南京项目投资可行性研究报告

南京项目投资可行性研究报告Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】【最新资料,Word版，可自由编辑！】目录一、项目概况 (4)（一）区位和现状（二）市政配套设施情况二、主要经济技术指标 (5)（一）项目主要经济指标三、南京河西板块在售楼盘概况 (6)（一）河西板块概况（二）龙江板块（三）江东板块（四）奥体板块（五）重点项目销售情况汇总四、河西板块房地产市场现状分析 (18)（一）供应、销售情况（二）供销对比情况（三）价格走势（四）市场结构分析（五）销售排行榜五、河西板块未来供应量分析 (25)（一）待上市新项目（二）新出让土地明细六、河西板块房地产市场总结 (31)（一）政府投入带动板块升级（二）品牌开发企业云集提升区域价值七、项目规划建设和进度安排 (32)（一）规划建议和说明（二）建设方式和进度安排八、项目投资和财务分析 (32)（一）成本分析（二）敏感性分析前言Talk Before本地块项目基地位于江东北路，原金盛百货西侧，规划占地面积为60亩（约40020平米），出让价为每亩400万，容积率≤。

本着谨慎严谨的态度，报告基于真实可靠的前期市场调研基础上，对于该项目给出可行性分析。

由于时间仓促，本报告为项目可行性研究报告的简约版本，但针对重点问题阐述明确充分。

希望能给XXXX董事长在该项目的投资决策上，提供有力的数据支撑和决策参考。

数据截止日期：2009年6月底一、区位（一）地块区位该地块属于南京市河西商贸休闲生活区域，位于江东北路西侧，交通便利、商业环境优越。

万达已竞拍地块（原金盛百货大市场）（二）市政配套设施情况❖主要道路：江东北路、草场门大街、漓江路❖公交：18路、32路、 39路、56路、11路、42路、43路、65路、66路、72路、73路、75路、91路❖购物：滨江广场，新城市广场、大润发超市❖医疗：省妇幼保健医院、省中医院河西分院❖教育：二十九中河西分校❖休闲：新城市广场二、主要经济技术指标（一）项目主要经济指标占地面积：60亩土地价格：400万/亩容积率：三、南京河西板块在售楼盘概况（一）河西板块概况一直以来，以奥体板块为核心的河西区域，都与江宁、江北板块，共同成为南京房地产市场供应量最大的三大板块。

2008年的河西板块虽遭遇市场低潮，但依然热点不断。

从以汇锦国际、金马郦城、第七大道为代表河西区域的小户型热卖，到万科金域缇香引领降价风潮，再到两大纯新盘——金地·名京和南京万达广场开盘热销，都引发了南京全城关注。

而以金地·名京、南京万达广场等项目为代表的江东板块，更是成为整个河西房地产板块发展的一匹黑马。

2009年的河西板块，随着市场的逐步回暖，一方面目前在售楼盘加紧了推盘速度，另一方面，奥体区域的多个品牌开发企业新上市的项目将全新集体亮相，这将对2009年的南京房地产市场值得期待。

目前的河西房地产市场大致可分为龙江、江东、奥体三大子版块。

1、江东子板块成为河西板块最大亮点在凤凰和熙苑、栖霞·月安街、汇锦国际、星雨华府、金地·名京、南京万达广场、中北·品阁、中北·南湖地块为主的江东板块，在2008年曾一度走红，随着周边配套的进一步完善和地铁二号线的预期，江东板块依然是2009年河西板块的热点区域。

除目前在售项目众多外，新江东板块2009年已出让和待出让的土地量也不可小觑。

仅所街、河西南河区域，就有近10幅地块待字闺中。

在建邺区对应天大街以北区域的全新改造规划之下，江东、所街、南湖等早期开发的老城区，将面临新的发展机遇。

2、奥体子板块已进入奥体南部开发重头经过7年的滚动开发，多个大盘支撑起的奥体板块，无疑是河西最闪亮的明星。

但是，在新江东板块快速崛起的势头之下，奥体板块原先的“老大”地位，面临挑战。

2009年，宋都美域、嘉业阳光城、奥体新城、金马郦城、碧瑶花园、融侨中央花园、金域缇香的持续开发，将为奥体板块提供不小的商品房住宅供应量。

3、龙江子板块迎来10年后“第二波”开发热潮龙江的“第一波”发展，是随着1997年龙江高教公寓的开建而展开的，就此龙江地区大规模建设的序幕也徐徐拉开。

10年后，龙江地区迎来“第二波”建设热潮，中海·凤凰西街项目、乾和福邸、时代天地广场、银城·东宝路项目、辰龙·嫩江路项目、天马榕园、汇杰长江国际等新盘，将加入新龙江的行列，助力龙江“第二波”的发展。

4、河西CBD二期“新高”不断在一期渐成规模的前提下，2009年集聚了众多知名跨国公司，如美国富顿、香港新鸿基等的河西CBD二期，有望成为南京的新标志性名片。

河西CBD二期，北起河西大街，南至江山广场，规划27个地块，规划平均建筑高度大于100米，最高超过250米。

江苏保监局办公大楼、新鸿基大厦、南京世界贸易中心举行了奠基仪式，十四所总部大厦已动工，新华报业集团新闻大厦项目在做设计方案，华泰证券、联通江苏分公司、移动南京公司、南京报业集团、国泰君安、省交通银行、江苏信用联社项目土地已摘牌。

