容积率与土地价值
深究容积率与土地估价的相关性
深究容积率与土地估价的相关性容积率是指建筑物所占地块面积与总建筑面积的比值，是城市规划中常用的指标之一。
土地估价是对土地价值进行评估的过程，通过该过程可以确定土地的买卖价格、租赁价格以及开发潜力等。
那么容积率与土地估价之间是否存在相关性呢？下面我将深入探讨这个问题。
容积率是城市规划中的一个重要因素，它对土地的开发利用起到了一定的限制作用。
一般来说，容积率越高，表示建筑密度越大，建筑物所占用的土地面积相对较小，相应的土地估价也会较高。
这是因为容积率高的地区往往具有较大的开发潜力，可以容纳更多的人口和商业活动，地价随之上升。
容积率也会对土地利用效益产生影响。
在容积率限制下，开发商需要在有限的土地面积上尽可能提高建筑的总楼面面积，以获取更高的经济效益。
这就导致开发商对土地资源的利用更加集约化，相应地土地估价也会受到影响。
也就是说，容积率对土地价值起到一定的约束和引导作用。
容积率还会对城市的空间结构产生影响，进而影响土地估价。
在高容积率的地区，建筑物一般会呈现出密集的状况，这就导致土地的稀缺性增加，从而使土地估价上升。
而在低容积率的地区，建筑物相对稀疏，土地估价相对较低。
容积率还会受到政府的调控和规划因素的影响。
政府可以通过控制容积率的大小来引导土地利用，平衡城市发展的需要和环境保护的要求。
这种调控也会间接地影响土地估价。
容积率与土地估价之间存在一定的相关性。
容积率高的地区往往具有较大的开发潜力和较高的土地价值，同时也会对土地利用效益和城市空间结构产生影响。
具体的相关性程度会受到各种因素的综合影响，包括政府调控、市场需求、土地供应等等。
在进行土地估价时，除了考虑容积率因素外，还需要综合考虑其他市场因素，以确保评估结果的准确性和可靠性。
深究容积率与土地估价的相关性
深究容积率与土地估价的相关性【摘要】深究容积率与土地估价的相关性是当前城市规划和土地利用中的重要议题。
容积率是城市土地利用中的重要参数，直接影响着土地的开发利用和价值评估。
本文通过对容积率对土地估价的影响、容积率的计算方法、土地估价的影响因素等内容进行探讨，分析了容积率与土地估价的关联性，并以实际案例展开分析。
研究结果表明，容积率与土地估价密切相关，容积率的合理设置对土地的价值评估具有重要意义。
在此基础上，提出了相关建议和展望，为城市规划和土地利用提供了一定的参考价值。
这一研究对于优化城市土地利用结构、提高土地利用效率具有一定的理论和实践意义。
【关键词】容积率、土地估价、关联性、影响因素、计算方法、案例分析、建议、展望、密切相关1. 引言1.1 研究背景深究容积率与土地估价的相关性是一个备受关注的课题。
随着城市化进程的加快和土地资源日益稀缺，土地估价和容积率的关系变得愈发紧密。
容积率是指在规划建设时规定的建筑总体积与用地面积的比值，是衡量建筑密度和土地利用效率的重要指标。
而土地估价则是衡量土地价值的指标，是影响土地交易和利用的关键因素之一。
研究容积率与土地估价的相关性对于合理规划城市发展、优化土地利用具有重要意义。
在实际操作中，城市规划部门和房地产开发商往往根据容积率来确定建筑的高度、密度、面积等要素，进而影响到土地的估价。
深入探究容积率对土地估价的影响，有助于更好地把握土地市场变化、提升规划建设效率。
容积率的计算与土地估价的因素密切相关，因此研究二者的关联性有助于更准确地评估土地价值、推动土地资源的合理利用。
1.2 研究目的研究目的是通过深入探讨容积率与土地估价的相关性，揭示二者之间的内在联系和影响机制，为理解土地价值形成过程提供更加全面深入的视角。
通过分析容积率对土地估价的影响以及计算方法，探讨土地估价的影响因素，为相关领域的研究提供理论支持和实践指导。
通过关联性分析和案例研究，探讨容积率和土地估价的联系性，并从实际案例出发，验证研究观点和结论的正确性和可靠性。
楼面地价和容积率公式
楼面地价和容积率公式
一、楼面地价公式
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价/规划容积率。
概念：即单位建筑面积平均分摊的土地价格。
意义：是房价的主要组成部分之一，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。
计算公式：
楼面地价=土地总价÷规划建筑面积 =土地单价÷规划容积率
其中：规划建筑面积=土地面积×容积率，容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。
特点：与地面基准地价相比，楼面地价具有理解容易，操作简便，易于应用，更新方便等。
二、容积率公式
容积率是指一个小区的地上总建筑面积与净用地面积的比率。
又称建筑面积毛密度。
容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，容积率的值是无量纲的比值。
容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。
计算公式：容积率 = 项目总建筑面积 / 总用地面积
举例：
在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是：200/100=2。
深究容积率与土地估价的相关性
深究容积率与土地估价的相关性容积率是指一个地块上面容许兴建的建筑物的总体积与地块面积的比例。
