我国商业银行个人住房贷款的风险管理

完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的若干建议

完善我国商业银行个人住房贷款风险管理的若干建议摘要：近年来，随着中国金融业的不断发展，商业银行个人住房贷款业务在深化住房制度改革、促进国民经济发展方面起到重要作用。

本文从我国个人住房贷款业务的发展现状及前景出发，分析了商业银行目前关于个人住房贷款所面临的风险，并针对如何防范风险的发生提出了一些建议。

关键词：个人住房贷款业务；商业银行；防范风险中图分类号：f275文献标识码：a 文章编号：1001-828x（2011）10-0248-02一、前言房地产业是我国国民经济发展中的一个重要支柱产业，具有关联性、带动性强的特点，关系到国民经济的健康稳定和金融安全。

个人住房贷款作为一项中长期贷款品种，是各家银行利润的重要来源，但其风险具有隐蔽性、滞后性、社会性等一些特征。

虽然我国目前并没有次级住房抵押贷款市场，但个人住房贷款业务同样正步入违约高风险期。

因此，我们要认真分析并研究我国经济发展的规律，从我国商业银行自身发展的实际出发，加强商业银行对于个人住房贷款的风险管理，健全内控机制，以达到防范商业银行个人住房贷款风险及完善相关风险管理的目的。

二、我国商业银行住房贷款的现状1.房地产融资逐渐陷入困境，虚假按揭发生频率呈上升趋势伴随着国际金融危机的进一步蔓延，国内经济局势也在发生着变化。

央行的货币政策也由原先的“稳健”转为“从紧”，大大增加了房地产企业的融资难度，再加上一系列房产新政的相继出台，更是让房地产企业提前进入了“寒冬”，资金问题已成为房地产企业尤其是一些中小型房地产企业急需解决的难题。

“融资难”也逐渐驱使房地产企业通过种种方式想方设法取得资金，其中重要的手段之一为“假按揭”。

其主要手段包括：(1)虚假首付。

开发商雇佣楼盘销售员、工作人员等内部人员，并与之串通欺骗银行，在购房人实际并无交付首付款的情况下，共同串谋获得银行按揭贷款。

(2)银商合谋。

一方面，银行机构为规避上级行的授权管理，绕过开发贷款管理较为严格的限制，利用“假按揭”贷款为房地产开发商提供开发资金支持或帮助解决临时资金周转困难；另一方面，开发商则利用“假按揭”贷款归还到期的房地产开发贷款。

商业银行房地产贷款风险管理指引

中国银行业监督管理委员会关于印发《商业银行房地产贷款风险管理指引》的通知（银监发[2004]57号2004年8月30日）各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行：现将《商业银行房地产贷款风险管理指引》印发给你们，请遵照执行。

请各银监局将本通知转发至辖内各城市商业银行、城市信用社，农村商业银行、农村合作银行、农村信用社县级联社，外资银行。

附件：商业银行房地产贷款风险管理指引第一章总则第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章风险控制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。

稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议

浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议随着我国房地产市场的不断发展和个人购房需求的增加，商业银行个人住房贷款业务成为其主要业务之一。

个人住房贷款业务也伴随着一系列的风险问题。

本文将就我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题进行分析，并提出相应的对策建议。

1.市场风险我国房地产市场受多种因素影响，包括宏观经济政策、土地供给、人口迁移等，这些因素的变化可能会导致房地产市场出现波动。

商业银行个人住房贷款业务存在市场风险，一旦房地产市场出现大幅波动，可能导致贷款违约率上升，从而影响银行的资产质量。

2.信用风险个人住房贷款业务的核心是信用风险。

由于我国信用信息系统不够完善，贷款申请人的信用情况难以全面准确地掌握，商业银行容易受到信用风险的影响，一旦出现贷款违约情况，银行将面临信用风险的挑战。

3.利率风险我国商业银行个人住房贷款通常采用固定利率和浮动利率相结合的方式，但利率的波动仍然会对银行的资产和负债产生影响。

一旦市场利率发生大幅变动，银行可能面临资产负债不匹配的问题，从而导致风险加剧。

4.政策风险我国政府房地产调控政策不断调整，一系列政策的变化可能会对个人住房贷款业务产生影响。

商业银行必须及时了解并适应政策变化，否则将面临政策风险。

二、对策建议1.加强风险管理商业银行应加强对个人住房贷款业务的风险管理，建立完善的风险管理体系，包括加强信用评估、严格贷款审查程序、加强资产负债管理等，以降低市场风险、信用风险和利率风险。

