2020年(物业管理)物业公司公共能耗费管理操作指引
物业公司公共能耗费管理操作指引
物业公司公共能耗费管理操作指引物业公司公共能耗费管理操作指引随着社会经济的发展，地球资源日益减少，能源消耗越来越大，全球气候变化日益严重。
在这个背景下，低碳节能已成为社会经济建设和可持续发展的重要战略。
物业公司是城市建设管理的重要组成部分，其在公共能源的管理和维护中发挥着重要作用。
近年来，物业公司逐渐认识到低碳节能的重要性并逐步采取措施加以推行。
为进一步提高物业公司公共能耗管理水平，特制定了本指引。
一、编制管理方案为确保能耗管理的全面实施，物业公司应制定能耗管理方案。
方案内容应包括能耗目标、工作原则、组织架构、责任分工、管理流程、实施措施等内容，同时还应对方案的实施结果进行监督和评估。
部分浪费能源严重的企业或高能耗企业应加强可持续发展指导，创造出可持续低碳发展的良好环境。
二、统筹能耗管理物业公司应加强对公共能耗的统筹管理，通过实行能耗分析等手段，全面了解公共能耗结构。
根据能耗分析结果，对公共能耗结构进行优化调整，使整体能耗控制在合理水平内。
对重要的能耗节点进行监控和控制管理，加强公共能源的节约利用。
三、推广科技应用物业公司可以采用绿色低碳技术，如LED照明技术、太阳能技术、地源热泵技术等，用新技术替换旧技术，节约能源，降低成本。
低碳科技的应用极大地促进了建筑行业的节能，降低建筑能耗，提高了建筑物的绿色性能。
四、培训能耗管理人员物业公司应加强能耗管理人员的培训，提高能耗管理人员的素质和管理水平，加强公共能耗监测和分析，积极寻求节约能源的措施，推进能耗管理工作。
加强员工的参与，提高员工的意识和观念，促进员工积极参与到能源节约工作中来。
五、建立监督机制物业公司应建立健全能耗监督机制，对公共能耗进行监督和检查，发现问题及时加以处置，完善监督问责机制，明确责任和责任实体，及时对不当管理行为和能耗浪费行为进行问责处理，确保能耗管理工作有序推进。
同时，加强与居委会等其他相关部门和社区居民的联系，争取并敦促居民们积极参与到能源节约工作中来。
物业管理公共能耗管理方案61页PPT
6、纪律是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的
2020年(物业管理)物业公司公共能耗费管理操作指引
（物业管理）物业公司公共能耗费管理操作指引绿城物业服务集团有限X公司公共能耗费管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013(A/1)1目的为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护X公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据《物业管理条例》等国家相关法律法规的规定，且结合集团实际情况，特制定本指引。
2适用范围适用于绿城物业服务集团有限X公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。
3职责3.1集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。
3.2集团企业发展部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。
3.3集团品质督导部负责收集《物业服务收费管理办法》等法规中关于能耗的管理规定且及时进行调整。
3.4集团财务部负责公共能耗费用收支核算，壹级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。
3.5集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。
3.6咨询X公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。
3.7统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。
4工作程序4.1公共能耗概念4.1.1公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。
4.1.2公共能耗中的公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗费用）。
4.2公共能耗费管理原则4.2.1不违反政策、法律文件和行业规范的原则4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用能够单独按实向业主分摊。
物业管理处能耗计量统计管理实施办法
1目的为了加强能耗管理，严格监控、杜绝浪费现象，并为能耗成本标准化做好基础数据统计，使能耗管理有计划、有依据、可测算。
2适用范围对本部门范围内经营所需的主要能耗设备（水、电）实行计量统计管理。
3职责3.1工程设备部制定能耗计量统一表式。
3.2本部门指定能耗管理人员负责能源消耗量的抄计工作以及能耗计量统计汇总工作。
3.3能耗管理人员应有高度的责任性，工作认真仔细，对每只计量表按公司规定的编号方式进行编号并按抄计要求，定时抄计、汇总、分析能耗量。
发现异常情况，及时组织相关人员进行排除。
