加油站资产评估
开封加油站资产评估报告
开封加油站资产评估报告
首先，要评估开封加油站的资产价值，需要了解油站的具体情况，包括其地理位置、储油能力、客流量等。
在评估时还要考虑到市场竞争情况，预测未来的市场发展趋势，以及政府相关政策等。
地理位置是开封加油站值得考虑的重要因素。
如果加油站位于交通主要道路上，通过门口的车流量可能非常大，因此每天会有更多的客流；此外，加油站所在地的周边经济状况也是重要的考虑因素，例如住宅区、商业区及工业区之间的距离。
如果周围有更多的商业区和住宅区，那么加油站的收入将更高。
油站的储油能力也是不容忽视的，因为这可以影响市场占有率。
如果储油量较大，该加油站则可以满足更多客户的需求，而不必总是去其他加油站补充油料，从而取得更多市场份额。
客流量和客户流动性也是很重要的考虑因素。
由于客户数量和赞助商营销方的支持，开封加油站可能达到例如健身房、超市等商业休息区专业服务的合作伙伴关系。
此外，市场的竞争状况也是考虑因素。
因为市场的竞争是激烈的，并且会存在价格获取和收支平衡的压力。
因此，开封加油站需要设计出创新的精品服务策略，丰富服务产品，并且降低营业成本，争取更多的市场份额。
政府的相关政策也可以影响加油站的资产价值，例如，如果政府对油品采购实行政策，或禁止某类加油站，都可能影响到开封加油站的价值。
总体而言，开封加油站的资产价值不仅受到内部条件如油站的位置，储油能力与客流量的影响，同时也受到市场竞争状况和政策变化的影响。
因此，在评估开封加油站的资产价值时，需要考虑多种因素，同时综合全面分析和评估。
加油站市场价值评估研究
加油站市场价值评估研究一、影响加油站价格的主要因素及特点（一）加油站概念加油站是汽车增添燃料的场所，主要由地下储油罐、加油柱和管理室三部分组成。
它的主要任务是贮存、保管、供应汽车燃油（汽油和柴油）和润滑油等。
加油站还应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用。
加油站特许经营是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在同一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。
其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。
（二）影响加油站价格的主要因素加油站的主要特点主要有：单一性、分散性、受限性、垄断性、价值量较高等。
加油站作为一种特殊用途的经营性资产，位置极其重要并且区域分布性较强。
一般说来，各加油站的建筑结构及质量、用料、工艺及设备、设施条件等大同小异，对其经营收益的影响也较小，加油站的经营收益主要取决于临路条件和车流量，另外，加油站的车辆进出口条件等对其经营收益也有影响。
因此，位于同一区域的类似规模、设备条件和相同油价水平的两个加油站，可能因为所临道路条件、交通车流量等的不同，经营收益有很大差别。
可以这么说，加油站价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站价格的主要构成部分。
同一区域内的影响加油站价格的主要指标有：道路密度、车流量和加油站分二、加油站及加油站用地评估过程中应注意的问题（一）加油站的土地使用权价值和特许经营权价值密不可分加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
加油站股权转让资产评估报告范文_范文模板
加油站股权转让资产评估报告范文范文模板1. 引言1.1 概述加油站作为现代社会必不可少的基础设施之一，在经济发展中起着举足轻重的作用。
然而，由于市场竞争激烈和运营成本上升等因素的影响，许多加油站业主选择通过股权转让来改变企业经营模式或寻求更好的发展机遇。
本篇文章将围绕加油站股权转让展开详细探讨，并对其进行深入分析评估。
1.2 文章结构为了系统地介绍加油站股权转让及其评估报告，本文共分为五个部分。
首先，在引言部分中，我们将对文章进行整体概述和介绍。
接下来，在第二部分中，我们将详细介绍加油站行业概况，并阐述股权转让的定义、目的以及对企业的影响和作用。
在第三部分中，我们将探讨加油站股权转让的流程与方法，并强调需要注意的问题和风险防范措施。
在第四部分中，我们将介绍常用的加油站股权评估模型与方法论，并说明常见指标及其重要性。
最后，在第五部分中，我们将总结加油站股权转让的风险与机遇，并提出针对加油站股权评估的建议和启示。
1.3 目的本文的目的是通过对加油站股权转让及其评估报告的详细研究，为相关从业人员和决策者提供全面深入的理论知识和实践经验。
通过对加油站行业概况、股权转让流程与方法以及评估模型与方法论的介绍和分析，希望能够增进读者对加油站股权转让市场的了解并提供参考，以便他们能够更好地进行决策和实施相应措施。
同时，文章还将重点关注风险管理方面，强调投资者在进行加油站股权转让时需要注意的问题，并给予预防措施与建议。
通过本文，我们希望能够促进加油站行业良性竞争和可持续发展。
2. 股权转让的背景和意义2.1 加油站行业概况加油站是指专门提供汽车燃料供应及相关服务的场所，其主要业务包括汽油、柴油等燃料销售，同时也提供洗车、汽车维修、加气等服务。
