中国房地产市场的发展现状、问题及对策29页PPT
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中国房地产行业市场现状及发展趋势分析精品PPT课件
• 房地产国企 ROE低于行业均值
• 四）国改注入优质资产，提高企业运营效率
• 国企改革对于公司的影响主要体现在两个方面，一是优质资 产注入与整合，二是提高企业运营效率。
• 国改提高公司运营效率、带来优质资产注入预期
• 优质资产注入和提高运营效率对房地产行业具有重要意义。房地 产行业可以说是资源型行业，地段优良、价格便宜的土地对地产 公司来说至关重要，优质地产资源的注入带来业绩提升的巨大想 象空间。
• 我国的城镇化进程充分符合国际理论。我国的城镇化率从 1949 年的 10.64%提升至 1981 年的 20.16%，城镇化率年均提高0.3 个百分点。城 镇化率超过 20%之后，城镇化进程加快。从1981 年的 20.16%提升至 1996年的30.48%，城镇化率年均提高0.69个百分点。城镇化率达到30%以 后，城市化进入加速发展期。从1996 年的 30.48%提升至2013 年的 53.73%，城镇化率年均提高 1.37 个百分点。 2013 年我国的城镇化率 为 53.73%，比照发达国家平均 80%的城市化率及发展趋势，理论上我国 依然处于城镇化快速发展阶段。
十年计划生育政策的执行，我国的出生率持续下降，从1952年的 37‰降至2013年的12.08‰，已经低于美国、法国和英国等发达 国家。另一方面，由于建国后我国在经济发展、医疗卫生、食品 安全等方面的大幅改善，我国民众的预期寿命持续上升。我国平 均预期寿命由1960年的43岁提升至2012年的75岁。根据联合国 《2012年世界人口展望》的预测，我国人均期望寿命在未来100 年内将会持续上升，在2095-2100年突破80岁，达到85.3岁。
• 2）城镇化对房地产行业的促进作用或将减弱
• 国际上将城市化进程大体分为三个阶段：第一阶段为城市化初期， 城市人口增长较为缓慢，超过 10%以后逐渐加快。当城市人口比重超过 30%时进入第二阶段，城市化进程出现加快的趋势，这种趋势一直持续到 城市人口超过70%以后才有所减缓。第三阶段，城市化进程将出现停滞或 略有下降的趋势。
中国房地产市场发展状况(ppt 28页)
导论：中国房地产 市场发展状况
山西大学商务学院 李 强
导入案例：玫瑰 园——在没有路 标的花园里
案例给我们的启示：
1、中国房地产市场的兴起不是以需求为导向 自然形成的。
2、中国房地产市场及其不规范，政府的行政 干预、官员腐败、商人唯利是图是市场的 不稳定因素。
3、中国经济大环境的不稳定。 4、中国特殊的国情：人口众多，城市化率低。
在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过 快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。
2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市， 房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消 费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线 城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。
2008年开始，各地房地产市场出现全面回落， 住房价格下降。
经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产 业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。（新 华社2008年3月17日） 3、地方财政对房地长行业的依赖太强
谢国忠：高房价是变向的税收。
北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明 安表示，近几年，全国“卖地收入”大幅 增长，主要原因是地方政府大兴“土地财 政”造成的。
2、房改以前的中国住房问题
3、中国房地产市场发展的三个阶段
2008年9月以前的房地产市场和房地产政策
1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国 房地产市场的根本发展方向
1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段： 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月
房地产企业通过行业组织、政府相关职能管 理部门希望改变上述政策。
2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市 场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主 导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才 能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正 成为国民经济的支柱产业。
山西大学商务学院 李 强
导入案例：玫瑰 园——在没有路 标的花园里
