《上海市住宅物业保修金管理暂行办法》-2013年

《上海市住宅物业保修金管理暂行办法》
第一条（目的和依据）
为了加强住宅物业保修金管理，维护业主的合法权益，保障相关物业在保修期内的正常使用和维修，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《建设工程价款结算暂行办法》等法律、法规、规章，制定本办法。

第二条（适用范围）
本市行政区域内新建住宅及同一物业管理区域内其他建筑物的物业保修金的交存、使用、退还及监督管理，适用本办法。

第三条（定义）
本办法所称住宅物业保修金（以下简称“保修金”），是指建设单位按照规定比例向房屋管理部门交存，作为建设单位履行保修义务的保证金。

本办法所称业主，是指房屋所有权人，但不包括建设单位。

第四条（管理原则）
保修金的管理，遵循“统一交存、资金归属不变、专款专用、政府监管”的原则。

第五条（管理部门）
市房屋管理部门负责全市保修金的监督管理。

区、县建设部门负责本辖区内建筑工程的质量监督管理和质量问题纠纷的协调。

区、县房屋管理部门负责本辖区内保修金的交存、使用、补足、退还等日常管理。

第六条（交存标准）
新建住宅及同一住宅物业管理区域内其他建筑物，由其建设单位按照建筑安装总造价的3%交纳保修金。

符合以下情形之一的建筑物，经房屋管理部门审核同意，建设单位可免予交纳保修金：
（一）住宅物业管理区域内的所有住宅及其他建筑物，建设单位均不预（出）售的；
（二）建设单位不预（出）售的整栋建筑物，但归业主共有的房地产、机动车车库、公益性公共服务设施房地产以及其他公建配套设施设备等除外；
（三）建设单位已投保的工程质量保证保险符合国家和本市规定的保修范围和保修期限的。

第七条（交存时限）
建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前，持下列文件，向房屋所在地的区、县房屋管理部门提出核定保修金交纳金额的手续：
（一）本建设项目立项批文及附图；
（二）住宅交付使用许可证；
（三）发包、承包双方签字盖章后的建设项目竣工总结算报告；
（四）竣工总平面图等相关图纸；
（五）建设单位签署盖章的《履行保修义务承诺书》。

区、县房屋管理部门应当在受理申请后5个工作日内，出具《住宅物业保修金交存通知单》，告知建设单位交存保修金的具体金额和专户账号；建设单位应当在收到《住宅物业保修金交存通知单》后10日内，一次性足额交存保修金；保修金开户银行应当在收款后，出具收款凭证。

建设单位凭《住宅物业保修金交存通知单》和保修金开户银行出具的收款凭证，向区、县房屋管理部门申办业主共有的房地产和公益性公共服务设施房地产的认定手续。

属于第六条免予交纳保修金第（一）、（二）种情形，建设单位在办理房屋所有权初始登记后需要出售房屋的，应当在办理房地产转移登记手续前，持上述文件向房屋所在地的区、县房屋管理部门办理核定保修金交纳金额的手续，交存房屋所在整栋建筑物的保修金。

第八条（账户设立）
区、县房屋管理部门应当在市房屋管理部门指定的商业银行，开设一个保修金专用存款账户。

以住宅物业管理区域为单位设立分户，同一住宅物业管理区域内分期开发的，以分期开发区域为单位进行核算。

第九条（建设单位保修义务）
建设单位应当与房屋买受人在房屋预（出）售合同中，约定房屋保修范围、保修期限、维修时限等相关保修责任和内容。

物业保修期限内物业出现质量问题的，建设单位应当在接到维修要求后，按照合同约定时限，派人到现场核查；属于建设单位保修范围的，建设单位应当及时进行维修。

第十条（保修金的申请使用）
建设单位拒不履行保修义务或者因歇业、破产等原因无法履行保修义务的，业主、业主大会或者物业服务企业可以持下列书面材料，向区、县房屋管理部门申请使用保修金：
（一）申请使用保修金报告；
（二）生效的法院判决书或者仲裁委员会裁决书。