而土地估价则是指对一块土地的价值进行评估。
容积率与土地估价之间存在着一定的相关性，下面我们来深究一下这种相关性。
容积率对土地估价具有一定的影响。
当容积率增加时，土地上的建筑物可以兴建的总体积增加，因此土地的利用率也随之增加。
这意味着同一块土地上可以建设更多的建筑物，从而增加土地的价值。
相反，当容积率减小时，土地上的建筑物总体积减小，土地的利用率减小，导致土地价值下降。
容积率还与土地估价的区域特点相关。
在市中心或繁华地段，容积率往往较高，这意味着可以建设更高、更密集的建筑物。
这些地段往往人流密集，商业活动频繁，土地价值也较高。
而在偏远郊区或者人口稀少的地方，容积率较低，土地利用率较低，土地价值也相对较低。
容积率还与土地估价的投资价值相关。
容积率较高的地段，可以充分利用土地资源，提高土地的投资回报率。
高层建筑往往可以提供更多的住宅单位，从而增加租金或销售收入。
相反，容积率较低的地段，投资回报率较低，土地估价也相对较低。
还需要考虑到容积率对土地利用效率的影响。
当容积率较高时，可以充分利用土地资源，提高土地的利用效率，减少土地浪费。
这对于城市的可持续发展至关重要。
一些城市规划和土地管理部门会根据不同地段的特点和发展需求，合理制定容积率标准，以达到最佳的土地利用效率。
容积率与土地估价之间存在一定的相关性。
容积率的增加可以提高土地的利用率，增加土地的价值；容积率的减小则会降低土地的价值。
但还需要考虑到区域特点、投资价值和土地利用效率等因素对容积率和土地估价的影响。
在进行土地估价时，应该综合考虑各种因素，以得出准确的估价结果。
容积率与建筑密度对地价的综合影响研究——以株洲市商业用地为例
容 积 率 与建 筑 密度 对 地价 的 综合 影响研 究
— —
以株 洲 市 商 业 用 地 为 例
郑云有 ， 国华 周
（ 师范大学 国土学院 ， 湖南 中国湖南 长沙 ４０８） １ １ ｏ 摘 要： 本文根据 株洲市城 区基准地价评 估调 查资料 ， 业用地 为倒 ， 了容积率与 建筑密度对地 价的综合影 以商 分析
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第 ２ 卷第 １ ２ 期
２Ｏ Ｏ２年 １ 月
经
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Ｖ ．２ ｏ． ｄ ２ ，Ｎ １
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Ｊ ． 蛐 ，撒
文章 编号 ：００一ｓ６ （（ ） —ｏ５ １０ ａ２２ｍ ｍ ｏ６—０ ３
响机制和规律 ， 并提出了容 积率与建 筑密度联 台修正系数 的编 制方法 。 关键词 ： 容积 率 ； 建筑密度 ； 地价 ； 修正 系数
中 图分类号 ：３ １３ Ｆ２ Ｆ０ ．；７ ９９ 文献标识码 ： Ａ
容积率与建筑密度作为控 制土地利 用强 度的主要 式 中 ： 一宗 地地价 ； Ｐ 一路线 价 ； 深 度修 正 系数 幽一 指标 ， 在城市规划 中起着重 要作用 ｊ对 土地价 格 的影 ｄ 宗 地 深 度 ； 宗 地宽 度 。 ， 一 严
的土地价格剥 离 出来的地 价测 算方 法 ， 即地 价 等于 土 积之 比。容 积率可用公式 表示 为： 地及地上建筑物 的共 同销售价格减 去建筑 物本身 价格
￡ ，
的剩余 部分价格 ， 可用公式表示为 ：
Ｐ ＝ Ｖ— Ｃ 一
ｒ＝ 一 ｄ
ｃ Ｘ
式 中： 容积率 ； 地块上 的总建筑面积 （ ２；一 土 一 ｆ － ｍ ）口
财税[2010]121文中地价计入房产的综合规定
![财税[2010]121文中地价计入房产的综合规定](https://img.taocdn.com/s3/m/7a7aa61a59eef8c75fbfb325.png)
将地价计入房产原值征收房产税的综合规定一、计算案例：某企业土地土地面积2000平方米，价值120万元，其上有建筑物一栋，建筑面积500平方米，价值50万，该房产企业为自用，计算企业2011年度应缴纳的房产税。
解：其应缴纳房产税：1、计算土地容积率=500÷2000=0.252、容积率＜0.5，因此土地价值部分计入房产税计算依据3、土地单位土地价值=120÷2000=0.06（万元）4、土地应计入房产税计算依据的土地价值=500×2×0.06=60（万元）5 、土地上建筑物应缴纳房产税=(60＋50)×(1-30%)×1.2%=0.924（万元）二、政策依据1、《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）（三）关于将地价计入房产原值征收房产税问题对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于 0.5 的，按房产建筑面积的 2 倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
本通知自发文之日（2010年12月20日）起执行。
此前规定与本通知不一致的，按本通知执行。