案例给我们的启示：
1、中国房地产市场的兴起不是以需求为导向 自然形成的。
2、中国房地产市场及其不规范，政府的行政 干预、官员腐败、商人唯利是图是市场的 不稳定因素。
3、中国经济大环境的不稳定。 4、中国特殊的国情：人口众多，城市化率低。
在2003年-2007年间，形成了房地产市场的过 快增长：一线城市快速增长；二线城市逐渐跟上。
2007年上半年在深圳、广州、上海等大城市， 房地产市场已经改变了其基本功能，逐渐从住房消 费为主导的市场变为住房投资为主导的市场，一线 城市住房价格快速提高，房地产泡沫已逐渐积累。
2008年开始，各地房地产市场出现全面回落， 住房价格下降。
经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产 业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。（新 华社2008年3月17日） 3、地方财政对房地长行业的依赖太强
谢国忠：高房价是变向的税收。
北京大学宪法与行政法研究中心主任姜明 安表示，近几年，全国“卖地收入”大幅 增长，主要原因是地方政府大兴“土地财 政”造成的。
2、房改以前的中国住房问题
3、中国房地产市场发展的三个阶段
2008年9月以前的房地产市场和房地产政策
1998年我国住房货币化改革决定了其后十几年我国 房地产市场的根本发展方向
1998年-2008年，中国房地产市场分为三个阶段： 第一阶段 1998年-2003年 第二阶段 2003年-2007年 第三阶段 2007年-2008年9月
房地产企业通过行业组织、政府相关职能管 理部门希望改变上述政策。
2008年9月初，中央召集会议，研讨房地产市 场政策，认为应当把房地产市场从住房投资为主 导的市场逐步转变为住房消费为主导的市场，才 能保证房地产市场的健康发展，使房地产业真正 成为国民经济的支柱产业。
中国房地产市场现状与发展趋势分析ppt课件
10
3.3 为提升楼市价值所采用 的经济政策
在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经 济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是 提升城市价值的关键。与一线城市控制人口 的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、 南京、西安等通过政策支持加速人才引进， 这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产 市场带来了充足的需求，发展城市经济的同 时也提升了城市楼盘的价值。
此图是我国房地产金融实施政策 的目标
16
5.2 地方因城施策， 调控政策分化明显
1
以城市群为重 点，保障市场
稳定运行
2
创新限售模式 成新一轮调控 升级主要手段
3
供给侧同步调 整， 增加有效
供应
4
强化房地产市 场监管
17
5.2.1 以城市群为重点，保障市场稳定运行
•
以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步
• 2017年全年，全国商品房施工面积增速虽较前 3季度小幅回落，但始终保持正增长，各月累 计增速稳定在3.1%左右；房屋新开工面积增速 较前3季度小幅回升。国家统计局发布的数据 显示，2017年1-12月，全国商品房累计施工面 积781,483.7万平方米，同比增长3.0%，增幅 同比回落0.2个百分点，比2017年1-9月回落 0.1个百分点。其中，商品住宅施工面积 536,444.0万平方米，同比增长2.9%，增幅同 比提高1.0个百分点，与2017年1-9月持平；房 屋新开工面积178,653.8万平方米，同比增长 7.0%，增幅虽比2017年1-9月提高0.2个百分点， 但同比回落1.1个百分点。
7
2.1 二手房现状分析
数据显示，2017 年3+6 城市群的26 城二手房成交总额为 3.94万亿，占全国的68%。其中环上海交易额最高，占比 20.4%。3+6 城市群的26 城二手房共成交188万套，占全国 的48.4%，其中核心6 城最高，为15.7%。比较发现，三大 城市群以价格贡献为主，6 大核心城市以成交量贡献为主。
3.3 为提升楼市价值所采用 的经济政策
在顺周期的大趋势下，行业将过渡到经 济拉动地产的模式，城市对人才的吸引力是 提升城市价值的关键。与一线城市控制人口 的政策不同，二线城市如长沙、郑州、武汉、 南京、西安等通过政策支持加速人才引进， 这些政策在加速城镇化的同时，也为房地产 市场带来了充足的需求，发展城市经济的同 时也提升了城市楼盘的价值。
此图是我国房地产金融实施政策 的目标
16
5.2 地方因城施策， 调控政策分化明显
1
以城市群为重 点，保障市场
稳定运行
2
创新限售模式 成新一轮调控 升级主要手段
3
供给侧同步调 整， 增加有效
供应
4
强化房地产市 场监管
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5.2.1 以城市群为重点，保障市场稳定运行
•
以城市群为调控主场，从中心城市向周边三四线城市逐步