4工作程序4.1工程设备部负责对日常运行的大能耗设备安装计量表，采用直接读取该设备耗电量和耗水量（电梯、中央空调、循环水泵、生活水泵及厂区各级水表等）。
4.2工程设备部负责给出一些使用功率、时间基本固定的设备的能耗测算办法，采用实测方法计算该设备的功率（电视监控、消防报警系统、厕所排风、照明灯、喷水池、消防喷淋泵、消防风机等）。
4.3能耗管理人员每月至少一次对管理区域内的二级三级计量表作检查，对有计量不准、嫌疑或表面模糊的表具，及时作校验或更换。
4.4能耗管理人员每月至少一次对管理区域内的“表外"耗能情况作检查，发现问题及时取证并报告工程维修主管，通过客服主管及时与客户交涉处理。
对未安装计量表的用水点，须及时增装表具进行计量控制。
4.5对电耗计量统计及管理要求4.5.1能耗管理人员每日一次（定时）抄计"一级表"的耗电量（无管理高压设备用房除外），并对消耗量进行比较分析。
4.5.2能耗管理人员每月一次（与供电局抄表同日）抄计区域内的二级、三级电表的耗电量，将三级表的消耗量进行汇总后与二级表进行核对并将二级表的耗电量与一级表的消耗量进行核对分析。
如有嫌疑应及时组织检查排除。
4.5.3本部门每月应按计划财务部提供的统一表式将当月的客户用电度数、单价和金额上报计划财务部；每月30日前按工程设备部提供的统一表式将当月各被计量设备的用电度数上报工程设备部。
2024-物业管理公共能耗管理方案
(3)趸售和农业用电，功率因数为0.80。
第二章 相关法律法规
?中华人民共和国水法?： 第四十九条 用水应当计量，并按照批准的用水方案用水。
用水实行计量收费和超定额累进加价制度。 第七十条 拒不缴纳、拖延缴纳或者拖欠水资源费的，由县级
共用设备的定义： 指一幢住宅内部,由整幢住宅的业主、使用人共同使用的 供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、电 视天线、水箱、水泵、电梯、邮政信箱、避雷装置、消防 器具等设备;
第一章 公共能耗的概念
共用设施的定义： 指物业治理区域内,由业主和使用人共同使用的道路、绿 地、停车场库、照明路灯、排水治理、化粪池、垃圾箱( 房)、物业、业委会管理用房、居委会用房等设施。
铸铁螺旋升降式截止阀：
该截止阀与铸铁螺旋升降式水龙头 的缺点一样，密封垫容易损坏， 造成关闭不严而漏水。
第二章 相关法律法规
上导向直落式便器水箱配件 ：
直落式排水密封球塞与开关的把柄 挑杆运动不一致，造成球塞复位不 正导致漏水。进水系统无防倒虹吸 装置，易造成自来水管道污染。进 水噪音大〔大于60分贝〕，无补水 装置，卫生条件差。
➢ 公共能耗的定义 ➢ 共用部位的定义 ➢ 共用设备的定义 ➢ 共用设施的定义
第一章 公共能耗的概念
公共能耗的定义： 业主、使用人公有部位，共用
设备、设施和在公共性效劳中所发 生的水、电、煤等能源消耗称为 “公共能耗〞，由此产生的费用为 “公共能消耗用〞。
第一章 公共能耗的概念
第一章 公共能耗的概念
第二章 相关法律法规
?中华人民共和国电力供给与使用条例?：
第三十条 用户不得有以下危害供电、用电安稳，扰乱正常供电、用电
物业公共能耗费用详解
物业公共能耗费用详解《物业管理条例》规定，“物业管理服务收费项目应包括管理费、房屋设备运行费、保洁费、保安费和维修费”。
业主、使用人按规定缴纳上述费用，但其中是否全面涵盖了物业公司为业主、使用人提供的各类服务项目的收费？是否还有遗漏？当中显然缺少了容易被忽视的“公共能耗”这一部分费用。
物业公共能耗费如何分摊？一、何为“公共能耗”？其实在理解了共用部位、共用设备和公共设施三个概念后，便可推敲。
共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、房屋承重结构、室外墙面等部位。
共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具等设备。
公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、排水管道、窨井等设施。
综上所述，业主、使用人公有，共用设备、设施和在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗称为“ 公共能耗”，由此产生的费用为“公共能耗费”。
二、小区公共能耗费的构成1、各单元公共用电(包括公共楼梯照明、应急指示灯、电梯动力)2、公共照明(包括路灯、草坪灯、景观灯、景观水池水泵)3、弱电系统(包括消防、安防系统、智能化系统、消控中心)4、二次供水增压水泵用电5、公共用水(消防系统用水、公共卫生间、景观水池、绿化养护用水)三、小区公共能耗费分摊方式1、各单元公共用电各单元楼均安装公共用电计量电表，分摊方式按户均摊。
月计算公式：已入住每户分摊金额=该单元计量电费/该单元已入住户数+(该单元空置户数×70%)2、公共照明小区设公共照明总表，由小区全体业主按户均摊。
每月计算公式：已入住每户分摊金额=小区公共景观照明电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)3、弱电系统消防监控中心设弱电系统总表，由小区全体业主按户均摊。
