我国中小型房地产企业发展战略研究

中央广播电视大学毕业论文题目：我国中小型房地产企业发展战略研究专业工商管理年级12春学号*********学生姓名XXX指导教师陈乃鸿论文完成日期2015年5月内容提要从房地产行业在我国起步开始，该行业就呈现了其良好的发展势头，近十几年间，房地产行业的发展速度和规模都十分可观，这与该行业的巨额盈利是分不开的，中小型房地产企业在房地产行业发展的浪潮下，想要寻找发展机遇、不断巩固已有实力并努力做大做强，就需要找准最适合的发展战略。

本文对我国现阶段的中小型房地产企业发展现状做了研究，并用SWOT进行了有效分析，找出其战略管理的特点，并探究出中小型房地产企业发展战略的选择。

关键词：中小型房地产企业企业发展战略房地产目录一、中小型房地产企业目前的发展现状 (1)（一）中小型房地产企业的整体状况 (1)（二）中小型房地产企业在行业中的地位和作用 (1)（三）中小型房地产企业目前的竞争格局 (1)二、SWOT分析 (2)(一)中小型房地产企业的内部优势—S (2)(二)中小型房地产企业的内部劣势—W (2)(三)中小型房地产企业的外部机会—O (2)(四)中小型房地产企业的外部威胁—T (3)三、中小型房地产企业战略管理的特点 (3)(一)战略制定的被动性 (3)(二)决策信息的局限性 (3)(三)战略决策的个性化 (4)(四)战略计划的短期化 (4)(五)战略影响的有限性 (4)四、中小型房地产企业发展战略的选择 (4)(一)目标集中化战略 (4)(二)差异化战略 (5)(三)联盟战略 (5)五、结束语 (5)致谢 (6)参考文献 (7)我国中小型房地产企业发展战略研究一、中小型房地产企业目前的发展现状（一）中小型房地产企业的整体状况我国当前的房地产企业整体发展状况程稳定上升的趋势，较房地产行业起步阶段突飞猛进的发展，现状的行业面临了政策、市场、行业的多重压力。

首先在政策上，2013年国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。

在该会议上确定了以下政策完善稳定房价工作责任制，坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划建设，加强市场监管等措施，中小型房地产企业在近几年的发展中，首先就要遵循政策要求的整体方向调整战略目标和执行方式。

在市场方面，由于城镇化的建设，让土地资源短缺且价格抬升，抢占市场份额不如直接视为抢占对土地资源的优先或唯一开发权，但事实情况是，土地资源在2007年开始就出现了价格飞涨但面积减少的趋势。

在政策和市场两方面中小型房地产企业的整体状况并没有预期的好，而是一种稳定中上升的趋势。

而在中小型企业的自我发展规划上，当下其依然缺乏合作意识和转型意识，管理方式、战略决策和人才培养和引进方面，很大程度上落后与大型房地产企业，在房地产业面临整合迎接新的挑战时，如果缺乏改革意识，很容易被环境淘汰。

（二）中小型房地产企业在行业中的地位和作用整个房地产行业中，中小型房地产企业几乎占到了房地产注册企业的74.8%，这也就意味着，除了国际市场房地产业的竞争和国内的大型企业之外，中小型房地产企业成为了房地产企业的主力军。

但是在市场份额上看，这74.8%的中小型房地产企业总共占领市场份额61.9%，这也就意味着，大型房地产企业在我国的受众认可度十分的高虽然中小型房地产企业整体市场份额高于大型企业，但单个中小型企业的实力是远不及大型企业的实力的。

但这并不意味着中小型房地产企业无足轻重，相反，正是这些中小型企业满足了我国普通受众对住房的基本要求，在大众的观念中，中小型企业的产品更加亲民，最重要的是价格更加实惠，所以为了节约经费预算购得性价比更好的住所，人们青睐于选择中小型房地产公司，原理类似于薄利多销。