• 2017年全年，全国商品房施工面积增速虽较前 3季度小幅回落，但始终保持正增长，各月累 计增速稳定在3.1%左右；房屋新开工面积增速 较前3季度小幅回升。国家统计局发布的数据 显示，2017年1-12月，全国商品房累计施工面 积781,483.7万平方米，同比增长3.0%，增幅 同比回落0.2个百分点，比2017年1-9月回落 0.1个百分点。其中，商品住宅施工面积 536,444.0万平方米，同比增长2.9%，增幅同 比提高1.0个百分点，与2017年1-9月持平；房 屋新开工面积178,653.8万平方米，同比增长 7.0%，增幅虽比2017年1-9月提高0.2个百分点， 但同比回落1.1个百分点。
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2.1 二手房现状分析
数据显示，2017 年3+6 城市群的26 城二手房成交总额为 3.94万亿，占全国的68%。其中环上海交易额最高，占比 20.4%。3+6 城市群的26 城二手房共成交188万套，占全国 的48.4%，其中核心6 城最高，为15.7%。比较发现，三大 城市群以价格贡献为主，6 大核心城市以成交量贡献为主。
当前房地产市场形势分析与发展前景ppt课件
50+上下游行业
14%GDP贡献度
•按照较窄口径计算，房地产业对中国 GDP的贡献度就可达到14%左右。 •房地产开发投资额增速每提高1%， 将提升GDP0.037% •此外，更不用说房地产业对大量上下 游产业具有高度关联性与拉动效应。 •在实体经济领域，很难找到比房地产 业更具市场深度与广度的替代产业。 •房地产业在中国经济中支柱作用显而 易见。
2005年至今全国商品房销售面积增速走势
60% 50% 40% 30% 20% 10%
0% -10% -20% -30%
上升期
调整期 上升期 调整期 上升期 调整期
上升期
数据来源：国家统计局,CRIC整理 8
2005年1-2月 2005年6月
2005年10月 2006年3月 2006年7月
2006年11月 2007年4月 2007年8月
2007年12月 2008年5月 2008年9月
2009年1-2月 2009年6月
2009年10月 2010年3月 2010年7月
2010年11月 2011年4月 2011年8月
2011年12月 2012年5月 2012年9月
2013年1-2月 2013年6月
2013年10月 2014年3月 2014年7月
38
37
36.6 35.8
36
34.8
35
33.9
34
32.7 32.9
33
32
31.3 31.6
31
30 29 28.0 28.3 28
27
26
25
6
二、房地产政策调控长期化、常态化
7
7
历史行业周期：2005年以来历经四轮市场周期，2017年市场到达第四个高点
房地产行业的现状及前景ppt课件
.
1998年：“建立和完善以经济适用住房为主的多层 次城镇住房供应体系”，“对不同收入家庭实行不同 的住房供应政策。”
1999年，房地产市场进入了迈向市场化的新阶段。 这里面最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房
分 2配0的制0度。3年：房地
.
1987——2006年我国商品房，商品住宅的变化及其与GDP增长率
.
.
1991——1993年，房地产开发掀起了投资热潮，房地产 开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以 炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年 间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房 地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的 房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控 手段歇制房地产畸形发展的趋势。 1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也 沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并 由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破 裂。
.
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2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度 从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半 年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率” 齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。 房地产投资过热有些缓解。
2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”， 到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”， 短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋， 由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡 沫”。
.
