30青岛理工大学期末考试房地产投资学的复习题——2
青岛理工大学建设项目投资控制专升本期末考试复习题
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版权所有：百度店铺超越高度一、单项选择题（每题1分，共20分）1、计算建设工程投资时，按（）顺序计算，并逐级汇总。
A、分部、分项、单项、单位工程B、土建、安装设备工程流动资金C、分项、分部、单位、单项工程D、设备、土建、安装工程2、在建设项目中，凡是具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥生产能力或工程效益的工程称为（）。
A、分项工程B、分部工程C、单位工程D、单项工程3、某工程项目为更好地完成设计，及后续建设工作，设立扩大初步设计阶段，在扩大初步设计阶段，应根据概算定额，形成的经济文件是（）。
A、设计总概算B、修正总概算C、技术总概算D、施工图预算4、某些项目，在技术设计阶段，根据（），形成修正总概算。
A、概算定额B、预算定额C、预算指标D、概算指标5、在建设工程项目中，具有独立的设计文件、可以独立施工、但竣工后无法独立发挥工程效益的工程是（）。
A、分项工程B、分部工程C、单位工程D、单项工程6、某新建学校项目由教学楼、行政楼等构成，按建设工程项目的划分层次，行政楼属于（）。
A、专业工程B、单项工程C、单位工程D、分项工程7、一项工程预计开支或实际开支的全部固定资产投资费用是指（）。
A、工程造价B、建筑工程费C、建设工程总投资D、建筑安装工程费8、下列费用中，属于建设工程动态投资的是（）。
A、基本预备费B、建设期利息C、工程建设其他费D、设备及工器具购置费9、建设工程动态投资部分，是指在建设期内，因建设期利息和国家新批准的税费、汇率、利率变动以及建设期价格变动引起的建设投资（）。
A、施工预留费B、生产准备费C、管理费D、增加额10、对于某企业的办公楼而言，其建设工程总投资中不应包括（）。
A、涨价预备费B、基本预备费C、建设期利息D、铺底流动资金11、下列建设工程项目费用中，属于建筑工程费的是（）。
房地产投资考试试题
房地产投资考试试题一、单项选择题（共35小题，每小题2分，共70分）1、下列风险中属于系统风险的是（）。
标准答案:A、A、市场供求风险B、B、收益现金流风险C、持有期风险D、未来运营费用风险2、住宅的刚性需求一般不包括（）需求。
标准答案:C、A、租赁B、婚房C、投资D、首次置业3、下列房地产投资项目不确定因素中，属于置业投资阶段的主要不确定性因素的是（）标准答案:D、A、土地费用B、建筑安装工程费C、容积率D、空置率4、商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。
标准答案:B、A、商用房地产的收益更高B、商用房地产风险更高C、商用房地产的增值潜力更大D、商用房地产的价值更高5、当新婚家庭1000个时，住宅的销售量为80套；若新婚家庭有10万个时，住宅的需求量为（）套。
标准答案:A、A、8000B、80C、100000D、10006、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于（）。
标准答案:D、A、期望值分析B、临界点分析C、概率分析D、敏感性分析7、下列不属于债务融资的特点的是（）。
标准答案:C、A、资金融入方需到期还本B、资金使用有时间限制C、资金融出方要承担资金融入方的经营风险D、资金融入方须按时支付利息8、下列房地产投资方式中，属于房地产实物资产投资形式的是（）。
标准答案:A、A、购买商铺B、购买房地产股票C、购买住房抵押支持证券D、购买房地产债券9、在酒店项目可行性研究阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座酒店的总投资，属于（）。
标准答案:B、A、单位指标估算法B、单元估算法C、工程量近似匡算法D、概算指标法10、在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。
标准答案:A、A、销售费用B、管理费用C、前期费用D、其他费用11、SWOT分析是强调（）分析。
标准答案:D、A、劣势与威胁、优势与机会B、优势与机会、劣势与威胁C、优势与威胁、劣势与机会D、优势与劣势、机会与威胁12、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率，这种调查方法属于（）。
房地产产权产籍管理复习二 期末考试试题及参考答案
1．民事法律关系的构成要素是主体．内容和（ ）。
A．权利B．客体C．义务D．标的