2、《江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部、国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（苏财税[2011]3号）（二）按照《通知》规定，对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价通过划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。
3、《江苏省税务局关于房产税车船使用税若干具体问题的解释和规定》(苏税三…87‟11号)的规定：“纳税单位的房产，当月发生增减变动的，均从次月份起调整房产计税价值。
”因此，纳税人因执行财税…2010‟121号文件造成2010年12月份房产计税原值发生增减变动的，应当从2011年1月份起相应调整其应缴纳的房产税，即2010年12月21日至2010年12月31日期间不需要计算房产税补(退)税额。
容积率是什么
容积率是什么容积率是指土地利用的密度，也被称为建筑系数或用地系数。
它是一个城市规划和土地管理中的重要指标，用于衡量建筑物在一个特定土地上的使用和开发程度。
容积率可以用来确定在一个特定区域内可以建造的最大建筑物的体积与景观之间的平衡。
它是根据土地面积和建筑物总体积之间的比率来计算的。
一般来说，容积率越高，代表着土地利用的高密度和规划的高度。
而容积率越低，则对土地利用的限制较多，开发的建筑物较少。
容积率的计算方法相对简单。
通常是将建筑物的总建筑面积除以相应土地面积，得到一个具体的数字。
例如，如果一个土地面积为1000平方米的地块上建造了一个总建筑面积为2000平方米的建筑物，那么该建筑物的容积率就是2.0。
容积率的确定往往由城市规划部门和政府机构负责。
他们会综合考虑一系列因素，包括土地的用途、规划标准、交通和基础设施等因素来确定最合理的容积率。
这样可以确保新建建筑物与周围环境的适应性，同时还可以合理利用土地资源。
容积率在城市规划和土地管理中起着重要的作用。
首先，它可以用来控制和管理建筑物的高度和密度，从而保护城市的整体形象和人们的生活质量。
高容积率的地区通常会出现高楼大厦密集的现象，而低容积率的地区则会更强调绿地、景观和低层建筑。
其次，容积率还可以用来平衡土地的开发和利用。
在土地资源有限的情况下，通过控制容积率，可以合理分配土地资源，并保持城市的可持续发展。
例如，在城市中心区域，通常容积率较高，以满足商业和办公楼的需求。
而在郊区或住宅区，容积率较低，以保护自然环境和提供更好的生活条件。
此外，容积率还可以影响房地产市场的供求关系和房价。
在供给短缺的情况下，高容积率的土地将变得更加稀缺和有价值，从而导致房价上涨。
相反，低容积率的土地则相对较为充裕，房价较为稳定。
容积率的合理规划还应考虑到更多的因素，比如基础设施建设、交通状况、环境保护等。
它应是一个综合考虑各种因素的结果，以推动城市的可持续发展。
总结起来，容积率是一项用于度量土地利用密度的重要指标。
利用容积率估算土地价值分析
利用容积率估算土地价值分析[摘要]城镇建设用地越来越少，房地产开发项目前期对土地价值的估算凸显重要。
本文通过对于一般房地产开发建设项目的成本和费用组成的讲解，以及它们约占建安工程费的比率，举例说明利用容积率估算土地价值。
[关键词]房地产开发成本费用容积率土地价值在我国城镇规划区内,不论开发经营房地产项目、还是企事业新建项目基本建设投资，就会发生土地费用。
不论投资经营者还是出让转让者，哪一方都需对土地价值心知肚明。
目前，全国各地城镇规划区土地价值越来越贵，可以说日新月异，这就更需要时常关注房地产市场和估算土地价值空间，以便对项目作出经济效益评价和投资决策。
要想得知土地价值空间，首先需掌握房地产项目各项费用的构成。
其构成依项目的类型、地点不同而有其自身的特点，对于一般房地产开发建设项目而言，有项目开发成本和开发费用两大部分组成。
开发成本包括：土地费用、前期工程费用、建安工程费用、基础设施费用、公共配套设施费用、不可预见费用和开发期间税费等组成。
开发费用包括：与房地产项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
（一）开发成本1．土地费用：开发商购置土地使用权所需费用即为土地费用，包含国家收缴的土地使用权出让金和农村集体收取的土地征用费或原用地单位或个人因出让土地得到的拆迁安置补偿费。
国家收缴的土地使用权出让金：在城镇规划区内，土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。
农村集体收取的土地征用费：可参照国家和地方有关规定进行。
拆迁安置补偿费：已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用，新用地单位应按规定给以补偿。
2．项目前期费用：主要包括项目规划设计、项目可行性研究和水文地质、勘察测绘、“三通一平”等费用。
探讨土地估价中楼层的分配率和容积率修正系数取值依据
探讨土地估价中楼层的分配率和容积率修正系数取值依据一、楼层分配率求取方法1、基本原理楼层分配率是地价空间分配理论的重要内容。
地价空间分配理论是应用基准地价评估城镇综合用地的理论基础。
地价空间分配理论与传统的地租地价理论不同，传统的地租地价理论研究的是地价平面空间分布规律，而空间分配理论研究的是立体空间地价分配规律。
空间分配理论认为由于建筑物各楼层的空间影响因素（如采光、视野、景观、使用的便利性、安全性等）差异，造成地价在各楼层分配的比例不同，而这种地价楼层分配的规律通过不动产价格体现出来。