随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占需 求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿 m2，占商品住宅销售面积的87.51%。个人购房成为 住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快 速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从 1998年开始都经历了快速增长过程。
1998年：“建立和完善以经济适用住房为主的多层 次城镇住房供应体系”，“对不同收入家庭实行不同 的住房供应政策。”
1999年，房地产市场进入了迈向市场化的新阶段。 这里面最有标志性的事件就是98年彻底停止了住房
分 2配0的制0度。3年：房地
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1987——2006年我国商品房，商品住宅的变化及其与GDP增长率
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1991——1993年，房地产开发掀起了投资热潮，房地产 开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以 炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，几年 间全国的房地产开发企业猛增到33482家，我国的房 地产市场第一次出现了投资过热，形成了较严重的 房地产泡沫。1993年下半年国家陆续采取宏观调控 手段歇制房地产畸形发展的趋势。 1994年至1997年随着经济由热转冷，房地产市场也 沉寂下来，商品房和商品住宅的价格迅速回落，并 由高于GDP增长转变为低于GDP增长，房地产泡沬破 裂。
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2008年是戏剧性的一年。年初货币政策将从“适度 从紧”改为“从紧”，而财政政策继续保持稳健。下半 年随着世界金融危机的影响扩大，央行宣布“双率” 齐降，货币政策再度从“从紧”向“适度宽松”转变。 房地产投资过热有些缓解。
2009年，中国房地产市场从年初的“试探性抄底”， 到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”， 短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋， 由萧条转变为繁荣，调控由“去库存”转变为“挤泡 沫”。
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随着住房金融制度的建立和实施，个人购房占需 求的比例不断增长。2000年个人购买商品住宅1.32亿 m2，占商品住宅销售面积的87.51%。个人购房成为 住房市场需求的主力，也带动了个人住房信贷的快 速发展。四大国有商业银行个人住房贷款余额从 1998年开始都经历了快速增长过程。
中国房地产市场形势分析-36页PPT精选文档
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169.65%
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-100.00%
单位：万平方米、亿元
成交金额
1-11月
金额
同比
占09年比重
1243.39
64.16%
133.46%
456.53
124.41%
201.04%
731.52
-8.13%
72.60%
998.72
61.68%
114.99%
785.73
62.04%
房地产投资仍维持较高速度增长，新开工面积增速继续下滑；受信贷收紧影响，1-10月开发资 金来源中，预售款等其他来源资金占比达到42.84%，较前三季度上升了0.21个百分点。
1-10月房地产投资同比增长36.5%
1-10月施工同比增幅趋稳，新开工面积同比继续回落
1-10月商品房竣工同比增幅回升至11.4%
78家央企退出房地产业务
预售资金监管全国推广 土地增值税清算
8
土地市场——全国土地市场继续保持上升态势
1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，增幅较前 三季度提升0.6个百分点；土地购置费8006亿元，增长79.2%，增幅较前三季度下滑1.5个百 分点。
武汉
2019年第14号武昌区车辆厂 片地块
539800
10 北京 大兴区亦庄（X1-1B）地块 524000
排名 1 2
城市
地块名称
楼板价（元 /平方米）
天津
津和滨（挂）2019060
76720
上海
闸北区苏州河北岸东块 1街坊地块
52783
3 上海 黄浦区163街坊地块 51821
中国房地产的形势与趋势课件
中国房地产的形势与趋势
❖ 五是家庭小型化趋势所焕发的房地产市 场需求。家庭加速分裂，小家庭的户数会大 幅增加，而大家庭的户数会大幅减少，这样 对住房需求就会急剧增长。
❖ 六是人民币升值与通胀预期所产生的需 求。人民币升值是不可逆转的趋势，加上现 在又进入新一轮通货膨胀周期，房地产作为 一种具有保值性的资本自然会受到投资者的 青睐。
中国房地产的形势与趋势
一、2010年以来房地产调控政策述评
❖ （一）房地产调控政策回顾