随着城市化进程的推进和人民生活水平的提高，汽车数量不断增长，加油站作为交通基础设施的重要组成部分扮演着关键角色。
2.2 股权转让的定义和目的股权转让是指股东将其持有的公司股份以一定价格或条件出售给其他个人或机构的行为。
运用收益法对加油站评估的过程和体会
运用收益法对加油站评估的过程和体会
在对加油站进行评估时，我们可以运用收益法进行分析。
收益法是一种评估企业价值的方法，其核心是评估企业未来的现金收益。
首先，我们需要确定加油站的收益来源。
加油站的主要收益来源是销售汽油、柴油等燃料，以及销售加油站内的便利店商品。
其次，我们需要预测加油站未来的收益。
这需要考虑市场需求、竞争情况、加油站的销售能力等因素。
最后，我们需要确定加油站的资本化率，即加油站的现金流量与资本化的比率。
在运用收益法进行加油站评估时，我们需要注意以下几点：
1. 收集准确的数据和信息，包括加油站的历史销售数据、市场分析报告、竞争对手的情况等。
2. 确定加油站的收益来源，并预测未来的收益。
3. 考虑加油站的运营成本，包括人工成本、租金、水电费等。
4. 确定加油站的资本化率，需要考虑加油站的折旧、维修等因素。
在运用收益法进行加油站评估的过程中，我们需要对市场、竞争、运营成本等方面进行深入分析，以便准确预测加油站未来的收益和价值。
这种方法不仅可以帮助我们评估加油站的价值，还可以为投资人提供重要的决策依据。
- 1 -。
加油站土地拍卖评估方法
对加油站土地进行实地勘查，了解土地 的地理位置、地质条件、周边环境等基
本情况。
价值评估
根据土地的实际情况和市场行情，采 用适当的评估方法对土地价值进行评
估。
资料收集
收集加油站土地的相关资料，包括但 不限于土地规划、建设许可、环保要 求等。
结果公示
将评估结果进行公示，接受社会监督 和反馈。
03
加油站土地拍卖评 估方法
目 录
• 引言 • 引言 • 加油站土地拍卖评估方法概述 • 加油站土地拍卖评估的考虑因素 • 加油站土地拍卖评估方法的具体
应用 • 加油站土地拍卖评估的注意事项
01
引言
直接比较法
通过选取与待评估加油站土地相似的 近期成交案例，进行比较分析和修正 ，得出评估值。
关键因素比较：土地用途、地段等级 、面积规模、基础设施站土地的近期交易价格来评估待拍卖土地价值的方法。
详细描述
该方法首先选取一定数量的类似加油站土地作为比较对象，收集这些土地的近期交易价格、交易日期 、交易条件等信息。然后，分析比较这些土地与待拍卖土地的相似性和差异性，根据这些因素对比较 对象进行修正，得出待拍卖土地的市场价值。
况、市场需求等因素。
成本逼近法
总结词
成本逼近法是一种通过估算加油站土地的开发成本来推算其价值的方法。
详细描述
该方法首先估算待拍卖土地的开发成本，包括土地取得成本、基础设施配套费用、税费 等。然后，根据土地的开发程度和未来开发潜力等因素，对开发成本进行调整，得出待 拍卖土地的价值。在估算开发成本时，需要考虑土地所在地区的经济状况、政策法规等
05
加油站土地拍卖评估的注 意事项
法律法规的遵守
遵守土地管理法律法规
加油站评估思路
加油站房地产价值评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站房产评估报告
加油站房产评估报告加油站是指供汽车驾驶员加注汽油、柴油等燃料的设施，是汽车行业的重要组成部分。
加油站的房产评估报告对于购买方或出租方来说非常重要，可以帮助他们了解房地产的价值和潜在风险。
下面是一个关于加油站房产评估报告的回答，以便理解其内容和重要性。
一、报告背景此次加油站房产评估报告是为了评估特定加油站的价值和潜在风险，一般是由专业的房产评估师或评估公司完成的。
报告的目的是提供客观的市场价值评估，以便购买方或出租方可以作出明智的决策。
二、报告内容1. 加油站的基本信息：包括地理位置、土地用途、建筑面积、设备和配套设施等。
2. 市场价值评估：通过比较市场上类似加油站的交易数据，结合加油站的特点和条件，评估其市场价值。
这通常包括比较法评估和收益法评估等方法。
3. 租金评估：如果加油站是用于出租或租赁，评估报告还会对租金进行评估。
这通常包括市场租金水平和租赁条件等因素。
4. 潜在风险评估：评估报告还会考虑加油站的潜在风险，包括土地污染、环境法规、市场竞争、经营风险等。
5. 市场趋势分析：评估报告还会对所在地区的市场趋势进行分析，以便预测未来的房地产市场走势。
三、报告重要性1. 评估加油站的价值：房产评估报告可以帮助购买方或出租方了解该加油站的市场价值，以便他们可以确定合理的购买价格或租金。
2. 风险评估：报告中的风险评估可以帮助购买方或出租方了解加油站的潜在风险，例如土地污染、环境法规等，从而做出风险管理决策。
3. 决策依据：报告提供客观的评估数据，可以作为购买方或出租方决策的依据，帮助他们做出明智的决策。
4. 融资基础：房产评估报告也是融资的基础，银行或贷款机构通常要求加油站进行评估，以确定抵押物的价值。
四、报告的影响因素1. 地理位置：加油站的地理位置对其价值有很大影响，位于交通便利、人口密集的地区通常更有价值。
2. 市场竞争：加油站所在地区的市场竞争状况也会影响其价值。