2．房地产具有保值增值的特性，就我国的土地政策来说，针对-宗具体的房地产，其价格从长远来看是趋于（ ）。
A．上升B．下降C．不变D．亦升亦降
5.下列关于安置补助费的表述中，正确的是()。
A．安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算，需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算
B．每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4－5倍。但每公顷被征用耕地的安置补助费，最高不得超过被征用前3年平均年产值的30倍
E．每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征用前3年平均年产值的4至6倍
6.《民法通则》规定的诉讼时效期间为1年的有()。
A．身体受到伤害要求赔偿的
B．拒付租金的
C．向人民法院请求保护民事权利，法律无另外规定
D．寄存财物被丢失的
E．因中介机构不如实告之遭受财产损失的
7.关于建设工程招投标管理，说法正确的有()。
A．正相关B．负相关C．不相关D．以上都不正确
9．《中华人民共和国刑法》规定，承担资产评估．法律服务等职责的中介组织的人员，严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处（ ），并处或者单处罚金。
A．三年以下有期徒刑或者警告B．三年以上，五年以下有期徒刑
C．三年以下有期徒刑或者拘役D．五年以上有期徒刑或者管制
3．建设工程开工前，建设单位应当向工程所有地的县级以上人民政府（ ）部门申请领取施工许可证
A．建设行政主管B．土地行政主管C．环境保护D．发展计划
31青岛理工大学期末考试房地产投资与金融(高起专)
青岛理工大学课程名称：房地产投资与金融(高起专)1.(单选题)以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）(本题0.5分)A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法2.(单选题)对投资型购房者来说，决定其愿意支付的价格水平的往往是（）(本题0.5分)A.购买能力B.拥有物业后所能获取的预期收益的大小C.供求关系D.物业的投资成本3.(单选题)征用耕地的安置补助费，每亩的补助标准为该耕地被征用前3年平均年产值的（）(本题0.5分)A.2～3B.3～4C.4～6D.6～104.(单选题)土地增值税的课税对象是（）(本题0.5分)A.土地地上建筑物及其他附着物B.有偿转让房产所取得的土地增值额C.有偿转让国有土地使用权建筑物及其他附着物，并取得收入的单位和个人D.拥有土地使用权的单位和个人5.(单选题)1可以设定抵押权的房地产是（）(本题0.5分)A.医院病房大楼B.已列入拆迁范围的房屋C.工厂产品开发大楼D.政府办公楼6.(单选题)某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。
若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是()元。
(本题0.5分)A.2309667.0B.2430823.0C.2475428.0D.2552364.07.(单选题)李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。
如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为()元。
(本题0.5分)A.94872.0B.103909.0C.120058.0D.214929.08.(单选题)某银行发放了一笔年利率75%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是()元。
(本题0.5分)A.1092389.0B.1267339.0C.2332661.0D.2507611.09.(单选题)某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。
房地产投资学的——1 期末考试试题及参考答案
《房地产投资学》复习题——1一、名词解释1、房地产投资：一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。
是房地产业的基础，以形成新的房地产价值为表现结果。
2、房地产间接投资：房地产证券投资，房地产投资者购买房地产证券，投资人得到的是利息或股利，而不直接运用该资本从事房地产的开发与经营，不对房地产的经营活动作任何决策。