❖ 1、2010年1月7日，国务院办公厅出台 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 “国十一条”，二次房贷款比例不得低于40%。
❖ 2、2010年4月15日，推出“新国四条”， 规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住 房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
中国房地产的形势与趋势
❖
❖ 第四是房地产耗尽了老百姓的钱，让买 房的人变成房奴后，将会降低他们的生活品 质，还有就是特殊利益集团通过炒房，形成 了以钱生钱的获利模式之后，将会诱导更多 的人以投机为荣，以投机为能事，影响中国 实业的发展，误导一代人的发展观念。
中国房地产的形势与趋势
二、当前房地产市场的基本形势
中国房地产的形势与趋势
❖ 3、2010年4月17日，国务院下发《关于
坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
（新国十条），对商品住房价格过高、价格
上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根
据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住
房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或
社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购
买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，
❖ 五是家庭小型化趋势所焕发的房地产市 场需求。家庭加速分裂，小家庭的户数会大 幅增加，而大家庭的户数会大幅减少，这样 对住房需求就会急剧增长。
❖ 六是人民币升值与通胀预期所产生的需 求。人民币升值是不可逆转的趋势，加上现 在又进入新一轮通货膨胀周期，房地产作为 一种具有保值性的资本自然会受到投资者的 青睐。
中国房地产的形势与趋势
一、2010年以来房地产调控政策述评
❖ （一）房地产调控政策回顾
❖ 1、2010年1月7日，国务院办公厅出台 《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 “国十一条”，二次房贷款比例不得低于40%。
❖ 2、2010年4月15日，推出“新国四条”， 规定：对贷款购买第二套住房的家庭，首付 款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基 准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住 房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。
中国房地产的形势与趋势
❖
❖ 第四是房地产耗尽了老百姓的钱，让买 房的人变成房奴后，将会降低他们的生活品 质，还有就是特殊利益集团通过炒房，形成 了以钱生钱的获利模式之后，将会诱导更多 的人以投机为荣，以投机为能事，影响中国 实业的发展，误导一代人的发展观念。
中国房地产的形势与趋势
二、当前房地产市场的基本形势
中国房地产的形势与趋势
❖ 3、2010年4月17日，国务院下发《关于
坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》
（新国十条），对商品住房价格过高、价格
上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根
据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住
房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或
社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购
买住房贷款；地方人民政府可根据实际情况，
最新2019-中国房地产业存在的问题分析-PPT课件
中国房地产业 —存在的问题分析
摘要
我国房地产业在 近年获得了快速发展， 目前已成为我国国民 经济的一个支柱产业， 对我国经济的发展， 及其居民居住环境、 居住条件的改善起到 了积极作用，但我国 房地产业的也出现了 一些有待解决的问题。
资料
三改
“三改”，即改变计划经济体制下的福利 性体制，从住房建设投资由国家、单位统包 的体制改为国家、单位、个人三者合理负担 的体制；从国家、单位建房、分房和维修、 管理住房的体制改为社会化、专业化运行体 制；从住房实物福利分配方式改为以按劳分 配的货币工资分配为主的方式。
商品房结构不合理:
• 房地产市场结构不合理已成为影响中国 房地产业市场持续健康发展的重要因素 • 住房供应结构中经济适用房、限价普通 商品住房等政府调控房源应占总房源的 30%~35%比较合理，但现在市面上商业营 业用房、别墅、高档公寓的比率较大， 无法满足中低收入消费者的购房需求， 引发房地产市场供求关系的失衡。
我国房地产法律存在的问题
• • • • 立法层次结构不清 立法层次低，法规、规章居多。 立法标准不统一 房地产立法缺乏保护生态环境和资源可持 续利用的内容 • 法律体系有待健全 • 从立法技术上看，我国房地产 • 立法质量不高
我国房地产税收制度的问题
1.在房地产的开发、保有和转让三个环 节，税种的设置不均衡.
