2016年商业地产运营管理

筹备篇：商业定位-市场调研
• 二、城市商业环境
• 分为商业宏观环境和商业产业环境。 • 对城市商业环境调研重点：商业结构、主要商圈及重点项目和现有商业资源。
• 三、城市消费环境（消费水平、消费结构、消费习惯） • 四、项目区域环境
筹备篇：商业定位-项目定位
筹备篇：商业定位-业态规划
筹备篇：商业定位-业态规划
通过调研，取得3个 可比项目的租金水 平，测算出租金指 标。
3、商家反馈法
对于单个租赁区域或 步行街业态品类，有 针对性地对2个以上 目标商家开展洽谈摸 底，分析不同商家的 营业额及租金承受水 平，结合项目本身特 点预估租金指标。
筹备篇：品牌落位
一、定位深化
1、项目解读：对项目反复研究，做精确定位分析 2、消费构成：主力客群构成特征、消费习惯、消费能力等 3、商业资源：是否能力够支撑定位。
• 体验业态
筹备篇：商业定位-业态规划
• 二、业态组合
• 1、业态选择（商业功能定位、商品级次定位） • 2、业态配比（适用性、高坪效、互补性）《业态配比示意表》
业态 零售
娱乐
餐饮 体验
品类 综合超市 综合百货 快时尚 专业店 品牌店 影城 KTV 健身 儿童娱乐 电玩城 酒楼 餐饮
数量 1 1 2 1 70 1 1 1 1 1 1 40 10
筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定
一、租赁决策文件内容
序号 项目
开业时间
合计项目面积（平米） 项目总租金指标（万元） 项目总租金单价 （元/年/平米）
上表为《开业项目租金测算表》
区域
楼层
业态
计租面积
主力 店
次主பைடு நூலகம்力店
室内 步行 街
年租金指标（万元）
主力 店
次主 力店
室内 步行 街
租金单价（元/年/平米）
影城、KTV、电玩、健身、冰场、球馆、迪吧、清吧等
餐饮
时尚餐厅 地方风味 快速西餐
三、品牌落西位饼甜点 东南亚风味 西餐酒吧
1、落位原则：符合定位、遵循品类规划、可执行、适销 2、落位方法：标杆优先、高租优先、间隔落位、规模适度
城市产业结构
类别
城市面积 人口总数 现有商业体量
宏观经济政策 金融政策 土地政策 人口政策 产业发展政策
城市道路规划 交通规划 土地使用规划 人口未来规划
城市生产总值 社会消费品零售总额 人均可支配收入 城乡居民储蓄存款额 恩格尔系数
三产比例
作用 从城市的体量及在全国城市的排名和增幅情况，可以判断城市的发展速 度，及未来商业的发展趋势。 项目所在城市、区域的政策直接关系到商业未来发展到额走势和方向
合计
131
面积（平米） 10000 20000 2500 3500 30000 6000 3000 2500 2000 2000 2500 20000 2000
106000
面积配比（%） 9 19 2 3 29 6 3 2 2 2 2 19 2
100
筹备篇：商业定位-业态规划
• 3、业态衔接（功能互补、客群一致） • （1）零售业态需放在热区，品牌级次和客单价高的品牌店应放置在热区主入口、主通道。 • （2）娱乐业态因属目的性消费，应放置在冷区，通过业态自身带动周边客流。 • （3）餐饮业态应放置在高楼层，布局要集中，形成规模化。 • （4）体验业态作为业态补充，目的性消费强，但承租能力差，可放置在冷区次通道。 • 《万达广场业态组合示意表（水平动线+垂直动线）》
部门分商享业-万地达丛产书运商业营地管产运理营管理
二〇一六年九月 运营管理部
商业地产
商业地产
商业地产
目录
一 筹备篇 二 开业篇 三 运营篇
商业地产
筹备篇
筹备篇：商业定位
筹备篇：商业定位-市场调研
• 一、城市概况（表1-1 市场调研之城市概况细分）
核心指标 城市体量 政策
城市发展规划 城市经济体量
二、设计功能评审 对冷热源、供电、外立面、景观、导向标示 、内装、弱电智能化、夜景照明等设计功能 评审，满足商业定位和商业使用的需求。
三、公共物业条件落实 对电气系统、空调系统、给排水系统、电梯 系统、消防系统等进行全程跟踪，发现缺陷 并整改，提升品质，降低能耗。
商家技术条件的对接与落实
一、商家技术条件特点 二、商家技术条件对接
二、品类规划（唯一性、丰富性、关联性、针对性）
业态
业种
品类
零售
主力店 次主力店 服装
百货、电气、大型食品零售店、超市、快时尚集合店、运动集 合店、家居、书城、儿童零售集合店等
女装、时尚男装、品牌集合店、牛仔等
体验 娱乐
科技生活 休闲淘玩 社交服务 休闲娱乐
珠宝钟表、个人护理、时尚配饰、潮流精品、时尚家居、运动、 数码电子、专业美护、礼品、文教等
• 二、租赁决策文件的制订
• （一）市场调研成果分析 • 城市宏观环境是制定租金标准的主要衡量依据； • 消费市场分析是制定招商政策的重要参考内容； • 商业环境分析成果决定租赁优惠政策。 • （二）租金指标测算
1、项目指标测算法
2、市场比较法
根据项目资金投入 ，比照行业平均投 资回报，测算总租 金收益。（长远参 考价值）
楼 娱乐楼 层
6F
百货楼 万达百货
5F 影城
万达百货
4F
万达百货
3F KTV+餐饮
万达百货+餐饮
2F 电玩城+儿 万达百货+女性体验业态 童体验业态
1F 零售专业店 万达百货+零售专业店
-1F 大型综合超市
筹备篇：房产条件控制
公共物业条件控制
一、规划方案评审 从项目方案设计阶段、初步设计阶段、到施 工图设计阶段，逐步深入、明确，最终达到 指导施工，满足商业使用功能。
主力 店
次主 力店
室内 步行 街
上表为《开业项目分业态租金测算表》
序号
项目
开业时 间
物业管理费（万元）
总额
主力店 次主力 店
室内步 行街
免租期政策（月）
主力店 室内步 行街
步行街品牌库引进 比例（%）
品牌库 品牌占 比
当地品 牌占比
上表为《开业项目其他招商规定》
筹备篇：招商实施与管控-租赁决策文件制定
商业项目的规划与定位必须以城市规划的大背景为前提，并随着城市规 划的发展变化而做出调整
公国了解和分析项目所处城市或区域的生产总值可以判断发展水平 分析其在全国范围的排名，从而衡量当地的消费能力 进一步分析项目所在城市的经济发达程度和居民的富裕程度
产业结构往往决定了当地消费的活跃度，尤其是第三产业的占比，反应 当地商业繁荣程度