土地估价报告市场比较法(工业)模板2016.09.26分析

（一）市场比较法

指求取一宗土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域因素、个别因素以及使用年期等差别，修正得出估价对象的价格的一种方法。其计算公式为：P=P B×A×B×C×D×E

式中：P—待估宗地价格

P B—比较实例价格

A—待估宗地交易情况指数/比较实例宗地交易情况指数

B—待估宗地估价期日地价指数/比较实例宗地交易日期地价指数

C—待估宗地区域因素条件指数/比较实例宗地区域因素条件指数

D—待估宗地个别因素条件指数/比较实例宗地个别因素条件指数

E—待估宗地使用年期修正指数/比较实例使用年期修正指数

1、比较实例选择

（1）收集宗地交易实例

根据地块位置、面积、用途、成交时间、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别因素、土地价格及内涵等因素，按照替代原理，并符合用途相同、交易类型相同、区域类似等因素的要求，估价人员从中国土地市场网中选取交易实例。详见下页表：（2）确定比较实例

在上述交易实例中，根据《城镇土地估价规程》和《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（抵押的不需要此文件）的规定，按照比较实例数量应达到3个以上（含3个）且估价期日距比较实例的交易日期原则上不超过3年、与待估宗地条件相似性大于差异性、与待估宗地用途相同、土地条件基本一致、属同一供需圈内相邻地区或类似地区的正常（或可修正为正常）交易实例为原则，选

择了以下三个比较实例：

比较实例1：郑州科步科技有限公司

该宗地位于红松路西、化工路辅道北，于2015年10月21日由郑州科步科技有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-62，用途为工业用地，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积5965.38平方米，总成交价款333万元，单价558.22元/平方米。土地开发程度为宗地外部“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“场地平整”。

比较实例2：瑞驰有限公司

该宗地位于化工路北、白松路东，于2015年10月12日由瑞驰有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2015-56，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积150471.57平方米，总成交价款7795万元，单价518.04元/平方米。土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。

比较实例3：郑州力能电子技术有限公司

该宗地位于化工路辅道北、白杨路东，于2014年11月14日由郑州力能电子技术有限公司以挂牌方式取得，地块编号为2014-145 号，用途为工业，容积率大于1.6，出让年限50年，出让总面积25993.41平方米，总成交价款1347万元，单价518.21元/平方米。土地开发程度为宗地外部“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）、内部“场地平整”。

开发程度的修正：比较实例1为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、比较实例2和比较实例3为宗地外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）内部“土地平整”。待估宗地为宗地外“七通”（通路、通电、通讯、供水、排水、通气、通暖）、内部“土地平整”。开发程度不同需进行修正，参照郑州市市区土地平均开发费用，开发费分别为通气30元/平方米，通暖30元/平方米，通路35元/平方米，供水15元/平方米，排水15元/平方米，通电25

元/平方米，通讯20元/平方米。故本次评估比较实例1修正值为0，比较实例2和比较实例3通气+30，通暖+30，修正值为+60。

比较实例1修正后的价格=558.22元/平方米

比较实例2修正后的价格=578.04元/平方米

比较实例3修正后的价格=578.21元/平方米

郑州市基础设施配套造价一览表

2、建立价格可比基础

调查比较实例成交价格内涵，面积内涵等，剔除成交价款中不属于地价部分，建立比较实例可比价格。经了解，所选实例成交价均为净地价，成交面积为净面积，价格可比。

比较实例1可比价格为558.22元/㎡，

比较实例2可比价格为578.04元/㎡，

比较实例3可比价格为578.21元/㎡。

3、比较因素选择

根据估价对象用途及区位条件，选择影响估价对象主要因素有：（1）交易时间：确定地价指数，进行交易期日修正；

（2）交易情况：是否为正常、客观、公正的交易；

（3）交易方式：是指土地取得的方式是出让（挂牌、拍卖、协议）、划拨；

（4）土地使用年限：指土地使用有效年限；

（5）区域因素：主要有对外交通便捷度、道路通达度、工业区性质、工业区集聚状况、基础设施状况、环境质量。

（6）个别因素：主要有宗地面积、宗地形状、临近道路类型、临街状况、地质条件、规划限制。

4、比较因素条件说明

根据影响工业用地地价的主要因素，结合评估对象和比较实例的差异情况，选择比较因素及因素条件说明。详见下表。

5、编制比较因素条件指数表

根据估价对象与比较实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。以估价对象的各因素条件为基础，相应的指数为100，将比

较实例的各因素与估价对象逐项进行比较，根据各因素优劣所造成的价格差异进行调整。比较实例优于估价对象的向上修正，反之，向下修正。各因素条件指数确定说明如下：

（1）用途修正：待估宗地与三个比较实例的土地用途相同，故不需作修正，指数均为100。

（2）交易情况修正：判断交易实例是否为正常、客观、公正的交易，对有特殊交易情况的进行修正，排除交易行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为正常市场价格。

各比较实例均为正常成交，故不需作修正，指数均为100。

（3）交易方式修正：主要指交易实例的具体成交方式，如拍卖、招标、挂牌、协议出让、转让等，对可能引起交易价格偏离正常市场的交易方式进行修正，使其达到正常市场价格水平。

各比较实例成交方式均为挂牌出让，而待估宗地拟挂牌出让，故交易方式不需作修正，指数均为100。

（4）估价期日修正

本次估价期日为2016年4月8日，待估宗地与比较实例交易日期不一致，需进行估价期日修正。郑州市属于地价监测城市，本次评估参考中国城市地价动态监测相关数据进行修正。经分析待估宗地所处区域地价成交情况，其地价变化情况与郑州市整体地价变化情况一致，故采用郑州市地价指数对估价对象进行期日修正。则待估宗地与比较实例交易日期的地价指数分别为134、134、134、131。

（5）土地使用年期修正系数的确定

K＝[1－1/(1+r)m ]/[ 1－1/(1+r)n]