所以中小型房地产企业在我国房地产行业中的地位是十分重要的，它满足了普通受众的需求，为这一市场开拓了前景。

（三）中小型房地产企业目前的竞争格局中小型房地产在房地产业发展的历程中，把握住时机依然具有发展的广阔机会，整个房地产公司在市场发展中程稳定的上升趋势，虽然在发展形式和内容上都经历了不断的发展转变，但中小型房地产企业在这个大背景下，整体发前景是良好的。

但是企业的发展战略的转型和调整也十分必要，因为在良好的市场环境下，许多企业都想争占市场，中小房地产企业的同业竞争压力十分大。

在北京、上海、广州、武汉等地区，房地产开发企业都超过8000家以上，与2004年的4000多家相比已经是翻倍的增长，在这种迅猛的发展势头下，同行竞争压力激增。

为了规范房地产业，房地产市场的准入门槛逐年提高，随着一些房地产企业在这十几年的发展中逐渐鹤立鸡群，留给中小企业的发展空间会越来越小。

为了改变这一局面许多企业开始转型、改革，房地产行业的整合速度开始加快，这就意味着一些企业会在整合和转型过程中被淘汰出局。

城镇化建设为房地产企业开辟了大好的前景，但城镇化建设也让可供开发的土地资源越来越少，中小型房地产企业如果不能在资源有限的土地上争取到自己的项目，那么机会就越来越渺茫。

时代的发展让客户的需求也越来越多、越来越新潮，由此可见目前的中小型房地产企业竞争格局不容乐观。

二、SWOT分析综合以上对中小型房地产企业的整体状况，中小型房地产企业在行业中的地位和作用，中小型房地产企业目前的竞争格局的分析，以下用SWOT 分析方法即 Strength（优势）、Weakness（劣势）、Opportunity（机会）、Threats（威胁）来对中小型房地产企业所面临的情况做一个分析。

(一)中小型房地产企业的内部优势—S从中小型房地产企业的内部优势进行分析可以看出，由于企业的规模适中，在经营和运转时更加灵活，对决策的反映能力也更加的快捷，而且内部组织结构清晰，对于战略的执行能力有保障，不会应为繁杂的层级架构而影响了计划任务的上传下达。

另一方面，中小型企业大多以小型项目为盈利来源，在选址和材料等成本的计算上更加的保守，相对于大型企业来说，一次性的投入也较小，这对于防范企业可能面对的风险起到了保护作用。

正因为成本的控制，所以在进行产品定价时，也往往能够产生价格优势，相对于大型企业的高端高价而言，中小型企业提供的低价产品会被认为性价比更高，这样在受众群上，可以很大程度上吸引那些中低端消费群体，满足他们对住房条件的基本要求。

中小型房地产企业多是从基层起家，对乡土风情，社区环境都十分了解，因为中小型房地产企业多于收入水平中等的普通公众打交道，所以对具体地理位置的人群的喜好和生活习惯更加了解，这对于搜集客户资料，分析客户需求并制定战略计划是十分有利的。

(二)中小型房地产企业的内部劣势—W中小型房地产企业的内部劣势主要集中在这几个方面，首先企业规模小，这就意味着对市场的影响力小，对市场中资源的整合能力弱，虽然成本低但伴随而来的是资金量小，这样的企业风险评估能力和抗风险的能力都欠缺，在竞争中很难占到优势，一般只能跟着大形势走，赚一笔是一笔。