四建
• “四建”，即建立与社会主义市场经济体制 相适应的新住房制度，包括建立以中低收 入家庭为对象、具有社会保障性质的经济 适用住房供应体系和以高收入家庭为对象 的商品房供应体系；建立住房公积金制度； 发展住房金融、保险，建立政策性、商业 性并存的住房信贷体系；建立规范化的房 地产交易市场和房屋维修、管理市场。
商品性与保障性的碰撞：
摘要
我国房地产业在 近年获得了快速发展， 目前已成为我国国民 经济的一个支柱产业， 对我国经济的发展， 及其居民居住环境、 居住条件的改善起到 了积极作用，但我国 房地产业的也出现了 一些有待解决的问题。
资料
三改
“三改”，即改变计划经济体制下的福利 性体制，从住房建设投资由国家、单位统包 的体制改为国家、单位、个人三者合理负担 的体制；从国家、单位建房、分房和维修、 管理住房的体制改为社会化、专业化运行体 制；从住房实物福利分配方式改为以按劳分 配的货币工资分配为主的方式。
商品房结构不合理:
• 房地产市场结构不合理已成为影响中国 房地产业市场持续健康发展的重要因素 • 住房供应结构中经济适用房、限价普通 商品住房等政府调控房源应占总房源的 30%~35%比较合理，但现在市面上商业营 业用房、别墅、高档公寓的比率较大， 无法满足中低收入消费者的购房需求， 引发房地产市场供求关系的失衡。
我国房地产法律存在的问题
• • • • 立法层次结构不清 立法层次低，法规、规章居多。 立法标准不统一 房地产立法缺乏保护生态环境和资源可持 续利用的内容 • 法律体系有待健全 • 从立法技术上看，我国房地产 • 立法质量不高
我国房地产税收制度的问题
1.在房地产的开发、保有和转让三个环 节，税种的设置不均衡.
四建
• “四建”，即建立与社会主义市场经济体制 相适应的新住房制度，包括建立以中低收 入家庭为对象、具有社会保障性质的经济 适用住房供应体系和以高收入家庭为对象 的商品房供应体系；建立住房公积金制度； 发展住房金融、保险，建立政策性、商业 性并存的住房信贷体系；建立规范化的房 地产交易市场和房屋维修、管理市场。
商品性与保障性的碰撞：
当前房地产市场形势分析与发展前景课件
去年“十九大”之后，城市预证管控放松，新增供应开始放量，至今月均3100万平方米，较前期月均2800万平方米增长11%，尤其是今年二季度以来的5、6月份，城市供应量再次放大。一线和三四线城市同比增幅分别维持在20%和40%左右，二线城市新增供应绝对量最大，同比增幅也保持在10%左右。
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城市供应：去年11月以来月均供应增11%，今年二季度以来一线、三四线增幅扩大，二线保持10%
519
13%
6.2
-13%
济南
959
-23%
11.3
-51%
徐州
470
37%
4.4
-26%
长春
955
9%
11.3
3%
江阴
275
-14%
8.0
-30%
西安
892
-25%
6.2
-44%
宜兴
265
-5%
22.7
51%
成都
882
-53%
6.8
-37%
常州
249
4%
4.1
6%
鼓励住房消费
2008年12月
调整营业税
第二轮
2010年4月
北京首次限购
紧缩（10年4月-11年7月）
27个月
2011年1月
新国八条
2011年7月
限购扩容
2011年11月-2012年7月
央行连续降准降息
刺激（11年11月-12年7月）
2013年2月
国五条
紧缩（13年2月-13年12月）
36个月
2013年底
三四线棚改货币化安置收紧
北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。打击重点包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。
房地产市场发展分析报告PPT
全国土地市场低迷态势未改，城镇住宅用地成交规模同比降幅近三成，用地皮换产量，以产量促销量，靠跑量换现金流的“大拆大建”“快建快销”已不适应当前市场变化。
恒大碧桂园等房企相继暴雷，项目停工烂尾导致购房者对预售商品房交付的担忧，消费信心受到严重打击。未来十年我国新增住房需求合计仍有 12.2亿平方米/年，由城市更新带来的被动新增住房需求为 2.9亿平方米/年。
房地产市场发展分析报告
C
ontents
目录
整体需求情况
当前市场特点