2.加强信用信息共享我国应加快建立完善的信用信息系统，为商业银行提供更加全面和准确的信用信息，降低信用风险。

商业银行可以与第三方信用机构合作，共享信用信息，加强信用风险的管理。

3.合理定价商业银行应根据市场情况和利率变动，合理定价个人住房贷款产品，规避利率风险。

加强利率敞口管理，及时调整资产负债结构，避免利率风险的产生。

4.灵活调整业务策略5.加强监管监管部门应加强对商业银行个人住房贷款业务的监管，及时发现并解决潜在风险，确保商业银行个人住房贷款业务的稳健运行。

《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)

《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔200 4〕57号）第一章总则第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章风险控制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。

稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

[商业银行个人住房贷款风险分析及防范]我国商业银行个人住房贷款风险管理

[商业银行个人住房贷款风险分析及防范]我国商业银行个人住房贷款风险管理关键词个人住房贷款风险分析一、引言随着中国居民生活水平的提高，住房消费已成为居民消费的重要组成部分，商业银行个人住房贷款成为促进消费、拉动经济增长的重要力量，对房地产金融的稳定发展起着至关重要的作用。

商业银行也将个人住房贷款视作一项优质资产和重要利润增长点。

事实上，个人住房贷款的风险始终存在，个人住房贷款的还款期限通常要持续20-30年左右，在这段时间个人资信状况面临着巨大的不确定性。

按照国际惯例，个人住房贷款风险显现期通常为3-8年，那么我国个人住房贷款当前正步入较高风险时期。

二、商业银行个人住房贷款面临的风险分析商业银行在个人住房贷款的发展过程中将面临两类风险，即系统性风险和非系统性风险。

系统性风险主要是指因房地产产业及相关联的房地产金融领域的波动产生的风险集中；非系统性风险主要是指微观层面上由于操作不规范、管理不力以及风险分散缺失产生的风险暴露。

具体而言，系统性风险一般分为政策性风险及价格波动性风险，而非系统性风险的种类很多，按照个人住房贷款风险产生的源头可以划分为借款人的风险、房地产商的风险以及银行自身的风险。

其中来自银行自身的风险大致可以归纳为以下几个方面：第一，银行信贷员职业道德风险。

一些信贷业务人员及相关管理人员业务不精、责任心不强，对房地产市场形势、开发商资信状况、借款人信用程度做出不准确判断。

第二，银行操作风险。

首先，按揭贷款手续繁杂，且成本较大。

流程设置不合理就会导致贷款时间长且成本支出大。

其次，市场竞争不规范。

由于我国银行的产品具有较强的同质性，各家银行在竞争中有可能通过降低贷款条件，提供优惠价格来争取客户。

再者，操作不规范。

在操作过程中，贷款的前台、中台与后台没有进行责任上的区分，对客户的资信没有进行严格把关。

第三，流动性风险。

我国个人住房抵押贷款期限大多为10―20年，最长可达30年，而银行吸收存款负债的期限大多为2―5年，资金结构“短存长贷”的矛盾使得商业银行潜伏相当大的流动性风险。

(风险管理)浅析个人住房贷款风险及对策

浅析个人住房贷款风险及对策随着中国经济的快速发展，中国房地产市场化、货币化的程度不断加深，大力发展个人住房贷款已经成为中国房地产市场的催化剂，也是人们提高生活水平的重要手段。

个人住房贷款在目前阶段相对风险小，业务发展成本较低，管理成本较低，能够较快扩大银行在市民中的影响力，可以带来附加业务，比如每一个月你都需要到某银行办理按揭月供，长期的下来，相因的你在那里把水电费、电话费、煤气费、有线电视费等一并交掉啦，可能手头比较富裕把个人的储蓄存款也存在那里啦。

因此各家商业银行都加大了对个人住房贷款支持力度，对于个人住房贷款这种新金融业务，商业银行一向把它当做一种低风险贷款来发展，以致只看到它的利润，而没有注意到它的风险，更是忽视了它的潜在风险。

