2016年商业地产运营管理
万达商管架构大调整：任命副总裁12人总经理56人
1.商管总部编制333⼈，领导职数1正10副，⾼职⽐例不超过65%，各部总经理配置总经理级⾼职。
另代管百货43⼈。
2.商管总部下设东北运营中⼼、华北运营中⼼、华东运营中⼼、华中运营中⼼、华西运营中⼼、华南运营中⼼、综合业务中⼼、⼯程物业中⼼、百货管理中⼼、室外街管理部、销售物业部、综合部、财务部、安全监督部、信息管理部、内控部及⾏政部。
各区域运营中⼼分别下设综合管理部、招商部、市场部及⼯程物业部。
综合业务中⼼下设⼤客户部、营销策划部、对外合作部、商业设计部。
⼯程物业中⼼下设⼯程管理部、总⼯办、商业物业部、计划部。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
2016年上半年济南市房地产市场分析
2016年上半年济南市房地产市场分析一、区域简介（一）济南简介1、济南概述济南市，简称‚济‛，别称‚泉城‛，位于山东省的中部，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，是山东省省会、全国十五个副省级城市之一，是山东政治、文化、教育中心，是国家历史文化名城，首批中国优秀旅游城市，史前文化龙山文化的发祥地之一。
济南北连首都经济圈，南接长三角经济圈，东西连通山东半岛与华中地区，是环渤海经济区和京沪经济轴上的重要交汇点，环渤海地区和黄河中下游地区中心城市，山东半岛城市群和济南都市圈的核心城市。
济南市辖历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区、章丘市、平阴县、济阳县、商河县，设6区、1市、3县，有90个街道、53个乡镇（2个乡、51个镇）。
全市户籍总人口621.6万人，常住人口706.7万人，城市化率66.41%2、经济发展2015年全市地区生产总值6100.23亿元，比上年增长8.1%，在全省十七个城市排名第3位，在全国十五个副省级城市排名第11位，在全国省会城市排名第9位；占全省比重9.7%。
分产业看,第一产业增加值305.39亿元，增长4.1%；第二产业增加值2307.00亿元，增长7.4%；第三产业增加值3487.84亿元，增长8.9%。
产业结构进一步调整优化，三次产业比例由上年的5.0:39.2:55.8调整为5.0:37.8:57.2。
人均生产总值85919元，增长7.0%。
全年城镇居民人均可支配收入39889元，比上年增长8.0%；城镇居民人均生活消费支出26319元，增长9.3%。
3、总体规划8月2日，国务院原则同意《济南市城市总体规划(2011-2020年)》正式公布。
规划规定，济南城市规划范围共有3257平方公里，到2020年，中心城区常住人口控制在430万人以内，城市建设用地控制在410平方公里以内。
济南市的城市定位为国家历史文化名城，环渤海地区南翼的中心城市。
房地产企业5种商业资产运营模式的差异分析
[会计实务]老财务熬夜总结：房地产企业5种商业资产运营模式的差异分析
说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进行运营模式设计，才能实现资产的有效利用，并且保证企业的税负最优。
本人通过对以往的工作经验进行分析总结，整理出以下几种模式，供有商业资产的房地产企业参考。
设计商业资产运营模式主要考虑两方面因素，一是资产的归属是否与运营相统一，二是租赁是否与商业运营相统一。
按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为二种方案五种模式：一种是房地产企业自己运营，采用“纯租赁模式”
或“租赁+运营模式”；一种是成立独立的商管公司运营，采用“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。
这个几种运营模式的特点如下:
一、房产公司运营
（一）“纯租赁模式”
此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租金，不进行运营管理服务，
1、资产出租涉及的税费：
（1）增值税：出租商业房产为2016年5月1日后取得的一般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4月30日前取得的，税率为5％。
（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.
