产业运营管理研究报告

缺点
• 前期需支付一定的顾问费用； • 对开发商内部团队的执行力要求较高； • 纯顾问模式的缺点是顾问结果不能保证。
适合 KPI
新组建的内部团队具有一定的专业素质，但还需要培养； 后续有较多的产业项目； 企业资金实力较强。
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委托运营模式
节约运营管理成本，但可控性和收益偏低，存在运营风险。
合作运营
开放商和第三方产业运营公司达成运营合作协议，共同 运营产业项目，共担风险，同享利益。
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自持运营模式
可控性高，但对内部团队的专业性要求较高，组建团队的成本较大。
自持 运营
优点
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
开发商的可控性较高； 若产业项目数量较多，运营边际成 本会减少。
缺点
• 对内部团队的专业性要求很高； • 组建专业团队需要的培养成本及费用较高； • 团队培育需要时间，加上人员流动，会造成一定 的运营风险。
收益 顾问成本 可控性 可持续性 运营风险 合计
运营风险
委托运营>自持运营>自持+顾问>合作运营
9
Part
2
模式选择KPI
合适的才是最好的。
模式选择KPI
如何以有限的资金及 人力投入，实现资本 利用最大化。
项目的可持续发展与 企业的品牌发展战略 考虑。
运营 成本
考量项目运营后期的 风险抗性及各种突发 状况的应对能力。
产学研一体的ITO/BPO/KPO 产业基地和专业化、生态型 商务园区，产品包括多层研 发楼、高层商务写字楼、人 才公寓、低密度企业总部基 地等。
通过打造软件人才培训输送 体系、软件信息外包产业集 聚、国际化质量认证体系等 实现产业创新、机制创新和 园区管理创新。
运营模式——合作运营
成立大连软件园股份有限公司（DLSP），与新加坡腾飞集团、香港瑞安集团展开合作，共同建设和运营大 连软件园腾飞园区和大连天地软件园。
华夏幸福基业与政府签订排 他性协议，项目战略发展 “航空航天、生物医药、高 端装备、电子商务、生产性 服务业”五大产业集群。
排他性协议 全权委托
在托管年限内完成规划、建 设、招商和后期维护工作， 政府通过收税和卖地赚取收 益，并分期支付公司一级开 发的成本。
政府补偿
■低价拿地二次开发获利
政府通过税收收入补偿和住宅土地增值补偿的 方式，使华夏幸福持续以较低成本获得土地储 备，并分享园区收益及土地增值收益。
适合 KPI
资金实力雄厚，有足够的运营风险抗性； 公司人员流动相对稳定且团队专业； 后续有较多的产业项目。
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自营+顾问模式
可培养内部团队，具有可持续发展性，但对内部团队的素质要求较高。
自持 顾问
优点

内部团队得到培养； 开发商对项目的可控性强； 外部顾问保证项目运营的可行性； 内部团队完成培养后，后期的运营 成本将逐渐减少，同时也可以服务 更多产业项目。
委托 运营
优点
开发商节省运营管理成本，只需负 责园区物业开发建设，不参与园区 产业运营管理。
缺点
• 开发商不参与项目运营管理，对受托方进行产业 项目运营不可控，享受产业运营利益分成有限； • 开放商需向受托方支付一定托管费。
适合 KPI
开发商没有产业运营能力，经验及专业团队欠缺； 产业项目运营难度大。
运营模式
收益模式
主要是园区土地一级开发的10%固定收益和先入驻企业收取新增落地投资额45%的招商服务收益两大模式。
收益模式
大连软件园
园区 概况
产品 业态
服务 配套
位于大连高新技术产业园区， 一期占地面积3平方公里，与 新加坡腾飞集团、香港瑞安 集团合作建设运营，引入IBM、 HP等700多家中外企业及10 余万从业人员。
以资本干预为手段，以大数 据战略为保障，同步搭建金 融服务平台、人才服务平台、 科技创新平台、创业服务平 台四大产业促进平台。
运营模式——PPP
华夏幸福与政府达成排他性协议，承接园区整体规划、建设、招商和后期维护工作，获得低成本土地储备、 政策倾斜和园区收益；政府给予110%土地一级开发成本返还（即10%的固定收益）。 ■政府托管，企业运营 ■达成PPP协议