其实它的潜在风险更有危害性，它可以使银行倒闭，金融系统浮现危机，这在美国的 20 世纪 80 年代和日本的 20 世纪 90 年代都浮现过类似的情况。

据了解，目前反映个人住房贷款业务的风险因素主要有：一是能证明贷款者还款能力的收入证明水分较大；二是有的购房者利用银行间信息沟通不畅，其收入证明一式多份，在不同的银行按揭贷款，在多处购房；三是个人信用程度不明，且信誉度会随着收入多少而发生变化。

一、个人住房贷款的含义及系统性风险个人住房贷款是由银行、房地产开辟公司(开辟商)和购房人三方共同参加的买卖商品房的一种融资活动。

它是在购房人交付银行规定的一定比例的购房款后，差额部份由银行提供贷款。

个人住房按揭涉及银行、开辟商、购房人三方，它在开辟商、银行、购方人三者利益上找到了一个最佳结合点，既能匡助开辟商特别是中小开辟商渡过难以筹集大量资金以对付高昂地价和建设费用的困境，又能匡助购房人缓解一时难以凑足较大数额购房款的艰难，进而解决了资金供求矛盾，有利于实现住房的扩大再生产。

因此，自个人住房贷款产生之日起，就大受三方欢迎并不断发展完善。

其具体做法为：开辟商为尽快取得售楼价款，向房地产市场推出楼花(期房)或者现房，购房人向开辟商订购期房或者现房，交付一定比例的首期购房款(普通不超过购房总价款的 30%)，之后向与开辟商订有协议的银行申请购房贷款，交清购房款余额，经出证、产权抵押登记后将物业权益移转给银行作抵押，购房人定期向银行还本付息，银行提供的此种贷款即为个人住房贷款。

论我国商业银行个人贷款业务的风险及管理对策

金燮煌
（州银行，浙江杭杭州３０１）１０２
ｆ摘Biblioteka 要】现阶段，随着商业银行面临的风险日益复杂，贷款存在的问题也日益突出。主要是：个人缺乏对风险管理的认
识和识别体系，险识别能力较低，风尚未采用风险度量与管理的先进技术。同时，法工作滞后，立管理不到位，理效率低。应管采取有效措施进行风险管理与控制，引进西方银行风险管理经验，大商业银行业务范围与实现分散化经营，政府主导下扩在
ｒｌｖｔｒｓｓａｄｐｒｍｏｅｈａｔｙｄｖｌｐｎｆｐｅｓｎａｏｎｕｉｓ．ｅｅａｋ，ｎｏｔｅｌｅｅｏｍｅｔｏｒｏｌｌａｓｂｓｎｅｓｎｉｈＫｅｏｄｓｐｅｓｎｏｎｅｉｅｉｓｍａａｅｎｔａｅｙｙｗｒ：ｒｏａｌａｓｓｎ＇，ｒｋ，ｎｇｍｅｔｓｒｔｇｌｃ
（）－贷款业务面临的风险个人贷款风险是指商业银行在开办消费性个人贷款
创立统一完善的个人信用制度，从而强化相关风险的规避，促进个贷业务健康快速地成长。
【关键词】个人贷款业务；风险；管理对策
［中图分类号】Ｆ３８０
【标识码】Ａ文献
ＯｎｓａＲｉｋｎｄａＭｎａｇｅｅＳｔａｔｇｙｒｏｎａｍｎｔｒｅｏｆＰｅｓｌＬｏａｒｉｎｎｓＳｅｖｃｅｉＣｈｉ ’ ｏｍｍｅｃａａｎａｓＣｒｉｌＢｎｋｓ

我国商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施

我国商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施【摘要】我国商业银行个人住房贷款业务在金融领域占据重要地位，但也存在着一定的风险。

本文从风险识别与评估、风险防范措施、风险管理和控制、风险应急预案以及监管机制等方面进行了探讨。

通过对相关风险的分析和评估，制定出合理有效的防范措施，加强对风险的管理和控制，并建立完善的风险应急预案。

监管机制的健全也是保障风险防范工作的重要一环。

本文总结了我国商业银行个人住房贷款业务的风险防范方法及管理措施，展望未来可能面临的挑战，并提出了相关建议，旨在为我国商业银行个人住房贷款业务的可持续发展提供参考。