每月计算公式：已入住每户分摊金额=消控中心计量电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)每月计算公式：已入住每户分摊金额=动力系统电费/小区已入住户数+(小区空置户数×70%)4、二次供水增压水泵用电小区小区部分二次供水分中区和高区，中区和高区分别安装计量电表，电费按实际用水量进行分摊，1-6层市政直供水不参与分摊。
物业能耗管理办法
物业能耗管理办法第一章总则第一条为规范地区物业公司能耗管理工作，合理利用能源，减少能源消耗，降低物业经营成本，特制订本办法。
第二条本办法适用于物业管理区域内能耗的管理。
第二章管理机构及职责第三条物业管理中心负责制定能耗管理规范及标准，并对地区物业公司的能耗管理工作进行指导、监督、检查与考核。
第四条地区物业公司负责所辖项目的能耗管理情况的统计、分析并对项目能耗管理工作进行指导、培训、检查与考核。
第五条物业服务中心负责项目能耗情况的统计、分析并落实各项节能措施。
第三章计量器具管理第六条项目维修部须对管辖区域内的能源实行分区管理，必须实现分区计量的用水区域应包括：人工湖补水、景观用水、高位水箱补水、会所泳池用水、运动中心用水、商业综合体用水、影城用水等；必须实现分区计量的用电区域应包括：园区景观照明用电、路灯用电、泛光照明用电、地下室照明用电、电梯用电、楼栋照明用电、会所用电、运动中心用电、商业综合体用电、影城用电等。
第七条对于各区域分区计量器具已经安装并正常使用的项目，维修部须指定计量器具及相关设施的责任人，并做好日常巡检、使用维护和修理等工作。
第八条需进行计量但未安装计量器具的，项目维修部负责计量器具的安装及后期的维护管理。
第四章能耗统计分析第九条项目维修部应建立健全能源管理台帐，做好各种单据、数据资料的整理、分析、归档。
第十条项目维修部每月统计、分析项目能耗情况，并编制能耗管理报告，于每月25日上报地区物业公司工程维护部。
对于能耗数据明显异常的，要彻底查找原因并及时处理。
第十一条地区物业公司工程维护部每月对项目上报的能耗管理报告进行总结、分析，结合分析情况对项目能耗管理工作进行管控。
第十二条地区物业公司工程维护部每月5日前须编制地区物业公司能耗管理报告并上报物业管理中心。
第十三条物业管理中心每月8日前须完成地区物业公司能耗管理报告的整理、分析，并编制物业系统能耗管理报告。
对于地区物业公司出现的共性问题，物业管理中心须制定解决方案并推动落实。
物业收费管理制度
物业收费管理制度尊敬的业主：本物业公司一直致力于提高物业服务质量，进一步规范物业收费管理。
现就物业收费管理制度与业主进行说明如下：一、收费标准制定物业收费标准将根据领导价格指导、市场行情和实际开支等诸多因素进行合理的制定，同时经过业主委员会的审批和公示。
二、收费方式为方便业主缴费，本物业公司提供以下两种缴费方式：（1）线上缴费：业主可在物业公司官网进行在线缴费，缴费成功后可获得电子收据，资金安全无虞。
（2）线下缴费：业主可到物业管理处进行现金、刷卡等方式的缴费，收费员会在缴费时予以详细的说明和发票。
三、收费项介绍本物业公司主要收取以下四种服务费用：（1）基础物业服务费：包含物业管理、保洁、绿化、垃圾清运等基本服务。
（2）维修服务费：包含房屋周边的维修、维护、大修等费用。
（3）公共能耗费：包含公共区域照明、电梯、消防设施、保安等能耗费用。
（4）停车费：车位租赁或临时停车时需要缴纳的费用。
四、欠费处理若业主未及时缴纳物业服务费用，本物业公司将于每月1日、10日和20日分别发送提醒通知，若业主在通知发出45天后仍未缴费，将视为欠费。
对于欠费的业主，本物业公司将采取以下措施：（1）暂停服务：停止为业主提供物业管理服务，包括但不限于保安、保洁等。
（2）公示通告：通过公告栏发布欠费情况，提醒业主尽快缴纳费用。
（3）催收通知：电话、短信、信函等方式均可进行催收通知。
五、申诉处理若业主对物业公司收费存在异议，可在使用服务后的5个工作日内向物业公司书面提出申诉或投诉，物业公司将在接到异议后及时处理，并向业主作出书面答复。
本物业公司将继续以提高服务质量为目标，进一步规范物业收费管理，为广大业主提供优质的物业服务。
特此通知！此致敬礼！物业管理处20xx年x月x日。
物业管理系统收费模块操作手册
极致收费治理操作手册收费治理操作步骤如下图所示：讲明：1、在【房间收费标准设置】中将要修改的公摊费用、停车费等金额指定好之后，再来操作业务处理导航图中的内容，假如每个月的费用没有变化则能够跃过这一步；2、在【抄表(公摊仪表)】中抄公摊仪表的读数，假如没有公摊表，则能够跃过这一步；3、在【抄表(房间仪表)】中抄房间仪表的读数；4、在【公摊计算】中依照公摊公式计算公摊仪表分摊到每个房间的数据，假如没有公摊表则能够跃过这一步；5、在【生成常规费用】中生成当期全部常规费用，包括治理费、维修基金等，生成的费用不需要审核；6、在【生成仪表费用】中生产当期全部抄表费用，包括水电、垃圾处理费等，生成的费用不需要审核；7、在【费用查询】中计算滞纳金金额，假如治理处不收取滞纳金则能够跃过这一步；8、在【预收核算】中新增、核销预收单，新增的预收单需先审核再核销；9、在【银行托收】中进行导出报盘、导入回盘操作，导入回盘后不需要审核；10、在【欠款查询】中进行缴费操作；11、在【现金收款单一览表】中审核当期全部的现金收款单；12、在【结账】中进行结账操作，表示当期全部操作差不多完成，要进入到下个周期操作。