如果附近有多个竞争对手，可能会影响加油站的盈利能力。
加油站评估报告
注册资产评估师声明（一）我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。
（二）评估对象涉及的资产清单由委托方及产权持有单位申报并经其签章确认；所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告是委托方和相关当事方的责任。
（三）我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存或预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。
（四）我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及的资产的法律权属资料进行了查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。
（五）我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。
资产评估报告书摘要Xxxxxx资产评估有限公司接受xxxxxx的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方因拆迁补偿的需要涉及的xxxxx加油站及附属房屋、构筑物、树木进行了资产评估工作。
本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地查勘、市场调查与询证，并根据本次评估目的和评估对象的具体情况，采用成本法的技术思路对委估资产在2011年9月15日所表现的市场价值进行了评估并做出了公允反映。
目前我们的资产评估工作已经结束，现谨将资产评估结果报告如下：经评估，截至本次评估基准日2011年9月15日止，在本次评估假设前提下，委估资产的评估价值为7,488,755.28元, 大写为人民币柒佰肆拾捌万捌仟柒佰伍拾伍元贰角捌分。
本报告仅供委托评估方为本报告所列明的评估目的以及报送资产评估主管机关审查使用。
加油站资产评估报告
加油站资产评估报告1. 引言加油站作为石油行业的重要组成部分，在经济发展过程中发挥着重要的作用。
对于投资者和石油公司来说，了解加油站的资产价值是至关重要的。
本文将通过分析加油站的各项资产及其价值，为投资决策和资产管理提供参考。
2. 加油站土地及建筑物资产评估2.1 土地评估加油站的土地是其最重要的资产之一。
评估土地价值时，需要考虑以下因素：•土地面积：土地面积越大，价值通常越高。
•土地用途：加油站所处位置的土地用途规划对其价值有重要影响。
•地理位置：加油站位于城市中心或交通要道附近的土地价值通常更高。
2.2 建筑物评估评估加油站的建筑物价值时，需要考虑以下因素：•建筑物结构：建筑物的结构稳定性和耐用性对其价值有重要影响。
•建筑年限：建筑物的使用年限会对其价值进行折旧评估。
•建筑面积：建筑物面积越大，通常价值越高。
3. 加油设备及油罐资产评估3.1 加油设备评估加油设备是加油站的核心资产之一。
评估加油设备的价值时，需考虑以下因素：•设备种类：不同类型的加油设备在市场上的价值不同。
•设备年限：设备的使用年限和技术更新对其价值有影响。
•设备维护情况：设备的维护情况良好与否对其价值评估有重要影响。
3.2 油罐评估油罐是加油站存储石油产品的关键设施。
评估油罐的价值时，需考虑以下因素：•容量：油罐的容量越大，通常价值越高。
•材质和耐用性：油罐的材质和使用寿命对其价值评估有影响。
•安全性和合规性：油罐是否符合安全和法规标准也是评估其价值的重要因素。
4. 加油站经营权评估加油站的经营权也是其重要的资产之一。
评估加油站的经营权价值时，需要考虑以下因素：•经营历史和业绩：加油站的经营历史和业绩对其价值评估有重要影响。
•市场竞争状况：加油站所处市场的竞争状况与其经营权价值密切相关。
•政策环境：政府对于石油行业的政策变化对加油站经营权价值产生影响。
5. 综合评估与总结通过对加油站的土地、建筑物、加油设备、油罐和经营权的评估，可以综合考虑各项资产的价值，为投资者和石油公司提供决策依据。
加油站价值 评估报告
加油站价值评估报告加油站是为汽车提供燃料的服务设施，对于社会经济发展和个人出行贡献重要价值。
在评估加油站的价值时，可以从以下几个方面进行考虑。
其一，加油站对交通出行的便利性具有重要意义。
随着汽车普及率的不断提高，加油站的数量与分布对于车辆出行的便利性有着直接的关系。
加油站应当覆盖区域内的主要交通干线，以满足车主在不同地点的加油需求。
因此，加油站的价值可以通过评估其在道路网络中的位置和分布情况来体现。
其二，加油站对能源供给的稳定性和安全性具有重要作用。
加油站是汽车燃料供给的重要节点，其正常运行与燃料供给的稳定性和安全性密切相关。
评估加油站的价值可以考虑其供应能力和供应连续性，包括储油设备、输油设备、供油管道等设施的完善程度和安全性能。
此外，加油站还应当符合相关的安全管理规范，以保障人员和周边环境的安全。
其三，加油站对经济发展的贡献具有重要意义。
