房屋冲抵工程款

房屋冲抵工程款以房屋抵付工程款（以下简称“以房抵款”），是指房地产开发企业将建设工程施工发包给建筑商，建筑商承包工程后，房地产开发企业由于某种原因不能支付工程款，将其所有的或已建成尚未出售或将来某时建成的房屋抵给建筑商，代替以货币形式支付工程款，从而履行支付工程款的义务。

一、以房抵款的形式通常情况下，以房抵款主要包括三种形式：第一种形式：房地产开发企业以其所有的并已取得房屋所有权的房屋抵付工程款。

第二种形式：房地产开发企业以已建成未出售的商品房抵付工程款。

第三种形式：房地产开发企业以已在建商品房抵付工程款。

前述第一、二种形式，因房屋已建成，具备使用条件，座落位置、质量、产权等情况较清晰、易掌握，通常不易产生纠纷。

而第三种形式，因以房抵款时房屋尚未建成，即我们通常所说的期房，房屋设计、结构及是否能竣工交付等一系列重要问题尚未确定，以该种房屋抵付工程款易产生纠纷，因此有必要对如何防范法律风险的产生进行研究和探讨。

二、以房抵款的途径以房抵款的目的就是通过交付房屋履行支付工程款的义务，建筑商自行决定是自用还是出售于他人。

如自用，其实质就是建筑商向房地产开发企业购买房屋，支付购房款，房地产开发企业支付工程款，依据《中华人民共和国合同法》第91条第3款规定，在等额范围内二者相抵销。

如建筑商出售于他人，则其需另行寻找购房者购买该抵付房屋，房地产开发企业与建设商指定的购房者签订《商品房预售合同》，由购房者直接向建筑商支付购房款，或向房地产开发企业支付，由其再支付给建筑商。

三、以房抵款合同的法律效力、以房抵款的操作程序及法律风险的防范（一）以房抵款合同及法律效力以房抵款交易数额较大，双方当事人应当采用书面形式对权利义务作出明确具体的约定，虽然法律并不否认口头协议的效力，但采用口头形式确定以房抵款，产生纠纷时，双方势必各执一词，对是否存在口头协议、约定内容等难以证明。

因此采用以房抵款形式支付工程款一定要采用书面形式，并明确约定双方的权利、义务。

以房抵款实际上是房地产开发企业转让房屋所有权的形式之一，虽未按政府要求签订正式的《商品房预售合同》文本，但根据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定：依法成立的合同，自成立时生效。

法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。

《城市房地产管理法》第四十条规定：房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十四条第二款规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

我国现行法律均未规定房屋买卖合同必须办理批准登记等手续方为有效。

因此，只要遵守国家有关房屋买卖的法律规定，不违返法律、法规的强制性规定，以房抵款合同应合法有效。

（二）在以房抵款合同中双方应明确用以抵付工程款的具体房屋在一些以房抵款合同中，关于用以抵付的房屋，有的合同约定以房地产开发企业指定为准；有的约定由建筑商在房地产开发企业开发建设的楼盘中自行选择，但两者均未明确哪套房屋用以抵付工程款。

如产生纠纷，双方对于用以抵付的房屋说法不一，法院可能以约定不明为由判决房地产开发企业直接以货币形式向建筑商支付工程款。

因此，应在以房抵款合同中明确约定具体的楼号、房号等内容，最好附图。

（三）关于以房屋面积计算价款的问题通常情况下，是以房屋建筑面积计算价格，但也有以“房屋使用面积”计算价格。

依据不同面积计算的房屋价格势必相差悬殊。

因此，我们建议根据上海市的实际情况，明确以建筑面积计算房屋价款。

（四）实际工程款与用以抵付的房屋价款差额的处理实际工程款与用以抵付的房屋价款很难完全一致，必将出现差额，因此在以房抵款合同中一定要明确此差额如何处理。

（五）工程进度款与以房抵款的关系大部分建设工程施工合同均约定房地产开发企业根据工程进度或按一定时间支付进度款，如约定以房抵款，很少有建筑商在施工过程中要求房地产开发企业以房屋支付工程进度款。