市场发展趋势
风险及挑战
Part
1
整体需求情况
2023年6月，全国70个大中城市中，新房房价环比上涨城市数量为31个，相比5月份减少了15个，9成城市二手房价格转为下跌，房地产开发投资58550亿元，同比下降7.9%，商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，全国楼市出现量价齐跌态势。
Part
4
风险及挑战
01
02
03
04
05
2022年以来，全国房地产投资、商品房销售、土地购置等各项数据连续下滑
房地产企业生存状况持续恶化，连续暴雷不仅涉及到民生底线。
2015
投资+刚需
2015年至2021年多次出台大的房地产调控，使过热市场迅速降温，尤其是2019年以来，严厉打击炒房、囤房等行为，防止出现泡沫，很多人认识到房地产热冷和供需的矛盾绝不再消费端，资本投机成为部分房地产消费者的初忠。接下来的3年疫情时代如同大浪淘沙，一系列头部房企的暴雷也给炒房客敲响了警钟，让地产投机热彻底“凉凉”。
2022年以来，我国总人口出现首次下降，城镇化进程明显放缓，在户均接近1.1套住房、居民住房需求得到基本满足的情况下，人均住房面积也在不断提升，我国房地产市场供求关系发生重大变化，以居民对住房的刚性需要逐渐向改善性需求转变，投资性需求更是快速下滑。这表明过去房地产市场火爆、一房难求的时代正在逐渐走向终结，必须适时调整优化房地产政策，“稳”供需关系平衡和房地产市场大盘成为当前的主要基调。
中国房地产市场形势与今后的走势(ppt 57页)
• 14、“土地批租”和“招商引资”是不是中国城市二十年来发展的基 本路径和主要办法？
• 15、中国商品住宅和商品房要不要对“三外” （市外、境外、国外） 人士进行限制？
2010-1-29
34
12、政策时效三个月到半年，失效再 重申、再拼接、再调整
2010-1-29
35
13、政府在争议中打出最后一张王 牌—房产税
2010-1-29
36
14、政策保障房规划计划加快推进
2010-1-29
37
15、离婚、推迟结婚和不结婚群体扩大
2010-1-29
38
16、海外移民和海外购房规模扩大
• 11、在我国目前身处社会主义初级阶段的时刻，城镇住房政策保障覆盖 面究竟多大为宜？它和完全市场化的商品房应该保持怎样一个适合的量比 关系？
• 12、中国保障性住房中的廉租房和廉价房之间究竟应该保持什么样量比 关系为宜？
2010-1-29
54
• 13、在中国城镇大多数老百姓拥有自己产权商品住宅的阶段，大多数 老百姓是不是希望房价下跌、是不是希望增加房地产的税率和税种？
6394 -3.78
7.1 3.1 53.9
1006 -
-
52.1
2010-1-29
8
月度 1001 1002 1003 1004 1005
CPI/PPI指数表
CPI 1.5% 2.7% 2.4% 2.8% 3.1%
PPI 4.3% 5.4% 5.9% 6.8% 7.1%
资料来源：国家统计局
2010-1-29
-16.35% 16.78% -22.99% 17.91%
房屋竣工面积环比增幅
-76.51% -17.78% -22.19%
• 15、中国商品住宅和商品房要不要对“三外” （市外、境外、国外） 人士进行限制？
2010-1-29
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12、政策时效三个月到半年，失效再 重申、再拼接、再调整
2010-1-29
35
13、政府在争议中打出最后一张王 牌—房产税
2010-1-29
36
14、政策保障房规划计划加快推进
2010-1-29
37
15、离婚、推迟结婚和不结婚群体扩大
2010-1-29
38
16、海外移民和海外购房规模扩大
• 11、在我国目前身处社会主义初级阶段的时刻，城镇住房政策保障覆盖 面究竟多大为宜？它和完全市场化的商品房应该保持怎样一个适合的量比 关系？
• 12、中国保障性住房中的廉租房和廉价房之间究竟应该保持什么样量比 关系为宜？
2010-1-29
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• 13、在中国城镇大多数老百姓拥有自己产权商品住宅的阶段，大多数 老百姓是不是希望房价下跌、是不是希望增加房地产的税率和税种？
6394 -3.78
7.1 3.1 53.9
