西安长安国际新天地广场策划

西安长安国际广场长安新天地策划初案二○○四年七月二十五日目录前言第一篇市场分析第二篇项目分析第三篇项目业态定位第四篇项目租赁建议第五篇项目建议第六篇项目推广前言美联物业就“长安新天地”与贵司签订招商策划、代理合同以来，美联中国集团公司一直高度重视该项目，在对项目的策划、代理工作中，前期委托美联重庆公司进行策划、招商工作。

现由于重庆美联的不可预料原因，经美联集团公司内部进行协调，将该项目的策划、代理招商工作全面转交至广州美联房地产顾问有限公司。

我司在最短的时间内组织了强大的专业团队，通过各种手段熟悉项目和全面了解项目周边的市场，对“长安新天地”做了初步的业态定位和推广策划。

诚挚希望能够携同贵司一致努力，将本项目顺利推广至整个西安市场，为“长安国际广场”整体项目在西安的推广奠定基础。

第一篇市场分析一、市场概况简介西安市场概况1、经济发展据核算，2003年西安市生产总值（GDP）940.4亿元，2003年年末总人口为714.13万人，人口自然增长率比2002年略有回升。

全社会固定资产投资479亿元，比上年增长41.7%；人均可支配收入增37.3％，2003年西安市城市居民人均可支配收入是7748.38元，比1999年增长37.3％，平均年递增8.3％。

其中在居民家庭收入中占主导地位的工薪收入人均5443.21元，增长51％，年递增10.9％。

2003年西安市城市居民人均消费性支出6805.3元，较1999年增长26.9％。

经济的发展以及收入的增加令西安的消费力大大提升，换句话说西安的消费品市场将有长足的发展。

2、社会消费品零售额社会商品零售总额体现了西安市总体的购买能力，是制约零售物业开发和零售业发展的重要制限性因素。

在过去六年里，西安市社会消费品零售额持续稳定、高速增长，年均增长率在11.5％，高于北京10％的增长速度。

根据统计资料，2002年全市社会消费品零售额为409.4亿元而2003年的零售额更是达到了432.4亿元，占该年GDP的47.8％，足见社会消费品零售额在西安经济的地位之重要。

按行业分析，2002年批发零售贸易零售额占社会消费品零售总额的63.7％，为260.8亿元，而2003年的批发零售贸易零售额则达到325.8亿元，占该年社会消费品零售总额75.3％，增幅之大、比重之大无疑为投资者们打了一剂强心针。

值得留意的是，2002年餐饮业零售额为49.7亿元，2003年则达到了102.5亿元，显示了西安市消费者对餐饮服务的旺盛需求。

3、关于CBD及高新开发区在西安的城市总体规划中，实际上已确定了将在南部的电视塔地区兴建西安的CBD。

CBD是城市商业和商务的核心，依托便利通畅的交通，在相对狭小的面积中聚集了大量的人口和商机。

CBD的建设促使了西安的经济、文化和商业中心的南移，进一步削弱城东、城西、城北的吸引力和竞争力，为处于城南的本项目的发展带来先天的优势。

而且，位于西安市南郊的高新区2001完成工业生产总值252.6亿元，国内生产总值完成104.57亿元，占全市GDP的14.25％，是目前西安市经济体系的一个重要区域，也是未来西安市经济增长的一个亮点，其庞大的消费潜力将为本项目带来无尽商机。

另外，该地区正在不断增加的优质住宅楼盘（如紫薇城市花园、紫薇花园、万国花园、市政府小区、太白小区等）和大型商场（如宜家－紫薇一站通购物广场）亦将带来巨大的人流量，无形中提高了改地区的购买力，促进了本项目的发展。

二、竞争对手简介周边项目简介：本项目位处南大门广场附近，毗邻街区规划最繁华，人流量最大，商业网点最密集，商业动线最长的南大街商圈，故项目面对最大的威胁亦来自南大街，本部分在此也将对南大街及其他商圈的若干项目进行简介及分析。