一、房间收费标准设置假如治理处的公摊或是停车费等费用是通过指定金额设定的，同时每个月的金额可能不一致，则在生成费用单之前一定要到房间收费标准设置那个地点来修改金额，否则系统会自动默认上个月的金额。
房间收费标准设置是提供给用户告诉系统每个房间收取哪些费用，以什么样的标准来计算，从什么时候开始计算的功能。
在系统主界面点击【收费治理】->右侧【收费参数】最下面的【房间收费标准设置】，如下：如何新增设置假如某个房间找不到相应的收费标准设置，则需通过新增来增加。
例如招商大厦治理处下面的一个房间之前没有设置收取公摊电费，但本月要收取，则进入到那个界面后，在走边的树形结构中先找到那个房间，然后点击上面工具栏的“新增”，弹出收费项目设置界面，在要收取的项目后面勾选“收取”，选择收费标准，假如是常规费用还需选择开始时刻，然后点击“保存”即可，保存之后他会弹出保存成功提示。
物业能耗管理方案
4.定期对能耗管理情况进行检查，发现问题及时整改。
七、持续改进与优化
1.定期对能耗管理方案进行评估，查找不足，提出改进措施。
2.关注国内外能耗管理新技术、新产品，不断优化能耗管理方案。
3.加强与同行业的交流合作，分享能耗管理经验，共同提高能源管理水平。
二、物业能耗管理组织架构与职责
1.成立物业能耗管理领导小组，负责制定能耗管理战略、政策和目标。
2.设立能耗管理办公室，负责日常能耗管理工作的组织实施、协调监督。
3.设立能耗管理专员岗位，负责能耗数据收集、分析、报告及节能措施的落实。
三、能耗数据收集与管理
1.对物业内各类用能设备进行分类、编码，建立设备能耗档案。
4.及时总结能耗管理成果，形成典型案例，为行业提供借鉴。
本方案旨在规范物业能耗管理，提高能源利用效率，实现节能减排目标。通过实施本方案，将为我国绿色建筑发展做出积极贡献。希望全体员工共同努力，切实履行能耗管理职责，为创建美好家园贡献力量。
第2篇
物业能耗管理方案
一、引言
随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，建筑能耗问题日益凸显。加强物业能耗管理，提高能源利用效率，降低能源消耗，成为我国节能减排和可持续发展战略的重要组成部分。本方案旨在制定一套科学、合理、可行的物业能耗管理体系，以实现节能减排、促进绿色物业发展。
4.定期评估节能措施效果，根据评估结果调整优化节能措施。
六、能耗管理制度与考核
1.制定完善的能耗管理制度，明确能耗管理要求、操作规程和奖惩机制。
2.设立能耗考核指标，对能耗管理效果进行量化评价，包括节能率、能耗降低额度等。
3.建立能耗奖惩制度，对节能减排成效显著的部门和个人给予奖励，对未完成能耗目标的部门和个人进行处罚。
公共能耗管理办法
公共能耗管理办法一、物业自用能耗的节能降耗方法（一）物业办公水电能耗1.办公室照明灯具使用。
在开关处张贴“人走关灯”的标识，下班后关闭照明灯具。
所有照明均采用LED节能灯照明。
夜间、阴天、雨天、雪天等室内采光效果不好的天气下，才需要开启室内照明灯具。
2.办公设备使用。
在办公设备处张贴“人走关闭”的标识。
外出办事、休息日等长时间不使用办公设备时，应关闭办公设备的电源开关，拔下电源插座。
3.空调使用（1）夏季室外温度达到30摄氏度（含30摄氏度）时，办公室内可以开启空调。
使用空调时，应关好门窗。
（2）空调开启时间为上午9：00-11：30，下午14：00-17：00；使用时间严格控制在6小时之内（含6小时）。
（3）空调制冷温度设定在26摄氏度（含26摄氏度）以上。
4.冬季在有正常供暖的情况下，禁止在办公室内使用空调和电暖气等大功率热能设备。
5.卫生间用水、用电办公区域卫生间开关和水龙头处，张贴“人走关闭”的标识。
卫生间应采用节能灯具与节水设备，如节能灯、节水水箱与水龙头。
（二）物业住宿员工水电能耗1.严肃住宿纪律，每晚10点前准时熄灯。
如遇到节日活动等特殊情况可适当调整执行时间。
2.在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识，宿舍人员应做到人走关灯；卫生间人走关灯关水；严禁在宿舍区内使用大功率电器。
3.采用节能照明灯和节水设备。
4.对宿舍用房的用水、用电安装计量设备进行计量，设定合理的用水、用电量，超量部分由住宿人员分摊。
（三）餐厅水电能耗1.在开关及水龙头处张贴“人走关闭”的标识。
除电冰箱（柜）需24小时运行外，照明、水龙头、电饭锅等电器在不用时，应及时关闭和切断电源。
2.餐厅厨师制定用餐时间表，经服务中心经理审核确定后执行。
除节日、加班等特殊情况外，日常应严格按照就餐时间表进行就餐，错过就餐时间餐厅应不在提供饭菜。
3.晚餐结束后，厨师做完材料准备、厨具清洁、餐厅卫生后，依次检查闸阀、电源开关，最后关闭灯具，锁闭餐厅。
公共能耗管理方案
公共能耗管理方案公共能耗费指物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等能源的消耗所产生的费用。
一、公共能耗分摊原则1、谁受益向谁分摊；2、按所拥有的建筑面积分摊；3、空置、空关期间向房屋所有权人分摊。
二、公共能耗管理方案1、公共能耗的预收按建筑面积向房屋所有权人或使用人按季度标准预收公共能耗费。
预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的企业所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途。
