丰县北关地块的市场调研 (1)

宏观市场
人口概况· 人口净流出严重
2012年丰县人口总量稳定增长。年末全县户籍人口116.62万人，比上年末增长1.54万人，增长1.3%； 全年出生人口2.54万人，死亡人口0.36万人，自然增长人口2.18万人，人口自然增长率18.9‰。 2013年人口总量稳定增长。年末全县户籍人口118.23万人，比上年末增长1.61万人，增长1.4%； 全年出生人口2.4万人，死亡人口0.76万人，自然增长人口1.64万人，人口自然增长率14.1‰。城 区人口26万，规划2030年城区人口30万。以下是2013年全国城市人口净流出前20名。
宏观市场
城市概况· 三级城镇体系，人口规模30万。
丰县县域城镇体系规划中规划至2020年丰县县域总人口 113万人，城市化水平为47%，规划远期形成县城——重点 中心镇——一般建制镇三级城镇体系结构。即： 第一等级为丰县县城：人口规模30万人，规划区用地167 平方公里。规划期内将常店镇南部（太行堤河以南）、孙 楼镇、凤城镇合并成为丰县县城规划区。规划主城区人口 27万人，周边城市人口3万人。建设用地30.60平方公里， 人均102平方米。 第二等级为重点中心镇：华山镇。华山镇规划为以观光农 业，生态旅游、贸易服务为主要功能的旅游型城镇，镇域 人口7.9万人，城市化水平31.65%。镇区人均建设用地110 平方米。 第三等级为一般建制镇：欢口镇、赵庄镇（由赵庄镇与王 沟镇合并）、首羡镇、梁寨镇（由梁寨镇与范楼镇合并）、 顺河镇（由顺河镇与常店镇北部合并）、师寨镇和大沙河 镇（由宋楼镇与大沙河镇合并组成）。
容积率
竞得人
2013-90
中阳大道南，复 新河东 解放路北，秦台 路南，经二路 西 解放路北，秦台 路南，经二路 东 解放路南，经一 路东
商住
1.3-2.5
2760
2760
徐州融汇置业有限公 司
2013-91
61247.1 0
商住
≤3.0
9140
9140
徐州丰华房地产开发 有限公司
2013-92
56784
1、土地交易 2、房地产交易 3、可行性成本核算
中观市场
土地交易· 整体交易量庞大
丰县2013年供应的商住、商务办公、商业等 土地面积约62.14万方，可开发建筑168.58万 方，其中商务金融办公为6.43万方，商住面 积约148.47万方。2014年出让的全部为商住 性质，面积约为54.18万方，可建面积约 152.7万方。2015年截止至5月已出让32.76万 方，可建面积约87.43万方，其中商业面积约 48万方，商务金融办公约1.15万方。近两年 半的时间可建商住面积约351.27万方，按每 户100平方米进行计算，可建成约35127套， 但丰县的城区人口只有26万，外来人极其稀 少，农村的剩余劳动力基本流向一二线城市 。每年出让可建面积100多万方，可建成1万 多套，而目前去化极不理想，未来势必会形 成高库存，届时会给开发商带来严峻的资金 考验，因此进入丰县市场需慎重。
商住
≤3.0
8480
8480
徐州丰华房地产开发 有限公司 徐州中庚房地产开发 有限公司
2013-64
27261
商住
1.5-2.5
4224
4224
中观市场
编号
土地交易· 2013年表3
土地位置 出让土地面积 (M2) 用地性质 容积率 起始价(万元) 成交价(万 元) 10740 竞得人 上海红星美凯龙实业 有限公司 徐州恒润房产销售代 理有限公司 上海红星美凯龙实业 有限公司 徐州恒润房产销售代 理有限公司 丰县环宇置业有限公 司 丰县新胜房地产开发 有限公司 徐州星达房地产开发 有限公司 嵇志荣 徐州鼎丰房地产开发 有限公司 徐州悦丰置业有限公 司
宏观市场
经济概况· 国民生产总值增长放缓
丰县的国民生产总值增长较 快是2011年至2012年，连续 两年均达到了25%的增长率， 2013年之后，增长明显缓慢 ，同时也映证了目前经济增 长乏力的现状，说明了丰县 的正面临着经济下行的压力 ，在未来1-2年内仍将持续这 种态势。虽然煤盐化工、电 动车、食品及农副产品加工 、机械制造是丰县的重要产 业，对县域经济增长的贡献 较大，并且2013-2014年扩张 态势明显，但目前仍没有缓 解经济增长缓慢的现状。
