土地管理法和房地产管理法
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土地所有权是国家或者农民集体依法对归其 所有的土地所享有的支配性权利。土地所有 权人及其代理人由法律明确规定，土地所有 权的取得与丧失不因约定而发生，土地所有 权禁止交易。 （一）国家土地所有权下列土地归国家 所有： 1.城市市区的土地； 1.城市市区的土地； 2.农村和城市郊区被国家依法没收、征 2.农村和城市郊区被国家依法没收、征 收、征购的土地； 3.国家依法征用的集体所有的土地； 3.国家依法征用的集体所有的土地；
农村集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证 书，确认所有权。 集体土地所有权的行使受以下限制： 第一，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，也 不得出让、转让、出租于非农业建设，不得擅自改变土地 用途，向他人提供土地使用权，须经人民政府批准。 第二， 集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经 济组织成员表决同意。 土地使用权与土地用途密不可分，根据《土地管理法》 土地使用权与土地用途密不可分，根据《土地管理法》 第4条的规定，土地的用途分为农用地、建设用地和未利用 土地三种。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕 地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设 施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事 设施用地等。未利用土地是指农用地和建设用地以外的土 地。
（4）非农公益用地使用权：非农公益用地 使用权是依法经审批由农村集体经济组织或 其依法设立的公益性组织对用于集体经济组 织内部公益事业的非农用地所享有的集体土 地使用权，包括其内部公益性活动和依法设 立学校等公益性组织。非农公益用地使用权 人不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地 用于经营活动，或将土地使用权转让、出租 或抵押。
集体土地使用权在下列情况下收回： 1.为乡（镇）村公共设施和公益事业建设的需 1.为乡（镇）村公共设施和公益事业建设的需 要使用土地，收回时应当对土地使用者予以适当补 偿； 2.不按照批准的用途使用土地； 2.不按照批准的用途使用土地； 3.因撤销、迁移等原因而停止使用土地。 3.因撤销、迁移等原因而停止使用土地。 建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地，包 括国家建设用地和乡（镇）、村建设用地以及临时 用地。 （一）国家建设用地是国家为进行各种经济、 文化、国防建设以及兴办各种公益事业所需占用的 土地国家建设用地的来源包括三方面： 1.征用农民集体所有的土地； 1.征用农民集体所有的土地； 2.使用国有荒山荒地； 2.使用国有荒山荒地； 3.收回他人土地使用权的国有土地。 3.收回他人土地使用权的国有土地。
（一）国有土地使用权国有土地使用权是指用地者 以不同的取得方式而享有的与所有权相分离的对国 有土地所享有的公益性财产权利。 单位和个人使用国有土地，由县级以上地方人 民政府登记造册，核发证书，确认使用权。 国有土地使用权的取得方式分为：出让和划拨。 出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。以出让方式取得土地使用权，分 为拍卖、招标、协议三种具体方式。土地使用权出 让的年限分为以下几种情况：居住用地70年，工 让的年限分为以下几种情况：居住用地70年，工 业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用 业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用 地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其 50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其 他用地50年。出让土地使用权在土地使用年限届 他用地50年。出让土地使用权在土地使用年限届 满时由国家无偿收回。
（二）乡（镇）、村建设用地乡（镇）、村建设用 地是指农村集体经济组织兴办企业、公益事业或农 民建设住宅所需占用的农村集体土地。其审批权限 分为以下三种情况： 1.办企业需要用地的，应向县级以上地方人民 1.办企业需要用地的，应向县级以上地方人民 政府土地管理部门提出申请，由县级以上人民政府 批准。占用农用地的，应依法办理农用地转用审批 手续。 2.建设公用设施、公益事业用地的，先经乡 2.建设公用设施、公益事业用地的，先经乡 （镇）人民政府审核，再按兴办企业的程序审批。 3wk.baidu.com村民宅基用地，经乡（镇）人民政府审核， 3.村民宅基用地，经乡（镇）人民政府审核， 由县级人民政府审批。 兴办企业用地，不得超过 法律规定的控制标准，农村村民一户只能有一处宅 基地，其面积不得超过省级人民政府规定的控制标 准。
划拨是指土地使用者经县级以上人民政府批 准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者 无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使 用权。适用范围包括以下几方面： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用 地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水 利等项目用地； （4）法律法规规定的其他用地。
