个人住房贷款风险防范

三 、 人住房 贷款 风 险防范对 策 个
贷 款 条件 的审核 ， 果 增加 了个 人住 房 贷 款 的风 险 结
性 ， 增 加 了形 成不 良贷款 的机 率 。从 而 让一 些 还 也
款 能力 欠 佳 的借 款 人进 入 了个 人 住房 贷 款 市 场 ， 使 银 行个 人 住房 贷 款 的潜 在风 险 性增 加 ， 个人 住 房 贷
的三 至五 年里 集 中地 暴 露和显 现 ， 加之 在 拓展 个人 住房 贷款 业务 的前期 ，各商业 银行 为 了争 夺市 场 、
我 国个 人住 房 贷款 业 务发 展迅 速 ， 并取 得 了可
喜 的成绩 ，９ ８以来 ， １８ 个人 住房 贷款余 额迅 速上 升 ，
虽 然 个 人 住 房 贷 款 增 速 在 ２０ ０ ４年 和 ２ ０ ０ ５年 出现
款 形成 不 良贷 款 的概率 于在 争 夺 市场 的竞 争 中 ， 、 各 商 业银 行 的重 点 放 在 了争夺 贷 款 的数 量 上 ， 松 了 放 对 个人 住 房贷 款 条件 的审核 ， 导致 信 息 的采 集 不 全
通 过 对个 人 住房 贷 款现 状 分 析可 知 ， 险的形 风
隐患 ， 风 险 已 开始 慢慢 凸现 ， 其 致使 不 少 商业 银 行
已成 了最 大 的受 害者 ， 如果商 业银 行 不能 对 目前 现 个 人 住房 贷 款 面 临 的潜 在 风 险进 行 有效 识 别 和 控
制 ， 未来个 人住 房贷 款 的快速 扩 张就 可能 成为 商 则
业银行 的一个不 容忽视 的风 险源 。
息结 构 的 不对 称是 引致 信用 风 险 的 又一 重要 原 因 。
好 的竞 争 意识 可 以使 员 工精 神 振 奋 ，努 力进 取 ， 促
进 本企 业业 务 的开 展 ，因此 ， 各商 业银 行 在开 展个
对 于贷 款银 行来 说 ， 种不 对 称性 主要 表 现 为借 款 这
人 对 自身 还款 能力 、 还款 意愿 和抵 押住 宅 状 况 等 占
致房 价 由于泡 沫等 因素 的影 响导 致 房屋 大幅 降价 ，
信 贷 品种 中个人 住 房贷 款 由于贷 款 质量 状 况 好 ， 因 此 ， 商 业银 行 列 为贷 款 营销 的 重点 且 不 失 时机 的 被 推 出了各 具 特 色的 个人 住 房贷 款 产 品 ， 了争 夺 个 为
２ １ 年 ２月 ０１
山西煤 炭管理 干部学 院学报
Ｊ ｕ ｎ ｌ ｆ ａ ｘ ａ－Ｍｉ ｎｇＡｄ ｎ ｓｒ ｌ ｒ ｌｅ ｅ ｏ ｒ ａ ｎ ｉ ｏ Ｓｈ Ｃｏ ｌ ｎｉ ｍｉ ｉｔａｏ ｓＣｏｌ ｇ
Ｆ ｋ ． ０１ ｅ ２ １
Ｖｏ ．４ Ｎｏ １ Ｉ ２ ．
第 ２卷 ４
仍有较 大的发 展空 间 。 以每年 １ ％速 度增长来计 算 ，
收 稿 日期 ：０ １０ — ９ ２ １— １ １
作者简介 ： 高春莲 （９５ ）山西财经大学金融学 院 ２ ０ １６ 一 ， ０ ９级金融学专业硕士研究生。
ｌ ８
到２１ ０ ０年 中国城市 化 率将 达 到 ４ ％ ，城 市 人 口将 ６
二 、 人住房贷 款风 险的现状 及成 因分 析 个 （ ） 一 人住 房 贷款 风 险的现状
信 贷视 为低风 险 的信 贷 品种，并将 其作 为信 贷业务 扩 张 的重点 ．虽 然从 短期 来 看 ， 人住 房 贷 款可 以 个 说， 其在 当前 银行 资产 类别 中质 量最 高且 盈 利也 最 有 保 障 ， 失为 银 行 效益 的重 要增 长 点 ， 从 中长 不 但 期来 看 ， 人 住房 贷款 的风 险往 往会 在业 务 发展后 个
达到 ６ ． ４亿人 ， 净增 加 １ ． 人， ９亿 每年新 增 人 口 ｌ５ ８２
万 。城 市 人 口的迅 速增 ｝无 疑 会对住 房和 基础设 施 ∈