3、房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。
4、政策风险：由于政策的变化有可能给房地产市场投资者带来各种不如形式的经济损失。
5、净现值：（NPV）是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。
二、问答题1、投资回收期指标的局限性有哪些？（1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。
所以这一指标值常用于对项目建设的投资回收的粗略评价。
（2）动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。
因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。
2、实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？（1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。
投资者可能会损失赢利的机会。
（2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。
（3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风险的作用，降低整个投资的风险水平。
（4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。
（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。
3、简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。
青岛理工大学建筑设备复习题二期末试题及参考答案
试题要求：1、试题后标注本题得分；2、试卷应附有评卷用标准答案，并有每题每步得分标准；3、试卷必须装订，拆散无效；4、试卷必须打印或用碳素笔楷书，以便誉印；5、考试前到指定地点领取试卷；6、各题之间应适当给学生留下答题的空间。
学号：姓名：班级：
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青岛理工大学成教学院试卷纸共3页第3页
3、以下水箱接管上不设阀门的是（）。
A.进水管B.出水管C.溢流管D.泄水管
4、室内消火栓栓口距地面的高度为（）米。
A.0.8 B.1.0 C.l.l D.l.2
5、湿式自动喷洒灭火系统用于室内常年温度不低于（）℃的建筑物内。
A.0℃B.4℃C.10℃D.-5℃
6、为了避免下排水式的卫生器具一旦堵塞，清通时对下层住房的影响，可采用（）。
A.同层排水的方式B.增加排水副管
C.设专哪条是错误的？（）
A.污水立管应靠近最脏、杂质最多地方
B.污水立管一般布置在卧室墙角明装
C.生活污水立管可安装在管井中
D.污水横支管具有一定的坡度，以便排水
8、在通风管道中能防止烟气扩散的设施是( )。
A.防火卷帘B.防火阀C.排烟阀D.空气幕
房地产投资分析期末考试
房地产投资分析期末考试房地产投资分析期末考试1. 基于房地产投资〔〕的特征，房地产投资者特别重视房地产位置的选择。
[单项选择题] *A.适应性强B.受政策影响大C.对专业管理依赖强D.不可移动性(正确答案)2. 房地产间接投资不包括〔〕。
[单项选择题] *A.房地产置业投资(正确答案)B.投资房地产投资信托基金C.投资于房地产企业债券D.购买房地产抵押贷款证券3. 在房地产投资环境中，以下哪个要素不属于软环境要素〔〕。
[单项选择题] *A、政治B、经济C、管理D、区位(正确答案)4. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或〔〕时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
[单项选择题] *A．出售B．抵押C．转让D．经营(正确答案)5. 房地产置业投资项目的不确定性因素不包括〔〕。
[单项选择题] * A．购买价格B．容积率及有关制定参数(正确答案)C．空置率D．运营费用6.以下哪一项属于房地产的直接投资〔〕 [单项选择题] *A．购买万科股票B．购买万科的楼盘(正确答案)C．购买万科的债券D．投资万科发行的信托7. 从GDP的支出法计算模式中，购买房地产计入〔〕 [单项选择题] * A．消费B．政府购买C．投资(正确答案)D．净出口8. 商业房地产的产权年限是〔〕 [单项选择题] *A．30年B．40年(正确答案)C．60年D．70年9. 在房地产开发投资中，属于财务费用的是〔〕。