一、房地产开发 用途与期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产 开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、 动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日 期满1 期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满2 20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收 回土地使用权。 二、房地产交易 1.一般规则。 1.一般规则。 （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让 金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设 工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土 工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土 地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
4.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、 4.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、 滩涂及其他土地； 5.农村集体经济组织全部成员转为城镇 5.农村集体经济组织全部成员转为城镇 居民的，原属于其成员集体所有的土地； 6.因国家组织移民、自然灾害等原因， 6.因国家组织移民、自然灾害等原因， 农民成建制地集体迁移后，不再使用的原属 于迁移农民集体所有的土地。 国家土地所有权的主体由《宪法》 国家土地所有权的主体由《宪法》规定， 国家土地所有权由国务院代表国家行使，国 务院可以通过制定行政法规或发布行政命令 授权地方人民政府或其职能部门行使国家土 地所有权。
出让合同的效力及转让后继受取得土地使用 权的用地者。出让合同体现着出让方（国家） 与受让方（用地者）双方的意志，一经生效 即具有法律效力，受让方转让其权利，不影 响出让合同的继续履行，因此，城市房地产 管理法规定，房地产转让时，土地使用权出 让合同载明的权利、义务随之转移。 以出让方式取得土地使用权的，转让房 地产后，其土地使用权的使用年限为原土地 使用权出让合同约定的使用年限减去原土地 使用者已经使用年限后的剩余年限。
（二）集体土地所有权 集体土地所有权是以符合法律规定 的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有 的土地所享有的受法律限制的支配性权利。 《土地管理法》第8条第2款：“农村和城市郊区的土 土地管理法》 条第2 地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所 有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” 集体土地所有权的主体及其代表有三个层次： 1.由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表， 1.由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表， 依法经营管理； 2. 在一个村范围内，存在两个以上农村集体经济组织， 并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民 集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组 作为所有者代表，依法经营管理； 3.农村集体所有土地属于乡、镇农民集体所有的，由 3.农村集体所有土地属于乡、镇农民集体所有的，由 乡、镇农村集体经济组织作为所有者代表，依法经营管理。
（二）集体土地使用权 集体土地使用权是符合法律规定的 用地者按一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利。 集体土地使用权的种类： （1）农用地使用权：它是指农村集体经济组织成员或 其他单位、个人依法以承包方式取得的用于农、林、牧、 渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。其取 得方式一般为承包方式。根据《农村土地承包法》 得方式一般为承包方式。根据《农村土地承包法》（2002 年8月29日通过，2003年3月1日起施行）第20条规定： 29日通过，2003年 日起施行）第20条规定： “耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十 年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承 包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”承包 土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3 土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3 以上村民代表通过，并经乡、镇人民政府和县级人民政府 农业行政主管部门批准。本农村集体组织以外的单位或个 人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2/3以上成员 人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2/3以上成员 或者2/3以上村民代表同意通过，并报乡、镇人民政府批准。 或者2/3以上村民代表同意通过，并报乡、镇人民政府批准。
（三）临时建设用地 临时建设用地是指因建 设项目施工和地质勘察等需用临时使用国有 土地或者集体土地。对临时建设用地有以下 限制：临时用地者应当根据土地权属，与有 关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、 村民委员会签订临时使用土地合同，并按照 临时使用土地合同的约定的用途使用土地并 支付费用，不得修建永久性建筑，临时使用 土地的期限一般不得超过2 土地的期限一般不得超过2年。
