山香榭山景别墅策划案

山香榭山景别墅策划案 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】

宣城XX山香榭山景别墅策划案

市场研究篇

宣城的房地产市场处于初级阶段对市场的研究相对较简单，对于本案来讲主要围绕类似本项目的产品进行重点调查即能够满足本案的需要。

房地产市场现状分析

纵观宣城房地产市场的现状来看，总体处于初级阶段。但从宣城立市的时间和宣城的人口数量来看发展速度还是比较合理的。本案在这一时间进入市场还是有良好的市场前景的。宣城的地产市场目前或多或少存在一些滞后的现象。

产品结构过于单一

大部分产品为多层的住宅项目，联体、独立别墅成为了市场的空白点。而对于别墅的需求却是实实在在存在的，从而累计了一部分别墅消费群体。

商铺虽然在市场上普遍存在，但是缺乏一种先进的商业模式。现有商铺多为一些住宅项目的底层商铺。

产品缺乏特色

大部分产品虽然照搬了一些大城市的房型，但在外立面的修饰上明显缺乏特色。如有一种方形优良，外立面丰富的楼盘推向市场极容易分流现有其他楼盘的客户源。

宣传推广理念相当落后

在产品上的落后折射出宣城地区发展商整体营销策划理念的匮乏。一些设计水平落后，低质的楼书，混乱的销售现场管理，让人觉得仅仅是在购置一套住宅。全然没有感觉到这个楼盘能为你带来身份地位的象征和对生活的享受。

小区物业管理毫无特色

同样物业管理方面也是没有任何特色。住在其中不能享受到高品质的服务而仅仅改善了住房条件。

项目分析

每个项目在推广之前必定会将项目进行认真分析。找出于市场产生共鸣的切入点。同时也将项目不合理的地方提出进行必要的修正，使之能够被市场认同。针对本案我司通过对项目自身的一些研判，提出本案市场定位的理论。

项目现状研判

本案目前已进入详细规划阶段，通过详细规划上的设计反映了设计师的设计思路。但依然存在一些不明确以及一些产品缺陷，通过产品分析能清晰的反映出来。之前我司对本案进行了SOWT分析，找出项目存在的机会、风险等问题以便进一步优化。

商业用房SOWT分析

优势

产品面积合理功能性强

整个项目整体性强功能全

每年的旅游季节能为业主带来良好的经济效益

劣势

距离市区较远交通不便

人气不足，客源匮乏投资者信心不足

风险

消费者对区位的抗性较大，对本案区位的认同度较低

本案所处地区难以在段时间内形成商业浓厚的商业氛围

机会

通过创造一种新兴的商业模式来引领消费

随着XX山旅游资源开发力度的加大必将为本案带来良好的投资前景别墅社区SOWT分析

优势

小区依山傍水，社区环境、周边环境极为优越

产品相对其他楼盘不论从建筑还是配套都要先进许多

小区物业管理十分成熟，是现有周边别墅无可比拟的

劣势

小区周边生活机能不完善，生活不十分便捷

小区距离市区较远，消费者存在区位抗性

个别单体别墅面积偏大会导致总价过高市场难以接受

风险

别墅作为市场空白点，存在一定市场风险

相对过高的价格会扼杀大部分消费者

机会

市场缺乏别墅产品为本案赢得市场空间

XX山附近不存在同等品质的别墅与之竞争

现存一定量消费者存在别墅消费需求

XX山土地停止批租，本案成为不可替代性的产品

项目产品分析

房型分析

外立面：

使用功能：

房型B

面积控制：

项目产品建议

建筑风格：

环境建议

配套设施建议

做为高品质的别墅社区来讲，完善的配套设施对于业主还是社区来讲都是很重要的。本案地势对小区景观起到了决定性作用，但也为小区的安全带来一定隐患，因此加强对小区保安设施的投入。

第一重保安系统

加强小区周边红外线警戒系统，确保一些保安人员难以涉足区域的安全

第二重保安系统

设置可视对讲系统将危险拒绝在门外

第三重保安系统

对门窗加装窗磁门磁系统，以防止不安全因素入侵。

第四重保安系统

在室内安装报警系统，同时与小区物业相连接做到层层把关

施工建议

为了方便消费者看房以及提升社区品质的需要，建议对别墅类产品进行分段施工。局部施工完毕，可将景观同时施工形成样板段便于看房。

房型建议

根据项目性质及特点，我司推荐几种优良房型以对目前的房型进行调整。

外立面建议

点评

该物业采用典型的美式乡村风格，立面层次鲜明色泽搭配和谐

2门厅上方的阳台不仅起到较好的装饰作用，同时也是一个不错的功能性阳台方案二、

点评

该方案的外立面较方案一相比更显别墅气质，色泽搭配非常协调

转角处理既活泼又大方

方案三、

点评

该物业的外立面有着浓郁的乡土气息与本案的自然环境融为一体

外立面朴素而秀美，又衬托出别墅独有的气质

房型建议

方案一

点评

该房型面积控制在300平方米左右极大的优化了物业的功能性

恰到好处的中庭体现了该户型的气质

方案二、

评

会客室、起居室一应俱全

家庭餐厅、正餐厅强化了该物业的功能

两套主卧室方便主人招待重要客人

转角阳光房采光充分

该房型面积控制相当合理，279平方米的面积做到主卫18平方米

交通动线清晰，不浪费面积

功能性良好，可变性强

项目整体定位

通过对项目的研究得出在本案虽然同属一个项目，但是其中包括别墅以及商业用房。这两种产品有着本质上的区别，使用功能、投资侧重点、建筑形态都有着天壤之别。总体角度来看本案将成为宣城地区新兴高尚的生活休闲社区。

商业用房营销概念设计

商业形态现状

X城做为地级市已经拥有完善的商业设施，市民的吃、穿、住、行都已不成问题相当便捷。但整个商业业态的发展相对还是比较之后的，尤其是餐饮娱乐业更是相当匮乏。虽然有一些商场存在但整体层次不高，且功能性较差，连休息区域都没有更不用谈主题性了。X城的商业形态尚处于县级市的商业形态主要集中表现在：

没有大型主题商场，绝大多数为一些零星的小型商业

产品相对一些较大的城市就显得有些落后。

虽有大量延街商铺，但总让人觉得层次低下

缺乏一种集多功能于一体的大型休闲消费场所

如果宣城商业要向成熟的方向发展，必须出现一种新兴的商业形式。XX香榭将改变这一现状。

商业用房市场切入点