[单项选择题] * A．折旧费B．审计费C．金融机构手续费(正确答案)D．无形资产摊销费10. 在投资项目的财务报表中，出现在全投资现金流量表，而不出现在损益表中的项目是〔〕。
[单项选择题] *A．固定资产购置支出(正确答案)B．企业所得税C．固定资产折旧D．贷款利息11. 资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的〔〕分析。
[单项选择题] *A．现金流量B．清偿能力C．资产与负债状况D．资金盈余或短缺状况(正确答案)12. 某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5％，经营费用为潜在毛收入的30％，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为〔〕万元。
32青岛理工大学期末考试房地产项目策划》复习题
《房地产项目策划》复习题一、名词解释1、市场营销：是指一种在变化的市场环境中，旨在满足消费者的需求、实现企业经营目标的商务活动的过程，包括市场调研预测、选择目标市场、产品销售、提供服务等一系列与市场有关的企业业务经营活动。
2、房地产项目策划：是以房地产开发项目为对象，以客观的市场调研、消费者心理行为分析和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用营销策划理论与方法，按一定的程序对未来的开发项目进行既具创造性、又具操作性的策划与安排。
3、房地产市场调研：是以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、归纳和分析，进而对房地产市场进行研究和预测，为决策者了解房地产市场的变动趋势、制定公司营业计划、拟订经营策略提供参考与建议。
4、容积率：又称建筑面积密度，是建筑的各层建筑面积总值和建筑基地面积的比值。
5、绿化率：项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。
6、得房率：是指套（单元）内建筑面积与套建筑面积的比率。
7、付款方式：是房屋总价在时间上的一种分配，用于缓解购买者的付款压力，扩大购买者的客户层范围，以提高楼盘的销售率。
8、销售顺序:指不同总价、不同格局和不同面积的销售单元，在销售时最先成交，其次成交，以及最后成交的前后顺序如何。
9、房地产定价策略：指根据产品的生产成本和使用价值，应对市场的反应，进行合理的价格组合，使利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。
10、售楼海报：现场供售楼人员讲解并且可给客户带回家研究的宣传资料。
二、单项选择题1、按照有关规范规定，用正投影方法，详细准确地画出的图样，称为“房屋建筑图”，又称为（C）A、进度图B、蓝图C、施工图D、设计图2、建筑材料按化学组成分为无机材料、有机材料和（D）A、天然材料B、防水材料C、人造材料D、复合材料3、土地调查是为查清土地的数量、质量、分布和（A）而进行的调查。
A、权属状况B、位置C、土地用途D、共用情况4、城市规划应根据人居环境科学理论，实现自然、人文、社会、居住和（D）共五个系统的有机统一。
房地产投资试卷
房地产投资试卷【SA80SAB-SAA9SYT-SAATC-SA6UT-SA18】 Document number1．房屋以外的建筑物被称为[ ]A. 房地产B. 建筑物C. 构筑物D. 房地2. 房地产投资的目的是[ ]A. 获得价值增值B. 保值C. 消费D. 居住3. 房地产投资所形成的建筑物是整个城市中的一个组成部分，它必然要受到_____的制约。
[ ]A. 政策影响B. 银行C. 环保部门D. 城市规划4. 房地产投资分析的方法所依据的基本原理是[ ]A. 财务杠杆B. 成本与收益分析C. 现金流分析D. 多重经济分析5．按房地产______不同，分为居住物业市场、写字楼物业市场、零售商物业市场等。
[ ]A. 交易层次B. 市场运行时间C. 使用类型D. 交易权属6．一级市场是由国家垄断的出让市场，________市场是放开的转让市场。
[]A. 二级B. 三级C. 四级D. 二、三级7. 下列哪种方式不属于间接融资。
[ ]A. 房地产抵押贷款B. 租赁融资C. 开发建设贷款D. 民间借贷8．由于单纯的土地并不能带来足够的现金流收益，因此，土地购置贷款的金额通常不超过土地评估价值的________。
[ ]A. 30%~40%B. 40%~50%C. 50%~60%D. 60%~70%9．我国土地增值率实行_____级超率累进税率。