国家建设用地的审批权限的划分为：由国务院批准的包括： 基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地 基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地 超过70公顷的。 超过70公顷的。 征用上述土地以外的土地，由省、自治区、直辖市人 民政府批准，报国务院备案。 征用耕地，用地者须支付、交纳下列费用： 1.土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6~10 1.土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6~10 倍； 2.安置补助费，每一需要安置的农业人口安置补偿费为 2.安置补助费，每一需要安置的农业人口安置补偿费为 该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍，最高不得超过被 该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍，最高不得超过被 征用前3年平均年产值的15倍； 征用前3年平均年产值的15倍； 3. 开发建设基金，占用城市郊区的菜地，用地单位应 当按国家有关规定交纳新菜地开发建设基金；被征用土地 上的附着物和青苗补助费，其标准由省级人民政府规定。 土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前3 土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前3 年平均年产值的30倍。 年平均年产值的30倍。
有下列情形之一的，有关人民政府土地管理部门报 经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府 批准，可以收回国有土地使用权： （1）为公共利益需要使用土地的，收回时应 对土地使用权人给予适当补偿； （2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要 调整使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适 当补偿； （3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期 限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批 准的； （4）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划 拨的国有土地的； （5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废 的。 土地使用权因土地灭失而终止。
（2）宅基地使用权：宅基地使用权是依法经审批 由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住 宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。非农业 集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地使用权。 经过审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无 偿提供宅基地使用权。根据《土地管理法》 偿提供宅基地使用权。根据《土地管理法》第62 条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，并不 得超过规定标准。同一条规定，宅基地使用权人转 让、出租房屋及宅基地使用权后，再申请宅基地的， 不予批准。 （3）非农经营用地使用权：非农经营用地使 用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式 向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提 供的集体土地使用权。
农村集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证 书，确认所有权。 集体土地所有权的行使受以下限制： 第一，集体所有的土地不能直接用于房地产开发，也 不得出让、转让、出租于非农业建设，不得擅自改变土地 用途，向他人提供土地使用权，须经人民政府批准。 第二， 集体土地的重大处分，应当依法经农村集体经 济组织成员表决同意。 土地使用权与土地用途密不可分，根据《土地管理法》 土地使用权与土地用途密不可分，根据《土地管理法》 第4条的规定，土地的用途分为农用地、建设用地和未利用 土地三种。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕 地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。建设用地 是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设 施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事 设施用地等。未利用土地是指农用地和建设用地以外的土 地。
（4）非农公益用地使用权：非农公益用地 使用权是依法经审批由农村集体经济组织或 其依法设立的公益性组织对用于集体经济组 织内部公益事业的非农用地所享有的集体土 地使用权，包括其内部公益性活动和依法设 立学校等公益性组织。非农公益用地使用权 人不得擅自改变土地用途，不得擅自将土地 用于经营活动，或将土地使用权转让、出租 或抵押。
集体土地使用权在下列情况下收回： 1.为乡（镇）村公共设施和公益事业建设的需 1.为乡（镇）村公共设施和公益事业建设的需 要使用土地，收回时应当对土地使用者予以适当补 偿； 2.不按照批准的用途使用土地； 2.不按照批准的用途使用土地； 3.因撤销、迁移等原因而停止使用土地。 3.因撤销、迁移等原因而停止使用土地。 建设用地是指用于建造建筑物或构筑物的土地，包 括国家建设用地和乡（镇）、村建设用地以及临时 用地。 （一）国家建设用地是国家为进行各种经济、 文化、国防建设以及兴办各种公益事业所需占用的 土地国家建设用地的来源包括三方面： 1.征用农民集体所有的土地； 1.征用农民集体所有的土地； 2.使用国有荒山荒地； 2.使用国有荒山荒地； 3.收回他人土地使用权的国有土地。 3.收回他人土地使用权的国有土地。