根据房价与地价的关系，可以测算出建筑物各楼层的地价空间分配比例，从而将这种空间分配规律定量化表现出来.各用途的用地都有自己的地价空间分配规律。
工业用地容积率一般较低，通常不考虑其空间分配规律。
商业和住宅用地的地价空间分配规律是研究的重点。
商业用地底层的竞租能力很强，但这种能力随楼层的增加迅速减弱；住宅用地的地价空间分配比例相对较平均。
但低层、多层、小高层、高层各类型住宅的分配规律不尽相同。
立体型综合用地由于其用途组合上的个体差异较大，无法测定具有实际使用价值的地价空间分配比例，所以在评估地价时，可以复合使用各种单一用途地价空间分配比例作为代替；同时，不考虑同一幢建筑物中不同用途楼层之间的相互关系对地价的影响，这种影响比较小，无法准确用定量的方法测算。
2、地价楼层分配率的测算方法以综合用地为例，来测算其地价楼层分配率的方法。
地价楼层分配率测算是应用基准地价评估城镇综合用地地价的核心。
根据联合贡献学说，在楼层不动产价格差异（即楼层效用比）中扣除建筑成本的楼层分配差异（即建筑物楼层效用比），就可以得到纯土地的楼层分配差异（即地价楼层效用比），将楼层分配差异按百分数（X 100% ）折算，即得地价楼层分配率。
这种测算地价楼层分配率的方法在我国的台湾地区使用比较广泛，测算前需要调查收集大量分层出售、出租样点地价资料。
测算原理公式为：楼层效用比二建筑物楼层效用比+地价楼层效用比根据以上原理.确定测算综合用地地价楼层分配率的公式为：式中，Fi为某层地价楼层分配率，Si为某层地价楼层效用比，S为各层地价楼层效用比之和，Ai为某楼层不动产总价，A为最低售价楼层不动产总价，n为建筑物楼层总数，Bi最为某楼层建筑造价。
浅析容积率对土地价值的作用机制
注： 楼 面 地 价 由居 住 类地 块 进 行 折 算
定值 。因此 由上式可 以看 出 ，开发得 益率 的高 低与容积率
伴随着社 会经济 的发展 ，人 民购买实力 的增强 ，房 价上
涨是合理 的 ，关键是 看其上涨 的幅度和节奏 能否控制好 ，换 而言之 ，就是要考虑 如何在体 现价值方 面做 文章 ，说 到底 ， 也就是 土地 的价值 。那么 ，对 土地价值有可 调控的 因素 吗？ 答案是肯定的 ，它就是容积率。
引言房地产项目的开发成本中变化最大的就是土地成本笔者将近年来武汉市居住类土地公开交易的平均楼面地价用地总价值与用地总建筑面积的比值与住宅的平均销售价格进行罗列运用统计软件spsscubic曲线进行拟单位
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浅析容积率对 土地价值 的作 用机制
文／ 徐剑
素组合理 论 中比较 重要 的两个 原理 ，边 际收益递 减规律和边
际成本递增原理。
２容积率 的内涵
容积率 （ ｌ ｒ ｒａＲ ｔ Ｆｏ ｅ ａｏ），又称楼板面积率 ，建筑面积 ｏＡ ｉ 密度 。其 涵义是城 市用地 的地块 上允许修建 的总建筑面 积与
地块面积之比值 。 容积率也 可以用地块 上的建筑 密度与地 块上建筑 的平 均
楼 面 地 价
４ ６ ７ ７ ． ６ ０ ９ ０ ． ８ ４ １ ０ ． １９ ． １５ ８ １４ 、 ０ ９ ３
式也可就转化为 ：
ＦＡＲ ＝ Ｐｃ＂ＰＩ ＇ Ｐ１・ Ｐ’
： Ｋ ．Ｐｃ
Ｐ１ ｆ ｋ：来自Ｐ’１ Ｐ ’
由于地 块综合地 价是开发 的投人 ，建筑售 价是开发 的产 出 ，在完全市场竞争环境 中，对于某一项 目的开发而言 ，Ｋ 为
摘要 ：容积率作为城市规划中的重要技术指标，它不仅
容积率与土地价款的关系问题
合同转让权利义务可继受
国有建设用地使用权出让合同规范土地出让方
和受让方之间的权利义务关系。受让人与土地管
理部门签订国有土地使用权出让合同，依法取得
国有土地使用权后，将其转让给第三人的，依据
《城市房地产管理法》第四十二条的规定，房地
产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义
规划指标设计了项目总平面图，报审修建性详细规
划时，却被告知因控规调整要将项目容积率由 6.5
降至 4.0。项目容积率调减了 2.5，意味着房屋建设
面积将减少 2 万多平方米，造成逾 3000 万元的经
济损失。该置业公司遂立刻向转让方某市地产开发
按 4.0 容积率设计的，但直至 2019 年 2 月转让
前，仍未按出让合同约定竣工时间完成项目建设。
2019 年 7 月，该市为提升城市空间和环境质量，
对滨海景区周边区域的控规进行了调整，总体降低
控规容积率及建筑高度，也按法定程序征求了意见
并公示。调整后，滨海景区周边区域容积率要求控
情，其在转让中并未隐瞒相关信息，不存在过失。
市自然资源局认为，该市地产开发有限公司于
2015 年 7 月取得“黄金海岸”商住小区项目的项目用地，出让合同约定的竣工时间是 2018 年 7
月。该公司在 2015 年 8 月所报的项目总平面图是
定。 解 决
最终，置业公司提起行政诉讼，在该市中级
人民法院的调解下双方达成和解。该市人民政府
组织法制办、住建、自然资源、财政等部门对项
目容积率调整问题进行分析，确定了损失补偿核
定及补偿方式，妥善处理了纠纷。
容积率对土地楼面地价的影响
容积率对土地楼面地价的影响容积率(FAR)是指项目规划建设用地围全部建筑面积(Sc)与规划建设用地面积(SL)之比(FAR=Sc/SL)，是个无量纲指标，明确，便于控制。