如果房地产开发企业到期未支付或未交付用以抵付的房屋，则存在逾期付款的违约责任。

而作为建筑商如等到工程全部竣工再要求以房屋抵付工程款，又未约定具体房屋，可能导致丧失选择最佳房屋的机会，或出现无房抵付的风险。

因此，作为房地产开发企业一定要按期交付用以抵付进度款的房屋，建筑商要督促其抵付该房屋。

（六）用以抵付工程款的房屋价格在以房抵款合同中关于用以抵付的房屋价格，合同双方通常采用两种方式：一种是，房地产开发企业承诺以将来抵付时的公开销售价或该价格一定比例的优惠价计算价款。

另一种方式是在合同中明确具体的销售价格。

第一种方式并未明确具体价格，“将来抵付时的价格”无法确定，常出现开发商声称一个较高的销售价格，建筑商认为商于正常售价，双方发生争议。

因此，双方应在合同约定具体房价。

第二种方式，虽然约定具体售价，但可能出现约定售价与销售发票上的价格不致的情况产生纠纷。

建设商为尽快拿到工程现款，通常会以较低的价格出售房屋。

这样房屋销售价款与工程款之间就会存在一定的差额，此差额是建筑商自行同意低价出售造成的，差额损失理应由其自己承担。

建设商、房地产开发企业及购房者应共同签订一个协议书，明确如出现低价售房差额或出现购房者退房差额由何方承担。

（七）关于房屋的交付期限通常情况下，在以房抵款合同中，对房屋的交付期限当事人很少作出约定，因此易产生纠纷。

而交房期限对于建筑商尤为重要。

如建筑商自行寻找购房者，何时交房是购房者考虑是否购房的重要因素之一，因此建议在以房抵款合同中对交房期限作出具体明确的约定。

（八）建筑商另行寻找购房者与《商品房买卖合同》的签约主体建筑商另行寻找购房者因其未取得房屋所有权，不能直接与该购房者签订商品房买卖合同，因此，由购房者与房地产开发企业签订《商品房买卖合同》，购房款由购房者直接向建筑商支付或向房地产开发企业支付由其支付给建筑商。

（九）关于将抵付房屋向建筑商指定的购房者出售，销售发票的开具问题对于此种情况，建筑商并不是购房者，因此，房地产开发企业开具以实际购房者名义的销售发票，建筑商则向房地产开发企业开具工程款发票，二者金额应相等。

（十）关于建筑商指定购房者以低于《商品房买卖合同》及销售发票金额购买房屋税费的承担问题此种情况在办理房屋所有权证时出现的有关税费差额，建筑商、房地产开发企业及购房者应签订协议，明确约定由谁承担，以利于房屋买卖的实现及建筑商工程款的实现。

史无前例的严控政策下，城市房价的快速上涨势头确已受到部分遏制。

然而，房屋销售成交量萎缩、开发资金紧张、进而给整个建筑业下游带来不利影响却也是不争的事实。

为缓解资金压力，愈来愈多的建设单位选择用未销售的在建房屋抵付给施工单位，以冲抵部分工程款。

以房抵款与传统的货币方式支付工程款存在明显不同，由此也衍生了较多的问题和矛盾。

实践中，接受以房抵款的企业应注意以下六个方面的问题。

一、订立严谨合同由于以房抵款通常交易数额较大，有些甚至达到数千万，因此双方当事人应当采用书面形式对权利义务作出明确具体的约定。

合同若存在缺陷，日后产生纷争，施工单位难以摆脱不利地位。

要知道，建设单位一般具有较为深厚的人脉资源和关系，也能够动用较大资金聘用专业律师为其报价护航。

所以，施工单位宁愿一开始就将抵房协议拟定得非常完善，没有歧义；有条件时，最好邀请专业人员代为拟定。

二、固定抵房价格在双方协商以房屋冲抵工程款时，对于房屋的价格，合同双方通常采用两种方式：（一）建设单位承诺以将来抵付时的公开销售价的一定优惠比例计算价款；比如，双方可约定抵房价格为甲方日后实际销售价格的72%。