中观市场
土地交易· 2013年表1
出让土地 面积 (M2) 用地性 质 起始价( 万元) 成交价(万 元)
编号
土地位置
容积率
竞得人
2013-94
中阳大道北，沙 支河西
32131.85
商务办 公
1.0-2.0
3544
3544
丰县城市投资发 展有限公司 丰县天丰食用菌 市场有限公 司 丰县中新房实业 有限公司
24808.34 20000.15 35565.21 59642.67 59287.82
商住 批发零售 商住 商住 商住
1.5-2.5 0.6-1.1 1.5-2.5 ≤3.0 1.3-2.5
4330 2520 5540 9230 12020
4330 2520 5540 9230 12020
2013-89
2013-80
中阳大道南，东环路东
69869.99
商住
2.5-3.5
10740
2013-81
中阳大道南，东环路东
45806.59
商住
2.5-3.5
7040
7040
2013-83 2013-84 2013-85 2013-86 2013-87
南环路南，河滨路西 南环路南 东城路东，南环路北 中阳大道北，经一路东 南环路北，工农南路西
南环路北，复新河东
39639.30
住宅
1.5-3.0
6100
6100
中观市场
编号 土地位置
土地交易· 2014年表1
出让土地面积 (M2) 用地性质 容积率 起始价(万元) 成交价(万元 ) 竞得人 丰县兴丰置业有 限公司 徐州华山德盛工 程投资有限公司 丰县金牛置业有 限公司 丰县鸿宇房地产 开发有限公司 徐州荣丰置业有 限公司 丰县盛和房地产 开发有限公司
1.重庆 419万 2.周口 329万 3.信阳 259万 4.阜阳 252万 5.商丘 182万 6.毕节 180万 7.茂名 165万 8.驻马店 163万 9,南阳 160万 10.遵义 151万 11.广安 146万 12.六安 144万 13.达州 139万 14.资阳 135万 15.菏泽 130万 16.黄冈 126万 17.玉林 126万 18.南充 124万 19.亳州 116万 20.徐州 115万
小结
1、丰县的整体经济环境一般，支柱产业较为单薄，城市吸附力差，属于人口净流 出的五线城市。
2、财政收入赢余不多，国民生产总值在徐州地区也是较为落后。
3、城区人口26万左右，常住人口不会有较大的变化，购买力局限于本地，这样的 投资环境稍有不慎就容易拖长战线，对资金实力是一种考验。
目录
第二部分：中观市场
丰县北关地块的市场调研
2015.5
目录
第一部分：宏观市场
1、城市概况 2、经济概况 3、人口概况
第二部分：中观市场
1、土地交易 2、房地产交易 3、可行性成本核算
第三部分：微观市场
1、老城区个案参考 2、户型研究 3、消费者喜好研究
目录
第一部分：宏观市场
1、城市概况 2、经济概况 3、人口概况
宏观市场
城市概况· 交通要道，四通八达。
丰县位于地处苏鲁豫皖四省七县交界处。距徐州75 公里，境内徐荷铁路、徐济高速公路，徐丰一级公 路连接洛连、宁徐、京沪、京福高速公路，交通十 分便捷。全县总面积1449.7平方公里，辖14个镇1个 林场。
凤城镇 欢口镇 范楼镇 王沟镇 首羡镇 师寨镇 孙楼镇 赵庄镇 顺河镇 华山镇 宋楼镇 常店镇 梁寨镇 大沙河镇
宏观市场
经济概况· 机械、电动产业是支柱产业。
机械制造业是丰县的主导产业 之一，目前具有一定规模机械 制造加工和铸造企业近40家。 2014年打造机械产业园区，未 来的产值就大幅提升，有利于 推动丰县经济的发展。 打造电动车产业群 电动三轮车是丰县近几年飞速 发展的新兴产业，目前全县电 动三轮车企业达200余家，去 年电动三轮车销售量近150万 辆，整车和配件销售额近50亿 元。2012年在录企业共计 3836家，同比上涨14%。 2014年开辟了电动产业园，建 成后产量将大幅提升。
截止至2012年底， 制造业、批发零售 业为行业主体
宏观市场