世纪金花购物广场概况：世纪金花购物中心是由金花企业集团投资3.2亿元兴建的集休闲、档品牌商品为主的大型商贸企业，它位于西安市中心的钟鼓楼广场。

其商业建筑面积为31,386平方米， 380平方米的地面停车场。

商场经营状况：该项目1998年5月18日正式建成营业，购物中心定位于社高层消费群体，坚持走品牌经营之路，在商品上成功的将一些国际知名品牌引入西安进驻商；1998平开业以来，当年7个月实现销售7800万元，2002年实现销售3。

2亿元，比2001年累计增长了2．27％。

全市零售业排名笫3名 (第一名开元商城，2002销售额13.2亿元) 。

市场定位及商品组合：该商场定位明确，将主要的目标客户定位于西安少数的高收入阶层，此定位在当时引起市场争议，认为过于超前、脱离实际消费水平，但独特的定位和商品组合最终使世金花得以在众多大众化的百货商店中一枚独秀，取得良好的销售业绩。

业态分布图中大国际概况：2000年11月25日，位于钟楼商圈南大街中段的“中大国际”广场正式开业，中大国际是一座集购物、餐饮、健身与办公为一体的综合性高档物业大厦，该大厦主要由世界名品购物中心、5A级写字楼组成。

中大国际大厦楼高八层，面积为25,500平方米。

其首层、一层、二层是提供世界知名品牌服装的高档购物广场，三层至八层为5A级写字楼物业管理与配套设施:“中大国际”的物业管理由香港名牌戴德梁行（原香港梁振英测量师行）负责，高水平服务换来高回报，名品广场月租金超过800元/平方米，写字楼超过200元/平方米，相对于西安一般地区名厦的租金，“中大国际”广场提高了3-4倍，而且客满率接近饱和。

中大国际名品广场楼层商铺布局开元购物中心概 况：西安开元商城地处西安市中心繁华地段——钟鼓楼东南角，是一座集合商贸、房地产、物业租赁、车辆停泊、餐饮服务、文化娱乐等多种功能为一体高档次、智能化的大型综合性百货零售商城。

开元商城占地面积33.136亩，建筑面积103,000平方米，营业面积50,000平方米，总投资约4.5亿元人民币。

截止2001年底，开元商城资产总额达到52,520万元，净资产为11,778万元，实现销售68,111万元，利润总额5,056万元；2002年上半年销售56,698万元，利润总额 2,562万元，全年销售额达到132,120万元。

开元平面图及业态分布 经营项目经营项目民生百货大楼概况：民生百货大楼位于西安市中心解放路中段103号，项目所处的解放路是过去西安市中心最为繁华的商业街之一，然而随着一些新兴商业在东大街和南大街的落成使得该地区逐渐没落，商业气氛及档次日渐逊色。

市场定位及商品组合：民生主要的定位以中高档商品为主，实行品牌化经营。

目前商场按惯例依据国内人消费习惯将其经营面积以层为单位分为8个区。

民生国贸购物中心概况：民生国贸购物中心坐落小寨商区内，位于区域内两大主要于道长安路和小寨路中心十字东南角．地理位置优越，可视性好，可以充分吸引来自四面八方的客流。

民生国贸购物中心于上述民生百货大楼同属于西安民生集团股份有限公司所有，项目建立于1997年，总营业面积达5，000坐落于国贸中心1—4层裙楼。

租赁形式为抽成。

市场定位及商品组合：国贸民生的定位是一个中档的区域性中型百货店，主要面向周边区域的居民的购物需要。

由于规模较小,因此商场没有明显的功能分区，商品种类即品牌也不多，主要以经营服装为主。

民生国贸购物中心各楼层业态分布西安百盛购物中心西安百盛购物中心位于钟楼商圈东大街的立丰大厦，百盛于1998年元月17日正式开业，西安百盛总所处的地段位置较偏，属于东大街商业动线边缘，地理位置和环境较差，但是百盛进驻西安后，依其强大的品牌优势，在国内各地的成功动作经验、充足的资金保障和卓有成效的管理运营模式，比较成功地在西安市站稳脚跟。