（二）另一种方式是在抵房协议中明确具体的销售价格；比如约定冲抵房屋单价为16700元/平方米。

对于前者，在订立以房抵款协议时，一定要让建设单位拿出所有销售房屋的单价表（一房一价表），乘以相应折扣比例，即为冲抵房屋的价格。

然后，将这份价格表作为抵房协议的附件。

避免日后建设单位抛出虚高的销售价格，而损害施工单位的利益。

三、落实冲抵房源用于冲抵工程款的房号（比如几幢几号几零几室），一定要在合同中明确。

某公司在上海郊区承接的一个工程，结算价3.4亿元，建设单位提出其中6800万元用房屋冲抵，双方未约定房号，仅写明施工单位可以有优先选房权，冲抵单价统一为14600元/平方米。

协议签署后，施工单位向建设单位要求选房时，建设单位根本不配合，拿出来供施工单位挑选的都是朝向、楼层最差的房屋。

几个月下来都谈不拢，施工单位无奈起诉。

建设单位一边尽一切办法拖延诉讼程序，一边加紧卖房，近一年的诉讼过程中，建设单位将好的房屋差不多都卖光了。

最终施工单位拿到判决书，剩下的都是一些“鸡头鸡脚”未销售房屋，已经卖掉的好房屋又不可能从其他业主手上夺过来。

施工单位签署抵房协议时，原本是想将抵到的房产转手给材料商或分包单位，或者自行出售后套现的，但剩下的房产根本卖不出去，材料商及分包单位也不愿意接手。

明知道建设单位违约又不讲诚信，但是法院也很难追究建设单位的责任。

四、及时办理手续冲抵工程款的房屋有两种消化方式。

第一是施工单位自行购买或者指定朋友、家人购买抵款的房屋，办理房屋过户手续。

第二种是仍委托建设单位向不特定的第三人销售，销售款到位后支付给施工企业。

不论采用哪种方式，都应注意办理手续的时间。

如施工单位自行购买或者指定朋友及家人购买，应立即签署房屋销售合同（或者预售合同），并在条件具备后（房屋建成具备交付条件、建设单位办出大产证）办理房屋过户手续。

拖延办理产证可能造成不测的风险。

以下是一个真实的案例：某建设单位在2003年以5套房屋冲抵300余万元工程款给施工企业，签订了抵房协议和房屋销售合同，建设单位开具了与抵款额相同的房屋销售款发票给施工单位，房屋钥匙也给了施工单位。

但是，建设单位一直欺瞒施工单位，声称房屋不能缴纳维修基金，因此也不能办理房屋产权过户手续。

施工企业信以为真，近10年时间内也未过问产证事宜。

其后，无意中向笔者提及如何处理五套房屋事宜，笔者立即提醒房屋登记在原开发商名下存在的风险。

安排查询后结果令人难以置信，开发商已经将这五套抵款的房屋，又以1600万元的价格抵押给银行。

如委托开发商销售，也应该明确一个时间。

比如说，半年之内若能按照施工单位同意的条件对外销售，销售款归施工单位。

若半年之内不能销售，则施工单位应该有将房屋过户给自己单位或指定买受人的准备。

因为房屋的所有权以登记为标志，登记在开发商名下的房屋，即使有抵房协议，也属于开发商。

如开发商拖欠其他款项（不论是真实债权还是虚假债权），其他债权人可以起诉、查封登记在开发商名下的房屋，并申请执行，所以登记在开发商名下的抵款房屋，对施工单位来说存在法律上的风险。

也许施工单位有顾虑，如过户过来，日后再销售就变成了二手房，不好卖；而且还涉及两次销售的税费。