加油站是汽车燃料销售的重要渠道，其销售额和利润对于油企和相关行业的经济发展具有积极作用。
评估加油站的价值时，可以考虑其销售额、利润和就业机会等因素，以及对油企和相关行业带来的税收收入和经济效益。
其四，加油站对环境保护和能源可持续发展的促进具有重要作用。
加油站的燃料销售直接影响汽车尾气排放和能源消耗。
评估加油站的价值时，可以考虑其燃料质量和燃料种类的多样性，以及是否提供清洁能源和新能源替代品的销售服务。
此外，加油站还应当符合环保法规要求，采用节能环保技术和设备，减少对环境的污染和压力。
综上所述，加油站作为为汽车提供燃料的服务设施，对于交通出行、能源供给、经济发展和环境保护等方面具有重要价值。
评估加油站的价值应当综合考虑其位置和分布、能源供给的稳定性和安全性、经济贡献以及环境保护和能源可持续发展的促进作用等因素。
只有全面评估和考量这些因素，才能准确评估加油站的价值。
加油站评估
加油站评估三、估价过程（一）运用收益法评估测算地价1、销售收入的确定虽然宗地已建有加油站必须的建筑物、构筑物以及加油设备，但并未正式投入使用，无实际收入，但防城港市类似加油站经营情况很多，而且主要影响加油站收入的因素是道路类型和车流量，在同一区域范围内，如道路类型和车流量相似，就能获取客观的平均收入数据。
通过筛选所临交通道路类型和车流量相似的加油站作为参照案例，通过市场调查的方法了解每个参照案例成品油年销售量，取其平均数，作为待估加油站年销售收入。
本报告为确保推算结果能尽量的接近客观销售收入，将参照案例定为3个，详细情况见下表：项目待估加油站案例1 案例2 案例3位置*******港龙加油站（东兴大道西侧）公车加油站（公车镇）企沙加油站（企沙镇）车流量较大大大大道路类型混合型主干道混合型主干道混合型主干道混合型主干道年销售数量（吨/年）待估6000 5400 5300 待估加油站销售量（吨/年）5567根据比较结果资料显示，待估加油站建成后年平均销售量为5567吨。
估价时点的各类油销售平均价格为9777元/吨，各类成品油进货平均价格为8717元/吨，各类油销售价格和进货价格估价时点各品种的成品油进价和售价如下表：名称0#柴油93#汽油97#汽油平均（元/吨）进价8000 8900 9250 8717销价8564 10159 10609 9777由于石油是不可再生资源，从历史情况来看，油价都一直在上升，石油需求量也一直在增长，所以我们保守的估计并假定加油站未来的成品油销售量、进油价和售油价保持稳定不变，则加油站预计销售收入为：销售收入=5567×9777= 54,428,559（元）2、年销售成本销售成本为加油站商品购入价款（不含增值税），则：销售成本=5567×8717= 48,527,539（元）3、年运营费用主要为管理费用，包括工作人员的工资、交通运输费、广告费等，经过调查类似加油站情况，按其销售收入的2%计取，即：年运营费用=54,428,559×2%=1,088,571（元）4、年折旧费的确定加油站已建成，但尚未启用，折旧费指加油站固定资产每年的价值折旧，包括储油罐、加油机、房屋建筑物、构筑物等。
加油站资产价值评估报告
加油站资产价值评估报告XX加油站项目资产价值评估报告本加油站具体情况详述如下：1、项目名称：XXX加油站2、项目所在地：XX县城中心XXX大道与XXX大道交汇处3、经营范围：机动车加油服务4、项目所有人：XX有限责任公司5、经营单位：XX有限责任公司6、项目规模：年油品销售量1000 吨7、项目等级：一级加油站，油罐总容量为120-150m38、所有权状况：具有机器设备、房屋、所属土地使用权及加油站特许经营权等五个证（一）社会经济发展现状项目所在地XX县地处XXXXXX，东临历史名城XX,西接华夏古都商丘，县城所在镇XX镇总面积45.5平方公里，常住人口14万多人°XX镇辖10个社区居委会，25个行政村。
2009年全县国内生产总值65.33 亿元，同比增长16.1 ％，三大产业比例为35.0：35.7：29.3。
（二）道路状况项目所在地XX距XX机场70公里、XX机场250公里、XX港口320公里，是名副其实的“四省通衢”之地。
京九、京沪铁路、连霍高速、105、206 国道擦肩而过，陇海铁路、310 国道贯穿全境，是安徽连接欧亚大陆桥的唯一通道。
驾车从县城出发，一小时可抵徐州观音机场，三小时可到郑州机场。
（三）机动车保有量据有关部门数字显示，2009年XX镇机动车保有量约为4.2万辆，其中汽车1.2 万辆，摩托车3 万辆。
随着企业的增多、交通网络的完善、人们生活水平的提高等，县城内的机动车数量将日益增多。
（四）城镇规划背景根据《XX县镇总体规划（2004-2020 ）》，县城发展方向为东进、北拓、西扩、南限。
随着次新区的建设、城区的拓展、以及招商引资的增多，对石油的需求量也日益加大。
1、地理位置本项目加油站位于XXX大道的XXX路口和XXX大道的XXX高速出入口附近，位于城镇的XXXX部。
本项目所在地不但辐射整个中心城区，还辐射到新城区。
本加油站所在路段高峰小时车流量高达1800pcu/h ，地理位置非常优越。
加油站资产评估案例
加油站资产评估案例
加油站资产评估是指将加油站的实物资产和土地价值准确估值，以确定加油站价值及分析其收益性能。