【关键词】个人住房贷款、商业银行、风险防范、风险管理、风险评估、风险控制、风险应急预案、监管机制、建议、展望、总结。

1. 引言1.1 研究背景当前我国个人住房贷款业务持续增长，为满足人民群众的住房需求提供了便利。

随着贷款规模的扩大和市场风险的增加，商业银行个人住房贷款业务面临着一系列风险挑战。

在这种情况下，加强风险防范和管理显得尤为重要。

研究商业银行个人住房贷款业务风险防范方法及管理措施，旨在有效识别和评估风险，制定科学的防范措施，建立健全的风险管理和控制机制，以及建立起完备的风险应急预案，最终实现风险可控和提升管理水平。

通过深入研究，可以为商业银行提供科学合理的风险管理方案和方法，进一步夯实我国商业银行个人住房贷款业务的发展基础，促进金融机构健康稳健发展。

1.2 研究意义现代社会中，个人住房贷款已经成为我国广大家庭购房的主要手段之一。

随着我国经济的持续发展和城市化进程的加快，个人住房贷款业务正日益成为商业银行业务的核心业务之一。

随之而来的风险也日益凸显，如信用风险、市场风险、操作风险等不同形式的风险，可能给商业银行带来不小的损失。

对我国商业银行个人住房贷款业务风险进行防范具有重要意义。

这关乎商业银行的经营安全和稳健发展，保障了银行的资产安全和股东利益。

对客户而言，能够有效防范风险可以有效降低房屋抵押贷款的利率，帮助客户更便捷地实现购房梦想。

银监发〔2004〕57号商业银行房地产贷款风险管理指引

商业银行房地产贷款风险管理指引银监发〔2004〕57号第一章总则第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章风险控制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。

稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

商业银行毕业论文题目选择

商业银行毕业论文题目选择1.我国商业银行存款结构变化及营销策略分析；2.商业银行个人消费贷款风险防范分析；3.我国商业银行个人住房贷款的风险管理；4.商业银行高层管理者激励机制中的动态模型；5. .商业银行信用卡业务风险管理研究；6.商业银行结构调整与资本外逃问题研究；7.我国银行保险营销策略的问题和对策；.8.投资银行的本质及历史演进过程分析；.9..金融危机的国际比较研究新进展；10.金融发展理论的新进展；11.不确定经济学研究的新方法；12..货币乘数分析的理论误区及影响；13.利率市场化及其风险管理机制研究；14. 我国商业银行资本结构调整与管理路径分析15.. 我国个人信用制度建设的问题与对策；16.我国商业银行贷款营销策略探讨17.资产证券化的交易机制优化研究；18..发展商业银行中间业务的战略思考；19.供给约束与制度选择：20.国家助学贷款制度的有效机制研究；21.区域经济发展与金融监管：金融发展观念的更新；22.金融信用资源配置的多重博弈均衡；.23我国商业银行利率风险机制研究；24非对称信息下信贷市场绩效的新研究；25.人民币汇的内在不稳定：结构与制度因素分析；26不确定因素对国际金融市场冲击和影响研究；27.外汇储备结构优化研究；28转轨国家外汇制度的经验与我国汇率运行机制的建构；29.东亚金融货币合作的研究；30.美国市场经济的监管和对世界经济增长的冲击；31信贷资产证券化趋势及其实证研究；32不对称信息与资本市场的均衡；.33.商业银行综合实力评估的实证研究；34.商业银行资产证券化问题研究；.35商业银行信贷风险机制研究；36住房贷款的风险管理研究；37.中国国有商业银行效率的分析和研究；38.我国民间资本流通与民营企业融资困境问题研究；39中国转轨约束下的金融服务业发展趋势研究；40.新型工业化道路的发展：中国的实践和研究；41商业银行信贷管理制度实施中存在的问题及对策；42关于构建我国商业银行内部控制综合评价体系的探讨；43浅论电子货币及其对银行业的影响；44.我国商业银行个人金融业务的现状及发展策略；45. 我国商业银行个人理财业务存在的问题及对策；46商业银行房地产金融业务风险状况研究。

《商业银行房地产贷款风险管理指引》(银监发〔2004〕57号)

《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔200 4〕57号）第一章总则第一条为提高商业银行房地产贷款的风险管理能力，根据有关银行监管法律法规和银行审慎监管要求，制定本指引。