区、县房屋管理部门应当在受理申请后10个工作日内，对符合使用条件的，出具《住宅物业保修金使用事项告知单》，告知申请人使用保修金的有关事项。

第十一条（组织维修）
经区、县房屋管理部门审核同意使用保修金的，业主、业主大会可以委托物业服务企业代为组织维修，并与维修施工单位签订书面工程合同。

维修工程预算、决算费用应当经具有相应资质的中介机构审价。

第十二条（保修金的划转和结算）
业主、业主大会或者物业服务企业应当根据工程合同的约定，持下列书面材料向区、县房屋管理部门申请维修费用的划转：
（一）住宅物业保修金划转申请表；
（二）工程合同；
（三）中介机构出具的维修工程预算审价报告；
（四）维修施工单位出具的维修费用发票。

维修工程竣工前，申请划转的维修费用不得超过维修工程预算审价报告总价款的60%。

维修工程竣工后，业主、业主大会或者物业服务企业应当持下列书面材料，向区、县房屋管理部门申请维修费用的结算：
（一）住宅物业保修金划转申请表；
（二）中介机构出具的维修工程决算审价报告；
（三）维修施工单位出具的维修费用发票。

维修工程结算费用应当以经中介机构审价的决算费用为准。

区、县房屋管理部门应当在受理申请后5个工作日内，向保修金开户银行出具《住宅物业保修金划转通知书》。

保修金开户银行应当在收到《住宅物业保修金划转通知书》后5个工作日内，办理相关划转业务。

第十三条（保修金的补足）
区、县房屋管理部门应当在出具《住宅物业保修金划转通知书》后10个工作日内，向建设单位出具《住宅物业保修金交存通知单（补足）》；建设单位应当在收到《住宅物业保修金交存通知单（补足）》后10个工作日内，将需补足金额存入保修金专用存款账户。

第十四条（保修金收支情况对账）
市房屋管理部门应当定期对保修金及其管理情况进行检查，加强监管；保修金开户银行应当定期与区、县房屋管理部门进行对账，每半年向建设单位递送保修金收支对账单。

第十五条（保修金退还申请）
建设单位可在保修金对应区域内首套房屋交付满10年后，凭首套房屋交付使用交接书和保修金开户银行出具的收款凭证，向区、县房屋管理部门提出退还申请。

区、县房屋管理部门应当在受理申请后10个工作日内，就拟退还保修金事项书面征询区、县建设主管部门意见，并在相关物业管理区域内的房屋管理部门网站上公示，公示期为30日。

公示期满无异议或者异议无效的，区、县房屋管理部门应当在5个工作日内，出具《住宅物业保修金领取通知书》。

建设单位凭《住宅物业保修金领取通知书》，到保修金开户银行领取保修金。

公示期内建设单位履行保修义务未完毕的，保修金暂不予退还。

房屋因不可抗力、拆除等原因灭失的，建设单位凭相关部门出具的灭失证明，向区、县房屋管理部门申请退还保修金。

第十六条（建设单位的变更）
建设单位发生企业更名的，应当凭更名后的企业法人营业执照、组织机构代码证、工商管理部门出具的更名批复，向区、县房屋管理部门申办保修金账户信息变更手续。

建设单位因破产、解散或者其他情形丧失主体资格的，应当将保修金变更至其法人股东名下，在清算时明确承担保修义务的一个法人股东，并持下列材料，向区、县房屋管理部门申办保修金信息变更手续：
（一）住宅物业保修金账户信息变更申请书；
（二）公司清算时，全体股东一致同意变更事项的书面材料；
（三）变更后的法人股东签署的履行保修义务的《履行保修义务变更承诺书》；
（四）变更后的法人股东的企业法人营业执照等相关证明材料。

区、县房屋管理部门应当在受理申请后的5个工作日内，出具《变更住宅物业保修金账户信息通知书》，通知保修金开户银行变更相应账户信息。

第十七条（对违反物业保修金交存规定的处理）
建设单位违反本办法，未交存或补足保修金的，由区、县房屋管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上5万元以下的罚款，并自逾期之日起，按日加收万分之三的滞纳金。

第十八条（对有关部门和保修金管理机构的工作人员违反本办法的处理）
房屋管理部门工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）截留、挪用、侵占保修金；
（二）未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；
（三）在保修金使用、划转和退还中，故意刁难或者拖延的；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

第十九条（施行日期）
本办法自印发之日起施行，有效期至2015年12月31日。

上海市住房保障和房屋管理局
2013年11月22日。