苏宁2008年也在此重金拿地，欲建河西“第一高”。

（二）龙江板块1、苏宁银河·天启花园SOHO项目地址：楼区清凉门大街与龙园中路交界处占地面积：平米建筑面积：平米容积率:绿化率: 45%销售均价：9500元/平米目前状况：苏宁银河·天启花园SOHO主推60余席45-65㎡左右的小公寓。

2、星语华府项目地址：建邺区集庆门大街219号占地面积：150,000平米建筑面积：370,000平米建筑类别: 高层,小高层容积率:销售均价：11000元/平米目前状况：目前在售户型面积约92-98平米，134平米，毛坯均价11000元/平米。

预计6、7月加推一批新房源。

3、长安西街1号项目地址: 汉中门外大街，典雅居西侧占地面积：46269平米建筑面积：约100,000平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：10500元/平米目前状况：长安西街1号将向市场上推出一批以69-91平米为主的小户型。

4、时代天地广场项目地址：江东北路与清凉门大街交汇处占地面积：平米建筑面积：平米建筑类别：酒店式公寓容积率：≤销售均价：12000米/平米目前状况： 220套酒店式公寓，挑高立方，单价万元，面积40—60平米。

5、银城·聚锦园项目地址：江东北路与清凉门大街交汇处占地面积：平米建筑面积：35000平米建筑类别：多层,高层,小高层总户数：250户容积率：≤销售均价：待定（三）江东板块1、万达广场项目地址：南京市建邺区明园地块，水西门大街南侧，福园路北侧建筑面积：226000 平米占地面积：平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：9500元/平米目前状况：南京万达广场推出3幢住宅，这3幢住宅为南京万达广场东区的04、06和08幢，位处小区中央位置，户型为70-140平米的两房、三房和四房，共224套。

2、金地名京项目地址：建邺区集庆门大街以南、云锦路以东建筑面积：151888 平米占地面积：平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：元/平米目前状况： 7月底公开二期样板间，包含顶级最牛样板间，面积为290多平米的复式豪宅，总价一千多万。

（四）奥体板块1、汇锦国际项目地址：建邺区月安街建筑面积：128000 平米占地面积：平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：9000元/平米目前状况：推出88套110—140平米平层房源。

2、融侨中央花园项目地址：建邺区奥体南门正对面奥体大街与燕山路交汇处建筑面积：290000 平米占地面积：平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：9300元/平米目前状况：融侨中央花园三期“玫瑰街区”。

首先公开的是1、4、5三幢住宅，共200多套。

户型面积为94—139平米。

项目均价9300元/平米，一次性付款享受3个点的优惠，商业贷款优惠个点，如果首付款超房款比例在5成以上，另可享受总价2000元的优惠。

3、嘉业阳光城建筑面积：约20万平米占地面积：约万平米项目地址：建邺区奥体大街与黄山路交界处售楼地址：黄山路和富春江东路交汇建筑类别：高层,小高层容积率：销售均价：9700元/平米目前状况：在售二期最后两幢多层第10幢和第12幢，位于小区中心景观位置，仅剩为数不多的尾房，主力户型为136和139平米的三房，均价9700元/平米。

一次性付款98折，按揭99折优惠。

4、嘉业国际城项目地址：建邺区奥体大街与庐山路的交汇处建筑面积：万平米占地面积：万平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：万/平米目前状况：目前在售写字楼200-400平米，价格万元/平米之间。

近期将推出高档精装公寓，80-400平方，万/平米。

5、仁恒国际公寓项目地址：建邺区庐山路116号建筑面积：135606 平米占地面积：28410 平米建筑类别：高层容积率：销售均价：20000元/平米目前状况：在售酒店式公寓，主力户型195平米、243平米、290平米。

6、朗诗国际街区项目地址：建邺区河西大街87号（河西大街与庐山路交汇处）建筑面积：300000 平米占地面积：160000平米建筑类别：小高层容积率：销售均价：16000元/㎡目前状况：在售最后一期，6、9栋，价格16000元/㎡，192、246㎡精装豪宅，65-147㎡多种精装户型。

7、宋都美域项目地址：建邺区河西大街南侧建筑面积：143716 平米占地面积：66573 平米建筑类别：高层项目均价：9800元/平方米目前状况：预计6月上旬将会加推“锦园”二期9号和13号楼，主力户型为85--129的两房和三房，共153多套。

目前接受预定，均价9800元/平方米左右。

（五）重点项目销售情况汇总四、河西板块房地产市场现状分析2009年5月份，南京全市共成交住宅8486套，比4月份少成交了1269套，继4月份攀上两年以来的销量新高后，南京楼市销售量显现出阶段性下滑的趋势。

从各板块的交易量来看，上个月成交量最大的是江宁、江北与城北三大片区，总共57万平方米的住宅成交面积，占了全市的60%，价格低廉仍是吸引购房人入手的关键所在。

河西板块一季度呈现出“一房难求”的住宅供应局面。

而从4月份开始，就已经有部分楼盘纷纷加推房源“赶场小阳春”，5月份随着新推住宅楼盘的增多，河西更是迎来了2009年的第一次房源上市高峰。

供应量放大的同时，河西板块住宅销售量也一路走高。

网上房地产数据显示，5月，河西板块住宅共认购1161套，和4月的1075套相比，呈小幅上升的趋势。

成交方面，835套的成绩相比4月，下降了近200套，跌幅也在20%左右，主要原因是河西板块楼盘集体性涨价过快抑制了目前的购房需求。

随着刚性需求的逐步释放，南京楼市自一季度以来的阶段性回暖已经渐渐“降温”，开发商打算以涨价来刺激消费，恐怕得不偿失，此举有可能进一步抑制人们的买房需求，进而影响到下半年南京楼市的走势。