它具备以下特性：●受规划控制影响明显：一般情况下，某一区域或特定地块均有容积率上限指标控制，如根据规划相关文件，市环以住宅的容积率上限为2．5。
●与其他指标关联性强：容积率与建筑密度、建筑层数、总高度、绿地率、建筑覆盖率等指标相互关联，组成完整的地块经济技术控制指标体系。
但一般情况下，相同用途的地块之间建筑覆盖率等其他指标相差不大，因此，容积率是重要的价格修正因素。
●利益倾向的多元博弈：开发商从利润角度出发，倾向追求提高容积率；政府一方面希望适度提高容积率来获取更大的土地收益和提高招商引资的吸引力，另一方面考虑到城市的可持续发展，又要考虑规划部门的意见，对容积率进行适当降低和控制。
在合理的空间环境条件下，容积率越大，建设开发强度越大，土地利用率越高，土地价格越高，但这种增加呈一种递减的规律。
反映在楼面地价上，一般情况下，容积率越大，楼面地价越小。
但由于地价形成机制的复杂性，这种规律在不同用途、不同区域间又存在着复杂的变化。
一、不同用途土地容积率特性概述商业用地由于容积率的变化在很大程度上体现为楼层的变化，商业物业楼层价格差异非常明显，其体现在楼面地价上的差异也较明显；居住用地当容积率在特定围(如对应多层物业与别墅物业时)，由于物业类型的稀缺性引致的土地价值增值明显，其楼面地价的差异也较大；办公用地则是在容积率上升到达一定的程度(对应超高层办公物业)后，鉴于办公物业的标识性特性，引致单位建筑面积地价的超额增值，楼面地价不降反升；工业用途的土地在许多情况下(一般在市中心之外)没有容积率的限制，即使有，对地价的影响也甚小，其地价的差异更多的是由产业集聚度、产业导向、区域配套情况、政策引导等其他因素导致的。
另根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)第八条“对现有工业用地，在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款；对新增工业用地，要进一步提高工业用地控制指标，厂房建筑面积高于容积率控制指标的部分，不再增收土地价款。
关于综合体土地成本分摊的探讨
关于综合体土地成本分摊的探讨都市综合体是房地产不断发展的产物，土地成本如何在综合体内不同业态间公允合理的分摊是摆在房地产公司面前的一个新课题。
下面从土地成本的决定因素、税法的相关规定、会计准则的要求三个方面进行分析，希望找到正确答案。
一、土地价值的决定因素：通过对土地这种特殊的商品进行分析，其价值除地段外，取决于以下因素：用途、年限、容积率、土地出让限制条件等。
1、用途决定了资产有关的经济利益的预期实现方式，工业用地和商业用地通过后期经营实现土地收益，住宅通过住宅销售实现土地收益，收益的时间不同、风险不同，其价值也肯定不同。
2、年限影响资产的价值体现为资产的再次取得成本，如取得7年的使用权的成本应该是取得4年使用权成本的1.75（7/4）倍。
3、容积率决定土地价值体现为土地作为生产资料所产出产品的数量，容积率高，相同面积可建造的建造面积就多，土地成本就越高。
4、如限制商业销售，必须持有，不得进行零散出售。
这是对用途的进一步限制，直接影响资产有关的经济利益的预期实现方式，前期商业环境的培养不可能盈利。
以上分析符合国土局“区分土地用途、区分容积率分别标定基准地价”的一贯土地定价方法、以及土地公开市场不同用途土地拍卖价格相差悬殊的客观事实。
由于上述市场客观规律的存在，才会有住宅拍卖楼面地价远远高于商业楼面地价的市场现象。
如2009年10月26日，建业住宅集团（中国）有限公司签订的两块土地,在同一位置（郑州市农业东路北、如意西路交口）住宅的楼面单价为2605.86元/平米，商业的楼面单价为1108.27元/平米。
同样的例子还有很多。
二、税法对成本分摊的规定：下面希望从相关税法的规定中找到关于成本分摊的相关原则和精神及具体的规定。
1、中华人民共和国企业所得税法（2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过）第六章特别纳税调整第四十一条企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
深究容积率与土地估价的相关性
深究容积率与土地估价的相关性在城市规划和房地产开发中，容积率是一个重要的概念。
容积率指的是在一个地块上可以开发的建筑总体积与该地块面积的比值，通常以数字表示。
容积率的大小直接决定了在该地块上可建的总建筑面积。
随着城市化的迅速发展，容积率也逐渐成为土地估价的重要指标之一。
容积率与土地估价有着密切的关系。
一方面，土地估价可以影响容积率的确定。
一般情况下，土地估价越高，开发时对地价的需求就越高，而这也会导致容积率的上升。
另一方面，容积率的确定也会直接影响到土地的估价。
容积率越高，意味着在同一块土地上可以建造更多的建筑物，从而增加土地的利用价值和获利空间，这也会使得土地的估价相应地提高。
在现实生活中，容积率与土地估价之间的关系并不是一成不变的。
实际上，容积率和土地估价之间的相互影响受到许多因素的影响。
下面我们来探讨一些影响容积率与土地估价相关性的主要因素：一、土地性质不同类型、不同用途的土地所对应的容积率和估价也会有所不同。
例如，商业用地的容积率通常较高，因为商业用地建筑物的高度一般较高，而公共设施用地的容积率则比较低。