第二条本指引所称房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。

主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等。

本指引所称土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。

土地储备贷款的借款人仅限于负责土地一级开发的机构。

房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。

个人住房贷款是指向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。

商业用房贷款是指向借款人发放的用于购置、建造和大修理以商业为用途的各类型房产的贷款。

第二章风险控制第三条商业银行应建立房地产贷款的风险政策及其不同类型贷款的操作审核标准，明确不同类型贷款的审批标准、操作程序、风险控制、贷后管理以及中介机构的选择等内容。

商业银行办理房地产业务，要对房地产贷款市场风险、法律风险、操作风险等予以关注，建立相应的风险管理及内控制度。

第四条商业银行应建立相应的监控流程，确保工作人员遵守上述风险政策及不同类型贷款的操作审核标准。

第五条商业银行应根据房地产贷款的专业化分工，按照申请的受理、审核、审批、贷后管理等环节分别制定各自的职业道德标准和行为规范，明确相应的权责和考核标准。

第六条商业银行应对内部职能部门和分支机构房地产贷款进行年度专项稽核，并形成稽核报告。

稽核报告应包括以下内容：（一）内部职能部门和分支机构上年度发放贷款的整体情况；（二）稽核中发现的主要问题及处理意见；（三）内部职能部门和分支机构对上次稽核报告中所提建议的整改情况。

第七条商业银行对于介入房地产贷款的中介机构的选择，应着重于其企业资质、业内声誉和业务操作程序等方面的考核，择优选用，并签订责任条款，对于因中介机构的原因造成的银行业务损失应有明确的赔偿措施。

基于中国商业银行的个人住房贷款风险管理研究

操作风险和开发商假按揭风险等等。２００７年美国次贷危机爆发，不仅仅对金融领域产生了巨大的危害，其危害性还漫延到了全球的实体经济，究其根源可以发现，是
由于美国对个贷的风险控制不严，尤其是
押物的处置风险和抵押物的价格风险。处置风险是指由于抵押物变现成本高、渠道
窄，商业银行无法顺利变现，而价格风险则包括抵押物价格下跌的市场风险和人为
由于个人住房贷款不良率普遍较低，从而导致银行从业人员放松了对于个人住房贷款风险的研究和控制，这在我国国有银行表现得更为明显。其次是风险管控技术的缺乏。当前我国各商业银行之间、甚至是
各种原因造成的对于商业银行的违约风险。主要包括道德风险和违约风险两种。当前银行对于贷款人的审查往往无法出购房人
借款的真实目的和购房人的真实信用状况。
个人住房贷款业务的良性发展。
受２００８年国际金融危机的影响，我国各地区的房价普遍下跌，这给我国各商业银行的个人住房贷款带来了相应的风险。其中，当前国内银行体系面临的较高一部分风险就是个人住房抵押贷款。根据＜０９年中国人民银行第四季度货币政策＜０２执行报告》，至２００９年底，人民币贷款余额为４．０４万亿元，年来居民户贷款同比增

浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议

浅析我国商业银行个人住房贷款存在的风险问题及对策建议我国商业银行作为金融体系中的重要组成部分，承担着金融风险的承担者和分散者的双重角色。

在金融体系中，个人住房贷款是商业银行的主要业务之一。

随着我国房地产市场的不断发展和变化，商业银行个人住房贷款存在着一些风险问题。

为此，本文将从风险问题的存在原因和对策建议两方面进行浅析。

一、风险问题的存在原因1. 房地产市场波动性大我国房地产市场的波动性较大，特别是近年来房价的快速上涨，使得购房者普遍面临着较大的还款压力。

一旦房地产市场出现大幅度的下跌，将直接影响到贷款人的偿还能力，从而增加了商业银行的信用风险。

2. 利率风险随着国内外宏观经济环境的变化，利率水平也会发生波动。

如果贷款人面临利率上升的情况，将增加其偿还压力，导致个人住房贷款违约风险上升。

3. 贷款人信用风险在住房贷款过程中，商业银行通常会对贷款人的信用状况进行评估，但由于信息不对称、监管不严等原因，存在一定程度的信用风险。

部分贷款人可能会出现违约情况，给商业银行带来损失。

4. 政策风险房地产政策的变化对商业银行的个人住房贷款业务也会造成风险。

政策调控的力度和方向的变化可能会导致商业银行的相关贷款业务受到影响，增加了营运风险。

二、对策建议1. 提高风险防范意识商业银行在开展个人住房贷款业务时，要提高风险防范意识，采取有效的措施降低风险。

建立完善的风险管理体系，加强风险识别和评估，及时掌握贷款人的偿还能力，做好风险预警和控制。

2. 严格审查贷款申请商业银行在审查个人住房贷款申请时，要严格审核贷款人的信用状况和还款能力，确保借款人的还款来源合法可靠，降低信用风险。

合理控制贷款额度，避免因贷款规模过大而导致的风险增加。

3. 配套风险管理工具商业银行可以通过利率互换、远期汇率协议等衍生工具来管理利率风险，对冲因利率变动引起的损失。

建立完善的抵押物评估和监管机制，加强资产质量管理，提前预防和化解信用风险。

4. 加强信息披露和监管在个人住房贷款业务中，商业银行应加强信息披露，对外公开自身的信用评级和风险情况，提高透明度，增强市场监督和约束作用。

商业银行个人住房抵押贷款风险管理浅析

一
、
１９８９ｌ９９９２０Ｏｏ
２０ｌｏ２００２２００３
４２７１９Ｏ７４３２５
６９９０ｌ６Ｏ６９１７６５３
４６２７０７３７３７
５９８５８５２８ｌ７２１８
９．５％０２７１０．９％７．４９７％
地产投资增速减缓、房地产市场交易量下降、金融机构对房地产贷款投放谨慎，以及居民观望气氛浓厚等共同作用的结果，也是房地产业周期性调整的具体表现，这些将会对个人住房抵
住房贷款，是指住房金融机构向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款。住房贷款一般以中长期贷款为主，是借款人在约定的期限内按月或按年归还贷款本息的一
经济生活
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ＰＯＲＡＲＹＥＣＯＮＯＭＩＳＣ
【要】我国房地产市场历经了飞速发展的过程，业银摘商
行提供的个人住房贷款在推动住房制度改革和提高居民住房购买力等方面，到了积极的作用。在近年的经济形势下，国起我经济发展和房地产市场周期性波动的风险也明显显现，人住个
的现状、险的表现形式以及形成的根源，在此基础上提出风并
了个人住房抵押贷款风险防范对策。
【关键词】商业银行
个人住房抵押贷款
风险管理

个人住房贷款--风险与控制

个人住房贷款目前国内所称的个人住房贷款，其实是一个较为笼统的概念，泛指以自然人名义购买房地产并向金融机构申请的贷款，贴切的称呼应该是“个人购房贷款”。

按房屋类型，个人购房贷款可以分为个人住房贷款与个人商用房贷款；按房屋权属状况，个人购房贷款又可以分为个人一手房贷款与个人二手房(再交易房)贷款。

依据目前大多数金融机构的做法，商用房贷款与真正的个人住房贷款都被纳入了“个人住房消费贷款”的统计口径。

本章中“个人房贷”即个人住房贷款的简称。

1998 年以来，各金融机构由过去单纯的企业开辟贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。

对房地产开辟的银行信贷逐年上升， 2003 年房地产开辟贷款余额为 6657.35 亿元，是 1998 年的 3.2 倍。

对个人住房消费信贷快速增长， 1998 年以来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达 75%~97%，1998 年初全国个人住房贷款余额仅有 190 亿元， 2004 年 10 月末，全国个人住房贷款余额已达 14977 亿元，比1998 年增加了 14594 亿元，增长了34 倍，其增速远远超过房地产开发贷款。

虽然我国的个人住房贷款起步于 1998 年，但真正发展还是 2000 年之后。

个人房贷的超常规发展速度，一是源于国人住房需求的快速膨胀和消费观念的迅速改变。

二是源于银行普遍把个人住房贷款看成优良资产而不遗余力地大力发展。

按照国际惯例，个人住房贷款的风险暴露期通常为 3~8 年。

这也就意味着国内银行个人住房贷款可能已经步入了违约高风险期。

从实际情况看，一些银行个人住房不良贷款绝对额与不良贷款占比两项指标均处于上升期。

可以估计，由于业务开展早期的粗放型管理埋下的隐患，个人住房贷款的风险还将持续暴露。

随着个人住房贷款的快速增长，业务风险逐渐显现，为促进业务健康发展，有必要对已经显现或者潜在的风险进行认真研究，并提出切实可行的应对策略，努力控制风险。

本文将利用有限的篇幅，对个人住房贷款中存在的风险进行分析，并提出若干建议。

个人住房贷款基础知识、贷款流程、风险管理

个人住房贷款基础知识、贷款流程、风险管理个人住房贷款基础知识一、个人住房贷款的概念和分类(1)个人住房贷款的概念个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买白用普通住房的贷款。