其次，企业偏小带来的负面影响是同行地位不高，资金渠道狭小单一，面对棘手的问题难以应对，也没有足够的实力去拓展规模，容易导致恶性循环。

同时，中小型房地产企业在品牌宣传和文化感染、组织建设上缺乏认识，往往停留在盈利为主要目的的阶段，难以意识到文化建设对企业长远发展的重要意义。

与之相伴生的就是企业员工被视为赚钱的机器，单纯以营利为目的而忽视以人为本的人性化管理，人才留不住，老员工没动力，对中小型企业的进一步发展是很大的阻力。

最后，中小型企业在企业内部战略目标决策时由于实力欠缺，目标计划更加关注眼前利益，难以达到大型房地产企业放长线钓大鱼，全方位提供商品、占有市场份额的能力。

(三)中小型房地产企业的外部机会—O我国虽然在政策上加大了对房地产业的监管和控制，但是对于净化房地产行业的发展环境是有极大好处的，那些不能跟上发展步伐的企业的淘汰正是为其他的有发展潜力的企业腾出发展的空间，而且，国家为了保障房地产业平稳发展出台的相关税收政策和贷款政策，都是为房地产行业的有序发展保驾护航，其次国家大力进行城镇化建设和就地城市化，采用外包、招标等方式为房地产发展提供机会，都是中小型房地产企业的发展机遇。

同时，我国的GDP逐年递增，北京、上海、广州等城市更是一路领先，在经济不断发展的实力下，房地产的市场前景相当客观。

随着经济的稳步增长，人们的可支配收入也随之上升，由于我国人口国情和民族风俗的原因，为年轻一代子女购房、或者贷款在工作城市买房的群体越来越多，加之我国人口流动数量大，进城务工、刚入职员工等没有住房的人数相当多，市场需求量大，中小型房地产企业发展机会很多。

房地产业也在与其他行业开展跨行业合作，与酒店旅游业合作、与电子科技相关领域合作，这些都构成了中小型房地产企业的外部机会。

(四)中小型房地产企业的外部威胁—T但是中小型企业的外部威胁依然不容小觑，第一，房地产同行的竞争压力客观存在，不论是国际压力还是大型房地产企业的压力，亦或是同等实力企业的压力都是极大的外部威胁。

第二，土地的稀缺让土地的持有者待价而沽，往往使得多家房地产企业争相出价，这样土地价格会哄抬出高价，对于中小型房地产企业而言，这种成本的增加是企业营利和发展的一大威胁。

第三，国家在对房地产的发展中起到了宏观调控的作用，一旦房地产的发展势头过猛，国家将会对行业进行一定的控制，所以对政策的钻研和把握显得十分重要，谁读懂了国家政策的真实含义和导向，谁在制定战略决策时就更能紧跟政策方向走，就容易获得政策的帮助，但政策是不由得房地产企业左右的，因此政策的风险是中小型房地产企业的又一个威胁。

除此之外，时代发展让客户的眼观变得更挑剔，货比三家甚至货比国外的需求不断，要把握新时期人们的好恶并在瞬息万变的潮流中把握住时机和方向是困难的。

要想克服这些外部威胁，对企业自身的要求相当的高。

质量管理，是对确定和达到质量所必须的企业职能和活动的管理，包括质量目标、方针、政策的制订和组织实施等，也包括质量控制活动。

三、中小型房地产企业战略管理的特点(一)战略制定的被动性我国的中小型房地产企业战略管理在战略制定上有显著的被动性特点。

这一特点，首先表现在政策的优先性导致的决策滞后性上，我国的房地产政策以及相关的贷款政策在出台前会根据市场行情进行市场的预判断，然后根据国家的整体导向制定政策并出台政策，房地产行业是受政策影响十分大的行业，甚至政策可以引导房地产企业的发展方向，由此来看，把握政策进行战略决策的重要性，然而政策是企业无法把控的企业需要紧随政策进行及时的战略调整，由此产生的战略制定容易出现滞后，跟不上政策引导的方向，因此显得十分被动。

其次，房地产受整个市场的影响也十分大，其他相关行业的股票情况，建材行业、绿化行业的发展状况，以及成本变化等市场某一方面的波动都很有可能对房地产市场造成影响，同时市民对房地产企业的要求，对住房的需求情况也直接影响着市场，房地产企业要在政策和市场的双重平衡下找到发展的战略方向，并进行正确的战略制定就显得十分被动。