企业申请者可以利用加油站资产评估，加强加油站的管理，改善财务状况，提高竞争力，以制取更大的利润。
具体的做法如下：
1、实施加油站资产评估的第一步是评估该加油站的实物资产，包括房屋、建筑、土地、公用设施和服务设施；
2、对加油站所有资产进行评估，确定当前市场价格，并以此评估他们的资产净值；
3、估计投资回报率，判断加油站资产的收益性能。
综上所述，加油站资产评估既可以帮助加油站实现更佳的财务状况，亦可以帮助投资者准确地识别投资回报率，增强投资的信心，从而确保投资的可持续发展。
企业可以在投资前先进行加油站资产评估，盘活加油站资产，提升营运状况，进而发挥公司竞争力，实现良好的业绩，以达到实现企业利润最大化的目的。
加油站土地拍卖评估方法上课讲义
方法比较
基准地价系数修正法 方法不完善成熟，需要进一步实践修正。 收益还原法 比较接近实际情况。 成本逼近法 特许经营权费≠垄断地租，偏远农村可考虑此方法。
加油站土地拍卖估价案例
一. 项目概况
估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，随着城镇的扩张， 汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量将会日益增大，地 理位置优越。 地块宗地号：××××××；该地块土地面积1681.0平方米；土地 用途为加油站用地；规划建筑密度为≤15%，建筑限高为≤7.5米，容积率≤0.2，总 建筑面积397.0平方米；土地使用权年限：40年。
收益还原法
• 年正常净收益 年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-各类费用
评估要点 根据周边类似加油站（稳定经营）历史经营情况推算单位面积净收益。 比较当地市场平均情况
收益还原法
2.加油站整体资产价值（收益还原法） P - 加油站整体资产价值；a - 年正常净收益； r – 还原率；n – 剩余使用年限
车流量
日均（周均）车流量分档
入口
入口方便程度
规模
加油枪、油罐等数量
经过调查和统计各加油站的收益水平及影响因素进行分析、制订相应 的修正系数修正评估加油站估价对象土地价格。
收益还原法
加
油 站
土地使用权价值
含特许经营权价值
整
体
房屋价值
资
产
价
配套机器设备价值
值
加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-配套机器设备价值-房屋现值
收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。 通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的
经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：
加油站评估报告
加油站评估报告尊敬的先生/女士：经过对贵公司加油站进行全面评估，我将向您提交以下报告，以供参考。
一、外部环境评估1. 地理位置：加油站位于交通便利的主干道旁，周边商业氛围浓厚，人流量大，有利于加油站吸引顾客。
2. 竞争对手：附近存在多个加油站，竞争激烈。
需要加强产品和服务的差异化，提高竞争力。
3. 政策环境：政府对于环保要求的加强，对加油站的管理和设备更新提出了更高的要求。
需要密切关注相关政策并及时作出相应调整。
二、内部资源评估1. 设备和设施：加油站拥有一流的设备和设施，能够满足顾客的需求。
但是需要加强设备的日常维护和保养，以延长使用寿命。
2. 员工素质：员工整体素质高，具有专业的技能和良好的服务意识。
但需要加强员工的敬业精神和培训，以提升服务质量。
3. 客户群体：加油站的顾客主要为周边居民、过路客和运输车辆。
应通过宣传和促销活动，吸引更多顾客光顾加油站。
4. 经营管理：加油站的管理规范，运营良好。
建议加强内部流程的优化，提高工作效率。
三、市场评估1. 顾客满意度：通过调查发现，大部分顾客对加油站的服务态度和加油质量表示满意。
但仍有个别顾客反映服务速度较慢，建议加强人员调度和服务效率。
2. 顾客需求：顾客主要关注加油价格、油品质量和服务质量。
建议根据市场需求定期调整价格策略，注重油品质量，提供优质服务。
3. 市场份额：加油站在市场上具有一定的竞争优势，但需加大宣传力度，增加市场份额。
4. 潜在市场机会：随着社会经济的发展，汽车保有量和加油需求逐渐增加，加油站可以开拓周边市场，增加销售业绩。
四、发展建议1. 增加差异化产品：为了与竞争加油站相区别，推出一些特色产品或服务，吸引更多顾客。
2. 提升服务质量：加强员工培训，提升服务意识，加快服务速度，增加顾客满意度。
3. 广告宣传：开展有效的广告宣传活动，增加加油站的知名度和吸引力。
4. 加强投资管理：密切关注行业政策，及时更新设备和设施，确保安全和环保要求。
加油站资产评估