百盛以经营的产品以时尚服装、皮具、化妆品等时尚产品为主，所以吸引的消费者也以西安市的白领阶层为目标对象。

百盛业态分布图唐城百货唐城百货位于钟楼东大街东边，正对骡马市和文商项目，该百货公司地理位置较为优越。

近年Array来，唐城百货经营并s不理想，有被其它大型集团兼并的可能性。

唐城百货的外立面设计比较新颖，以城门的珠砂红为背景设计，给人感觉到喜气和大气。

但该百货的内部装饰和规划却很差，整体感觉较为杂乱拥挤，基本没有形成较好的人流走道的设计理念，特别是在二楼以上，商场的平层设计不通畅。

唐城百货业态分布南大街部分商场概况第二篇项目分析一、优势国际一流的建筑风格，绝对的亮点;国际一流的配套设施；项目的位置拥有得天独厚的优势；整体项目的定位和建筑等方面相符合；发展商实力足以支撑项目的正常运转；项目体量适中，在一定程度上相对降低了招商难度；工程进度快，赢得时间优势；二、劣势独立于核心商圈以外，虽自成一派，但相对于消费习惯而言，略显不足；西安市场已经入驻众多的国际知名品牌，要形成特色，选择面较窄；相对整体消费力偏低，项目是否有足够的市场消化能力尚不确定；三、威胁主要为来自核心商圈的竞争，如：世纪金花、中大国际等西安顶级商场；四、机会西安市场缺乏有特色的同类商业物业；在CBD区域附近尚未形成中央商务休闲区与之相匹配； 经济的发展，消费能力的增长创造良好的市场前景；第三篇项目业态定位根据对本项目的分析，现向项目的经营业态提出以下建议：项目负一层将引进知名大型百货公司：作为负一层其楼层优势、地理位置及设施配备方便性与灵活性均不如一二层，因此，将负一层作为百货公司，既是对广州地区商场经营成功范例的参考，也符合百货公司对同层、大范围经营面积的需求。

项目首层将作为主力店及部分百货公司的经营场所：作为整个项目门面及形象的首层，引进全国乃至世界的著名品牌符合了项目中高档的定位，是项目经营的关键所在。

二层将做餐饮：处于上层写字楼及下层商场的二层，其优势在于能够利用上层写字楼各大公司的潜在强大消费力以及该层的露天部分做为特色餐厅的延伸，同时亦能吸引下层的商场购物者，更能方便餐饮设备（如排水、排气）的装配。

项目业态分布图第四篇项目租赁建议一、现西安百货店主要经营方式建议：1、部分的国际著名品牌如“Qucci”“Philippe Charrlol”等采用扣点形式，吸引其进驻本项目为项目确立商业地位。

2、其他品牌采用扣点加租金形式或纯租金形式。

3、应对品牌进行细心的审定、组合一批与项目可相互提升的品牌商户进驻。

二、租赁具体形式装修期：一般为45天，若遇到其他的技术问题或较大的面积可适当的加长免租装修期（100平方米以下45天，100-500平方米60天，面积更大商议）合同期：扣点—1年租赁—3年租金建议：建议项目租金均价200元/平方米押金：以租赁价格两个月计算递增：扣点每年商议租赁方式首一、二年不递增，第三年递增5％第五篇项目建议一、装修建议装修风格以浅色调为主，走道设置为3米宽，隐藏所有的空调风口，以免影响视觉外观。

二、面积分布主力店面积以50～100平方米为宜，小型店以25平方米左右为宜，大面积则根据客户需求灵活划分。