（一）国有土地使用权国有土地使用权是指用地者 以不同的取得方式而享有的与所有权相分离的对国 有土地所享有的公益性财产权利。 单位和个人使用国有土地，由县级以上地方人 民政府登记造册，核发证书，确认使用权。 国有土地使用权的取得方式分为：出让和划拨。 出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让 给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用 权出让金的行为。以出让方式取得土地使用权，分 为拍卖、招标、协议三种具体方式。土地使用权出 让的年限分为以下几种情况：居住用地70年，工 让的年限分为以下几种情况：居住用地70年，工 业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用 业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用 地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其 50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合或其 他用地50年。出让土地使用权在土地使用年限届 他用地50年。出让土地使用权在土地使用年限届 满时由国家无偿收回。
（二）乡（镇）、村建设用地乡（镇）、村建设用 地是指农村集体经济组织兴办企业、公益事业或农 民建设住宅所需占用的农村集体土地。其审批权限 分为以下三种情况： 1.办企业需要用地的，应向县级以上地方人民 1.办企业需要用地的，应向县级以上地方人民 政府土地管理部门提出申请，由县级以上人民政府 批准。占用农用地的，应依法办理农用地转用审批 手续。 2.建设公用设施、公益事业用地的，先经乡 2.建设公用设施、公益事业用地的，先经乡 （镇）人民政府审核，再按兴办企业的程序审批。 3wk.baidu.com村民宅基用地，经乡（镇）人民政府审核， 3.村民宅基用地，经乡（镇）人民政府审核， 由县级人民政府审批。 兴办企业用地，不得超过 法律规定的控制标准，农村村民一户只能有一处宅 基地，其面积不得超过省级人民政府规定的控制标 准。
划拨是指土地使用者经县级以上人民政府批 准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者 无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使 用权。适用范围包括以下几方面： （1）国家机关用地和军事用地； （2）城市基础设施用地和公益事业用 地； （3）国家重点扶持的能源、交通、水 利等项目用地； （4）法律法规规定的其他用地。
一、房地产开发 用途与期限。以出让方式取得土地使用权进行房地产 开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、 动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日 期满1 期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满2 20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收 回土地使用权。 二、房地产交易 1.一般规则。 1.一般规则。 （1）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让 金，并取得土地使用权证书； （2）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设 工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土 工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土 地的，形成工业用地或其他建设用地条件。
4.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、 4.依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、 滩涂及其他土地； 5.农村集体经济组织全部成员转为城镇 5.农村集体经济组织全部成员转为城镇 居民的，原属于其成员集体所有的土地； 6.因国家组织移民、自然灾害等原因， 6.因国家组织移民、自然灾害等原因， 农民成建制地集体迁移后，不再使用的原属 于迁移农民集体所有的土地。 国家土地所有权的主体由《宪法》 国家土地所有权的主体由《宪法》规定， 国家土地所有权由国务院代表国家行使，国 务院可以通过制定行政法规或发布行政命令 授权地方人民政府或其职能部门行使国家土 地所有权。
出让合同的效力及转让后继受取得土地使用 权的用地者。出让合同体现着出让方（国家） 与受让方（用地者）双方的意志，一经生效 即具有法律效力，受让方转让其权利，不影 响出让合同的继续履行，因此，城市房地产 管理法规定，房地产转让时，土地使用权出 让合同载明的权利、义务随之转移。 以出让方式取得土地使用权的，转让房 地产后，其土地使用权的使用年限为原土地 使用权出让合同约定的使用年限减去原土地 使用者已经使用年限后的剩余年限。