2、公共能耗的统计、核算物业服务中心每月抄水、电表，统计公共能耗金额。
3、公共能耗分摊公示每两个月向入园企业分摊一次，并向全体入园企业公示。
4、公共能耗的结转在入园企业无疑义后，根据分摊金额，从预收的公共能耗中结转，预收的当期公共能耗若不足，向入园企业补收；若预收的当期公共能耗有剩余，结转入下一期使用，不得计入物业收入。
5、公共能耗分类及分摊对象：（1）按建筑面积全体业主或使用人分摊项目：园区路面各类照明（高杆灯、景观灯、草坪灯、泛光照明）能耗；景观用水、室外保洁绿化用水；弱电系统；消监控室、配电房、水泵房等设备房用电能耗；污水泵、风机等全体业主共用的设施设备用电能耗。
（2）按建筑面积向该幢客户分摊项目：电梯、增压泵、步行消防通道照明等该幢客户共享设施设备能耗。
（3）按建筑面积向楼层客户分摊项目：楼层照明、楼层公共卫生间用水等该层客户共用能耗。
（4）按使用流量结合建筑面积向客户分摊项目：8-19号楼VRV空调由客户自行承担；1-7号楼空调使用能耗按使用流量分摊到楼层，楼层能耗再根据建筑面积向企业分摊。
三、主要公共能耗分摊计算方式1、电梯能耗分摊公式电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各幢进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。
未售、未出租和首次空关房间不分摊，已售房屋装修申报日为分摊计费日，已出租房屋以租赁协议起始日或装修申报日为分摊计费日（相对较早时间为准）。
计算公式如下：D1＝(∑N×d)÷∑S×S1×µD1---×幢×幢1室×月电梯能耗分摊费用（元）∑N---×幢×月电梯用电计量总和（度）d---电力局电费单价（元/度）∑S---×幢全部户型建筑面积的总和（㎡）S1---×幢1室户型建筑面积（㎡）µ---楼层系数（µ＝µ1÷∑µ）2、增压水泵能耗分摊公式增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。
物业管理系统收费模块操作手册
极致收费管理操作手册收费管理操作步骤如下图所示：说明：1、在【房间收费标准设置】中将要修改的公摊费用、停车费等金额指定好之后，再来操作业务处理导航图中的内容，如果每个月的费用没有变化则可以跳过这一步；2、在【抄表(公摊仪表)】中抄公摊仪表的读数，如果没有公摊表，则可以跳过这一步；3、在【抄表(房间仪表)】中抄房间仪表的读数；4、在【公摊计算】中根据公摊公式计算公摊仪表分摊到每个房间的数据，如果没有公摊表则可以跳过这一步；5、在【生成常规费用】中生成当期全部常规费用，包括管理费、维修基金等，生成的费用不需要审核；6、在【生成仪表费用】中生产当期全部抄表费用，包括水电、垃圾处理费等，生成的费用不需要审核；7、在【费用查询】中计算滞纳金金额，如果管理处不收取滞纳金则可以跳过这一步；8、在【预收核算】中新增、核销预收单，新增的预收单需先审核再核销；9、在【银行托收】中进行导出报盘、导入回盘操作，导入回盘后不需要审核；10、在【欠款查询】中进行缴费操作；11、在【现金收款单一览表】中审核当期全部的现金收款单；12、在【结账】中进行结账操作，表示当期全部操作已经完成，要进入到下个周期操作。
一、房间收费标准设置如果管理处的公摊或是停车费等费用是通过指定金额设定的，并且每个月的金额可能不一致，则在生成费用单之前一定要到房间收费标准设置这里来修改金额，否则系统会自动默认上个月的金额。
房间收费标准设置是提供给用户告诉系统每个房间收取哪些费用，以什么样的标准来计算，从什么时候开始计算的功能。
在系统主界面点击【收费管理】->右侧【收费参数】最下面的【房间收费标准设置】，如下：如何新增设置如果某个房间找不到相应的收费标准设置，则需通过新增来增加。
例如招商大厦管理处下面的一个房间之前没有设置收取公摊电费，但本月要收取，则进入到这个界面后，在走边的树形结构中先找到这个房间，然后点击上面工具栏的“新增”，弹出收费项目设置界面，在要收取的项目后面勾选“收取”，选择收费标准，如果是常规费用还需选择开始时间，然后点击“保存”即可，保存之后他会弹出保存成功提示。
物业管理系统收费模块操作手册
物业管理系统收费模块操作手册收费治理操作步骤如以下图所示：说明：1、在【房间收费标准设置】中将要修改的公摊费用、停车费等金额指定好之后，再来操作业务处理导航图中的内容，假如每个月的费用没有变化那么能够跃过这一步；2、在【抄表(公摊外表)】中抄公摊外表的读数，假如没有公摊表，那么能够跃过这一步；3、在【抄表(房间外表)】中抄房间外表的读数；4、在【公摊运算】中依照公摊公式运算公摊外表分摊到每个房间的数据，假如没有公摊表那么能够跃过这一步；5、在【生成常规费用】中生成当期全部常规费用，包括治理费、修理基金等，生成的费用不需要审核；6、在【生成外表费用】中生产当期全部抄表费用，包括水电、垃圾处理费等，生成的费用不需要审核；7、在【费用查询】中运算滞纳金金额，假如治理处不收取滞纳金那么能够跃过这一步；8、在【预收核算】中新增、核销预收单，新增的预收单需先审核再核销；9、在【银行托收】中进行导出报盘、导入回盘操作，导入回盘后不需要审核；10、在【欠款查询】中进行缴费操作；11、在【现金收款单一览表】中审核当期全部的现金收款单；12、在【结账】中进行结账操作，表示当期全部操作差不多完成，要进入到下个周期操作。