[ ]A. 二级B. 三级C. 四级D. 五级10．下列选项中不属于税项扣除的是 [ ]A. 为取得土地使用权而支付的金额B. 开发土地和新建房及配套设施的成本C. 开发土地和新建房及配套设施的费用D. 由于城市实行规划，纳税人自行转让的原地产11．下列属于静态指标的是[ ]A. 投资利润率B. 净现值C. 内部收益率D. 动态投资回收期12． __________分析法要求把成本分为固定成本和可变成本。
[]A. 线性盈亏平衡B. 回归分析C. 曲线盈亏平衡D. 盈亏平衡线13．在常用的估价方法中，市场比较法的关键是 [ ]A. 收集发育健全的房地产市场B. 选择类似房地产C. 估算成本D. 重建收益价格14．商业、旅馆、写字楼、公寓等房产适合使用______估价法[ ]A. 市场比较B. 成本C. 收益D. 假设开发15．关于居住规划流程，下列说法错误的是[]A. 根据家族人口数量及对环境的要求，制定居住规划目标B. 如果购买房屋用来投资，那么需要对房产进行估价，制定房地产投资计划C. 当居住需求确定以后，首先选择租房还是购房D. 对于居民而言，购房远远优于租房16．房地产交易原则不包括[ ]A. 平等自愿B. 协商一致C. 保值增值D. 公平合理17．房地产证券融资的优越性不包括[]A. 有利于吸收大众资金B. 有利于分散投资风险C. 有利于金融市场的繁荣和房地产企业经营管理的改善D. 有利于扩大收益18．下列不属于房地产投资决策风险的是[]A. 投资时机风险B. 投资物业位置风险C. 投资物业类型风险D. 投资管理水平风险19．可行性研究的工作有四步，其中第二步是[ ]A. 市场调查B. 接受委托C. 账务评价D. 编制可行性报告20．各种不同类型的物业对位置的敏感程度不同，那么对位置敏感程度最大的是[]A. 商业B. 写字楼C. 住宅D. 工业厂房二、多项选择题(本大题共5小题，每小题2分，共10分)。
地产投资测试题及答案
地产投资测试题及答案一、单项选择题（每题2分，共10题）1. 地产投资中，下列哪项不是影响房价的主要因素？A. 地理位置B. 交通便利性C. 教育资源D. 房屋朝向答案：D2. 地产投资中，下列哪项不是商业地产的特点？A. 较高的租金回报率B. 较低的空置率C. 较高的管理成本D. 较低的投资风险答案：D3. 在进行地产投资时，以下哪个因素不是评估地产价值的关键？A. 地产的区位B. 地产的用途C. 地产的建筑质量D. 地产的所有权年限答案：D4. 地产投资中，下列哪项不是住宅地产的优势？A. 较高的流动性B. 较低的投资门槛C. 稳定的租金收入D. 较高的投资风险答案：D5. 地产投资中，下列哪项不是工业地产的特点？A. 较大的占地面积B. 较低的租金收入C. 较高的投资回报率D. 较强的产业集聚效应答案：B6. 在地产投资中，以下哪个因素不是影响地产价格的宏观经济因素？A. 利率水平B. 通货膨胀率C. 地产政策D. 地产的地理位置答案：D7. 地产投资中，下列哪项不是地产投资的风险？A. 市场风险B. 利率风险C. 政策风险D. 地产的建筑质量答案：D8. 在地产投资中，下列哪项不是地产投资的策略？A. 长期持有B. 短期交易C. 地产开发D. 地产租赁答案：D9. 地产投资中，下列哪项不是地产投资的优势？A. 资产增值B. 稳定的现金流C. 较高的流动性D. 较低的投资门槛答案：D10. 在地产投资中，下列哪项不是影响地产投资回报的因素？A. 地产的地理位置B. 地产的用途C. 地产的建筑质量D. 地产的投资成本答案：D结束语：以上是地产投资测试题及答案，希望能够帮助考生更好地理解和掌握地产投资的相关知识。
房地产投资考试题
房地产投资考试题房地产投资是指以购买、持有、租赁、销售等方式，参与房地产市场并获得资本增值或租金收益的投资行为。
房地产投资的成功与否直接关系到投资者的收益和风险。
为了考察投资者的房地产投资能力和相关知识，下面给出一些可能出现在房地产投资考试中的题目及参考答案。
1. 请简要介绍房地产投资分析的步骤和方法。
答：房地产投资分析主要包括以下步骤和方法：(1) 市场研究和调查：了解目标市场的房地产行情、政策背景、供需关系等信息。
(2) 投资目标确定：明确投资的目标、期限、风险偏好等因素。
(3) 投资预算和资金筹措：制定投资预算和筹措资金的计划。
(4) 项目筛选和评估：根据市场研究结果，筛选可行的投资项目，并进行综合评估。
(5) 风险分析和控制：评估投资项目的风险，并采取措施进行风险控制。
(6) 投资决策和实施：通过对项目的投资前景和风险的综合考虑，做出投资决策并实施。
(7) 监督和管理：对投资项目的运营情况进行监督和管理，及时调整投资策略。
2. 请解释现金流分析在房地产投资中的重要性。
答：现金流分析是房地产投资中的一项重要工具。