加油站资产评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧.它是一种收益性物业,为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务.其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证)、固定资产（房屋和加油站设施设备）.也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时,向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学.其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量,从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值,然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值—特许经营权无形资产价值—加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体,但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益.因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益,一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的.在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”,具体认为特许经营权占总收益的35％。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站市场价值评估研究
加油站市场价值评估研究一、影响加油站价格的主要因素及特点（一）加油站概念加油站是汽车增添燃料的场所，主要由地下储油罐、加油柱和管理室三部分组成。
它的主要任务是贮存、保管、供应汽车燃油（汽油和柴油）和润滑油等。
加油站还应有足够的场地供车辆加油时通行、临时停放、安装消防设施和绿化之用。
加油站特许经营是指特许人通过签订合同将有权许可他人使用与加油站经营有关的商号、注册商标、专有技术、经营模式、经营技术、服务标准等授予其他加油站使用，被授权的加油站按照合同约定在同一特许经营体系下从事成品油零售经营及相关服务，并向授权企业支付相应费用。
其中，授予他人特许经营权的企业为特许人，被授予使用特许经营权的加油站称为被特许人。
（二）影响加油站价格的主要因素加油站的主要特点主要有：单一性、分散性、受限性、垄断性、价值量较高等。
加油站作为一种特殊用途的经营性资产，位置极其重要并且区域分布性较强。
一般说来，各加油站的建筑结构及质量、用料、工艺及设备、设施条件等大同小异，对其经营收益的影响也较小，加油站的经营收益主要取决于临路条件和车流量，另外，加油站的车辆进出口条件等对其经营收益也有影响。
因此，位于同一区域的类似规模、设备条件和相同油价水平的两个加油站，可能因为所临道路条件、交通车流量等的不同，经营收益有很大差别。
可以这么说，加油站价格主要取决于位置，位置条件决定下的土地的价格更是加油站价格的主要构成部分。
同一区域内的影响加油站价格的主要指标有：道路密度、车流量和加油站分布密度等。
加油站区。
二、加油站及加油站用地评估过程中应注意的问题（一）加油站的土地使用权价值和特许经营权价值密不可分加油站离开了特许经营权就不成其为“加油站”，其土地使用价值将大打折扣。
同时在加油站的整体资产价值中，土地和特许经营权是加油站收益的根本基础，土地座落决定加油站的区位，包括临道路类型（或者说所临道路机动车通行量）、车辆进出的方便度、区域加油站布局密度间距、安全限制等，也就是决定了加油站的收益多少，而特许经营权是实现这种收益的充要条件，二者密不可分，因此就一具体加油站看土地与特许经营权是不可割裂的权益。
加油站评估资料清单
资料清单
加油站资产评估资料清单
一、产权证明等文件
1、委托方与资产占有方企业法人营业执照复印件；
2、《石油成品油经营许可证》、《化学危险品经营许可证》；
3、消防、环保、质监、防雷验收证明；
4、与具备经营资格的成品油批发经营企业鉴定的供油协议
5、建设油站的经贸委的批文；
6、设备购置合同及全部设备购货发票复印件（进口设备需提供报关单）；
4、房地产权证、土地使用权证复印件；
5、企业财务帐册；
6、前5年审计报告及评估基准日资产负债表、利润表（或前5年资产负债表、利润表）。
二、其他重要资料
1、资产清查评估申报明细表；（抵贷明细清单）
2、特殊设备年度检验报告（如：压力容器、起重设备等）；
3、建（构）筑物及设备安装工程竣工资料及近期技术改造及大修记录；
附注：以上资料请给予配合并在全部已提供资料上加盖企业公章。
谢谢合作！
广州国众联评估公司 1。
加油站的评估流程
加油站的评估流程下载温馨提示:该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