一、房间收费标准设置假如治理处的公摊或是停车费等费用是通过指定金额设定的，同时每个月的金额可能不一致，那么在生成费用单之前一定要到房间收费标准设置那个地点来修改金额，否那么系统会自动默认上个月的金额。
房间收费标准设置是提供给用户告诉系统每个房间收取哪些费用，以什么样的标准来运算，从什么时候开始运算的功能。
在系统主界面点击【收费治理】->右侧【收费参数】最下面的【房间收费标准设置】，如下：如何新增设置假如某个房间找不到相应的收费标准设置，那么需通过新增来增加。
例如招商大厦治理处下面的一个房间之前没有设置收取公摊电费，但本月要收取，那么进入到那个界面后，在走边的树形结构中先找到那个房间，然后点击上面工具栏的〝新增〞，弹出收费项目设置界面，在要收取的项目后面勾选〝收取〞，选择收费标准，假如是常规费用还需选择开始时刻，然后点击〝储存〞即可，储存之后他会弹出储存成功提示。
物业能耗管理规定
能耗管理规定第一章目的第一条为确保城投物业项目的服务品质，在满足物业项目档次定位与功能使用需求的前提下，达到合理降低能耗（以下简称“合理降耗”）的目标，特制定本管理规定。
第二章适用范围第二条适用于城投物业各服务中心、分（子）公司内合理降耗的操作管理及能耗管理分析评估。
第三章管理职责第三条能耗管理作为城投物业全员参与的物业长效管理工作，以降耗操作项目的管控和能耗计量抄记与统计分析汇总的管理方式进行。
第四条各项目经理负责制：所管项目合理降耗动态性监督管理，要求加强宣传，不断灌输全员节能降耗的品质管理服务意识。
第五条各项目抄表员每月28—30日定时对能耗计量抄记，工程部经理（主管）根据公司标准模板表单汇总统计，并对能耗计量数据的真实性、准确性负责，统计表单经经理审核后上报公司。
第六条定时操作项目（公共照明系统采用手动开关的建议逐步进行技术改造），须按公司下发的《公共照明/水景/亮化设施、设备使用开闭时间规定》时间段进行操作，该开启时间段内的灯光和设备应按时开启，不该开启的应及时关闭。
操作维修工须按公司规定进行操作，全体员工有义务和责任对未按规定开启使用灯光和设备的现象及时上报工程部经理（主管），项目经理和各部门经理须承担相应监督管理责任。
第七条能耗统计分析电子汇总表应具备月度、年度的纵向比对功能；同类物业项目的横向比对功能，为日后公司智慧社区管理平台的能耗计量模块上线打下基础。
能耗计量管理的表单，统一采用总公司工程管理部下发的Excel电子版，同时为便于各物业项目能耗管理在时间上的统计分析比对，能耗数据抄录与统计截止日规定为：每月28—30日进行，不得延误。
第八条各物业项目的公共能耗统计分析汇总表，每月以电子版方式提供给公司工程管理部。
第四章定时操作项目第九条各项目应将所管辖范围内的日常定时开关操作项目，纳入《公共照明/水景/亮化设施、设备使用开闭时间规定》进行管控。
第十条定时操作项目应明确规定：谁负责操作、谁负责巡查处理（含：在特定情况下谁有权负责作临时性的调整）。
1208-物业管理节能降耗管理工作指引
物业管理节能降耗管理工作指引1. 目的加强能源管理，通过科学合理管理手段与技术，达到节能降耗的目的。
2. 适用范围适用于物业公司各售楼处物业管理项目。
3.定义无。
4. 职责工程维修人员负责节能降耗工作的具体操作。
工程部主管负责节能降耗方案制定、过程控制和结果检验。
物业经理负责协调其他部门及考核节能降耗工作的实施情况。
5. 作业标准流程5.1 向公司体体人员宣传“节能设计”、“纸张双面用”、“人走灯灭”、“合理使用”等守则，并倡导实施；5.1.1 “节能设计”是指在设计施工阶段，公共用电、用水采用节能设施，从源头上达到节能降耗的目的；5.1.2 “纸张双面用”是员工在使用纸张时，用过一面的纸张不要作废，用另一面复印或书写，也泛指办公物品用到其确实无任何使用价值，包括原来的使用价值以及挖掘出来的新的使用价值；5.1.3 “人走灯灭”是指确员工离开物业经理时，随手关灯以节约用电；5.1.4 “合理使用”是指空调、照明、自来水等，在不影响使用效果的前提下，尽量少用一些，从而达到节能降耗的目的。
如空调在特定情况下或在规定的温度、湿度下才开启使用，在不影响使用效果的前提下，将温度升高1度；将喷泉水池的水用于冲洗地面、绿化养护，做到资源循环利用；将公共照明制定严格、有效的开闭时间，在不影响使用的情况下，分组控制达到能源的节约。
5.2 节能降耗管理工作中的注意事项5.2.1 公共照明/泛光照明/景观灯光严格按照规定时间开闭；5.2.2 下列情况下的开关时间调整，应报工程部主管同意后，作临时性开关时间的调整：➢季节性自然光照有较大变化时。
➢有重大活动或重要贵宾接待等特殊情况时。
5.2.3 地下车库宜按车库实际使用率调整照明度，使用率低时可保持最基本的照明。
5.2.4 空调系统合理使用：➢要求充分利用室外自然通风，按用户量调整温度设定值及空调机组启停时间；➢空调机组运行中，工程当值人员应根据空调机组负荷与实测的平均温度结合用户的反映，调整温度设定值或机组台数启停操作；➢气温变化较大时，特别要注意暴热或暴冷气温时的空调设备温度的调整操作；➢物业办公区域的分体空调在无人当值时应及时关闭。
