

不外也有例外，如部门 SPA 等，需要一定面宽之外的合适进深，提供应顾客以私密恬静感。

另外如健身房、网吧等，主要是做好较醒目的导示牌。

由于此类房钱承受能力较弱，而且健身房楼层高，反而会员运动时视野开阔，以及网吧对楼层要求也不高，所以可选择房钱相对低廉的二、三楼。

另外层高以及得房率也较重要。

特别是有些裙房铺子因为建筑原因，内有主力承重柱，使得得房率较低，以及视野、采光度差，也拉低了房钱的含金量。

有无良好的水电、下水道、暖气等，餐饮行业还需化油池等。

路况指路面的宽度、车道数、交通拥挤程度以及有无交通管制等，以及绿化带的划分和铺子本身泊车场面积。

它不仅与客流有关，也与商店上货速度有直接关系。

可以考察房产升值价格考虑出租或者买卖。

拥有产权，一次性投入大，但不会受租用期限和房地产涨价的限制，不用担心契约到期后不能续签可能造成的停业或迁址，而且还可享受房地产增值带来的利益，进步消化用度上升的能力和银行贷款能力。

市场行情
二季度末，理财周报记者从上海上各大房产中介的门店了解到：从5月份开始，关注铺子出租、买卖的人开始越来越多了。

8月3日下战书记者在臣信房屋天山路分店的一个多小时里，就有三位有铺子出租需求的客户前来咨询。

据21世纪不动产上海锐丰贸易投资部经理吴鹏先容，“上海上铺子的二手租售交易在今年5月开始逐渐活跃。

跟着住宅购置本钱不断攀升；价格已经处于高位，铺子市场又重获买家青睐、租售行情一路走高；进入7月后，即便住宅市场开始显露博弈迹象，上海上铺子租售交易也依旧活跃。

目前标的在300万以下的铺子买卖交易占总成交单数的75％以上，而标的在700万以上的仅有10％左右。

另外，长远看铺子最低5％的房钱回报率也远高于住宅物业(3％以下)。

我们猜测，跟着经济环境转好，下半年铺子出租买卖市场会越来越火。

信义房屋分析师向记者指出，“就我们所统计的数据显示，7月上海二手铺子成交共计361套，较6月的282套上涨28％。

均价12369.05元/平方米，成交总面积29497平方米。

就二手铺子来看，上海上半年景交面积在4月份呈现高位突破，除4月外，上海仍是呈现一稳步上升的态势。

”
“铺子投资远比住宅投资要复杂。

”21世纪不动产铺子部经理吴鹏有八年的铺子交易的经验。

据吴鹏的经验，“中小投资者在进行铺子投资时一般比较盲目。

关心的事情常常只局限于成交价格和面前房钱，而铺子是需要长期持有的投资品种。

就目前的市场而言，中原地产的铺子分析师给投资者建议：投资预算在200万－500万之间的，有2种推荐．像现在的四川北路商圈、五角场商圈的一些办公楼，都配备了一定的3层左右的裙房搭售，可以考虑买入100平米的铺子，最好是底层，可以做餐饮、便利店等。

后期招商相对简朴，未来客群比较不乱。

另外，新增轨道沿线的住宅配套房也值得投资。

好比说将要开通的11号以及7号线，其中11号线一期自嘉定延伸至市区江苏北路，路过沾恩的包括嘉定江桥、普陀真如、武宁等板块，7号线亦惠及包括大华、顾村、上大等板块．此类住宅配套因为前期人口导入还不充分，铺子价格一般单价在10000－20000之间，而且分割面积较灵活，对于投资者来说选择余地较大．日后招贸易态也十分灵活，留意选择尽量位于街角以及人口截流度好的位置，而不要一味关注单价的差异。

100万以下的预算金额，建议选择面积小的专业市场铺子，此类一般总价低，投资风险低．不外要留意几点：一、交通的便利性；二、开发商的定位以及后期运营是否有保障；三、最好选择前期已经有部门招商经营的；例如青浦的意邦建材等。

铺子买卖税费
买家：契税=3％成交价；另外还有交易手续费=0.5％成交价；印花税=0.05％成交价。

卖家出售的时候，铺子不论年限，都要交纳以下几种税费：
1.营业税及附加，税费为差额的5.55％；
2. 土地增值税，税费为差额扣除相关用度后的30％－60％（按差额比率不同累进计算）
（1）增值额未超过扣除项目金额50％部门，税率为30％；
（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部门，税率为40％；
（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部门，税率为50％；
（4）增值额超过扣除项目金额200％的部门，税率为60％。

3. 个人所得税，税费为净收入的20％。