文档下载后可定制随意修改，请根据实际需要进行相应的调整和使用，谢谢!并且，本店铺为大家提供各种各样类型的实用资料，如教育随笔、日记赏析、句子摘抄、古诗大全、经典美文、话题作文、工作总结、词语解析、文案摘录、其他资料等等，如想了解不同资料格式和写法，敬请关注!Download tips: This document is carefully compiled by theeditor. I hope that after you download them,they can help yousolve practical problems. The document can be customized andmodified after downloading,please adjust and use it according toactual needs, thank you!In addition, our shop provides you with various types ofpractical materials,such as educational essays, diaryappreciation,sentence excerpts,ancient poems,classic articles,topic composition,work summary,word parsing,copy excerpts,other materials and so on,want to know different data formats andwriting methods,please pay attention!加油站的评估流程一、准备工作阶段。
在对加油站进行评估之前，需要做好充分的准备。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
加油站资产评估加油站是比较常见的一种特殊性物业，主要分布于交通道路的两侧。
它是一种收益性物业，为道路上往来的各类车辆提供加油、维修、零售等配套服务。
其资产类别包括：无形资产（土地使用权和特许经营许可证）、固定资产（房屋和加油站设施设备）。
也可以分为房地产、特许经营权及配套的机器设备。
加油站价值评估实质上是一种整体资产价值评估。
加油站权利人在向银行申请抵押贷款时，向银行提供是抵押物往往是加油站的《房地产证》，这时我们需要评估的是加油站房地产价值。
采用的评估方法主要有两种：收益还原法和成本法。
一、收益还原法：加油站为收益性的物业，其整体资产评估自然用收益法来评估最科学。
其年收益测算可以采用以下两种方法：1、从加油站的历史经营收入情况推算其预期收益，结合周边其它类似加油站的历史经营情况来推算加油站的客观收益；2、从加油站旁边的道路车流量来推算可能的加油量，从而测算加油站的客观收益。
经营成本则可以从过去经营状况来计算。
评估机构在评估时应首先评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值及机器设备的价值，余下作为加油站房地产价值。
即：加油站房地产价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值。
无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。
无形资产的收益是一种超额收益。
因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。
在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。
公式：无形资产收益=总收益×收益分成率收益分成率在加油站价值评估中可采用“三分说”，具体认为特许经营权占总收益的35%。
加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值。
二、成本法：加油站房地产价值=加油站土地价值+加油站房产价值。
加油站土地价值可以采用土地取得价值，或按市场比较法测算其市场价格、基准地价系数修正法测算其宗地价格。
在深圳市，市规划与国土资源局对加油站用地有严格规定：按市场地价计收地价的加油、加气站，位于一级地段的加油站按1200万元/个、加气站按300万元/个计收，加油加气混合站按1500万元/个计收，根据位置不同，位于二、三、四、五级地段加油、加气站的地价分别为一级地段地价的9、8、7、6折计，出让年限为20年。
加油站房产价值可采用重置成本法，重置成本采用政府颁布的标准。
公式：房产价值=房产重置价×成新率。
笔者在实践中积累了一些这方面的经验供同行参考。
估价案例：对深圳市××区××加油站房地产价值进行评估一、项目概况：估价对象位于××市××区，北靠××路，南临××路，西距盐田检查站约1分种车程，距盐田港约5分钟车程，且随着汽车消费的不断升温，往来货柜车、私家车、公交车等车流量日益增大，地理位置优越。
根据营业执照(注册号××××××、执照号深司字××××××)及成品油零售经营批准证书(油零售证书第×××号)确认，深圳市××加油站有限公司具备从事成品油零售业务资质，经营范围：汽油、柴油、润滑油零售业务、小百货零售。
估价对象深圳市××加油站于2002年年底竣工,2003年1月23日试业,5月23日正式营业至今。