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物业管理）物业公司公共能耗费管理操作指引绿城物业服务集团有限X 公司公共能耗费管理操作指引GT-ZY-GC-010-2013（A/1）1目的为了规范公共能耗费分摊及收费行为，维护X 公司和业主合法权益，规避在物业公共能耗费分摊及收取过程中的法律风险，根据《物业管理条例》等国家相关法律法规的规定，且结合集团实际情况，特制定本指引。
2适用范围适用于绿城物业服务集团有限X 公司（以下简称集团）所属物业服务中心对公共能耗费分摊的管理工作。
3职责3.1集团工程技术部负责本指引的编制，负责对各物业服务中心公共能耗费分摊及计算的指导。
3.2集团企业发展部负责对项目招投标和《前期物业服务合同》签订时，在标书和合同中对不同地区或不同项目的物业公共能耗分摊内容、办法和条款中能耗约定进行评审。
3.3集团品质督导部负责收集《物业服务收费管理办法》等法规中关于能耗的管理规定且及时进行调整。
3.4集团财务部负责公共能耗费用收支核算，壹级单位财务部门（人员）对公共能耗费用收支情况进行监管。
3.5集团审计部负责对公共能耗费用收支情况、分摊情况的审计。
3.6咨询X 公司做好前期物业公共能耗计量表的合理设置咨询。
3.7统计和上报本项目物业公共能耗分摊各类数据，该物业服务中心为本项目物业公共能耗分摊管理的具体执行部门。
4工作程序4.1公共能耗概念4.1.1公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施所发生的水、电、气等非业主或使用人自行承担部分的能源消耗所产生的费用。
4.1.2公共能耗中的公共能耗费管理项目物业范围内共用部位、共用设备和公共设施中超过基础能耗的设施设备运行消耗的费用（如：共用的电梯、增压水泵、水系景观、中央空调、泛光照明等产生的能耗费用）。
4.2公共能耗费管理原则4.2.1不违反政策、法律文件和行业规范的原则4.2.1.1前期物业管理期间，共用电梯、增压水泵、水系景观、中央空调等公共能耗设施设备运行消耗的费用能够单独按实向业主分摊。
但必须在物业服务合同或者其他合同或业主协议中进行明确。
如在合同或协议中另有约定的，则按照约定执行。
4.2.1.2地方性规范性文件对公共能耗费构成及收取有明确规定的，按照地方性规范性文件执行，且在合同或协议中予以明确。
4.2.2公共能耗费用不得挪作他用原则实行公共能耗费按实分摊制且预收的项目，预收的公共能耗费支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务中心应专款专用，不得改变其用途，当期结余应计入下期预收，不得计入物业服务费收入。
4.2.3不得分摊原则4.2.3.1物业服务企业自用办公及生活等用水、电、气、热等已列入物业费内，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。
4.2.3.2已单独收取费用的地下车库设施设备能耗费用不得重复分摊。
4.3公共能耗费用的管理要求4.3.1前期公共能耗计费表设置管理4.3.1.1在项目前期顾问咨询过程中（尤其对于仅限公共能耗设备纳入分摊的项目），咨询X 公司应将公共能耗分级计量表的合理设置纳入顾问咨询，避免日后公共能耗费用无法分摊的风险4.3.1.2项目承接查验过程中核对各分级计量表接表是否合理，涉及公共能耗设施设备运行（电梯、二次供水用增压水泵、水系景观灯用电、中央空调用电需有独立的计量表），应有独立的计量表。
如有计费表漏装或不合理情况，应报施工单位（或开发X 公司）进行整改，整改合格后方可进行交付。
4.3.1.3各公共能耗分摊的项目在交付前1 个月内，将项目能耗计量设置情况及公共能耗收费分摊方案上报集团工程技术部，由工程技术部审定无误后，方可对公共能耗费进行分摊。
4.3.1.4集团工程技术部做好公共能耗费分摊的指导工作。
4.3.2合同中能耗约定的评审4.3.2.1项目在前期物业服务合同或前期物业服务协议中约定公共能耗费用的收取和分摊，不得违反当地政府已出台的物业服务收费管理办法，或其他相关规范性文件的要求。
4.3.2.2集团企业发展部及集团品质督导部在合同评审过程中涉及能耗约定应符合考虑项目当地政府已出台的物业服务收费管理办法规定和集团关于能耗管理规章制度的要求。
4.3.2.3集团品质督导部每年壹月份对各地方政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定进行查新，及时告知各单位，每半年更新壹次，必要时（每季度）修订集团合同模版中关于能耗的约定。
各项目收集到当地政府已出台的物业服务收费管理办法等法规中关于能耗的管理规定的调整时应及时上报集团品质督导部备案。
4.3.3 公共能耗费用的收费和分摊方式a）纳入物业服务费收取，不存在分摊4.3.3 公共能耗费用的收费和分摊方式b）公共能耗共用设施设备能耗费用预收后按实向业主分摊c）公共设施设备能耗费用按实分摊4.3.4公共能耗费纳入物业服务费的管理4.3.4.1公共能耗费用涵盖在物业服务费内收取，实际公共能耗费用的盈余或亏损均由物业服务中心享有或承担。
4.3.4.2各单位在项目洽谈过程中，除当地规范性文件另有规定外，应将公共能耗费用包含在物业服务费中作为主要洽谈方向，规避因公共能耗费用分摊引起的纠纷。
4.3.4.3项目前期洽谈或招投标过程中，测算本项目公共能耗费用，明确项目物业服务能耗费用收费标准。