土地性质的不同也会决定土地的利用潜力和开发空间，进而影响到土地估价和容积率。
二、规划政策三、市场需求市场需求是影响容积率和土地估价相关性的一个重要因素。
当市场需求旺盛时，土地估价可能会上升，容积率也会相应地提高，以满足市场对于房产的需求。
但是，当市场需求减弱时，容积率和土地估价也可能会下降，以防止开发商出现过大的投资风险。
总之，容积率和土地估价之间的相关性是一个相互影响的过程。
从长远来看，随着城市化的不断深入，土地资源的稀缺性和土地开发需要的经济成本越来越高，容积率和土地估价之间的相关性也将逐渐加强。
我们需要加强对于城市规划和土地价值的认识，以便更好地应对未来城市的发展变化。
深究容积率与土地估价的相关性
深究容积率与土地估价的相关性容积率是指建筑物占地面积与建筑总体积之间的比例关系，是城市规划和土地利用中经常被提及的一个概念。
在城市发展过程中，容积率被广泛应用于土地规划和房地产开发中，其大小不仅影响着城市建筑风貌，更对土地估价产生重要影响。
本文将深入探讨容积率与土地估价的相关性，分析其内在机制和实际影响。
容积率对土地估价的影响主要体现在以下几个方面。
一、影响土地开发潜力容积率的设定直接决定了土地可以容纳建筑物的大小和数量，从而影响了土地的开发潜力。
一般来说，容积率越高，土地的开发潜力越大，可以容纳更多的建筑面积，因而土地价值也会相应提高。
相反，容积率较低的土地在开发潜力上受到限制，可能难以充分利用土地价值，从而影响其估价。
二、影响土地利用效率容积率的设定也直接影响了土地的利用效率。
较高的容积率可以促使土地更有效地利用，提高土地的经济效益和价值。
而较低的容积率意味着对土地利用的限制，导致土地资源不能得到最大程度的利用，影响了土地的估价。
三、影响土地供求关系容积率的高低会直接影响土地市场的供求关系。
一般来说，城市中心地段的土地容积率较高，市场需求旺盛，价格自然也会相对较高；而郊区或次生城市地段的土地容积率较低，市场供大于求，价格相对较低。
容积率的设定会影响土地的供求关系，影响土地的市场价值。
接着，我们将分析容积率与土地估价的相关性，以探索其中的内在机制。
需要指出的是，容积率与土地估价的相关性是一个多因素综合作用的结果。
除了容积率之外，还有诸如土地周边环境、产权状况、土地用途等多种因素都会影响着土地的估价。
在实际应用中，需要综合考虑各种因素的影响，才能更准确地评估土地的价值。
容积率与土地估价之间存在着密切的相关性。
容积率的设定直接影响了土地的开发潜力、利用效率和市场供求关系，进而影响了土地的估价。
在城市规划和土地利用中，需要充分考虑容积率对土地估价的影响，以此指导土地资源的合理利用和市场定价。
也需要在实践中加强对土地价格形成机制的研究，以更好地把握容积率与土地估价之间的关系，为城市可持续发展提供良好的土地资源保障。
容积率修正在地产估价中作用
容积率修正在地产估价中的作用1. 引言容积率修正是地产行业中常用的修正因子之一。
它是指通过对建筑物容积率进行修正来对不同地段的房地产进行估价。
容积率修正是地产估价过程中重要的一环，可以有效地反映出地产项目的开发潜力以及价值。
本文将详细介绍容积率修正的概念、原理以及在地产估价中的作用。
2. 容积率修正的概念容积率是指建筑物总建筑面积和用地面积之间的比值。
当容积率较高时，表示在该地段上可以充分利用空间进行建设，建筑物的密度较大。
容积率修正则是对该容积率进行调整，考虑到不同地段的开发潜力、规划限制以及建设成本等因素，最终得出适用于该地段的修正后容积率。
3. 容积率修正的原理容积率修正是基于对楼盘周边因素的综合考量来进行的。
以下是容积率修正的主要原理:3.1 市场需求容积率修正需要考虑当前市场对不同类型房产的需求。
对于热门地段，容积率修正可能较低，以反映土地稀缺性和需求旺盛的影响。
而对于供大于求的地段，容积率修正可能较高，以促进开发。
3.2 地段条件容积率修正需要考虑地段的优势和劣势。
例如，位于城市中心的地段容积率修正可能较低，因为这样的地段更受欢迎且开发潜力较大。
相反，位于偏远地区或受限制的地段容积率修正可能较高。
3.3 规划限制容积率修正需要考虑地方政府的规划限制。
不同地区对建筑物的高度和密度有不同的要求。
容积率修正将这些规划限制纳入考虑，以确保修正后的容积率符合当地规划要求。
3.4 建设成本容积率修正需要考虑建设成本。
在不同地段，土地开发成本可能会有所不同。
例如，在某些地段上，开发项目可能需要额外的基础设施建设，这会增加建设成本。
容积率修正将这些成本纳入考虑，以获得更准确的房地产估价。
4. 容积率修正在地产估价中的作用容积率修正在地产估价中起到了至关重要的作用。
以下是容积率修正在地产估价中的主要作用：4.1 提高估价准确性容积率修正考虑了不同地段的特点，使得地产估价更为准确。
通过对容积率进行修正，可以更好地反映出地段的开发潜力以及市场需求，提高估价的准确性。
计容积率建筑面积
计容积率建筑面积计容积率建筑面积的概念是指城市规划中关于建筑物在占用土地上所占的比例。
在城市规划中，计容积率扮演着重要的角色，它既关系到土地资源的合理利用，又关系到城市建筑的风貌和居住环境。
下面，我们将从不同角度探讨计容积率建筑面积的意义和影响。
首先，计容积率建筑面积对土地资源的合理利用至关重要。
随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，特别是在人口众多的大城市中。