建 设带来 巨大 的需 求 。 目前 中 国城 镇 人均 居住 面积 约为 ２ ０平 方 米 ， 计‘ ２ ２ 预 到 ０ ０年 ． 镇 居 民 人 均 住 城 房建筑面积将增加到 ３ ０平 方 米 ， “ 户 一 套 房 ” 从 每 基 本变 成 “ 每人 一 问房 ” 。在 人 均住 房 面积 达 到 ３ Ｏ
一
时， 银行个 人 住 房贷款 的 高速增 长 也直 接拉 动 了住
房需求 。个 人 住房 贷款 的迅速增 长带来 了住 房销售 面积 的快速 增 长 ， 其 是 自 １ ９ 以来 ， 尤 ９ ６年 中国连续 ８次降 息 ， 款利 率 累 计 下调 ７ ２个 百 分点 ， 房 贷 ． ４ 对 地 产业 有 明显 的刺激 作用 ， 其有 利 于对 利 率敏感 尤 的个 人 住房 贷款 的增 长 ， 因此 也有 力地 推 动 了住房 销 售 。就 货 币 政 策 如何 进 一 步支 持 房 地 产业 的发
近年 来 ， 由于 居 民生 活 水 平 的 不 断提 高 ， 大 广 居 民 已开 始追 求生 活质 量 的提升 ， 对居 住 条 件提 出
银行 和 其 他 金融 机 构 按 期 收 回其 所 发 放 的个 人 住 房贷款 本金和 利息这 一结果 的不 确定性 。 因此， 如何 减小造 成结果 不 确定 的因素 ，尤其是 减小 人为 可控 的不 确定 因素是 降低风 险 的关 键 。其类 型主要有 假
上升， 使个人住房贷款隐蔽的风险 日渐暴露 ， 虽然 目前银行的个人住房贷款不 良率总体并不高， 但现实情况已足以唤
起银行对个人住房贷款的风险防范的高度重视， 为此 ， 本文力 图通过对我 国商业银行个人住房贷款的风险现状分析 ，
提 出我 国 商业 银行 个 人住 房 贷 款风 险 防范 的 手段 和 对策 ， 我 国商 业 银行 个 人住 房 贷 款业 务 的健 康 发 展提 供参 考 。 为 关 键 词 ： 产 业 ； 人 住 房贷 款 风 险 ； 险 防范 房地 个 风 中图 分类 号 ：８ ２ ５ Ｆ３． ４ 文献 标 识 码 ： Ａ 文章 编 号 ：０ ８ ８ ８ （０ １０ — ０ ８ ０ １０ — ８ １２ １ ）１０ １— ３
政 策不 会 改 变 ， 于 此 ： 商 业 银 行 就个 人 房 贷 风 基 各 险 问题 ， 持 有 理 性 和谨 慎 的 态 度 ， 其 风 险 防范 应 对
必须 引起 足够 的重 视 。
（ ）各人住 房 贷款风 险 的成 因分析 二 、
１ 、各 商业 银 行 争夺 个 人 住 房贷 款 业 务 的竞 争 日趋 激 烈 。 由 于广 大 居 民对 房 地 产 需 求 的 日益 膨
展 ， 行 报告 指 出 ， 央 未来 一 段 时 期 内 中 国房 地产 业
、
个人住房 贷款风 险
风 险是指 结果 的任何 变化 ，它既包括 不 希望 的
结 果， 也包括 希望 的结 果 。 回避风险 不仅意 味着 回避
坏 的结果 ， 包括 要利 用好 的结 果。这是 格里 茨在 也 １９ ９ ８年其《 融工 程学 》 金 中指 出的 ， 义是 说风 险是 其 存 在于客 观事物 中的一种 不确定性 状态 。 个 人 住 房贷 款 风 险 是 指 发 放个 人 住 房 贷 款 的
第 １ 期
・
经 济 转 型 与跨 越 发 展 ・
个人住房 贷款风险防范
高春 莲
（ 山西 财 经 大学 金 融学 院 ， 山西 太原 ０ ０ ０ ） ３０ ６
摘
要 ： 国住 房市 场 经 历 了 几年 的快 速 增 长 后 ， 我 各种 假按 揭 贷款 的不 断 出 现 以 及 整体 个 人 住 房 贷 款不 良率 的
当前 的经 济 形 势下 ， 励 个 人 住 房 贷 款 、 加 房 地 鼓 增
产 开 发企 业 信 贷 等 支持 房 地 产业 发展 的各 项 货 币