4.3.5公共能耗费用预收后按实向业主分摊的管理4.3.5.1公共能耗费用预收后另行向业主分摊的项目，在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费预收标准，预收费用由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗费的账户管理进行监督检查）。
4.3.5.2项目应确保公共能耗设施设备产生的电费有独立的计量表计费,已交付项目公共能耗设施设备和公共能耗设施设备公用计量表的情况，报集团工程技术部进行核实，必要时进行分表计量。
4.3.5.3集团工程技术部核定无误后，项目依据仪表计量实际产生的公共能耗费，按《公共能耗费分摊计算表》（附件3）向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。
集团财务部根据集团工4.3.6 按实分摊公共能耗费用的管理程技术核定的项目能耗收费表进行结转。
4.3.6 按实分摊公共能耗费用的管理4.3.6.1项目应在（前期）物业服务合同中明确公共能耗费的预收标准，公共能耗预收费由二级财务设立账户代为管理，严禁挪作他用（集团财务部和审计部对公共能耗的账户管理进行监督检查）。
4.3.6.2项目根据仪表计量实际产生的费用后，由预收款中支出，且按《公共能耗费分摊计算表》向业主分摊，当期结余的公共能耗预收费用计入下个预收期，不得计入物业收入。
4.3.6.3预收公共能耗费用不能支付实际产生的公共能耗费用时，不足部分在下壹预收周期向业主补收，且同步调整下壹预收周期的预收标准。
4.4 公共能耗费用的监督管理4.4.1按实分摊公共能耗费的公示物业服务中心应将按实分摊的公共能耗费用向业主公示，按（前期）物业服务合同约定的公示周期向业主公示。
4.4.2集团财务部对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行财务核对，对物业服务中心公共能耗费用收支情况进行监督管理。
4.4.3集团审计部根据本指引及财务项目数据对物业服务中心的能耗分摊及收支情况进行审计，发现问题，按“ 4.5 罚则”进行处罚。
4.5罚则4.5.1集团所属各物业服务中心责任人违反本指引规定进行公共能耗费分摊的，未对X 公司声誉、利益造成损失的，集团将给予其警告、通报批评等纪律处分，且处于当月绩效工资10-50 ％的扣款；如对集团声誉、利益造成重大损失的，集团将给予降职、免职或解除劳动关系等纪律处分，情节特别严重、造成严重后果的，集团将依法追究其法律责任。
5相关文件5.1附件1《能耗分摊方式说明》5.2附件2《能耗表模拟表系图》5.3附件3《公共能耗费分摊计算表》5.4附件4《能耗费用分摊公示举例》5.5附件5《各地关于公共能耗分摊的相关规定》6记录表单6.1《××物业服务中心公寓楼公共电表用电统计》6.2《××物业服务中心写字楼公共电表用电统计》6.3《××物业服务中心公寓楼总电表用电统计》6.4《××物业服务中心写字楼总电表用电统计》6.5《××物业服务中心总水表用水统计》6.6《××物业服务中心公共水表用水统计》6.7《××物业服务中心户内水表用水统计》6.8《××物业服务中心商铺户内水表用水统计》附件1：能耗分摊方式说明1.按《前期物业服务协议》或《物业服务合同》所明确的可收费项目设定；2.第壹条未明确的，按当地法律法规执行；3.参考模版制作公共能耗供电表系图、供水表系图；4.标注各分级计量表表号，无计量表的标红；5.Excel 上描述的表号要能和表系图上壹壹对应；6.各类公共能耗表分摊频次，按当地主管部门抄表频次进行分摊；7.各单位涉及公共能耗费分摊项目，自集团统壹要求之日起应按照物业服务合同（协议）有关公共能耗公示的要求进行，且按运营性公示的有关要求对公示情况进行拍照存档，同时将电子稿公示照片上报集团财务部；8.供电、供水表系图；Excel 表及计算方式汇总后，在结尾标注“之上表号、数据我分子X 公司核对无误”。
后加盖服务中心印章、经分子X 公司总经理（或负责人）签字后报集团财务部、工程技术部分别备案。
附件2 ：能耗表模拟表系图附件3：公共能耗分摊计算公式壹、电梯能耗分摊公式电梯能耗仅发生电能损耗费用，应按各单元进行分摊，按户内建筑面积和楼层系数进行分摊。
未入住户不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。
计算公式如下：D 1＝（∑N ×d ＋∑W）÷∑S 单元×S1×μD1--- ×幢×单元1 室×月电梯能耗分摊费用（元）∑N--- ×幢×单元×月电梯用电计量总和（度）d--- 电力局电费单价（元/ 度）∑W--- 电梯维护费用（元）【注：在招投标书已明确物业管理费含电梯年检费、电梯月维护费，不得进行分摊，未明确的能够进行分摊】∑S 单元--- ×幢×单元全部户型建筑面积的总和（㎡）S1--- ×幢×单元1 室户型建筑面积（㎡）μ--- 楼层系数（μ＝μ1 ÷∑μ）电梯楼层系数表注：跃层住宅按底层楼层位置计算系数二、增压水泵能耗分摊公式增压水泵是指生活二次变频供水系统、生活提升加压供水系统、消防水泵提升加压供水系统、热水循环泵系统等。
增压水泵能耗包括电能和水损耗费用，应按各加压供水区域进行分摊（如：高区、中区、低区等）；按每户计量水表用量进行分摊。
未入住户计量水表没有用量不分摊，装修户按申报日为分摊计费日。