嘉兴市房地产市场的发展状况及分析[文献综述]

本科毕业设计（论文）

文献综述

题目嘉兴市房地产市场的发展状况及分析

一、前言部分

嘉兴市位于浙江省东部，以在人间天堂苏杭之间著称，是长江三角洲重要的地级城市之一。自改革开放以来，嘉兴逐渐成为上海南翼的港口城市、江南水乡的文化名城。

房地产作为嘉兴经济发展的主要推动力之一，现进入快速发展的轨道。但在面对房地产业高速发展、房地产价格不断攀高、炒房等问题，很多人在思考一些问题：嘉兴市房地产的市场饱和度是多少？目前的发展趋势能持续多久？对这些问题的探讨和研究，将有利于嘉兴市房地产市场的健康持久发展。

二、主体部分

（一）国外相关研究

1美国房地产市场基本状况与发展趋势

房地产业是美国经济的三大支柱之一，其产值占国民生产总值的10%-15%，固定资产占美国全部固定资产的3/4，房地产投资占国民每年私人投资的50%以上，抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款。因此其规模在世界居领先地位。在美国的住房政策中，为美国人提供“买得起的住房”政策起了很大作用。

2英国房地产业发展现状与特点

英国自2000年以来，在中央银行降息的带动下，住房抵押贷款利率也不断下降，加之经济相对平稳和失业率较低，住房贷款市场更趋活跃。以英国最大的抵押贷款银行在英国，大部分购房者的房契因尚未还清贷款而“暂时保留”在抵押贷款银行。英国经办抵押贷款的银行有上百家。任何人，只要有职业和工资收入，都可申请抵押贷款，贷款期限一般为25年。目前房地产价格处于上升趋势，在制度保障中低收入人群“劳者有其房”。

（二）国内相关研究

1、关于房地产市场状况研究

在全国及区域房地产业持续繁荣的大背景下，嘉兴作为长三角都市中的地级

城市，房地产业同样进入新的发展期，呈现购销两旺、持续快速发展的态势。表现为（1）房地产开发投资增势强劲，占固定资产投资比重逐年上升；（2）房地产市场供需两旺，市场成交活跃，房价节节攀升；（3）房地产贷款增长较快，银行资金在房地产业的份额较大；（4）土地购置面积大幅增加，拍卖推动了地价激增，刺激了住房消费；（5）商品房屋空置面积大量减少，空置率下降。（吴兴陆 2004）

与全国经济快速发展相对应，嘉兴市房地产业自1998年走出低谷至今已连续数年保持快速增长的态势。房地产业已经逐渐发展成为嘉兴市国民经济的一大支柱产业。随着居民住房消费需求的不断增长，商品房销售面积一路攀升，使嘉兴房屋空置面积逐年下降，并且低于全省平均水平。在新一轮房地产周期中，虽然嘉兴市房价每年都在上涨，但速度相对平稳，整体价格水平不高。2000年以来，在房地产市场供需两旺的同时，嘉兴市新开发楼盘的品质不断得到提升，居住环境日益改善。（张建华 2003）

2当前房地产市场中存在的问题

当前，在房地产交易活动日趋活跃的状况下，原来某种单一的管理机构远不能适应需要，使许多城镇都面临着管理机构不健全、性质和职能不明确的问题。另外在机构建设中，市房产管理部门虽然在各区也建立了相应的机构，负责本辖区的房地产市场的管理和服务工作，但还没有形成一个从上到下、专制与兼职相结合的管理体系。市场秩序失去统一的见图和控制，从而导致交易活动中的某些混乱现象。房地产市场虽然规定了多种经营项目，但由于我国房地产一级市场及土地使用权的出让仍处在萌芽状态等原因，使目前房地产市场发展不平衡。现阶段，房地产市场交易活动频繁，但存在着法规不完备的弱点。（王丽岩 1994）城市的房地产市场正处于建立后的加速时期，由于房地产市场起步晚、发展快，发展过程中还存在许多问题。一是房地产项目开发涉及面广、周期长、管理难度大；二是有关房地产信访投诉也不断增加，已占到信访总量的三分之一；三是商品房建设产业化程度较低，销售价格较高。（王惠萍 2008）3对促进房地产市场健康发展的建议

政府部门必须以市场管理为核心，以公正、公平为原则，依法查处各类违法、违规行为，维护市场秩序、提高市场运行效率，不断提高居住水平和居住产业化

水平，促进房地产市场规范、有序、健康地发展。重点做好以下几方面的内容：一是坚持以培养住房市场为基本方向，加强对房地产市场发展的研究；二是完善房地产法规体系，强化监管、规范市场行为；三是适度调控土地供应，以满足广大居民改善住房的需求，切实解决低收入人群的住房问题；四是着力提升住宅品质，推进住宅产业化（王惠萍 2008）

一是增强宏观调控能力，以继续保持房地产市场健康稳定发展；二是在今后房地产开发管理中，将加强住宅小区开发建设全过程的监督检查，积极使用新材料、新产品、新技术，严格推行居住区规划的强制性规范和标准，以适应当前住房多元化的需求；三是构造多层次供给体系，提高供给水平，满足不同层次消费需要；四是促进“涉防”服务业的发展。（汤海啸 2004）

三、总结部分

房地产业作为城市国民经济的支柱和主导产业，对改善居民居住条件、拉动经济增长已经并且还将发挥积极作用，因此保持房地产业市场持续健康发展十分重要。政府在房地产市场中担负着保障性住房供应体系的责任和规范调控房地产市场的责任。

国内学者对房地产市场的现状、问题、分析以及建议等问题的研究为本课题的研究提供了参考和借鉴，为本论文的写作奠定了一个良好的基础。综合各有关房地产市场方面的研究，尚存在以下不足：一是在市场状况中对于近两年国家宏观调控之后，市场状况问题的研究欠缺；二是针对嘉兴市城市房地产市场的研究甚少，而每个城市由于政策、经济、文化等的不同，市场状况也不一样；三是房地产市场处在一个快速发展的阶段，而针对城市房地产研究的时间较远，对新阶段新问题没能体现。

由于房地产市场在我国出现的时间还不是很长，目前，对城市房地产方面的的研究，无论是在理论方面还是实践探索，都不是很成熟，所以应该不断的进行相关的理论研究，并将已有的理论知识运用到实践中去，在实践中不断丰富理论。因此，研究房地产市场的问题，应从具体的实践问题出发，寻找其中的发展规律，通过各种方法进行研究，从城市房地产市场的现状研究中发现其存在的问题并提供相应的对策建议。

主要参考文献：