计容积率的限制可以确保在有限的土地上充分利用空间，尽量避免土地的浪费。
通过合理设置计容积率，可以推动城市规划和土地利用的科学化、规范化，提高土地利用效率，为城市的可持续发展奠定基础。
其次，计容积率建筑面积对城市建筑的风貌和居住环境有着重要的影响。
一个城市的风貌和居住环境直接关系到人们的生活质量。
通过合理的计容积率设置，可以控制建筑的高度、容积和密度，从而保持城市的宜居性。
过高的计容积率会导致建筑高度过高、建筑密度过大，给城市带来视觉疲劳和交通拥堵等问题，同时也会增加城市基础设施的压力。
因此，通过科学的计容积率规划，可以使城市建筑在大小和高度上形成合理的比例，打造一个美丽、舒适的城市环境，提高居民的幸福感。
此外，计容积率建筑面积还与土地价值和房价密切相关。
在城市土地市场中，计容积率直接影响着土地的经济价值。
较高的计容积率会使土地的开发潜力增加，从而提高土地的价值。
通过合理控制计容积率，可以调节土地市场供需关系，避免土地价格过快上涨，保护市民的住房权益。
高房价已经成为许多大城市面临的严峻问题，合理设置计容积率可以稳定房价的上涨，为普通市民提供相对廉价的住房选择。
然而，计容积率建筑面积也存在一些问题和挑战。
一方面，在实际操作中，计容积率的测算和规划存在一定的难度。
因为计容积率的计算需要考虑到诸多因素，如基地的形状、周边环境、交通条件等，对城市规划者来说是一项相对复杂的工作。
另一方面，过分严格的计容积率规定可能会限制建筑的发展和创新，阻碍城市的可持续发展。
资产基础法 工业土地价值的计算公式
资产基础法工业土地价值的计算公式【最新版】目录1.资产基础法概述2.工业土地价值的计算公式3.公式中各参数的含义及确定方法4.工业土地价值计算的实际应用5.结论正文一、资产基础法概述资产基础法是一种评估企业价值的方法，其核心思想是通过评估企业拥有的各项资产价值，从而得出企业的整体价值。
在资产基础法中，企业的价值被认为是其拥有资产的现值，这些资产包括有形资产和无形资产。
二、工业土地价值的计算公式在资产基础法中，工业土地价值的计算公式为：工业土地价值 = 土地面积×土地单价×容积率×利用率×折现系数其中，土地面积是指工业土地的面积；土地单价是指工业土地的取得成本或市场价格；容积率是指工业土地上可建筑物的总体积与土地面积的比值；利用率是指工业土地的实际利用面积与土地面积的比值；折现系数是指将未来收益折算成当前价值的系数。
三、公式中各参数的含义及确定方法1.土地面积：是指工业土地的面积，通常可以通过测量或查阅土地权属证书获得。
2.土地单价：是指工业土地的取得成本或市场价格。
取得成本是指企业为获取土地使用权所支付的费用，包括土地出让金、征地补偿费等；市场价格是指在土地市场上，相同用途、相同地理位置的土地的交易价格。
3.容积率：是指工业土地上可建筑物的总体积与土地面积的比值。
容积率的确定方法通常是根据城市规划部门的规定、土地使用权出让合同的约定、企业可行性研究报告等文件确定。
4.利用率：是指工业土地的实际利用面积与土地面积的比值。
利用率的确定方法通常是根据企业实际生产、建设情况、土地使用权出让合同的约定等文件确定。
5.折现系数：是指将未来收益折算成当前价值的系数。
折现系数的确定方法通常是根据企业所处行业的特点、企业的经营状况、市场利率等因素综合分析确定。
四、工业土地价值计算的实际应用在实际应用中，工业土地价值计算的结果可以为企业提供以下帮助：1.帮助企业了解自身土地资产的价值，为土地的合理利用和配置提供依据。
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2008/8 中华建设
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浅析容积率对土地价值的作用机制
文/徐剑
1 引言
房地产项目的开发成本中，变化最大的就是土地成本，笔者将近年来武汉市居住类土地公开交易的平均楼面地价（用地总价值与用地总建筑面积的比值）与住宅的平均销售价格进行罗列，运用统计软件SPSS中的cubic曲线进行拟合，发现其关联性极高。
表1 单位：元/平方米
年代楼面地价住宅均价2001476.72065.322002600.92235.972003804.12354.420041195.82667.642005
1340.9
3307.79
注：楼面地价由居住类地块进行折算
伴随着社会经济的发展，人民购买实力的增强，房价上涨是合理的，关键是看其上涨的幅度和节奏能否控制好，换而言之，就是要考虑如何在体现价值方面做文章，说到底，也就是土地的价值。
那么，对土地价值有可调控的因素吗？答案是肯定的，它就是容积率。
2 容积率的内涵
容积率（Floor Area Ratio），又称楼板面积率，建筑面积密度。
其涵义是城市用地的地块上允许修建的总建筑面积与地块面积之比值。
容积率也可以用地块上的建筑密度与地块上建筑的平均层数的乘积来表示。
设建筑密度为D，建筑平均层数为N，则容积率的表达式可为：
FAR=D×N
这一表达式反映了容积率与建筑密度及建筑平均层数的
正比关系。
建筑密度及层数所反映的建筑体量是体现建筑环境优劣的重要指标。
建筑密度体现了基地内决定日照、绿化等条件的室外空间的多少，建筑体量则反映了基地外部的审美需求，如历史特色，街道景观等。