2、发票开具:
如果商业房产为2016年5月1日后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专用发票，如果商业地产为2016年4月30日前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专用发票。
商业资产运营模式分析
商业资产运营模式分析说到商业资产运营，最近总有房地产的朋友咨询，如何对商业资产进⾏运营模式设计，才能实现资产的有效利⽤，并且保证企业的税负最优。
本⼈通过对以往的⼯作经验进⾏分析总结，整理出以下⼏种模式，供有商业资产的房地产企业参考。
设计商业资产运营模式主要考虑两⽅⾯因素，⼀是资产的归属是否与运营相统⼀，⼆是租赁是否与商业运营相统⼀。
按照上述两个标准，可以将商业资产的运营设计为⼆种⽅案五种模式：⼀种是房地产企业⾃⼰运营，采⽤“纯租赁模式”或“租赁+运营模式”；⼀种是成⽴独⽴的商管公司运营，采⽤“重资产运营模式”或“轻资产运营模式之转租+运营模式”或“轻资产运营模式之纯商管模式”。
这个⼏种运营模式的特点如下:运营模式模式特点房产公司运营纯租赁模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，不提供运营管理。
租赁+运营模式资产在地产公司，地产公司与业主签订租赁合同和运营管理合同。
商管公司运营重资产运营模式房产公司将商业地产转给商管公司，资产和运营统⼀在商管公司轻资产运营模式之转租+运营模式资产在地产公司，以租赁形式将资产管理权转移⾄商管公司，商管公司履⾏转租和运营职能。
轻资产运营模式之纯商管模式资产在地产公司，地产公司将资产租给业主，与商管公司签订委托管理合同。
⼀、房产公司运营（⼀）“纯租赁模式”此种运营模式下，房产公司仅提供房屋的租赁服务，与商户签订房屋租赁合同，收取租⾦，不进⾏运营管理服务，1、资产出租涉及的税费：（1）增值税：出租商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的⼀般计税税率为9%，简易计税税率5%；出租商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，税率为5％。
（2）附加税：12%；（3）房产税：12%；（4）印花税：0.1%;（5）企业所得税：25%.2、发票开具:如果商业房产为2016年5⽉1⽇后取得的，房产公司应该向商户开具9%的不动产租赁増值税专⽤发票，如果商业地产为2016年4⽉30⽇前取得的，房产公司应向商户开具5％的不动产租赁增值税专⽤发票@所有⼈，本周有⼀条热门消息，马上点击阅读↓刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！刚刚，消费税法征求意见稿正式公布！这些项⽬都要加税了！这些项⽬都要加税了！（⼆）“租赁+运营模式”此种运营模式下，房产公司不仅提供房屋的租赁服务，同时提供运营管理服务。
浅析商业地产物业管理现状及发展对策
现代物业Modern Property Management一、商业地产物业管理现状随着新科技在商业地产的广泛应用，智能化成为商业地产发展的方向。
利用楼宇自动化系统、通讯自动化系统、安保自动化管理系统和办公自动化系统等，商业地产变成一个信息化的整体，物业管理方能应用先进的设备，全面提升管理效率。
目前，商业地产的物业管理工作主要是针对物业外在形象、商业环境、设施设备正常运行等方面，忽略了客户差异化服务方面的潜在需求。
此外，商业地产物业管理成本压力普遍较大，其成本大致可以分为：人力成本，占总成本的35%-45%；维护成本，占总成本的15%-25%；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。
其中，人力成本和维护成本占商业地产运营成本的50%-70%左右，是商业地产物业管理成本控制的重点。
二、商业地产物业管理存在的问题（一）物业管理体系不完善1、物业管理架构存在漏洞。
物业管理方的权、责、利关系需要进一步明确。
物业管理方往往容易忽视自身建设，把物业管理简单地理解成收费服务和卫生服务，缺乏对自身发展和专业管理水平提高的规划和措施，管理目标不明确，成本控制失衡。
此外，还照搬照抄他人的规章制度和管理标准，使管理流于形式。
2、配套设施运作水平低。
物业的投资建设与其管理脱节，没有从物业的生产、流通与消费的全过程来全局设计，配套设施运作不理想，致使管理滞后于消费使用。
虽然商业地产内部一般都要求配备有先进的中央空调、高速电梯等，但其现有运作情况依旧处于较低水平。
（二）物业管理制度不够健全商业地产物业管理方面的制度不够健全，例如对物业管理体制、物业管理经费、物业管理方的资质审查、物业验收交接等关于商业地产物业管理中的重大问题都有待进一步明确。
为此造成了物业管理难以纳入制度化管理的范畴，商业地产物业管理的规范化和标准化实施就缺乏了根本保证。
三、商业地产物业管理的发展对策（一）构建完善的物业管理体系1、提高管理水平，保证操作效率。
龙湖地产集团地产体系员工职业序列与职业等级管理办法2016年版
文件名称龙湖集团地产体系员工职业序列及职业等级管理办法(2016 年版 )文件类型强制性规范专业细分人力资源发布单位集团人力资源部编制人于清源审核人左谦批准人沈鹰、李朝江生效日期2016 年 8 月 1 日正文页数共 10 页附件个数无龙湖集团地产体系员工职业序列及职业等级管理办法(2016 年版 )1.背景与目的：以“岗位 +能力”为基础的人力资源管理体系中，岗位体现工作职责分工，员工职业等级体现人员能力要求，理想状态是人员能力和岗位职责适配。
龙湖过去一直采用偏重能力管理的宽带职级体系（S/1-9 级），支持全国化的业务发展和快速的组织扩展。
现阶段，龙湖的业务和组织发展速度趋于稳定，结合不同职能岗位区分职业序列，进一步细化职业等级，“岗位”和“能力”并重，更能适应龙湖现阶段的发展。
2.适用范围：龙湖集团各地区地产公司、龙湖集团总部（除商业地产部和物业管理部）的龙湖正式员工。
