第 章项目策划

第3章项目策划

学习目标：

1．了解项目策划的基本概念、项目环境调查的分析、项目决策阶段目标策划和项目实施阶段目标策划。

2．掌握项目决策策划的工作内容。

3．了解项目实施策划的工作内容，项目实施的目标分析和再论证、组织策划和目标控制策划。

重点难点：

1、工程项目的策划

2、项目策划的组织

3、项目策划的方法

课程内容：

项目策划是项目管理的一个重要组成部分，是项目建设成功的前提。无数建设项目成功的经验证明，科学、严谨的前期策划将为项目建设的决策和实施增值。本章主要介绍项目策划的基本概念，项目环境调查与分析的目的、工作内容、工作方法、工作成果等以及项目决策策划和实施策划的基本内容。其中项目定义、项目功能分析与面积分配是项目决策策划的重点，组织策划是项目实施策划的重点。

项目策划的基本概念

项目策划的内涵

建设项目策划是指在项目建设前期，通过调查研究和收集资料，在充分占有信息的基础上，针对项目的决策和实施，或决策和实施的某个问题，进行组织、管理、经济和技术等方面的科学分析和论证，这将使项目建设有正确的方向和明确的目的，也使建设项目设计工作有明确的方向并充分体现业主的建设目的。其根本目的是为项目建设的决策和实施增值。

项目策划的目的

我国项目建设一般遵循图示的基本建设程序。

图项目建设程序

建设项目策划就是把建设意图转换成定义明确、要求清晰、目标明确且具有强烈可操作性的项目策划文件的活动过程，回答为什么要建、建什么以及怎么建

项目的问题，从而为项目的决策和实施提供全面完整的、系统性的计划和依据。项目策划的意义在于其工作成果使项目的决策和实施有据可依。

项目策划的特点

建设项目策划工作实践具有以下特点。

（1）重视类同建设项目的经验和教训的分析

（2）坚持开放型的工作原则

（3）策划是一个知识管理的过程

（4）策划是一个创新求增值的过程

（5）策划是一个动态过程

项目策划的类型

项目策划根据其所针对的对象不同，分为成片土地开发项目策划、单体建筑项目策划等；根据策划的内容不同，也可以分为不同类型，但最重要的是以下两类：项目决策的策划和项目实施的策划，如图所示。

项目策划按内容分类

项目策划的任务

项目决策和项目实施两阶段的策划任务可以归纳如表所示。

环境调查的目的

策划是在充分占有信息和资料的前提下所进行的一种创造性劳动，因此充分占有信息是策划的先决条件，否则策划就成为了无本之木、无源之水。从这一基本思想出发，环境调查与分析是项目策划工作的第一步，也是最基础的一环。如果不进行充分的环境调查，所策划的结果可能与实际需求背道而驰，甚至得出错误的结论，并直接影响建设项目的实施，因此策划的第一步必须对影响项目策划工作的各方面环境进行调查，并进行认真分析，找出影响项目建设与发展的主要因素，为后续策划工作提供较好的基础。

环境调查的工作内容

（1）环境调查的工作范围

1）项目周边自然环境和条件；

2）项目开发时期的市场环境；

3）宏观经济环境；

4）项目所在地政策环境；

5）建设条件环境（能源、基础设施等）；

6）历史、文化环境（包括风土人情等）；

7）建筑环境（风格、主色调等）；

8）其它相关问题。

（2）环境调查的重点

从总体上讲，环境调查应该以项目为基本出发点，将项目实施所可能涉及到的所有环境因素进行系统性地思考，以其中对项目影响较大的核心因素为调查的重点，尤其应将项目策划和项目实施所需要依据和利用的关键因素和条件作为主要的考虑对象，进行全面深入的调查。

环境调查的工作方法

策划的过程就是知识管理与创新的过程，因此，无论是大型城市开发项目策划还是单体建筑策划，都需要进行多种信息的收集。

环境调查的渠道有多种。一般而言，包括以下几个方面。

（1）现场实地考察

（2）相关部门走访

项目的环境调查表格

（3）有关人员（群）访谈

（4）文献调查与研究

（5）问卷调查

环境调查的工作成果

环境调查的主要工作成果包括环境调查分析报告及其附件。

项目决策策划

项目决策的策划主要针对项目的决策阶段，通过对项目前期的环境调查与分析，进行项目建设基本目标的论证与分析，进行项目定义、功能分析和面积分配，并在此基础上对与项目决策有关的组织、管理、经济与技术方面进行论证与策划，为项目的决策提供依据。

项目决策策划是在项目建设意图产生之后，项目建设立项之前，它是项目管理的一个重要组成部分，是项目实施策划的前提。

项目决策策划的工作内容

项目决策的策划基本内容包括以下几个方面，如图所示。

图项目决策阶段策划的基本内容

项目定义

项目定义是将建设意图和初步构思，转换成定义明确、系统清晰、目标具体、具有明确可操作性的方案。

项目定义确定项目实施的总体构思，主要解决两个问题。第一个问题是明确项目定位。项目定位是指项目的功能、建设的内容、规模、组成等，也就是项目建设的基本思路。项目定义的第二个问题是明确项目的建设目标。建设项目的目标是一个系统，包括质量目标、投资目标、进度目标等三个方面。

在项目定义中经常出现的内容还有：

（1）项目发展战略；

（2）项目总体构思；

（3）项目产业策划等。

项目功能分析与面积分配

所谓功能策划是在总体构思和项目总体定位的基础上，结合潜在最终用户的需求分析，对项目进行更深的研究，在不违背对项目性质、项目规模以及开发战略等定位的前提下，将项目功能进行细化，以满足建设者和使用者的要求，主要包括以下两个方面。

（1）项目功能分析

分析潜在最终用户的活动类型，对项目的具体功能进行分析。

（2）功能区划分与面积分配

分析考虑项目功能的具体实现方式，明确每项功能所需建设量。

项目经济策划

项目经济策划是在项目定义与功能策划基础上，进行整个项目投资估算，并且进行融资方案的设计及其有关的经济评价。

（1）项目总投资估算

项目总投资估算一般分以下五个步骤：

第一步是根据项目组成对工程总投资进行结构分解，即进行投资切块分析并进行编码，确定各项投资与费用的组成，其关键是不能有漏项。