产业运营模式
研究报告
2016年11月
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产业运营模式 模式选择KPI 产业运营公司简介 产业园区运营案例 研究小结
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目录
Contents
Part
1
产业运营模式
自持运营 自营+顾问 委托运营 合作运营
产业运营模式
自持运营
自持 运营
自营 顾问
委托 运营
合作 运营
开发商内部自行组建专业的产业运营团队，负责产业园 项目的招商引资、各类服务平台搭建、活动推广、物业 租售等产业园区经营管理性事务。
• 经典 案例
•
•
华夏 幸福
盈利 模式
PPP市场化运作机制（核心业务） 与各地方政府建立“利益共享、风险共担、全程合作”关系，即政 府出地及给政策，产业项目全权委托企业开发及运营管理；企业通过 政府的回购、补贴、补偿及低价拿地二次开发获利。 •
业务布局
亿达中国——商务园区运营专家
• 企业 概况 是以商务园区开发和运营为主营业务；从1998年至今，已在上海、 苏州、武汉、深圳、重庆等地开发运营数十个产业商务园区项目； 吸引了GE、Microsoft、Dell、HP等80余家财富世界500强企业。 • 服务 内容 • • 产业项目开发与建设 前期定位、设计规划、施工建设及后期运营等 产业地产开发运营咨询及托管服务： 园区招商、品牌推广、运营托管、产业发展顾问等 BOT： 为政府代建并运营产业地产项目 BOT模式产业项目： 武汉光谷软件园、重庆两江健康科技新城等 合作运营模式产业项目： 大连软件园、深圳海科兴战略新兴产业园等 委托运营产业项目： 上海亿达北虹桥创业城、中国（杭州）智慧信息产业园等
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合作运营模式
运营风险共担，项目收益共享，但对自身实力和资源要求较高。
合作 运营
优点
开发商对项目有一定可控性； 与合作方利益共享，风险共担。
缺点
• 对开发商自身的品牌、资源等方面要求较高； • 合作方存在撤资、违约等方面的运营风险。
适合 KPI
企业品牌、资源等综合实力雄厚； 产业运营能力有限。
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模式对比
通过对比，“自持运营”和“自营+顾问”两种方式可行性较高。 综合可行性：自营+顾问﹥自持运营﹥合作运营﹥委托经营
操作难度 自持运营>自持+顾问>合作运营>委托运营 自持运营>自持+顾问>合作运营>委托运营 自持+顾问>委托运营>合作运营>自持运营 自持运营>自持+顾问>合作运营>委托运营 自持运营>自持+顾问>合作运营>委托运营
物业定制服务；手续代办、税 务、专利申请等园区窗口服务； 金融服务体系；信息平台服务； 咨询培训服务；人才招募服务； 园区文化服务。
运营模式——自持运营
模块化分区运营管理打造产业综合体，主力户型1000-2000㎡；标准厂房占比58%，总部及研发办公占比 42%。
五大功能分区规划——总部商业园、研发科技园、生产制造园、 企业定制园、配套服务园，融合产业上下游，打造产业链综合体， 为处于产业链条中不同位臵的企业或不同阶段的企业提供从研发 到成果转化的可拓展空间 总部商务园：满足企业总部办公、营销部门需求 研发科技园：满足产品下线生产之前的研发、中试需求 生产制造园：满足企业生产制造、物流需求 企业定制园：满足企业对厂房的特殊和个性化需求 配套服务园：满足企业会展、培训、咨询、住宿需求
固安产业新城——产城融合典范
园区 概况
产品 业态
服务 配套
位于河北省廊坊市，规划建 筑面积60平方公里；截至 2015年6月底，累计投资超 270亿元，累计引入企业约 440家。
为企业提供标准厂房、定制 厂房、中试研发楼、仓储物 流中心、会展中心、配套服 务中心等，并提供酒店、商 务写字楼及住宅配套产品。
产品类型 标准厂房 面积范围 500-3000 主力户型 1000-1800
中试研发
总部办公
600-9000
1200-3000
1000-2000
1200-1500
盈利模式