3.原则 :鼓励员工在龙湖内部实现多通道长期发展，员工职业序列细分为高管序列(G) 、专业序列 (P) 、销售序列 (S) 、管理序列 (M) 、服务序列 (E), 每个系列中细分若干职业等级（简称GPS ME体系）。
公司发展是员工个人发展的基础，员工个人职业序列的变化、职业等级的提升要以业务需求为前提，再综合考虑素质能力要求、员工绩效及绩效+潜力表现、工作年限等因素。
鼓励工作职责的扩大先于职业等级的提升，超前的时间类似于试用期或见习期。
确保职业序列和职业等级体系的统一性，各业务单元或各职能不能随意另行设置职业序列和职业等级。
员工职业等级提升应逐步实现，原则上不能跨级提升。
任职岗位、在级年限和绩效结果的是职级晋升的必要条件，而非充分条件；职级晋升的核心条件是“素质能力与经验”满足要求。
- 1 -4.高管序列：高管序列的人员为公司（集团或地区，下同）确立总体战略方向，对公司业绩全面负责，对公司的长远规划和重大举措负责，对公司的业绩有直接和长期的影响。
房地产经纪管理办法(2016修正)
房地产经纪管理办法(2016修正)【发布部门】住房和城乡建设部国家发展和改革委员会(含原国家发展计划委员会、原国家计划委员会)人力资源和社会保障部【公布日期】2016.03.01【实施日期】2016.04.01【时效性】现行有效【效力级别】部门规章房地产经纪管理办法（2011年1月20日经2010年10月27日住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部令第8号发布根据2016年3月1日《住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部关于修改＜房地产经纪管理办法＞的决定》修正）第一章总则第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。
第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。
第五条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
第二章房地产经纪机构和人员第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
房地产经纪机构可以设立分支机构。
第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。
本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。
开发公司自持物业运营模式
开发公司自持物业运营模式开发公司的自持物业运营模式可以分为三类。
第一类是自用自营的模式，第二类是自行出租的模式，第三类是交由商业运营公司管理的模式，其中第三类又分为三种情况。
第一种情况是房地产开发公司将自持物业委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费。
第二种情况是房地产开发公司将自持物业出租给商业运营公司，由商业运营公司经营。
第三种情况是房地产开发公司将自持物业投资给商业运营公司，由商业运营公司经营。
对于不同的运营模式，涉税情况也不同。
对于第一类自用自营的模式，房地产开发公司不需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税和地方教育费附加税，但需要交纳房产税和土地使用税。
房产税的税额为年应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%~30%）]×1.2％，而土地使用税的税额为应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。
对于第二类自行出租的模式，房地产开发公司需要交纳增值税、城市建设维护税、教育费附加税、地方教育费附加税、房产税、土地使用税和印花税。
增值税的税率根据项目开工时间和公司类型不同而有所差别，而房产税的税额为年应纳房产税的税额=租金收入×12％，印花税则是合同价款的千分之一缴纳。
最后，对于企业所得税，对于第一类自用自营的模式和第二类自行出租的模式，租金并入当期应纳所得额计算纳税。
企业所得税方面，符合《XXX关于资产（股权）划转企业所得税征管问题的公告》2015年第40号公告的条件的企业，可以免除企业所得税，但需要向税务机关报批。
在商业运营公司涉税方面，接受投入环节需要注意以下几点：1.商业运营公司需按万分之五交印花税。
符合《XXX关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》财税〔2015〕37号的条件的公司，可以免除契税，但需要报税务部门审批。
2.采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产后，商业运营公司可以按10%税率分两年抵扣增值税；采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产后，商业运营公司可以按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。
商业地产财务管理基本术语介绍
续上述案例：
某购物中心每月租金1 0 万，2 0 1 6 年以前年度应收款余额3 0 万，2 0 1 6 年1 月应收租金1 0 万，实收租 金2 0 万，该2 0 万分为以下两类不同情况，评估1 月收缴率：
若1月收到的实收租金20万全部 为以前年度欠款，则：
若1月收到的实收租金20万中5万 属于2016年1月，15万属于以前 年度欠款，则：
租金坪效
相当于租金日单价；购物中心一般 按可出租面积核算；
销售坪效
每平方米销售额
旭辉商业
25%
3.2 租售比
Rental ratio
租售比定义
租金坪效/销售坪效或租金总额/销售总额 (两者面积口径需一致) .