通过分析投资项目在其生命周期内的现金流量，可以评估其盈利能力、资金回收期和投资风险。
具体而言，现金流分析可以帮助投资者：(1) 评估项目的投资回报率：通过计算现金流量净额和项目的投资额，可以得出投资回报率。
这可以帮助投资者判断投资项目是否值得投资。
(2) 评估项目的盈利能力：现金流量分析可以帮助投资者了解项目的净现金流量，从而评估其经营状况和盈利能力。
(3) 风险评估和控制：通过现金流量分析，投资者可以评估项目的资本风险和流动性风险，并采取相应的措施进行风险控制。
(4) 资金管理和决策：现金流量分析可以帮助投资者进行资金管理和决策。
通过分析现金流的进出，投资者可以合理安排资金的使用和投资的方向。
3. 房地产市场有哪些主要的投资风险？答：房地产投资存在以下主要的风险：(1) 政策风险：房地产市场受政策的影响较大，政府的调控政策、土地政策、税收政策等都可能对投资项目的盈利能力产生影响。
青岛理工大《房地产估价理论与方法》复习题一2(本科)
《房地产估价理论与方法》复习题—2一、单项选择题1.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示（）。
A、价格C、价格变动率B、常数D、时间2.在比较法中，土地使用权年限修正属于（）修正。
A、交易情况C、区域因素B、交易日期D、个别因素3.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费；乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。
该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。
甲、乙两写字楼的租金相比有（）。
A、甲高于乙C、甲等于乙B、甲低于乙D、不可比4.甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有（）。
A、甲大于乙C、甲小于乙B、甲等于乙D、不可比5.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为（）。
A、9 C、15B、13.5 D、186.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用（）。
A、类似写字楼的客观收益C、该写字楼的实际收益B、市场比较法D、无法估算7.某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应（）。
A、取三者的平均值C、任选其中之一B、取三者的中间值D、在三者的基础上综合分析决定8.路线价法估价的第三个步骤为（）。
A、设定标准深度C、编制深度百分率表B、选取标准宗地D、划分路线价区段9.评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会（）。
A、越高B、越低C、不变D、符合客观实际10.某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。
A、4858 C、2700B、5200 D、626411.某估价事务所在1998年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于1998年6月30日的价格。
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《房地产投资学》复习题—2
一、名词解释
1、房地产投资环境：资金得以有效运行的条件，通常包括地理区位、资源禀赋、基础设施、投资政策、市场条件和社会政治文化条件等有关因素。
2、房地产投机：房地产投机是利用房地产价格在短期内的高涨来买卖房屋赚取利润的行为。
主要以购买期房为主，甘冒高风险，企图通过房地产价格等因素的变动来获取高利润的短期投资行为。
3、净现值（NPV）：是将投资期内不同时间所发生的净现金流量（现金流入与现金流出之差），以一定的贴现率贴现到投资初期，并将各期的净现金流量现值相加之和。
4、可行性研究：在具体实施某一投资建设方案前，对拟项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价。
5、房地产投资：一种将资本投入房地产开发经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。
是房地产业的基础，以形成新的房地产价值为表现结果。
二、问答题
1、投资回收期指标的局限性有哪些？
（1）静态投资回收期没有考虑回收资金以后的情况和资金的时间价值因素，因而这一指标值无法全面反映房地产开发经营项目在整个经营过程中或在整个寿命期内的真实资金流量的时效性。