不同产品形式采取不同盈利模式，并有针对性地吸引不同需求的客户进驻 ,花园独栋类产品以出售为主，单 层及定制厂房出租为主，多层厂房可租可售，长短线结合，保障资金流运作顺畅。
对比因素 操作难度 “自营”与“自营+顾问”的两种方式可行性较高 模式可行性对比
运营收益
顾问成本 可控性 可持续性
满分5分，结果越好，分数越高 KPI 占比 15% 20% 15% 20% 10% 20% 100% 自营 0.15 0.8 0.15 0.8 0.4 0.6 2.9 自营+ 顾问 0.3 0.6 0.3 0.6 0.3 0.8 2.9 合作 运营 0.45 0.4 0.45 0.4 0.2 0.4 2.3 委托 运营 0.6 0.2 0.6 0.2 0.1 0.2 1.9 9
自营+顾问
纯顾问：指产业运营公司提供相关的操作建议和方 案，具体工作由开发商自行开展； 执行顾问：指产业运营公司提出方案，并指派驻场 人员与开放商有关团队共同进行项目运营。
2015年产业地产企业各类收入贡献率
委托运营
部分委托：指开放商将项目部分功能模块委托给第 三方产业运营公司代为打理； 整体委托：指开发商全权委托产业运营公司对项目 从前期到后期所有环节进行打理。
• 经典 案例
•
•
联东 U谷
盈利 模式
• • •
咨询收费：按项目的规模、进度及介入程度收费； 运营托管收费：按项目的规模及托管内容收费，若与甲方 达成收益分享，可免托管费； 合作运营收费：按项目具体情况及合作双方协商收益分成。
业务布局
Part
4
产业园区运营案例
固安产业新城 大连软件园 北京金桥国际企业港
运营模式
收益模式
土地出让获利、产业投资及增值服务收费、合作分成等。
土地 出让
通过土地动迁、 基础配套设施建 设达到可出让程 度，出让土地获 得前期投入的补 偿和收益。
与合作企业就园区物 业租售、产业增值、 土地增值等进行按投 资比例分成。
园区物业租售结 合，招聘、培训、 组织管理软件开 发团队，为入驻 企 业 提 供 产 业 发 产业 展解决方案。
• 经典 案例
•
•
亿达 中国
盈利 模式
• • •
咨询收费：按项目的规模、进度及介入程度收费； 运营托管收费：按项目的规模及托管内容收费，若与甲方 达成收益分享，可免托管费； 合作运营收费：按项目具体情况及合作双方协商收益分成。
业务布局
联东U谷——产业园区运营专家
• 企业 概况 创立于1991年，形成了产业园区开发运营为主，兼顾金融投资和模 板钢结构的集团化企业；进驻北京、上海、天津、南京、苏州、成 都等二十六座城市，产业园项目已达六十多个，入园企业5200多家。 • 服务 内容 • • 产业地产开发运营： 前期定位、设计规划、施工建设及物业租售、园区运营等 厂房定制服务： 标准厂房、研发办公、低密度总部基地等 产业地产开发运营咨询及托管服务： 招商引资；投资服务；品牌推广；城市运营 产业综合体： 沈阳铁西产业综合体、上海嘉定产业中心等 科技综合体： 北京U谷科技城、北京顺义北务科技园等 总部综合体： 北京金桥国际企业港、天津总部大观等
投资
合作 分成
北京金桥国际企业港
园区 概况
产品 业态
服务 配套
位于于中关村科技园区金桥科技 产业基地内，北京亦庄新城核心 区域；建筑面积120万平米，可 容纳 500 家以上企业发展，解 决 4 万多人就业。
为企业提供多功能通用标准 厂房、商务花园独栋办公、 个性化厂房定制以及生活、 商务配套设施，A级写字楼高 标准配置，企业可拎包入驻。
可控性
运营 风险
可操 作性
运营模式从企业自身 运营能力出发，需具 备可操作性
项目 数量
企业开发的产业地产 项目的数量及后续开 发计划，决定模式是 否需要可复制利用。
Part
3
产业运营公司简介
华夏幸福 亿达中国 联东U谷
华夏幸福基业——产业新城运营商
• 企业 概况 创立于1998年，至今事业遍布北京、广东、印尼等全球50余个区域， 聚焦10大重点产业，形成了近百个区域级产业集群，累计引进签约 企业超1100家，招商引资额近2800亿元，创造就业岗位4.2万个。 • 服务 内容 • • 规划定位： 策划定位；产业规划；空间规划 开发建设： 土地整理；基础设施；公共设施 产业发展： 招商引资；投资服务；品牌推广；城市运营 京津翼地区： 固安产业新城、华夏幸福创新中心等 长三角地区： 嘉善产业新城、南京溧水产业新城等 “一带一路”： 印尼产业新城、埃及产业新城等