3.2 租售比
Rental ratio
计租方式：保底租金/提成孰高 提成率 > 保底租金，则 提成率 = 租售比(对于纯提成租户) 提成率 < 保底租金 , 且 保底租金≈ 周边平均租金水平，
假设2 0 1 6 年7 月该租户销售额为7 0 0 万，由于7 0 0 万 * 1 5 % > 91.25万， 则：
租金坪效= 3.39元/天/平方 销售坪效= 22.58元/天/平方
租售比 = 提成率 = 15%
假设2 0 1 6 年7 月该租户销售额为3 0 0 万，由于3 0 0 万 * 1 5 % < 91.25万， 则：
预警！！！ 若租售比较高，则营运管理：
该租户可能经营不善，资金流？撤铺？ 租户销售额 *（1-租售比） ≤ 租户成本费用 即租户销售额 ≤ 租金+运营成本费用
3.2 租售比
Rental ratio
续上述案例：
该零售租户计租面积1 万方，保底租金日单价为3 元/天/平方，月保底租金91.25万，销售提成率1 5 % ， 采用保底租金与提成率孰高方式：
商业地产资产管理与运营管理的区别
商业地产资产管理与运营管理的区别01什么是商业地产资产管理商业地产资产管理的核心目标是实现资本的增值，通过商业地产的资产运营，有效地提升商业物业的资产价值，提早进入资本运作市场。
商业地产资产管理等于物业管理加资产运营，加财务管理，其专业服务包括了投资分析、交易管理、资产价值评估、交易过程的风险控制，以及如何通过资本市场进行商业地产的金融投资、银行信托以及证券化的资本运作，来实现商业地产的价值。
商业地产以获得物业资产投资收益或增值为主要目的。
它比住宅型的物业更需要专业和普遍容易广泛执行的意识，因此物业资产管理人更容易，更有机会让商业地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值的最大化。
任何商业项目开始的时候，是商业地产资产运营的开始。
资产运营管理的重要性，是可以带来商业物业的保值和增值，稳定的开发资金流，良好的品牌信誉度。
资产管理是对商业地产投资发挥着重要的作用，因为商业地产投资无论是在开发投资还是物业建成后的投资，从置地、规划设计、营建、销售、收回投资都需要经历一个周期，这就需要看这个项目的投资标的以及投资性质。
如果没有强有力的专业资产管理人员进行服务，有可能会延期投资回报周期或者是达不到投资者的预期收益。
02商业地产资产管理与运营管理的区别运营管理，顾名思义就是对日常运作经营的管理。
资产管理是要围绕业主目标去实现资产收益的最大化，实现收益需要有落地的过程，这一过程就是“运营管理”该做的事情了。
简而言之，资产管理要求提高NOI，那么运营管理就需要最大可能地提高收入和降低成本。
比如，针对于一个写字楼，站在运营管理的角度，考虑的往往是各类KPI的年度/季度/月度考核，比如出租率、开业率、收缴率、预算完成率、坪效、租售比等等，而站在资产管理的角度，他们需要再分析一下业主目标，算一算IRR和按退出时间的NOI预期。
两者区别：运营管理往往看的是考核指标，更多关注短期的目标达成；资产管理看的是业主目标，进而关注中长期的收益。
房地产经纪管理办法
房地产经纪管理办法（2011年1月20日住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部令第8号发布，自2011年4月1日起施行；2016年3月1日根据住房城乡建设部、国家发展改革委、人力资源社会保障部令第29号修正，自2016年4月1日起施行）第一章总则第一条为了规范房地产经纪活动，保护房地产交易及经纪活动当事人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本办法。
第二条在中华人民共和国境内从事房地产经纪活动，应当遵守本办法。
第三条本办法所称房地产经纪，是指房地产经纪机构和房地产经纪人员为促成房地产交易，向委托人提供房地产居间、代理等服务并收取佣金的行为。
第四条从事房地产经纪活动应当遵循自愿、平等、公平和诚实信用的原则，遵守职业规范，恪守职业道德。
第五条县级以上人民政府建设（房地产）主管部门、价格主管部门、人力资源和社会保障主管部门应当按照职责分工，分别负责房地产经纪活动的监督和管理。
第六条房地产经纪行业组织应当按照章程实行自律管理，向有关部门反映行业发展的意见和建议，促进房地产经纪行业发展和人员素质提高。
第二章房地产经纪机构和人员第七条本办法所称房地产经纪机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构。
房地产经纪机构可以设立分支机构。
第八条设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。
本办法所称房地产经纪人员，是指从事房地产经纪活动的房地产经纪人和房地产经纪人协理。