因此，可以说环境的要求限制了容积率的大小，容积率的大小反映了环境的质量。
3 容积率对地价的作用机制分析
3.1简单情况下容积率与土地价值的关系
根据其定义，容积率的表达式为：FAR=Sc/Sl
上式中，Sc为土块上的总建筑面积，Sl为地块面积。
对上式进行一定的变化，设Pc为建筑总售价，Pc’为单位建筑面积售价，Pl为总综合地价，Pl’为单位地块面积综合地价，根据它们之间的关系，则有即Sc=Pc/Pc’，Sl=Pl/Pl’，因此上式也可就转化为：
由于地块综合地价是开发的投入，建筑售价是开发的产出，在完全市场竞争环境中，对于某一项目的开发而言，K为一定值。
因此由上式可以看出，开发得益率的高低与容积率的大小成正比，即容积率的大小决定了土地开发得益率的高低，两者之间呈正比关系。
3.2复杂情况下容积率与土地价值的关系
在实际情况中，由于城市规划、土地供求状况、基础设施水平，建筑成本等多种因素的作用，使容积率与地价之间形成复杂的变化规律。
这里，我们引入西方经济学的经济要素组合理论中比较重要的两个原理，边际收益递减规律和边际成本递增原理。
所谓边际收益(Marginal Revenue Product)是指每多增加一个单位投入所带来的收益值。
边际成本(Marginal Cost)是指每多增加一个单位投入品所增加的成本。
边际收益递减原理所要说明的是:当其他投入量一定时，连续地增加某种投入量，会使总产量的增量呈递减的趋势。
同理，边际成本递增是说明产量达到一定时，再增加产出的话会使成本呈现递增的趋势。
摘要：容积率作为城市规划中的重要技术指标，它不仅
是衡量地块开发强度的主要参数，也是决定土地价值的重要因素。
本文从容积率的内涵展开，对容积率作用于土地价值的机理进行了分析，并总结出了若干经验。
关键词：容积率 土地价值 作用机理
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根据这两项重要原理，我们来分析土地的价值情况。
如下图所示，MP、MC曲线分别代表地块的边际收益、边际成本。
MP开始呈上升趋势，到一定容积率(如果是土地面积和建筑密度都确定的房屋建筑，则是某一层数)就下降；MC恰好相反。
很显然，只有当MP=MC时，即边际收益曲线与边际成本曲线交于Y点，地块能够产生最大的利润，房地产商们也愿意图中，OX从经济收益角度看是最佳容积率，PQY所构成的阴影面积即房地产商所愿意支付的最大份额地价；超过X 点，边际成本大于边际收益，入不敷出，房地产商只有降低地价支付数额才可能开发。
由此可以看出，单一的高容积率并不能促使地价上涨，相反的，当达到某一临界点后，容积率的上升反而使土地的价值下降。
3.3地块价值的“门槛”现象
“门槛”是指事物发展过程中的一个界限、一个限度或一个临界值，“门槛”效应也就是指事物在其中的界限上发生的变化或改变的情况。
地块的价值最终是由其开发出来的房地产项目来实现，而正是在房地产开发中，成本的“门槛”效应更为突出。
在我国，房屋建筑按照一定的层数分类：4层以下为低层，4至6层为多层，7至9层为小高层，10层以上为高层，此外还有超高层。
不同类型的建筑，其结构、配套设施以及建
设周期不大一样，但同类型(按层数分类)的建筑成本影响因素却比较接近，建设的单位成本大体相同。
譬如，一、二层和三、四层建筑的地基处理花费相当，从平均成本来看，后者可能低于前者；多层建筑不需要配置电梯设备，地基处理也比较简单，但水、电、消防等投资却高于低层建筑；一旦考虑建造小高层、高层乃至超高层建筑，工程勘察、规划设计、基础处理和内外部设施的投入将逐类增加，尤其是建设周期的相应延长，投资利息的增多，使整个项目风险大大增大。
所以，不同层数的建筑成本好像一道道门槛，呈阶梯式上升。
因此，在理论上，楼面地价存在最大值，而容积率的提高，可能使单位面积的地价起伏跌宕，变化复杂。
4 相关启示
4.1用地价经济杠杆去解决规划中的矛盾
上文分析的“门槛”提供了一个简明地了解地价的新思路：从地价、房价以及容积率的关系入手，推测地价水平。
首先，收集同一房地产供需圈内不同容积率(或不同楼层数)的房地产开发成本，明确容积率“门槛”分段(即在什么范围的容积率水平下，建设成本和地价占房价的比例大体一致)；其次，研究不同容积率“门槛”分段的地价和房价的比例关系；最后，根据预测的房地产价格与这一比例相乘，推算出地价。
4.2多重手段并举来加强规划控制
追逐高容积率指标，追求利益的最大化，是开发商们的终极目标。
因此，代表公众利益的规划部门如何控制或引导开发企业来实现经济收益和社会效益双赢的局面，就成为一道重要且困难的课题。
目前，双方博弈的对象过多地集中在容积率上，这未免显得有点单一和粗浅。
在城市规划领域，还有其它许多要素可以被规划师们运用和操作。
在这里，笔者认为可以多重手段并举，使其相互制衡，削弱容积率的单独影响，来达到实现规划控制的目的，这也是体现规划师的智慧之所在。
4.3建立容积率指标体系
容积率影响因素的多样性复杂性以及影响作用的层次性多方位性，因此应对容积率的控制应分层次，成体系。
这样才能更好地处理发挥各种因素的关系和作用，使指标易于制定，且科学合理；另一方面，由于规划编制工作的程序性以及规划与管理的实际差别性，也要求在容积率的制定和控制过程中，区分层次，各有侧重，加强针对性，以实现各阶段指标制定的有序指导和规划目标在管理中的完全实现。
（作者单位：武汉市城市规划咨询服务中心）
地块边际投入、产出模式图。