实 购 房意 愿 的情 况 下 ， 过 采取 各种 手 段 ， 款人 通 以借 名 义 申请 并 取得 住 房 贷款 后 ， 款项 用 于解 决 自有 将 资 金不 足 ， 或将 款 项挪 作他 用 ， 而将 风 险直接 转嫁 从 给银 行 ， 导致银 行 产生信 贷 风险． ６ 利 率 风 险 ， 个 人 住 房 贷 款 形 成 后 ， 于利 、 在 南 率 的变 动 也会 使银 行 产 生贷 款 风 险 。 比如 ， 由于贷
的贷 款 ， 终形 成贷 款损失 。 最
５ 假 按揭 贷 款 的形 成 ， 银 行个 人 住 房 贷款 业 、 在 务 中 ， 按 揭贷 款 的彤 成 是银 行 个贷 风 险 中不 容 忽 假 视 的风 险源 。个人 住 房贷款 者在往 往 在没有 形 成真
至３ ５平 方米之 前 ， 将保 持较 为 旺盛 的住房 需求 。在
人 住房 贷 款业 务 时 ， 应关 注 国家对 房地 产市 场 的政
策 导 向 ， 此 基础 上 充 分 调 动 员 工 的 积 极性 ， 立 在 树
有更 多 信息 ． 由于 贷款 银 行与 借 款人 之 间在 贷 款 且 合 同发 生前所 存 在 的信息 不 对称 ，还可 能 造成 贷款 银 行选 择信 用 状况 较 差 的借 款人 ， 而大 大 加 大 了 从
人 贷 款业 务 的市 场 份额 ， 由此 而放 松 了对个 人 住 房
使得 贷 款 人 的 贷款 余 额 大 于购 买 现 房 的价 格 而 放
弃 还款 ， 也将会 使银 行形 成潜 在 的贷款 风 险。 这 ７ 其 他 风 险 的形 成 ， 银 行 操 作 风 险 、 押 物 、 如 抵 风险 等 ， 会 因环 境 因素 和管 理 条件 的变 化 而导 致 都 其 潜在 风 险的形 成 。
成 主要 是 外 部环 境 和银 行 自身等 因素 影 响 形成 ， 因
此 ， 加 强各 商 业银 行 对个 人 住 房贷 款 的风 险防 范 要
应 从 以下几方 面 人手 。 １ 树立 竞 争 意识 ， 高 风 险抵 御 能力 。树 立 良 、 提
面， 风险评 估不 充分 ， 出现信 息不对 称 。借 贷 双方信
在 比重 较 小 的 、 期 长 、 回收 的贷 款 客 户上 ， 逾 难 而忽 视 了 占有绝 大 部 分 比重 的 、 期 短 、 易 回 收 的贷 逾 容 款 客 户 的催 收 上 ， 果 致 使 逾 期 短 、 易 回 收 的贷 结 容 款没 有 得 到及 时 的催 收 而逐 渐 变成 逾期 长 、 回收 难
胀 ， 速 推 动 了 房地 产 业 的 发展 ， 各 商 业 银 行 的 快 而
款 利 率 提 高 导致 个人 住 房 贷 款 成 本 超 过 了房 屋 变
现 成本 的话 ， 则贷 款 人 可 能 会 选 择停 止 还 款 ， 而 从
使银 行 蒙受 贷 款风 险 ， 由于贷 款 利 率提 高 还 可能 导
了越 来越 高 的要求 ， 因此 ， 前借 钱买 房 、 房 已逐 提 住
步成为一 种生 活理 念 。由此便 推动 了商业银 行个 人 住 房贷款 规模 迅速上 升，不少 商业 银行将 个人 住房
按揭 贷 款 ； 借款 人信 用风 险 ； 银行操 作 风 险 ； 押物 抵
风险； 利率风 险 ； 流动性 风险等 。
回落 ， ２ ０ 年 开始 又逐渐升 温 。 ０ ８年我 国个 人 但 ０６ ２０
扩大 市场份 额 ， 一味 简化 贷款 手续 并疏 于 对相 关贷
款 资料 的严 格审 核 ， 日后 的资金运 行 埋 下 了不 少 给
住 房贷 款余 额 为 ３ ３万亿 元 ，至 ２ ０ 快 速上 升 ． ７ ０ ９年 到４ ． 亿元， 的势头 不容忽 视 。由于个 人住房 ４万 增长 贷款 具 有期 限长 、 动性 差 、 流 客户 多 、 面广 分散 等特 点， 风 险点多 而不 易控制 ， 在规模 急剧 膨胀 后， 因此 若 期 限 匹 配与 风 险控 制 问题将 会 日益 凸 显 。 与此 同