房地产经纪机构和分支机构与其招用的房地产经纪人员，应当按照《中华人民共和国劳动合同法》的规定签订劳动合同。
第九条国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。
第十条房地产经纪人协理和房地产经纪人职业资格实行全国统一大纲、统一命题、统一组织的考试制度，由房地产经纪行业组织负责管理和实施考试工作，原则上每年举行一次考试。
万达商管运作模式(运营流程)
万达商管运作模式(运营)收藏人：火箭6l1b2bgrl52016-03-14 | 阅：1 转：3来源：商业地产学院转自：商业与地产万达集团将所有业务领域统一划分为项目前期、中期、后期三个阶段，分别由相应专业部门进行管理。
本文从组织结构、经营管理、管理职责等方面详细阐述万达商管运作模式，有助于了解其商业地产流程核心。
一、万达集团总体架构万达采用高度集权化的管控模式，除部分工程管理和销售实施放在区域公司，其他大部分职能由集团总部牢牢把控。
万达集团的组织架构按照业务的发展流程，将所有部门划分入项目前、中、后期三个部分。
一个总裁负责前期的拿地、规划设计、招商;一个总裁只管施工，达到快速统一的工厂化速度;一个总裁负责商业管理、院线、百货的管理。
二、万达商管组织架构三、万达招商运营中心架构四、万达商管——项目经营管理万达商管之项目经营管理，包括项目经营分析(现金流分析)、项目经营决策文件、项目经营管理责任书、项目奖金考核、项目年度考核、奖金分配方案6大方面，其中细化内容包括每一事项的时间要求、责任部门、上报内容、流程要求与执行提示等。
1、时间要求新项目：项目摘牌后30天内老项目：每季度首月10日前进行修订，每半年会审一次责任部门股份公司计划部牵头组织、营销部、财务部、成本控制部配合;项目公司财务部负责部门、其他部门配合。
上报内容：项目现金流分析表、开发计划表(包括关键节点、面积指标、成本收益)、销售计划及回款分解表、工程成本明细表。
流程要求计划部(发出指令)——项目公司(编制计划表—根据计划表形成销售计划表、工程成本明细表、现金流表)——项目公司财务部汇总——计划部——计划部组织营销部、财务部、成本控制部联合会审——反馈意见并项目公司对口部门修改——修改并汇总至项目公司财务部——最终定稿——OA上报股份公司——计划部组织财务部、营销部、成本控制部汇总——形成<各项目开盘前及经营期内资金平衡分析表》——汇报2、项目经营决策文件2.1项目经营期2.1.1时间要求：签订决策文件20天前2.1.2审核部门：项目簪理中心计划部2.1.3上报内容：项目总体经营期(用于财务税费测算)和项目分期经营期(用于项目奖金测算)计划开始时间：原则上为开工前6个月，如摘牌或股权转让完成至开工的时间不到半年，则以摘牌或股权转让完成时间为准，如摘牌或股权转让完成至开工的时间超过6个月，则以开工前6个月为经营期开始时间。
2016年上半年天津房地产市场形势总结与趋势展望24p
鼓励农民工购房、农民进城购房
1月 2月
• 市：太原 • 省：山西、内蒙古、广西、海南、云南、江西、 福建、辽宁、河北、广东 • 市：合肥、武汉、乌鲁木齐、重庆、杭州、南京、 南昌、资阳、三门峡 • 省：甘肃、山东、四川、浙江 • 市：沈阳、西安、石家庄、福州、宜宾、海口 • 省：湖南、吉林、黑龙江、安徽、江苏 • 市：珠海、长沙、济南、南昌、银川、邯郸、金华 • 省：安徽、山东、陕西 • 市：镇江、长春、佛山、秦皇岛、沈阳 • 省：山西、安徽 • 市：锦州、大连、成都、西安、兰州
数据来源： CREIS中指数据、
11
住宅供应：住宅累计供应573.92万平米，同比涨幅为28.4%
•
受市场成交迅速升温带动，2016年上半年天津房企加紧入市，累计供应573.92万平米，平均月
度供应量95.65万平方米，同比有所上升，涨幅为28.4%。
图：2014年-2016年6月天津住宅月度供应量 250 200 万平米 150 100 50 0 118.57 90.43 95.65 100 80 60 40 20 0 140 120
China Index Academy
2016年上半年
天津房地产市场形势总结与趋势展望
中国指数研究院天津分院 2016年7月
目录
1
宏观环境分析
中央以稳为主，地方政策分化，因城施策 天津落实中央政策细则，并多角度微调
2
市场环境分析
3
下半年楼市展望
1
政策：上半年房贷首付比例再下调，央行降准，买房降税，持续推动 高库存城市压力缓解
首套房
商贷：非限购城市 20%，限购城市30% 公积金：20%
90平方米及以下：1%税率 90平方米以上：减按1.5%税率
2016年中国经济工作重点是什么？去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板