目前估价对象地块四周建有围墙及一栋建筑物，地面安装9台加油机，设36支加油枪，加油站上方建有一面积约500平方米的波浪形钢制棚架，临盐横路开口宽约400米，整个加油站地坪全为混凝土，面积约1500平方米。
地下安装8个油罐，每个油罐储存容量为5万公升，总容量为40万公升，加油站储备有90#、93#、97#、98#四类汽油及0#柴油，品种较为齐全，现每天加油量约为5.5万公升左右。
××加油站土地面积1996.5平方米,建筑面积527.41平方米,建筑楼层2层,框架结构,建筑物竣工日期2003年03月03日。
根据深房地字第××××××号《房地产证》确认深圳市××加油站有限公司为此次估价对象的权利人; 宗地号：××××××；土地用途：加油站用地；房屋用途：加油站；土地使用年限：20年（2002-11-25至2022-11-24）。
建购价款￥1,428,660.46元。
二、评估目的：向银行申请抵押贷款提供价值参考依据。
三、评估基准日：二○○三年十二月三日。
四、评估原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、预期原则、估价时点、公平原则。
五、估价方法选用及估价技术路线：（一）收益还原法：是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
1、××加油站2003年2——10月经营状况：××加油站于2003年1月底开始经营，具有较完整的财务报表，根据其财务报表，2003年2——10月份该加油站各项财务指标如下表：通过市场调查并结合深圳市类似加油站经营状况考察了解，并与评估标的作比较分析，类似加油站开业的第一季度，都会出现亏损现象，开业半年后营业收入才能逐渐稳定，并逐步上升。
而根据评估人员向该加油站提供的相关资料可知，××加油站于2003年1月开始经营，2003年1月23日试业，5月23日正式营业至今，该加油站凭借优越的地理位置仅在试业的第一个月出现亏损，虽然试业期间营业收入较不稳定，但第二月便产生了盈利，并呈稳步上升的趋势。
2、加油站年正常净收益预测：通过对××加油站2003年2——10月各项经营指标的分析, 至2003年8月各项财务指标趋于稳定，我们确定以其8——10月的各项财务指标为计算依据来预测该油站未来18年年客观收入、成本及利润(不包括营业外收支及其他业务利润)等（详见下表）。
通过我们对周边类似加油站的调查了解，此方法测算的结果基本上附合实际情况。
则该加油站年正常净收益=销售收入-营业成本-营业税金-营业费用-管理费用-财务费用=2,305,322万元。
3、估价对象价值的确定：收益还原法计算公式：V＝a÷r×[1-（1+r）-n]V表示房地产价格；a表示房地产年纯收益(2,305,322元)；r表示房地产资本化率(12%)；n表示房地产的剩余使用年限（18.9年）。
数据代入计算公式,V=2，305，322÷12%×[1-（1+12%）-18。
9]=16,955,068元。
4、特许经营权价值P：采用无形资产评估里的“三分说”理论，即房地产及配套设备、经营、特许经营许可权可占加油站收益的三分之一，为方便计算，这里特许经营权价值分成比例取35%，则P=V×35%=16,955,068×35%=5，934，274元。
5、机器设备价值评估S：评估过程略。
S=1，250，000元。
6、加油站房地产价值：加油站房地产价值=V-P-S=16,955,068-5，934，274-1，250，000=9，770，796元。
（二）成本法评估1、土地价值评估：因委估物业位于深圳市××区××路，土地面积1996.5平方米,属三级地段，按照深圳市有关加油站市场地价的规定，委估物业土地价值为一级地段市场地价的八折。
计算公式：地价=一级地段加油站市场地价×0.8×年限修正系数=1200×0.8×[1-（1+4%）-18。
9]/[1-(1+4%)-20]=924.48万元。
根据深圳市基准地价评估测算经验，土地还原利率取4%。
在其它地区城市，国土部门可能对加油站的市场地价没有作出专门规定，可以按照该地区一级地段商业用地平均市场地价进行测算。
2、建筑物价值评估：委估物业建筑面积527.41平方米, 采用重置成本法评估建筑价值。
重置成本是根据最新颁布的《深圳市建设工程价格信息》上的数据，考虑一定的投资利息与利润综合取定，成新率采用平均年限法，残值率为0，则：建筑物价值=重置成本×成新率=1380×527.41×18.9/20=687,795元。
加油站房地产价值=土地价值+建筑物价值=9244800+687795=9，932，595元六、估价结果确定：通过对估价对象的位置、环境、用途、现状、装修及市场供求等影响其价值的因素进行综合考虑之后，根据市场调查及评估人员的经验，分别采用收益法和成本法评估加油站房地产价值，两种评估方法计算的结果较相近，取其算术平均值作为最后结果。
评估总值=（9，770，796+9，932，595）/2=9，851，696元。
评估单价：18，680元/平方米（建筑面积）。
评估总值大写人民币玖佰捌拾伍万壹仟陆佰玖拾陆元整。
参考文献：1、《深圳市房地产年鉴》（2003年版），深圳市规划与国土资源局2、《收益法评估理论与实践》，上海市资产评估协会3、《深圳市建设工程价格信息》，2003年第10期4、作者：****。