（二）集体土地所有权 集体土地所有权是以符合法律规定 的农村集体经济组织的农民集体为所有权人，对归其所有 的土地所享有的受法律限制的支配性权利。 《土地管理法》第8条第2款：“农村和城市郊区的土 土地管理法》 条第2 地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所 有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” 集体土地所有权的主体及其代表有三个层次： 1.由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表， 1.由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表， 依法经营管理； 2. 在一个村范围内，存在两个以上农村集体经济组织， 并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民 集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组 作为所有者代表，依法经营管理； 3.农村集体所有土地属于乡、镇农民集体所有的，由 3.农村集体所有土地属于乡、镇农民集体所有的，由 乡、镇农村集体经济组织作为所有者代表，依法经营管理。
（二）集体土地使用权 集体土地使用权是符合法律规定的 用地者按一定土地用途而以一定方式使用集体土地的权利。 集体土地使用权的种类： （1）农用地使用权：它是指农村集体经济组织成员或 其他单位、个人依法以承包方式取得的用于农、林、牧、 渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。其取 得方式一般为承包方式。根据《农村土地承包法》 得方式一般为承包方式。根据《农村土地承包法》（2002 年8月29日通过，2003年3月1日起施行）第20条规定： 29日通过，2003年 日起施行）第20条规定： “耕地的承包期为三十年。草地的承包期为三十年至五十 年。林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承 包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。”承包 土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3 土地的调整方案必须经村民委员会会议2/3以上成员或者2/3 以上村民代表通过，并经乡、镇人民政府和县级人民政府 农业行政主管部门批准。本农村集体组织以外的单位或个 人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2/3以上成员 人承包农用地使用权，必须经村民委员会会议2/3以上成员 或者2/3以上村民代表同意通过，并报乡、镇人民政府批准。 或者2/3以上村民代表同意通过，并报乡、镇人民政府批准。
（三）临时建设用地 临时建设用地是指因建 设项目施工和地质勘察等需用临时使用国有 土地或者集体土地。对临时建设用地有以下 限制：临时用地者应当根据土地权属，与有 关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、 村民委员会签订临时使用土地合同，并按照 临时使用土地合同的约定的用途使用土地并 支付费用，不得修建永久性建筑，临时使用 土地的期限一般不得超过2 土地的期限一般不得超过2年。
国家建设用地的审批权限的划分为：由国务院批准的包括： 基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地 基本农田；基本农田以外的耕地超过35公顷的；其他土地 超过70公顷的。 超过70公顷的。 征用上述土地以外的土地，由省、自治区、直辖市人 民政府批准，报国务院备案。 征用耕地，用地者须支付、交纳下列费用： 1.土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6~10 1.土地补偿费，为该耕地被征用前3年平均产值的6~10 倍； 2.安置补助费，每一需要安置的农业人口安置补偿费为 2.安置补助费，每一需要安置的农业人口安置补偿费为 该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍，最高不得超过被 该耕地被征用前3年平均年产值的4~6倍，最高不得超过被 征用前3年平均年产值的15倍； 征用前3年平均年产值的15倍； 3. 开发建设基金，占用城市郊区的菜地，用地单位应 当按国家有关规定交纳新菜地开发建设基金；被征用土地 上的附着物和青苗补助费，其标准由省级人民政府规定。 土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前3 土地补偿费和安置补助费的总和，不得超过土地被征用前3 年平均年产值的30倍。 年平均年产值的30倍。
有下列情形之一的，有关人民政府土地管理部门报 经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府 批准，可以收回国有土地使用权： （1）为公共利益需要使用土地的，收回时应 对土地使用权人给予适当补偿； （2）为实施城市规划进行旧城区改建，需要 调整使用土地的，收回时应对土地使用权人给予适 当补偿； （3）土地出让等有偿使用合同约定的使用期 限届满，土地使用者未申请续期或者申请而未获批 准的； （4）因单位撤销、迁移等原因停止使用原划 拨的国有土地的； （5）公路、铁路、机场、矿场等经核准报废 的。 土地使用权因土地灭失而终止。
（2）宅基地使用权：宅基地使用权是依法经审批 由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住 宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。非农业 集体经济组织内部成员不得申请取得宅基地使用权。 经过审批后，农村集体经济组织向宅基地申请者无 偿提供宅基地使用权。根据《土地管理法》 偿提供宅基地使用权。根据《土地管理法》第62 条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，并不 得超过规定标准。同一条规定，宅基地使用权人转 让、出租房屋及宅基地使用权后，再申请宅基地的， 不予批准。 （3）非农经营用地使用权：非农经营用地使 用权是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式 向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提 供的集体土地使用权。