2016年中国经济工作重点是什么？去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板导读：中央经济工作会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。
具体包括：积极稳妥化解产能过剩。
帮助企业降低成本。
化解房地产库存。
第四，扩大有效供给。
第五，防范化解金融风险。
据新华社报道，中央经济工作会议12月18日至21日在北京举行。
2016年是“十三五”开局之年，也是推进结构性改革的攻坚之年。
这次中央经济工作会议将释放哪些重要信号?又会如何影响我们的生活呢？（图片来源：央视新闻）五大任务会议认为，明年经济社会发展特别是结构性改革任务十分繁重，战略上要坚持稳中求进、把握好节奏和力度，战术上要抓住关键点，主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。
第一，积极稳妥化解产能过剩。
要按照企业主体、政府推动、市场引导、依法处置的办法，研究制定全面配套的政策体系，因地制宜、分类有序处置，妥善处理保持社会稳定和推进结构性改革的关系。
要依法为实施市场化破产程序创造条件，加快破产清算案件审理。
要提出和落实财税支持、不良资产处置、失业人员再就业和生活保障以及专项奖补等政策，资本市场要配合企业兼并重组。
要尽可能多兼并重组、少破产清算，做好职工安置工作。
要严格控制增量，防止新的产能过剩。
第二，帮助企业降低成本。
要开展降低实体经济企业成本行动，打出“组合拳”。
要降低制度性交易成本，转变政府职能、简政放权，进一步清理规范中介服务。
要降低企业税费负担，进一步正税清费，清理各种不合理收费，营造公平的税负环境，研究降低制造业增值税税率。
要降低社会保险费，研究精简归并“五险一金”。
要降低企业财务成本，金融部门要创造利率正常化的政策环境，为实体经济让利。
要降低电力价格，推进电价市场化改革，完善煤电价格联动机制。
要降低物流成本，推进流通体制改革。
第三，化解房地产库存。
要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
2016年9月北京房地产市场分析
7
市场面|全国市场面向好，价格上涨城市明显增多
全国价格呈上涨趋势
8
资金面|全国利率继续维持低位，银行收紧态势趋显
从城市角度看，银行的收紧态势表现的较为明显
2016年9月20城市首套房贷利率TOP20排行榜及变化情况
城市 天津 佛山 珠海 广州 青岛 北京 成都 重庆 宁波 无锡 2016年8月 4.11% 4.17% 4.17% 4.20% 4.20% 4.21% 4.25% 4.31% 4.30% 4.32% 2016年9月 4.12% 4.17% 4.18% 4.19% 4.20% 4.23% 4.25% 4.29% 4.30% 4.30% 变化情况 0.01% 0.00% 0.01% -0.01% 0.00% 0.02% 0.00% -0.02% 0.00% -0.02% 城市 郑州 大连 杭州 苏州 上海 福州 南京 深圳 厦门 石家庄 2016年8月 4.39% 4.40% 4.40% 4.41% 4.41% 4.42% 4.42% 4.42% 4.42% 4.43% 2016年9月 4.39% 4.40% 4.40% 4.40% 4.41% 4.41% 4.42% 4.43% 4.43% 4.43% 变化情况 0.00% 0.00% 0.00% -0.01% 0.00% -0.01% 0.00% 0.01% 0.01% 0.00%
统计时间：2016.01.01-2016.09.29
4
政策面|国庆节“20城”调控政策纷纷出台
国庆节前后各地调控政策一览
城市
北京 深圳 苏州 南京 厦门
内容
明确重启“90/70”政策；2套房为非普通自住房首付至少七成 明确重启“90/70”政策；市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房 户籍居民有三套房者，不得再买房；房企价格过高将被约谈 市户籍成年单身人士（含离异）限购1套住房；2套房首付提至8成 限购面积从144提高到180平，外地户籍购房门槛提高 在市区范围内，第三套禁购，首套房首付比例调整为30% 2套房首付不低于70%，继续暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款 拥有两套房者限购180平米以下住房，二套房首付40%，首套房首付30% 本地限购3套外地限购1套144平方米及以下住房，而二套房首付不低于40% 购买首套和二套住房的首付款提至30%、40%，已有三套住房的暂不得再购房 1套房首付比例不低于30%，2套房首付比例不低于40%，三种类型居民家庭购房将受限制 二套房首付比例提至40%，非本市户籍限购二套房，对土地出让设置最高限价 拥有1套及以上的外地人暂停在部分区域购房，其商业贷款首付比例也提高至40% 分区域限购，二套房首付比例不低于40%；部分区域单人只能新购一套房 汉阳等区实行住房限购限贷，本地户口居民购房首套房首付最低25%，二套首付最低50%，第三套禁贷 商品房实售价格不得高于预售申报价 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证 预售商品房时，应当取得商品房预售许可证 申请商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%，2套房最低首付款比例不低于40%