所以这一指标值常用于对项目建设的投
资回收的粗略评价。
（2）动态投资回收期只强调投入资本的回收快慢，忽视了投入资本的盈利能力，更没有考虑投资回收以后的收益情况。
因此，一般来说，不宜以投资回收期来作为评价投资方案的主要指标，而只能作为辅助指标。
2、房地产投资决策的选择应考虑哪些因素？
影响房地产项目的投资因素一般有房地产市场因素，资源供给因素，成本因素及社会因素等。
房地产市场因素分析:房产市场包括房屋销售市场和租赁市场两个方面。
我国的土地市场有一级市场和二级市场之分。
土地的好坏，对于房地产开发来说，主要是土地的位置因素，其次才是自然因素，而土地质量对于开发项目的投资效益高低起着重要的作用。
土地的开发规模，对项目的投资效益也有一定的影响
资源开发因素分析:房地产资源开发主要由以下几方面的影响因素，资金、土地、市政设施、建材等。
成本因素分析：影响房地产成本的因素主要有资源价格的变化，开发项目周期，开发项目商品产出率等。
社会因素分析：房地产作为我国国民经济的一个新型产业，其发展态势是与国家产业政策、金融政策及国民经济总体状况相关的。
因此，房地产投资时机的选择，取决于国家产业政策、金融政策及国民经济总体状况。
3、实际操作中，规避投资风险的方法有哪些？
（1）风险回避：选择风险较小的投资项目或放弃那些风险较大的项目。
投资者可能会损失赢利的机会。
（2）平衡交易：较普遍的平衡交易是购买期权。
（3）资产组合：通过多元投资、分散投资来综合各个因素的作用，可以抵消非系统风
险的作用，降低整个投资的风险水平。
（4）风险转移：将可能的损失有意识地转嫁给与其有相互经济利益关系的另一方承担。
（5）风险自留：投资者预期某些风险不可避免，自行设立基金，自行承担风险。
4、简述房地产投资项目国民经济评价和财务评价的区别。
房地产投资项目的财务评价是国民经济评价的基础。
房地产投资项目的国民经济评价与财务评价在评价方法和评价指标形式等方面有相似之处，但这两种评价也有许多不同的地方。
主要有以下几个方面：
（1）评价角度不同
财务评价：从财务经济角度评价项目的盈利及偿还贷款和收回全部投资的能力，以确定项目在财务方面的可行性；
国民经济评价：从社会角度考察项目所耗费的社会资源和所取得的社会效益，以确定项目在社会经济方面的可行性。
（2）评价中收益与费用的划分范围不同
财务评价：根据项目的实际收支情况确定项目的收益和费用，凡是项目的货币收入都视为效益，凡是货币支出都视为费用。
国民经济评价：着眼于项目对社会提供的有用产品和服务及项目所耗费的全社会的有用资源，并以此来考察项目的效益和费用。
（3）评价对象不同
财务评价：只考察直接效益和费用。
国民经济评价：不仅要考察直接效益和费用，还要考察间接效益和费用，即项目的外部效果。
（4）评价采用的价格不同
财务评价：所采用的价格是现行价格。
国民经济评价：采用比较能反映投入物和产出物真实价格的影子价格。
（5）评价的标准和参数不同
财务评价：采用各自的评价指标（如各自行业基准收益率），汇率采用调节汇率。
国民经济评价：采用社会折现率和影子汇率。
5、简述房地产制度变革对房地产投资造成的风险。
（1）土地使用制度改革风险对房地产的价值带来影响。
如果价值降低，房地产市场中投资者和经营者就会蒙受损失。
政府改变使用土地的一些具体技术政策。
（2）住房制度改革风险。
主要是指国家和政府对住房方面的投资政策的改变对房地产商利益的影响。
另外，在住房制度方面，政府推行楼花买卖管制规定、抵押贷款限制等也可以影响楼市的活跃程度，减少市场交易活动，从而给房地产商品经营者带来影响。
三、计算题
1、某人投资于一个信托公司，议定每月存入2000元，年利率6%，每月计息一次，10年后可领回。
问：该笔年金的现值以及10年后的将来值。
解:
现值: PV=2000×1/0.5% ×[1-1/(1+0.5%)^10×12]= 180000元
未来值:FV=PV(1+r)n =A/r[1-1/(1+r)^n ] ×(1+r)^n
=A [(1+r)^n -1]/r
=327759元
2、某永久性工程甲乙两方案的投资额、维护费、大修费等费用状况如表所示。
设基准贴现率为
解：甲方案：维护费现值：18000/0.12=15万元
大修费现值：6（A/F,12%,10）/0.12=6*0.05698/0.12=2.849万元
PW甲=3500+15+2.849=3517.849万元
乙方案：维护费现值：10000/0.12=8.33万元
大修费现值：3.5(A/F,12%,5)/0.12=3.5*0.15741/0.12=4.59万元
PW乙=2000+8.33+4.59=2012.92万元
选择乙方案。