经济概况· 人均可支配收入仍处于上扬之势
2011年-2014年丰县不管是城镇人均可支配收入，还是农民人均纯收入皆处于稳步增长之中，2014年 在许多行业不景气的情况下，城镇人均可支配收入和农民人均纯收的增长仍没有放缓。2012年城镇 以上单位在岗职工平均工资38682元，比上年增长29.5%。说明丰县的民众并未受的大的经济环境的 影响，经济仍处在上扬阶段。
宏观市场
城市概况· 水陆空辐射周边
高速公路：徐济（徐州—济宁）高速公路与京福、 京沪高速公路并网。 省级公路：S321沛丰单公路连通丰县东西，西通山 东菏泽，河南商丘等地，东连山东枣庄、临沂等地 ；S322徐丰一级公路连接徐州丰县；S254贯穿丰 县南北，北通山东济宁等地，南连安徽淮北等地。 铁路：丰沛铁路2009年6月正式开工建设，全长 50.166公里 ，丰沛铁路是打通徐（州）荷（泽）线 、接轨京九线的重大工程，目前尚未通车。 水路：丰县位于微山湖西部，境内主航道复新河为 六级航道，与湖西京杭运河相通，相距40公里。 航空：距徐州观音机场100公里，行车需1h
参考地块
中观市场
土地交易· 2015年老城区地块仍无上扬
北பைடு நூலகம்地块
参考地块
丰县2015年上半年的市场，老城区的商住用地，从120.3万/亩，楼面价820元/平方米，从侧面反映了 整个房地产市场供大于求的低迷，未来白热化的竞争将是成本的控制与精细化操作。在价格持续走低 的市场行情下，按价格趋势，做畅销产品，严格控制成本不可忽略，尤其是土地成本更应引起重视。
2013-95
师寨镇丰沙路西
24323.43
商住
1.2-1.6
1735
1735
2013-96
大沙河镇果都路 南，大观园 路东
22085.75
商住
≤1.5
1243
1243
中观市场
土地交易· 2013年表2
出让土 地面 积 (M2) 15710.2 3 起始价( 万元) 成交价(万 元)
编号
土地位置
用地性质
平衡情况。2014年全县公共财政预算 收入38.12亿元，上级转移支付补助收 入26.94亿元，地方政府债券收入1.1 亿元，上年结余及结转3.44亿元，全 县公共财政总收入69.6亿元；当年全 县公共财政支出62.65亿元，上解上级 支出2.97亿元，全县公共财政总支出 65.62亿元。收支相抵，年终结转下年 支出3.96亿元，结余资金206万元。
开发区，打造“一区八园” 分别为开 发区的锡丰工业园、盐化工产业园、 食品及农副产品加工园、高新技术产 业园、商贸物流园、机械加工园（欢 口镇）、电动车产业园（常店镇）、 光伏农业产业园（梁寨镇）。
宏观市场
经济概况· 具有明显的土地财政依赖症
收入预算执行情况。2014年，全县公共财政预算收入实现 38.12亿元，完成年初预算的105.3%，比上年增长22.1%。 其中税收收入实现32.84亿元，完成年初预算的104.1%，比 上年增长23.8%，占公共财政预算收入的比重86.2%，高于 省定目标6.2个百分点；非税收入实现5.27亿元，完成年初 预算的113.4%，比上年增长12.6%。公共财政预算收入加上 上划中央四税5.76亿元，财政总收入实现43.88亿元，比上 年增长19.9%。 县本级公共财政预算收入实现7.96亿元，完成年初预 算的102.7%，比上年增长17.6%。其中税收收入实现3.53亿 元，完成年初预算的89.3%，比上年下降6.2%；非税收入实 现4.43亿元，完成年初预算的116.6%，比上年增长47.2%。 支出预算执行情况。2014年，全县公共财政预算支出实现 62.65亿元（含上级专款），完成调整预算的94%，比上年 增长15.7%。其中国有土地使用权出让金收入实现29.64亿 元。
中观市场
土地交易· 老城区地块同样没有溢价
北关地块
参考地块
参考地块
2014年丰县老城区地块，虽然人民路北、工 农路西高达284.8万元/亩，但楼面价约1068 元/平方米。工农路西、南苑路南地块，楼面 价约1051元/平方米，其余两块地均在900元/ 平方米以下，且均为起价成交，可见丰县地 块一般是没有溢价，有着很大的谈判空间。