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运营开拓轻资产模式思路
从铁狮门、凯德、万科、大悦城看通过资本运作开拓轻资产模式思路背景：重资产开发是房地产的传统开发模式，需要前期投入大量资金购地建设。
“轻资产”是与重资产相对的，广义来讲，又称轻资产运营模式，其指房地产开发从“投资—建设—建成后的资产（物业）管理”是一个完整链条，其间各个环节都有专业的团队完成。
因为商业地产的退出难题，目前国内商业地产的轻资产更侧重企业的品牌管理输出。
随着消费基础设施纳入公募REITS支持范围，以及不动产私募投资基金（私募REITS）办法发布，持有型资产的退出难题有望得以解决，以规模和速度的地产增长模式开始转向持有和经营。
同时，因为多年的快速开发商业地产开始进入存量时代，加之三年的疫情冲击，大量经营不善或业主难以负担改造成本的老旧项目或业主缺乏资金新开发项目难以入市，盘活并在盘活后顺利退出的路径实践可能成为现阶段一个发展机会；综观国内外商业地产轻资产运营模式，其核心在于专业化和金融化，但不同的操作模式对应不同的核心能力。
轻资产化运营的门槛很高，在外部条件具备的前提下，仍需要足够专业的资管能力和强大的资源整合能力，对企业来说挑战很大。
目前大体上主要分为3类：一是美国地产巨头铁狮门的基金模式、二是新加坡凯德集团的资产管理模式、三是国内轻资产践行者大悦城、万科等所做的尝试。
一、铁狮门——以投资机构为核心的“高杠杆”基金模式铁狮门（TISHMAN SPEYER）成立于1978年。
是世界一流的房地产业开发商、运营商及基金管理公司。
“垂直一体化，重运营、轻资产运营管理”是铁狮门的核心竞争力。
在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营轻资产模式。
前者使铁狮门拓展了产业链的纵深，而后者则最大限度提高了资金的使用效率。
这种对全价值链的覆盖，使得铁狮门拥有了专业的房地产开发和运营能力，同时借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额的收益。
二者相互推动，形成双轮驱动之势。
重运营：纵向一体化的发展模式作为世界一流的地产商，铁狮门将自己的产业链延伸至行业的各个领域，包括投资与开发、设计与工程、物业租赁、物业管理、投资管理和可持续发展。
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业态
业种
品类
零售
ห้องสมุดไป่ตู้
主力店 次主力店 服装
百货、电气、大型食品零售店、超市、快时尚集合店、运动集 合店、家居、书城、儿童零售集合店等
女装、时尚男装、品牌集合店、牛仔等
体验 娱乐
科技生活 休闲淘玩 社交服务 休闲娱乐
珠宝钟表、个人护理、时尚配饰、潮流精品、时尚家居、运动、 数码电子、专业美护、礼品、文教等
城市产业结构
类别
城市面积 人口总数 现有商业体量
宏观经济政策 金融政策 土地政策 人口政策 产业发展政策
城市道路规划 交通规划 土地使用规划 人口未来规划
城市生产总值 社会消费品零售总额 人均可支配收入 城乡居民储蓄存款额 恩格尔系数
三产比例
作用 从城市的体量及在全国城市的排名和增幅情况，可以判断城市的发展速 度，及未来商业的发展趋势。 项目所在城市、区域的政策直接关系到商业未来发展到额走势和方向
部门分商享业-万地达丛产书运商业营地管产运理营管理
二〇一六年九月 运营管理部
商业地产
商业地产
商业地产
目录
一 筹备篇 二 开业篇 三 运营篇
商业地产
筹备篇
筹备篇：商业定位
筹备篇：商业定位-市场调研
• 一、城市概况（表1-1 市场调研之城市概况细分）
核心指标 城市体量 政策
城市发展规划 城市经济体量
通过调研，取得3个 可比项目的租金水 平，测算出租金指 标。
3、商家反馈法
对于单个租赁区域或 步行街业态品类，有 针对性地对2个以上 目标商家开展洽谈摸 底，分析不同商家的 营业额及租金承受水 平，结合项目本身特 点预估租金指标。
筹备篇：品牌落位
一、定位深化
1、项目解读：对项目反复研究，做精确定位分析 2、消费构成：主力客群构成特征、消费习惯、消费能力等 3、商业资源：是否能力够支撑定位。
筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定
一、租赁决策文件内容
序号 项目
开业时间
合计项目面积（平米） 项目总租金指标（万元） 项目总租金单价 （元/年/平米）
上表为《开业项目租金测算表》
区域
楼层
业态
计租面积
主力 店
次主 力店
室内 步行 街
年租金指标（万元）
主力 店
次主 力店
室内 步行 街
租金单价（元/年/平米）
合计
131
面积（平米） 10000 20000 2500 3500 30000 6000 3000 2500 2000 2000 2500 20000 2000
106000
面积配比（%） 9 19 2 3 29 6 3 2 2 2 2 19 2
100
筹备篇：商业定位-业态规划
• 3、业态衔接（功能互补、客群一致） • （1）零售业态需放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放置在热区主入口、主通道。 • （2）娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流。 • （3）餐饮业态应放置在高楼层，布局要集中，形成规模化。 • （4）体验业态作为业态补充，目的性消费强，但承租能力差，可放置在冷区次通道。 • 《万达广场业态组合示意表（水平动线+垂直动线）》
• 二、租赁决策文件的制订
• （一）市场调研成果分析 • 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据； • 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容； • 商业环境分析成果决定租赁优惠政策。 • （二）租金指标测算
1、项目指标测算法
2、市场比较法
根据项目资金投入 ，比照行业平均投 资回报，测算总租 金收益。（长远参 考价值）
• 体验业态
筹备篇：商业定位-业态规划
• 二、业态组合
• 1、业态选择（商业功能定位、商品级次定位） • 2、业态配比（适用性、高坪效、互补性）《业态配比示意表》
业态 零售
娱乐
餐饮 体验
品类 综合超市 综合百货 快时尚 专业店 品牌店 影城 KTV 健身 儿童娱乐 电玩城 酒楼 餐饮
数量 1 1 2 1 70 1 1 1 1 1 1 40 10
主力 店
次主 力店
室内 步行 街
上表为《开业项目分业态租金测算表》
序号
项目
开业时 间
物业管理费（万元）
总额
主力店 次主力 店
室内步 行街
免租期政策（月）
主力店 室内步 行街
步行街品牌库引进 比例（%）
品牌库 品牌占 比
当地品 牌占比
上表为《开业项目其他招商规定》
筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定
楼 娱乐楼 层
6F
百货楼 万达百货
5F 影城
万达百货
4F
万达百货
3F KTV+餐饮
万达百货+餐饮
2F 电玩城+儿 万达百货+女性体验业态 童体验业态
1F 零售专业店 万达百货+零售专业店
-1F 大型综合超市
筹备篇：房产条件控制
公共物业条件控制
一、规划方案评审 从项目方案设计阶段、初步设计阶段、到施 工图设计阶段，逐步深入、明确，最终达到 指导施工，满足商业使用功能。
影城、KTV、电玩、健身、冰场、球馆、迪吧、清吧等
餐饮
时尚餐厅 地方风味 快速西餐
三、品牌落西位饼甜点 东南亚风味 西餐酒吧
1、落位原则：符合定位、遵循品类规划、可执行、适销 2、落位方法：标杆优先、高租优先、间隔落位、规模适度
筹备篇：商业定位-市场调研
• 二、城市商业环境
• 分为商业宏观环境和商业产业环境。 • 对城市商业环境调研重点：商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。
• 三、城市消费环境（消费水平、消费结构、消费习惯） • 四、项目区域环境
筹备篇：商业定位-项目定位
筹备篇：商业定位-业态规划
筹备篇：商业定位-业态规划
商业项目的规划与定位必须以城市规划的大背景为前提，并随着城市规 划的发展变化而做出调整
公国了解和分析项目所处城市或区域的生产总值可以判断发展水平 分析其在全国范围的排名，从而衡量当地的消费能力 进一步分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度
产业结构往往决定了当地消费的活跃度，尤其是第三产业的占比，反应 当地商业繁荣程度
二、设计功能评审 对冷热源、供电、外立面、景观、导向标示 、内装、弱电智能化、夜景照明等设计功能 评审，满足商业定位和商业使用的需求。
三、公共物业条件落实 对电气系统、空调系统、给排水系统、电梯 系统、消防系统等进行全程跟踪，发现缺陷 并整改，提升品质，降低能耗。
商家技术条件的对接与落实
一、商家技术条件特点 二、商家技术条件对接