(2)个人住房贷款的类型按资金来源：①自营性个人住房贷款②公积金个人住房贷款③个人住房组合贷款按交易形态：①新建房个人住房贷款②个人再交易住房贷款③个人住房转让贷款按贷款利率：①固定利率贷款②浮动利率贷款(3)自营性个人住房贷款自营性个人住房贷款是银行向购房各个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。

(4)公积金个人住房贷款公积金个人住房贷款是指住房资金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的个人住房贷款，也称个人住房担保委托贷款，具有利率低、政策性较强特点。

(5)个人住房组合贷款个人住房组合贷款是指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。

二、个人住房贷款的特征①贷款金额大、期限长。

个人住房贷款期限一般为10-20年，最长可达30年；贷款比例最高可达90％。

②贷款以抵押方式为主。

个人住房贷款一般有抵押、质押和保证方式。

但个人住房贷款通常以住房作抵押，实质上属于融资关系，而非买卖关系。

③风险因素类似，风险具有系统性特点。

④分期付款为偿还方式。

⑤具有零售业务金额小、成本高、贷款手续繁琐、时间长等缺点。

三、个人住房贷款的发展历程第一阶段，20世纪80年代中期至90年代中期，以烟台等试点城市开始发放住房贷款。

1995年，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着我国住房贷款业务的正式启动。

第二阶段，以1998年住房制度改革以及中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》为标志，个人住房贷款业务进入快速发展阶段。

四、个人住房贷款的要素(1)贷款对象个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。

年满18岁具有完全民事行为能力的小国公民；在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人；在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。

美国次贷危机及对我国商业银行个人住房贷款风险管理的警示

产大涨。在激烈的竞争面前，融机构不惜降低住金
房信贷的消费者准入标准， “ 级信用 ” 人大使次的量进入．至为购房者提供 “ 首付 ” 吸引购房甚零来
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为了抑制国内通货膨胀，自２０年６月至市房屋销售价格平均涨幅为７６．幅比上年快０４．％涨２０年６月，联储连续加息１次，邦基金利１８个百分点；半年房价涨幅基本平稳，６月０６美７联．上从率从１提至５２％。利率大幅攀升加重了购房者份开始房价涨幅％．５的还贷负担，很多贷款人无法按期偿还借款；同明显加快（图见时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或５。其中珠江三 “ ）者通过抵押住房再融资变得困难。于是，发次级角洲及北京、引上抵押贷款机构亏损或破产、资基金被迫关闭、海等个别城市房 “ 投股市剧烈震荡。．Ｏ美国次贷危机形成原因可以归价的涨幅甚至高ｔ：ｌ：Ｅ纳为：是银行过度借贷，入门槛低，是频繁达４％以上．一准二０多个城市的商品房Ｅ煎曼砸亟至兰加息，是房地产市场逆转。三均价攀升至万元ｔｔ５蝴大璃。中竹档图二、国房地产业现状分析我随着本次危机的愈演愈烈，人们除了关心我以上。全国共有７家房地产企业的销售收入突破国金融机构投资美国次级房贷债券产生多大损失百亿，历年来突破百亿最多的一年。是外，怕更关注同样的危机会不会在我国发生。一恐但是，一路高歌猛进的房价在２０年ｌ０７１月段时间以来，国内不少机构和学者对此进行了研起出现明显的环比下降迹象（图５）楼市低迷状见，究和论述。综合而言，国式的次贷危机在我国发况已经从部分热点城市的房价中体现出来。国家美生的可能性不大，如果不从中吸取教训．们将发改委、国家统计局在２０年３月１日发布的但我０８８很可能面临另外一场危机。最新调查显示，０８年２月份全国７２００个大中城市（）地产市场的主要特征一房房屋销售价格虽然仍较去年同期上涨１。％，０９但１房地产开发投资持续高位运行。广州、圳等热点城市较此前已经出现明显下降。深