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月度 1001 1002 1003 1004 1005
CPI/PPI指数表
CPI 1.5% 2.7% 2.4% 2.8% 3.1%
PPI 4.3% 5.4% 5.9% 6.8% 7.1%
资料来源：国家统计局
2010-1-29
-16.35% 16.78% -22.99% 17.91%
房屋竣工面积环比增幅
-76.51% -17.78% -22.19%
当前房地产市场形势及其走势分析讲座PPT
房地产开发资金来源累计同比情况：1998.7-2013.11 单位 %
数据显示，2013年前10月社会融资规模为14.82万亿元，比去年同 期多1.81万亿元。2013年1-9月累计新增信贷72690亿元，同比增
长8.16%。
需要重视的市场变化特征：
市场分化趋势明显（ 2013年前11个月，全国商品房待售面
市场在资源配置中起决定性作用和更好发挥政府作用，是未来房地产
市场发展的基本方向；
缩小征地规模、建立城乡统一的建设用地市场，是完善未来房地产用
地政策的重要方向。
加快房地产税立法，建立不动产统一登记体系，是构建以经济手段为
主的房地产市场调控体系的关键。地方税体系构建的重要一环。
不动产统一登记，统一的信息平台。
2011.2-2013.11商品房销售面积累计同比情况 单位：%
1-11月份，房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同 比增长9.9%，1-10月份下降3.6%；土地成交价款8669亿元， 增长31.5%，增速比1-10月份提高19.8个百分点。
2013年前10个月，全国房地产待开发土地面积累计同比增幅是0.9
当前房地产市场形势和走势分析
2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5 %，增速比1-10月份提高0.3个百分点，是2012年2月以来累计同比增 幅最高的时期。 其中，住宅投资增长19.1%，增速提高0.2个百分点， 占房地产开发投资的比重为68.6%。
2013年前11个月，商品房销售累计同比增幅是20.8%，远远高 于2012年前11个月2.4%的累计同比增幅。201年的销售面积同 比增速仍处于2011年以来的最高水平，是2012年2月出现最低 水平后出现的新峰值。
当前房地产行业的问题和对策分析
当前房地产行业的问题和对策分析This model paper was revised by LINDA on December 15, 2012.当前房地产行业的问题和对策分析一、房地产行业发展概况分析我国房地产业从1998年住房改革以来，一直处于快速发展之中。
从投资的角度来看，过去5年，全国房地产开发投资年均增长22．97％，房地产开发投资占固定资产投资的比重由12．7％提高到24％。
房地产开发投资增长直接或间接拉动国内生产总值增长每年保持在2个百分点左右，2003年更是达到了2．79％。
房地产业已经成为我国国民经济的支柱产业。
表1 国民经济发展和房地产投资单位：亿元数据来源：《中国经济景气月报》在成为国民经济支柱产业的过程中，房地产业由于投资增长速度过快，给整个经济的稳健运行带来了隐患。
统计显示，今年一季度，全社会固定资产投资同比增长43％，其中房地产开发投资增长41．1％，成为投资高增长中的重要推动力量。
固定资产投资规模过大是当前经济生活中的主要矛盾，房地产业投资增速过快势必加剧投资规模扩张，拉动生产资料全面紧张，助长无序竞争和市场混乱，引发房屋积压和经济泡沫。
这些都是关系全局性的问题。
为了在贯彻落实现有政策的基础上进一步加强对房地产市场的调控力度，2004年以来，国家有关部门继续实行近两年来对房地产市场进行宏观调控的策略，进一步加大对房地产市场的调控力度，从而确保整个经济的平稳发展。
全国性和区域性房地产政策层出不穷，尤其是在地方政策的出台和执行上，表现得非常迅速。
中央和地方一系列政策的出台使得房地产行业投资初步走向平稳增长，从统计数据可以更加清晰的看到这种变化。
尽管今年一季度房产投资增长了41．1％，但从3月份的统计数据看，房产投资增长只是27％，并开始呈现回落迹象。
二、我国房地产业面临的主要问题分析当前我国房地产行业存在的问题主要集中在三个方面：投资增长过快、结构不合理和土地开发利用不科学。